Orientador: MARCO ANTÔNIO COLMATI LALO

RESUMO: Esse artigo visa explorar os tipos de responsabilidade que recaem sobre o proprietário do imóvel, analisando, de forma clara e objetiva, as espécies de proprietário e a respectiva. Também analisando o entendimento dos doutrinadores sobre o tema e as atuais decisões proferidas pelos Tribunais que delineiam a inicial presunção do dano até sua efetiva responsabilidade.

SÚMARIO: INTRODUÇÃO. 1. ASPECTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL. 1.1 TIPOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL. 2. NATUREZA PROPTER REM. 3. DANOS. 4. CONCLUSÃO. 5. REFERÊNCIAS.

ABSTRACT: The purpose of this article is to explore the types of responsibility that are borne by the owner of the property, analyzing clearly and objectively the types of owner and the responsibility of each one of them.

In addition, we will analyze the view of doctrinators on the subject and the current decisions given by the Courts that outline the initial presumption of the damage until its effective responsibility.

INTRODUÇÃO

O presente artigo intitulado “A Nova visão sobre a Responsabilidade Civil do Proprietário da Coisa” objetiva analisar quais são as responsabilidades do proprietário do imóvel. Para tanto, inicialmente, abordaremos a responsabilidade civil de um modo geral, ou seja, aquela onde o homem responde pelos danos que causa.

Nesse âmbito, (Dias, 1937) insurge-se contra o conceito de responsabilidade sobre o simples fato de que a coisa, não possui personalidade civil e capacidade de direito e de fato. Nesse mesmo diapasão (Mazeaud, 1929) ao proclamarem que "o fato" provocado por uma coisa inanimada é inconcebível: a exemplo de quando uma caldeira explode, é porque acenderam o fogo; ou quando o automóvel atropela o pedestre, é porque o motorista o colocou em movimento. Assim por trás de uma coisa inanimada, há inexoravelmente o fato ou ação de um homem.

Já os doutrinadores (Ripert, 1937) entendem inexistir a distinção entre as coisas mais perigosas e menos perigosas propostas por (Marty e Raynaud, 1916). Necessitou-se grande esforço doutrinário para que o direito se desprendesse daquele conceito, para que enunciasse o princípio segundo o qual se construísse a teoria da responsabilidade do fato das coisas. Pormenorizando essa fase evolutiva, o direito francês, como o fato dos animais e ruína dos edifícios.

Assim, trazendo para o plano da propriedade a primeira concepção a ser verificada seria a da guarda, sendo vista como aquela que exprime o conceito de responsabilidade de pleno direito, ligando a certo poder sobre a coisa. Para (Marty e Raynaud, 1916) a detenção material de uma coisa não basta para que possa figurar como guardião. Liga-se a essa concepção guarda jurídica do que ao conceito de guarda material.

Ou seja, o proprietário é presumido como o guardião da coisa, diante disso, em ocorrendo um fato danoso, contra ele, presume-se pela culpa, sendo que embora seja esta uma presunção relativa, nem sempre o proprietário tem o uso direto, guarda da coisa.

Nesse sentido, (Mazeaud, 1929) salienta que essa responsabilidade do proprietário é alternativa, logo a vítima não pode em todos os casos voltar-se contra o proprietário. Pode assim o dono da coisa elidir a guarda presuntiva da coisa mediante provas que, outra pessoa se servia da coisa, seja por locação, comodato, arrendamento, depósito ou penhor, sendo que, com isso, a responsabilidade passa do proprietário ao cessionário.

Existem recentes julgamentos do Superior Tribunal de Justiça que admitem a hipótese de que todos condôminos arque com a responsabilidade repartida por danos causados a terceiros, quando ocorre à impossibilidade de se identificar o exato ponto de onde originou a conduta lesiva. Isentando, no caso em comento, os titulares de apartamentos que não possuam janelas ou sacadas para a via pública, onde a recorrida foi atingida, e responsabilizando apenas os proprietários de unidades de onde poderia ter caído ou sido lançado o objeto que atingiu a vítima, adotando assim o “princípio da exclusão” daqueles que não poderiam ter concorrido para o fato. (RTSTJ 116/259).

A responsabilidade a que se refere o Art. 1.529 (novo art. 938 do CC) também é classificada como objetiva, recaindo sobre o habitante da casa e não sobre o proprietário que a aluga e reside em outro local. (http://conjur.estadao.com.br/static/text/39536,1,http://conjur.estadao.com.br/static/te xt/46343,1).

1.  ASPECTOS DA RESPONSALIDADE CIVIL

Está é, indubitavelmente, um dos temas mais problemáticos da atualidade jurídica, haja vista sua expansão no direito moderno e, principalmente, seus reflexos nas atividades humanas, sejam elas contratuais ou extracontratuais.

A sociedade necessita a todo momento de prestação jurisdicional, onde o Estado utilizará a “Responsabilidade Civil” para dizer o direito, ou seja, dar suporte a Parte que teve diminuído um patrimônio, ou socorrer a Parte que sofreu danos morais.

A ideia de responsabilidade civil relaciona-se à noção de não prejudicar outro. A responsabilidade pode ser definida como a aplicação de medidas que obriguem aquele que causar o dano a repara-lo, em razão de sua ação ou omissão.

Nas palavras de Rui Stoco:

“A noção da responsabilidade pode ser haurida da própria origem da palavra, que vem do latim respondere, responder a alguma coisa, ou seja, a necessidade que existe de responsabilizar alguém pelos seus atos danosos. Essa imposição estabelecida pelo meio social regrado, através dos integrantes da sociedade humana, de impor a todos o dever de responder por seus atos, traduz a própria noção de justiça existente no grupo social estratificado. Revela-se, pois, como algo inarredável da natureza humana”

(STOCO, 2007, p.114).

1.1 Tipos de Responsabilidade Civil

A Responsabilidade Civil pode ser apresentada por sob diferentes espécies, conforme perspectiva que se analisa. Conforme a Respeitável Doutrina de Maria Helena Diniz, essas espécies podem ser classificadas da seguinte forma:

a.  Quanto ao seu fato gerador:

Responsabilidade Contratual – A responsabilidade contratual surge quando há por parte de um dos contratantes,  o descumprimento total ou parcial  do contrato.  Resultando assim, de ilícito contratual, ou seja, de falta de adimplemento ou da mora no cumprimento de qualquer obrigação.

Cabe aqui registrar, na responsabilidade contratual o ônus da prova compete ao devedor, que deve provar, ante o inadimplemento, a inexistência de sua culpa ou a qualquer excludente do dever indenizatório, conforme preceitua os arts. 1.056 e 1.058 do Código Civil vigente.

Responsabilidade Extracontratual ou Aquiliana – Surge quando devido ato ilícito uma pessoa causa dano a outra, ou seja, quando a pessoa em inobservância aos preceitos legais, causa dano a outrem, conforme expressamente estabelecido no art. 927 do Código Civil.

Imperioso apontar, nessa espécie de responsabilidade não há relação de obrigatoriedade entre as Partes, sendo assim, tal obrigação decorre da inobservância de um dever legal de não causar dano a outrem.

b.  Quanto ao fundamento:

Responsabilidade Subjetiva – Para a caracterização de referida responsabilidade, imprescindível se faz a comprovação da culpa. Dessa forma, necessita que a Vítima comprove a culpa do Agente do ato ilícito.

Responsabilidade Objetiva – Tal responsabilidade se caracteriza na teoria do risco, ou seja, quando a atividade normalmente desenvolvida pelo Autor do dano, implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem, conforme preconiza o Parágrafo Único do art. 927 do Código Civil.

Ressalva destacar, que na responsabilidade objetiva não necessita de comprovação da culpa por parte do prejudicado, necessitando apenas a ocorrência do ato ilícito.

c.  Quanto ao agente:

Responsabilidade Direta – Quando o ato ilícito é praticado pelo próprio agente. Nesse caso o agente responderá por seus próprios atos.

Responsabilidade Indireta – Quando o ato ilícito decorre terceiro, com o qual o Agente possui vínculo legal de responsabilidade, de fato de animal e de coisas inanimadas sob sua guarda.

2.  NATUREZA PROPTER REM

Primeiramente vamos analisar os conceitos dos direitos reais e patrimoniais. Os direitos reais, segundo Loureiro (P. 1139, 2012) previstos no artigo 1.225 do Código Civil, que traz a dominação sobre a coisa, sendo essas passíveis de posse. Em outro contexto, os direitos patrimoniais constituem um conjunto de bens, direitos e obrigações de pessoas físicas ou jurídicas.

Com tal conceito, podemos visualizar o conceito da obrigação propter rem.

As obrigações propter rem são conhecidas como obrigações hibridas, ou ambulatórias, por permanecerem entre os direitos patrimoniais e os direitos reais, perseguindo a coisa onde quer que ela esteja, ou seja, tem caráter hibrido devido não decorrer da vontade do titular, mas ainda sim decorrer da coisa.

Para a doutrinadora Maria Helena Diniz (p.29, 2012) a obrigação surge no momento que o titular do direito real é obrigado a satisfazer certa prestação, devido a sua condição.

Noutros dizeres, a obrigação propter rem nasce de uma relação entre o proprietário e o possuidor do bem, e essa obrigação decorre da existência da coisa. Conclui-se que a obrigação é imposta ao adquirente da coisa, que se obriga a adimplir, arcar com as despesas desta.

O código Civil de 2002 trouxe esta obrigação no artigo 1.345:

O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Para que declare extinga a obrigação é necessário a desvinculação da titularidade da coisa.

Retiramos da jurisprudência dois exemplos de obrigações propter rem, senão vejamos:

O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que na relação entre condômino e condomínio, poderá o titular do direito da coletividade (condomínio) eleger como devedor das despesas como sendo o possuidor ou o proprietário. Despesas Condominiais. Cobrança. Ilegitimidade passiva ad causam. Preliminar rejeitada pela sentença. Reiteração em sede recursal. Impropriedade. A contribuição para as despesas do condomínio edilício constitui obrigação de natureza "propter rem", onde a situação jurídica do obrigado representa uma amálgama de direito pessoal e real, não tendo preponderância, para efeito de legitimação passiva ordinária, a condição de possuidor ou proprietário da unidade autônoma sobre a qual recai a obrigação, pois prevalece, em contrapartida, o interesse da coletividade dos condôminos na obtenção de recursos para manutenção da propriedade coletiva comum, podendo o condomínio credor eleger devedor aquele que possui uma relação jurídica vinculada à unidade autônoma, a exemplo do réu na qualidade de titular da unidade autônoma perante o registro imobiliário. Preliminar rejeitada.( Apelação nº 0103399-04.2007.8.26.0001. Rel: Júlio Vidal; Comarca de São Paulo, 04/09/2012)

Neste outro exemplo, o STJ declara a natureza da obrigação em questão no IPTU, por ser o arrematante o titular do direito real.

PROCESSUAL CIVIL.  EXECUÇÃO  FISCAL. IPTU.  ARREMATAÇÃO  DE

IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. ADJUDICAÇÃO.

VIOLAÇÃO DO ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. OCORRÊNCIA.

OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. EXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. 1. Discute-se nos autos se o credor-exequente (adjudicante) está dispensado do pagamento dos tributos que recaem sobre o imóvel anteriores à adjudicação. 2. Arrematação e adjudicação são situações distintas, não podendo a analogia ser aplicada na forma pretendida pelo acórdão recorrido, pois a adjudicação pelo credor com dispensa de depósito do preço não pode ser comparada a arremate por terceiro. 3. A arrematação em hasta pública extingue o ônus do imóvel arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de tributo ou responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisição originária, de modo que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da hasta. Precedentes: REsp 1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 8.6.2010; AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 8.4.2010; REsp 909.254/DF, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma DJe 21.11.2008. 4. O adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento do débitos anteriores que recaiam sobre o Bem, se ocorreu, efetivamente, depósito do preço, que se tornará a garantia dos demais credores. De molde que o crédito fiscal perquirido pelo fisco é abatido do pagamento, quando da praça, por isso que, encerrada a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade. 5. Por sua vez, havendo a adjudicação do imóvel, cabe ao adquirente (credor) o pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem adjudicado, eis que, ao contrário da arrematação em hasta pública, não possui o efeito de expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o Bem. 6. Na adjudicação, a mutação do sujeito passivo não afasta a responsabilidade pelo pagamento dos tributos do imóvel adjudicado, uma vez que a obrigação tributária propter rem (no caso dos autos, IPTU e taxas de serviço) acompanha o Bem, mesmo que os fatos imponíveis sejam anteriores à alteração da titularidade do imóvel (arts. 130 e 131, I, do CTN). 7. À luz do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira

Seção, DJe 18.12.2009, "os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel." Recurso especial provido. (RESP 201000211343- RESP - RECURSO ESPECIAL – 1179056; Rel:Humberto Martins, 21/10/2010).

3.  DANOS

A existência do dano é requisito essencial para a responsabilidade civil. Não existe possibilidades de indenização nem ressarcimento sem que exista dano.

Conforme o ensinamento de Sergio Cavalieri:

“O ato ilícito nunca será aquilo que os penalistas chamam de crime de mera conduta; será sempre um delito material, com resultado de dano. Sem dano pode haver responsabilidade penal, mas não há responsabilidade civil. Indenização sem dano importaria enriquecimento ilícito; enriquecimento sem causa para quem a recebesse e pena para quem a pagasse, porquanto o objetivo da indenização, sabemos todos, é reparar o prejuízo sofrido pela vítima, reintegrá-la ao estado em que se encontrava antes da prática do ato ilícito. E, se a vítima não sofreu nenhum prejuízo, a toda evidência, não haverá o que ressarcir. Daí a afirmação, comum a praticamente todos os autores, de que o dano é não somente o fato constitutivo mas, também, determinante do dever de indenizar” (CAVALIERI FILHO, 2008, p. 71).

Segundo Maria Helena Diniz “o dano pode ser definido como a lesão (diminuição ou destruição) que, devido a um certo evento, sofre uma pessoa, contra a sua vontade, em qualquer bem ou interesse jurídico, patrimonial ou moral” (DINIZ, 2006).

Na abalizada explicação de Rui Stoco:

“O dano é, pois, elemento essencial e indispensável à responsabilização do agente, seja essa obrigação originada de ato ilícito ou de inadimplemento contratual, independente, ainda, de se tratar de responsabilidade objetiva ou subjetiva.” (STOCO, 2007, p. 128).

Para que o dano seja indenizável é necessário à existência de alguns requisitos. Primeiramente necessita que haja a violação de um interesse jurídico patrimonial ou extrapatrimonial de uma pessoa física ou jurídica.

O dano pode dividir-se em patrimonial e extrapatrimonial. O patrimonial, também conhecido como material, é quando ocorre a destruição ou diminuição de um bem de valor econômico. O extrapatrimonial, também conhecido como moral, é aquela que está ligada a um bem de caráter não econômico, não podendo retornar ao estado anterior, são inerentes aos direitos da personalidade sendo que essa espécie de bem não possui valor calculável, tornando difícil a sua reparação.

O dano patrimonial pode de dividir  em danos  emergentes e lucros cessantes.

O Código Civil Brasileiro estabelece o que segue em seu art.402:

“Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”

Cabe citar Agostinho Alvim: “pode-se dizer que o dano ora produz o efeito de diminuir o patrimônio do credor, ora o de impedir-lhe o aumento, ou acrescentamento, pela cessação de lucros, que poderia esperar.”

(ALVIM, 1980, p. 173).

Considera que o dano emergente, consiste no prejuízo suportado pela vítima, ou seja, o que ela perdeu em razão da lesão. É o dano que vem à tona de razão de um desfalque do patrimônio da pessoa lesada, e, por esse motivo, não havendo grandes dificuldades para a mensuração da indenização.

Já o lucro cessante corresponde àquilo que a vítima não ganhou em decorrência do dano, ou seja, aquilo que razoavelmente deixou de lucrar. É também denominado de lucro frustrado, pois correspondente à frustração daquilo que era razoavelmente esperado se auferir, conclui-se então que o lucro cessante corresponde, a um prejuízo projetado para o futuro, sendo que em razão do seu embasamento em fatos concretos, não se confunde com o lucro meramente hipotético.

4.  CONCLUSÃO

O tema abordado é de extrema importância para o a sociedade, afinal trata-se de uma análise sobre a propriedade e a responsabilidade consequente.

Sendo sua ao atual aumento de proprietários de imóveis devido à exploração imobiliária.

Afinal, a cada dia mais e mais imóveis são construídos e seus novos proprietários desconhecem quais são suas responsabilidades e deveres para com seus vizinhos, para com o ambiente que os cerca, enfim utilizam da propriedade da forma como bem conhecem sem pensar em futuras consequências.

Portanto, com a ascensão desordenada da construção civil se tomou necessário a análise da consciência dos atos de cada novo proprietário, buscando uma moradia harmônica, entre esses, a sociedade e o patrimônio.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Lei 10.406/02 (Código Civil);

DIAS, José de Aguiar. Da responsabilidade civil. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1994. v. 1.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil: responsabilidade civil. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2004. v. 7.

RIPERT, Georges. A Regra moral nas obrigações civís. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 1937.