Dr. AILTON NOSSA MENDONÇA

(Orientador)

RESUMO: Há alguns anos presenciamos um fenômeno chamado de desjudicialização. Que representa o encaminhamento de demandas que antes só poderiam ser discutidas na via judicial, e passam então a tramitar na extrajudicial (cartórios), como o divórcio e o inventário e partilha de bens. Das atribuições referidas, venho retratar a usucapião, em específico a extrajudicial como reza acima. Uma forma que ao atingir os requisitos legais, tende a se tornar mais célere que a via judicial, sendo assim mais benéfico tanto para o Estado quando para as partes envolvidas. Isso tudo devido à nova legislação que veio junto ao Código de Processo Civil de 2015 (Lei 13.105/2015), que permitiu esse feito ao introduzir a Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A. Como metodologia, foram feitas pesquisas bibliográficas, principalmente o código de processo civil de 2015 e utilizada à internet para a procura conteúdo relativo e semelhante ao exposto.

Palavra chaves: Usucapião. Extrajudicial, Desjudicializar.

ABSTRACT: A few years ago we witnessed a phenomenon called disjudicialization. It represents the referral of lawsuits that previously could only be discussed in the judicial process, and then proceed to deal in extrajudicial (registry), such as divorce and inventory and sharing of assets. From the above attributions, I come to portray the usucapion, specifically extrajudicial as above. A form that, when reaching the legal requirements, tends to become faster than the judicial route, thus being more beneficial both for the State and for the parties involved. This is all due to the new legislation that came together with the Civil Procedure Code of 2015 (Law 13.105 / 2015), which allowed this to happen by introducing the Public Registers Law (Law 6.015 / 73), Article 216-A. As a methodology, bibliographical research was done, mainly the civil process code of 2015 and used to the internet to search for relative content and similar to the above.

Key words: Usucapião. Extrajudicial, Disjudicialize.

SUMÁRIO: 1. INTRODUÇÃO 2. O QUE É USUCAPIÃO 3. MODALIDADES DE USUCAPIÃO 4. COMPETÊNCIA: 5. PRESENÇA DE ADVOGADO (A) 6. REQUERIMENTO. 7. DOCUMENTOS APRESENTADOS. 8. PRENOTAÇÃO. 9. DA AUTUAÇÃO E QUALIFICAÇÃO. 10. CONCLUSÃO. 15. REFERÊNCIAS.

1.     INTRODUÇÃO

Existem formas variadas de usucapir um bem, porém trata-se aqui da forma administrativa, não prevista no Código Civil e sim no Código de Processo Civil de 2015 que acrescentou novo texto na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

A Lei 13.105/15 (Código de Processo Civil), expressa no seu artigo 1.071, o procedimento administrativo extrajudicial para realização da usucapião de bens imóveis.

Com base no artigo 1.071 supracitado, a L.R.P. (Lei de Registros Públicos) teve o artigo 216-A incorporado a si para regular o procedimento da usucapião extrajudicial, que será requerido ao oficial de registro de imóveis.

Esse acréscimo à lei vem da chamada desjudicialização ou extrajudicialização, que tem como preceito a outorga de competências do poder judiciário para órgãos extrajudiciais (cartórios), especificadamente as serventias notariais e registrais, onde serão lavrados e registrados estes atos.

Fica claro que o legislador conhece a capacidade dos tabeliães e oficiais registradores para realizar questões onde não ocorre lide, em que há consenso e disponibilidade de direitos envolvidos, que necessitam de analise para aplicar o direito ao fato concreto, também, colaborando com o objetivo de agilizar a atividade jurisdicional (celeridade).

Ora, dotados de fé pública e devidamente qualificados para realização de seus atos, prestam serviços públicos voltados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia de atos jurídicos. Os artigos seguintes comprovam a funcionalidade e eficácia do mesmo, artigo 236 da C.F./1988 (Constituição Federal, de 1988) "in verbis":

“Art. 236 - Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”. (BRASIL, 1998).

E também a Lei 8.935/1994 (Lei dos Cartórios), do seus artigos 1º ao 4º, que vem regulamentando o artigo constitucional acima:

Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Art. 2º (Vetado).

Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.

Art. 4º Os serviços notariais e de registro serão prestados, de modo eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, atendidas as peculiaridades locais, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos.

(BRASIL, 1994).

Com fulcro nos artigos citados acima, é explícita a competência para o exercício deste encargo. Sendo assim, atingido os requisitos previstos em lei, fica livre ao interessado a procura de qualquer serviço notarial para dar inicio   este processo.

2.     O QUE É USUCAPIÃO:

Segundo Gonçalves (2017, p. 253):

O fundamento da usucapião esta? assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade a? propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instituto, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece a firmeza da propriedade, libertando-a de reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número de pleitos, planta a paz e a tranquilidade na vida social: tem a aprovação dos séculos e o consenso unânime dos povos antigos e modernos.

Usucapião é uma forma de aquisição originária do direito de propriedade que decorre da posse mansa, pacífica (ou seja, sem conflitos) e com intensão de dono ao longo do tempo (exceção à regra geral adotada pelo código civil, a teoria subjetiva da posse), é possível que para esse fim o possuidor atual some sua posse com a do anterior, com tanto que todas sejam continuas e pacíficas. Também é conhecida como prescrição extintiva, pois o curso do tempo somado aos demais requisitos legais faz com que o proprietário perca a propriedade e o possuidor adquira a mesma. Essa aquisição também se utiliza do princípio da função social do bem (posse trabalho), ou seja, ela terá um fim, não ficando em abandono o imóvel.

3.     MODALIDADES DE USUCAPIÃO:

O ordenamento jurídico brasileiro no Código Civil de 2002 apresenta nove (9) modalidades de se usucapir um bem, elas são:

                                    I.Ordinária (Art. 1.242 C.C.).

                                  II.Ordinária por posse trabalho (Art. 1.242, § único, C.C.).

                                III.Extraordinária (Art. 1.238, C.C.).

                                IV.Extraordinária por posse trabalho (Art. 1.238, § único, C.C.).

                                 V.Constitucional ou especial rural (Art. 191, C.F./88 Art. 1.239, C.C. e Lei 6.969/1.981).

                                VI.Constitucional ou especial urbano "Pro misero" (Art. 183, C.F./88 Art. 1.240, C.C, e art. 9º 10.257/2001).

                              VII.Especial Urbana por Abandono do Lar (Art. 1.240-A, C.C.).

                            VIII.Especial Urbana por Abandono do Lar (Art. 1.240-A, C.C.).

                                IX.Especial Urbana Coletiva (Art. 10, Lei 10.257/2.001).

Diante dessas surge à modalidade Administrativa proveniente do artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, dando poder ao extrajudiciário (os cartórios) de realizar as modalidades supramencionadas.

4.     COMPETÊNCIA:

Vem expresso na Lei 8.935, Lei dos Cartórios em seu artigo 12 (doze), sobre as competências:

“Aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas.” (Grifo)

A usucapião extrajudicial deve ser processada em qualquer Cartório de Notas, e encaminhada ao Registro de Imóveis da comarca imobiliária em que se situa o imóvel, ainda que o seu registro esteja em outra comarca, ou então, estando em mais de uma comarca, poderá o usucapiente escolher qual deles proceder com o mesmo e após o término, apresentar a matricula com o registro ao demais. Assim como disciplina no artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015.

Ressalte-se que a publicidade e a validade real são corroboradas pelo fato do registro do título no livro do registro de imóveis, obrigatório, na circunscrição imobiliária onde se situa o imóvel.

5.     PRESENÇA DE ADVOGADO (A):

Cita BRANDELLI (2016, p. 74):

Todavia, excepcionalmente, em matéria de processo extrajudicial de usucapião, pelo procedimento comum previsto no art. 216-A da LRP, haverá? a necessidade de a parte postulante ser representada por advogado, por expressa disposição legal, como reminiscência do processo jurisdicional, cuja necessidade, na esfera registral, e?, no mínimo, discutível tecnicamente, uma vez que não ha? litigio instaurado.

É necessário que esteja o requerente na presença de seu advogado, ou então, representar-se (auto composição); os co-requerentes, inclusive o cônjuge, deverão estar munidos por procuração advocatícia.

6.     REQUERIMENTO:

O requerimento deve ser feito por uma petição subscrita por um advogado (a), contendo:

I-                Os fatos que fundamentam o pedido início da posse, modo de aquisição, cessões de direitos possessórios, qualificação dos cedentes e data da cessão (em caso de sucessão, qualificar o possuidor anterior e a data da abertura de sucessão “Sucessio possessonis”), está relacionado com o principio da continuidade da posse de outra pessoa, se a posse é viciada vai continuar viciada, só que nesse caso não vamos ter a soma das posses;

II-              Devendo ser observado o TEMPO DA POSSE, confirmação da POSSE JUSTA (ou presumir a boa fé do possuidor), confirmação da POSSE MANSA e caso requerido redução de prazo, confirmar se os fatos são justificáveis.

III-            Fundamentar juridicamente o pedido, mencionar a lei que permite a aquisição da propriedade.

IV-           Requerer a notificação dos interessados no prazo de 15 dias; cientificar a Fazenda Pública para que se manifestem sobre o pedido; o deferimento do pedido; e por fim o registro da aquisição na matricula do imóvel ou abertura de nova.

7.     DOCUMENTOS APRESENTADOS:

Como reza o artigo 216-A, da Lei 6.015/73, será necessária apresentação de documentos, seguindo o rito dos incisos do mesmo:

                                    I.Ata notarial (art. 384 do CPC/2015), documento público, lavrada por tabelião de notas, de forma imparcial, que constará a qualificação completa do requerente (nome, nacionalidade, estado civil e regime de bens, RG (ou similar), CPF, endereço). Bem como fatos presenciados por ele, até mesmo em diligência, observada sua circunscrição, identificando o tempo de posse, tanto do requerente quanto dos antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias.

Presume-se verdadeiro os fatos nela contidos, tornando-se assim um importante meio de prova.

                                  II.Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapindo e na matrícula dos imóveis confinantes.

A planta e o respectivo memorial descritivo são documentos que detalham todos os projetos realizados no imóvel, construções, benfeitorias, medidas, confrontações, passagens, vias, entre outros, é de suma importância para descrição do imóvel pertinente a matricula que ficará registrada no CRI (Cartório de Registro de Imóveis).

                                III.Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.

Assim poderá ser apurado se sobre imóvel existe alguma dívida, débito, a ser quitado.

                                IV.Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Facilitando assim a demonstração da manutenção correta do imóvel requisitado, e dando melhor proveito.

Juntado esses documentos, basta leva-los ao registro de imóveis competente e requisitar a protocolação.

8.     PRENOTAÇÃO

Define-se prenotação como "uma anotação prévia e provisória no protocolo, feita por oficial de registro público de um título apresentado para registro". (Dicionário inFormal - SP, 2013)

O requerimento deverá ser prenotado na apresentação, salvo se tiverem sido requeridos expressamente apenas exame e cálculo.

Seguindo o artigo 216-A, § 1º, Lei 6.015/73, o pedido será autuado pelo registrador, e ficará prorrogado até a análise do pedido. Sendo procedente o pedido, registrando-se a usucapião, caso contrário será devolvido à documentação com os requisitos transcritos.

9.     DA AUTUAÇÃO E QUALIFICAÇÃO

Aqui viemos com a formação dos autos no processo que, uma vez prenotado, o requerimento e os documentos que acompanham o procedimento da usucapião extrajudicial deverão ser autuados, ou seja, juntados no processo, numerados e assinados pelo Oficial ou pelo escrevente responsável, para qualificação.

Na qualificação, verificar-se-á entre outros cuidados:

a) Se estão presentes todos os documentos necessários;

b) Se a ata notarial contempla a forma legal;

c) Se é possível identificar a espécie de usucapião; o tempo e posse contínua; a certeza de que a mesma é justa e, quando exigível, de boa-fé, exercida com “animus domini”, intenção de obter o domínio da coisa;

d) Se foram identificados e qualificados todos os proprietários,  titulares de direitos reais, em relação ao imóvel usucapindo, bem como os confinantes;

e) Se não ha existência de ação contra o requerente ou seus antecessores, que tenha por mérito a posse deste imóvel;

f) Se o imóvel é realmente o que consta na matrícula ou transcrição indicada no requerimento;

g) Se os confinantes são realmente confinantes e se são os únicos;

h) Se a descrição do imóvel cumpre as exigências legais, inclusive em relação a eventual necessidade de georreferenciamento, conforme planta(s) e memorial(is) descritivo(s);

i) Se o memorial descritivo está de acordo com a planta e vice-versa;

j) Se as certidões apresentadas estão atualizadas;

k) Se foram indicados os verdadeiros proprietários e titulares de direitos reais em relação ao objeto desta;

Havendo alguma irregularidade, o Oficial poderá conceder prazo para apresentação ou retificação dos documentos, como mostra o § 2º (15 dias).

Após a análise de todo o procedimento, o pedido poderá ser deferido ou não. Se deferido, parte-se ao registro, onde o oficial: a) registrará em nome do requerente a usucapião, na matrícula do imóvel; ou b) abrirá matrícula com base no memorial descritivo e registrará a usucapião em nome do requerente; c) no caso de abrir matrícula nova, averbará na matrícula anterior o encerramento em virtude da usucapião registrada na outra, que será identificada por novo número, registro e respectivas averbações.

Todavia, é de importância citar o artigo 216-A, parágrafo 9º que diz:

"§ 9^o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião".

Sendo assim poderá correr normalmente na via judiciária e, da mesma forma, caso haja lide presente.

Devidamente expresso na lei, se qualquer interessado impugnar o pedido, o registrador fará remessa dos autos ao juízo competente, para apreciação dos fatos (§ 10º do artigo 216-A da respectiva lei). Nesse caso, caberá emenda da inicial, para ajustá-la às exigências do procedimento judicial.

Caso a documentação apresentada seja declarada insuficiente para o registro e o requerente não se conformar com as alegações, pode ainda requerer suscitação de dúvida, um processo qual se requer em juízo competente a requalificação dos documentos, com a impugnação do requerente dizendo o porque deverá ser feito o registro e as razões do oficial em não faze-lo, assim como expressa o § 7º e artigo 198 da lei de registros públicos, para que o juiz decida, no âmbito administrativo.

10. CONCLUSÃO

De forma clara, reza no próprio caput do artigo 1.071, que este ato não implicará em prejuízo a via jurisdicional, assim o legislador revela-nos que este ato busca prosperidade e viabilidade no nosso ordenamento jurídico.

Serão partes possíveis de requerimento as pessoas físicas e jurídicas, vedado a postulação pelo espólio.

Outro ponto muito importante da regulamentação normativa é que se não houver manifestação, tanto dos confinantes ou titulares de direitos reais, não será presumida sua anuência. Esta forma adotada aqui se opõe à presente, em que o silêncio do notificado implica concordância tácita (Lei de Registros Públicos, artigo 213, parágrafo 5º).

"Artigo 213, § 5º, Lei 6.015/73, Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação."

(BRASIL, 1973)

Não obstante, o CPC, traz ainda a divulgação deste ato para que não haja prejuízo de terceiros, com ciência á Fazenda Pública, União, Estado, Distrito Federal e Município; e o oficial deverá promover a publicação de edital, em jornal de grande circulação, para cientificar a ocorrência do mesmo com publicidade e chamamento de interessados para se manifestarem no prazo de 15 (quinze) dias. Isso tudo nos § 3º e 4º, do referido artigo.

Com a cautela legislativa, a segurança jurídica foi privilegiada em detrimento da efetividade.    

Bem como uma ação negada não inibe a entrada com outra modalidade se assim preenchidos os requisitos legais.

Ressalta-se aqui que não é possível a usucapião de bens públicos, estes, cobertos pelo manto da impossibilidade de aquisição por esta forma.

Vide aqui que a usucapião extrajudicial é uma forma rápida e prática que o legislador encontrou de desafogar o poder judiciário, tendo seus requisitos preenchidos conforme exige a lei. De tal forma que o oficial de notas e registros tem plena capacidade para executar esta, entre várias atribuições, a função de aplicar o direito e dar publicidade de seus atos.

Sendo assim, atendendo os requisitos supramencionados será validado o processo, e realizada a aquisição dos direitos reais imobiliários pelo extrajudicial, ou administrativamente, perante o Registro Imobiliário, sem necessidade de um processo judicial, assim mais célere e ampliando a jurisdição.

11. REFERÊNCIAS

BRANDELLI, LEONARDO. Usucapião Administrativa, de acordo com o novo Código de Processo Civil, São Paulo: Editora Saraiva 2016.

GONÇALVES, CARLOS ROBERTO. Direito Civil Brasileiro: volume 5 – Direito das Coisas, 12ª Edição. São Paulo: Editora Saraiva 2017.

BRASIL. Código Civil, decreto nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasília, DF. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 31/03/2019.

BRASIL. Código de Processo Civil, decreto nº 13.105, de 16 de março de 2015. Brasília, DF. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 31/03/2019.

BRASIL. Constituição Federal. Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF: Senado Federal. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em: 31/03/2019.

BRASIL. Lei dos Registros Públicos, Decreto nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Brasília, DF. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em: 31/03/2019.

ANOREG/SP, Passo a passo da Usucapião Extrajudicial. Disponível em: <https://www.anoregsp.org.br/noticias/24278/passo-a-passo-da-usucapiao-extrajudicial/>. Acessado em: 31/03/2019.

Dicionário Informal, Prenotação Disponível em: <https://www.dicionarioinformal.com.br/prenota%C3%A7%C3%A3o/>. Acessado em 31/03/2019.

Oficial Eletrônico, Usucapião Extrajudicial, Disponível em: <https://www.oficioeletronico.com.br/downloads/cartilha_usucapiaoadm.pdf/>. Acessado em 31/03/2019.