THALITA TOFFOLI PAEZ

(Orientadora)

RESUMO: Os princípios éticos que permeiam as bases contratuais preconizam que as obrigações assumidas devam ser fielmente executadas, ou seja, devem ser prestadas de modo exato e no tempo e lugar determinados pela fonte de onde originou; entretanto muitos são os conflitos que envolvem as relações entre consumidores e a outra parte, nos quais, uma ou outra parte torna-se inadimplente. Tal fato tem sido a causa dos litígios que são objetos dos inúmeros processos ajuizados nos tribunais. O estudo tratou de indicar as espécies de inadimplemento apontadas no Código Civil brasileiro, bem como apresentar seus efeitos no âmbito dos negócios imobiliários, dando relevância às distinções entre os inadimplementos absoluto, relativo, total e parcial. O trabalho foi baseado em referências bibliográficas, tendo em vista a quantidade de obras a despeito do assunto a ser discutido. Observou-se que no âmbito imobiliário, os contratos são de fundamental importância para assegurar as partes. Não há como nenhuma atividade empresarial prosseguir sem a necessária segurança jurídica. Reafirmar que os pactos devem ser cumpridos e trazer as consequências para o descumprimento contratual é assegurar que a Lei seja cumprida na sua totalidade.

Palavras-Chave: Inadimplemento. Negócios Imobiliários.

ABSTRACT: The ethical principles that permeate the contractual bases recommend that the obligations assumed must be faithfully executed, that is, they must be provided in an exact way and at the time and place determined by the source from which it originated; however many are the conflicts involving the relations between consumers and the other party, in which either party becomes defaulter. This fact has been the cause of the litigation that is object of the numerous lawsuits filed in the courts. The study tried to indicate the types of default indicated in the Brazilian Civil Code, as well as to present its effects in real estate business, giving relevance to the distinctions between absolute, relative, total and partial default. The work was based on bibliographical references, considering the quantity of works in spite of the subject to be discussed. At the end of the study, it was observed that in real estate, the contracts are of fundamental importance to ensure the parties. There is no way for any business to proceed without the necessary legal certainty. To reaffirm that covenants must be complied with and to have consequences for contractual noncompliance is to ensure that the Law is fully complied with.

Keywords: Default. Real state business

SUMÁRIO: 1. Introdução – 2. Inadimplemento das Obrigações – 2.1 Tipos de Inadimplemento – 2.1.1 Inadimplemento Absoluto – 2.1.2  Inadimplemento Relativo – 3. Inadimplemento nas Negociações Imobiliárias – 4. Considerações Finais. 5. Referências.

1.     INTRODUÇÃO

Entende-se por mercado o local onde agentes econômicos realizam trocas de bens de serviços por uma unidade monetária ou por outros bens. A palavra mercado está relacionada diretamente ao ambiente e nele estão inseridos os compradores, ou seja, todas as pessoas que consomem produtos e serviços para atender suas necessidades. Sendo assim, o mercado pode ser caracterizado como um conjunto de compradores e vendedores que interage com a finalidade de comprar e vender seus produtos ou serviços (MATOS, 2013).

Ainda de acordo com Matos, 2013, o crescimento acelerado dos mercados de bens e serviços, constituídos dos mercados industriais, varejistas, financeiro, impulsiona o crescimento das cidades viabilizando o crescimento da construção civil, gerando e fomentando o mercado imobiliário.O mercado imobiliário por sua vez, pode ser caracterizado por gerar o desenvolvimento do espaço urbano das cidades e possibilitar maior qualidade de vida para a sociedade.

Segundo o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), apud Matos, 2013, no Brasil ainda há um déficit habitacional estimado em 7,9 milhões de moradias, o que justifica um aquecimento no mercado imobiliário estimulado pelo aumento da oferta de crédito, bem como por programas governamentais de incentivo habitacional. Com o crescimento do mercado imobiliário, cresce também o número de descumprimento das obrigações imobiliárias e distratos, gerando conflito entre as partes envolvidas.

Gomes (2004) relata que por obrigação entende-se um vínculo jurídico em virtude do qual uma pessoa fica adstrita a satisfazer uma prestação em proveito de outra. O inadimplemento das obrigações nada mais é, do que o descumprimento dessa obrigação seja pelo credor ou pelo devedor. No âmbito do Direito Imobiliário, o inadimplemento gera além das conseqüências previstas no Código Civil em relação à mora accipiende e solvendi, outras previstas na legislação especial.

Sendo assim, esse estudo trata do conceito e espécies de descumprimento contratual, dando relevância às distinções entre o inadimplemento absoluto, relativo, bem como apresentar seus efeitos no âmbito dos negócios imobiliários.

2.      INADIMPLEMENTOS DAS OBRIGAÇÕES

A relação jurídica reafirma o Direito como uma maneira de ordenar a sociedade, conectando as pessoas mediante relações jurídicas, que privilegiam o homem e sua dignidade de forma econômica, pessoal e social. Nesta seara, o Direito Civil pode se subdividir em duas acepções, o direito de personalidade e o direito patrimonial, sendo este último ligado à propriedade e o crédito, tendo como cerne o contrato, que gera uma obrigação. A obrigação é um tipo de vínculo jurídico que dá ao credor, também chamado de sujeito ativo, o direito de exigir do devedor, sujeito passivo, o cumprimento de determinada prestação. Em outras palavras, é o vínculo em virtude do qual uma pessoa pode exigir de outra, prestação envolvendo atividades economicamente apreciáveis. (GONÇALVES 2009)

A obrigação é composta basicamente por três elementos. O elemento subjetivo concerne aos sujeitos da relação jurídica (ativo, o credor e passivo, o devedor); o elemento objetivo, que concerne à matéria ou objeto (prestação) e o vínculo jurídico ou elemento imaterial (GONÇALVES, 2009).

A relação obrigacional é então constituída, como exposto acima, por no mínimo, duas partes: o sujeito ativo (credor) e o sujeito passivo (devedor). Existem ainda nesta relação outros dois elementos: o vínculo jurídico e o objeto. A obrigação tem então como objeto a prestação (ação ou omissão) do devedor para com o credor. A relação obrigacional ainda é vista como uma submissão a uma regra de conduta, onde a autoridade é reconhecida ou forçosamente se impõe (MARTINS, 2008).

O Direito das Obrigações é um ramo pertencente ao Direito Civil e trata de normas que regem as relações jurídicas tendo como objeto as prestações de uma pessoa em favor da outra, estabelecendo as relações obrigacionais (MARTINS, 2008).

De acordo com Martins (2008), o Direito das obrigações tem fundamental relevância na economia, visto ser essencial para o transito jurídico na repartição, circulação e produção de riquezas. Está sob influencia de princípios éticos que orientam a concepção de contratos e obrigações, sempre na busca de soluções justas e legal; onde o Código Civil brasileiro desempenha importante papel a partir da normatização de princípios constitucionais no âmbito do Direito das obrigações e do Direito contratual.

Por inadimplemento entende-se então o retardamento ou falta de cumprimento ou execução, total ou parcial, de uma obrigação positiva; a não realização dos interesses firmados por quaisquer das partes ou o não cumprimento por uma das partes de qualquer dever emanado do vínculo obrigacional. Assim, existe inadimplemento se o descumprimento da obrigação é definitivo,  se houver atraso no cumprimento ou ainda se o cumprimento é defeituoso. Surge então a distinção entre inadimplemento absoluto e a mora. Será, portanto com base na viabilidade do cumprimento da prestação, mesmo que intempestiva, que se situa a mora. O inadimplemento absoluto poderá se apresentar em situações em que a boa fé objetiva indica que a prestação perdeu a sua utilidade econômica para o credor, sendo impraticável a manutenção da relação jurídica, pois não há mais espaço para o adimplemento. (TEIXEIRA, 2009).

Sobre o inadimplemento das obrigações, Carvalho (2008) refere tratar-se de breve estudo destinado à investigação do tratamento dado pelo Direito Civil brasileiro ao sistema do inadimplemento das relações obrigacionais. Neste contexto, analisam-se, especificamente, quando ocorre o inadimplemento de uma obrigação, apontando-se as suas conseqüências tanto quando se este se dá por parte do credor como quando ocorre por culpa do devedor.

A Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002, que instituiu o Código Civil, tratou deste assunto nos artigos 389 a 420. A topografia do assunto no código nos dá uma dimensão exata do sistema do inadimplemento das obrigações no Direito Civil brasileiro.

2.1  TIPOS DE INADIMPLEMENTO

Teixeira (2009) em seu artigo sobre espécies de inadimplemento relata que as espécies de inadimplemento são basicamente o inadimplemento absoluto, que impossibilita o cumprimento da prestação; a mora, que é considerado um inadimplemento relativo, pois ainda existe a possibilidade do cumprimento da obrigação; violação positiva do contrato, que consiste na violação dos direitos laterais na relação obrigacional.

Figueiredo (2013) ressalta que embora o Direito tenta agrupar as situações de inadimplemento em três espécies, o código civil prevê apenas duas, o inadimplemento absoluto e o inadimplemento relativo; entretanto há os que restringem o conceito legal de mora ao tempo, adicionando ao inadimplemento absoluto uma categoria residual chamada de violação positiva de crédito. Já os que classificam o inadimplemento em duas formas aceitam o conceito amplo de mora.

2.1.1 Inadimplemento Absoluto 

Considera-se Inadimplemento Absoluto quando existe o descumprimento da obrigação, seja pelo credor ou pelo devedor,buscando apoio no Código Civil (CC) de 2002, a saber: “não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado” (artigo 389).O inadimplemento absoluto se caracteriza por criar uma impossibilidade ao credor de receber a prestação devida, convertendo-se a obrigação principal em obrigação de indenizar. A partir do descumprimento da obrigação, a prestação se torna inútil para o credor, de modo que, se prestada, não mais satisfará as necessidades do mesmo. O inadimplemento absoluto culmina nas perdas e danos, pois o objeto da obrigação se converterá, necessariamente, na indenização cabível (DUQUE, 2009; RODRIGUES,2002).

O inadimplemento absoluto pode ocorrer de duas maneiras: por fatos relativos ao objeto da prestação ou por fatos concernentes ao interesse do credor na realização da prestação; pode ser ainda considerado total ou parcial. Será total quando a obrigação é completamente descumprida. Já o parcial tem lugar quando a prestação é entregue apenas em uma de suas partes. (TEIXEIRA, 2009)

O chamado inadimplemento absoluto se diferencia do inadimplemento relativo que se dá na hipótese de mora. O art. 394 do Código Civil traz os casos em que o devedor e o credor podem ser considerados em mora. Quando o devedor não quiser efetuar o pagamento ou o credor não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei estabelecer, considerará em mora. Assim, desse dispositivo denota-se que a mora pode se dar em face do tempo, do lugar do pagamento ou da forma como o pagamento é realizado (CARVALHO, 2008).

2.1.2 Inadimplemento Relativo

Duque (2009) ressalta que o inadimplemento relativo consiste no descumprimento da obrigação que, depois de descumprida, ainda interessa ao credor. A obrigação, neste caso, ainda pode ser cumprida mesmo após a data acordada para o seu adimplemento, por possuir, ainda, utilidade. Neste caso, o efeito do inadimplemento é a mora, ou seja, o retardamento da prestação.

O inadimplemento relativo, ou mora, pode ocorrer tanto com o devedor quanto com o credor. Em sendo a mora do devedor (solvendi), tem-se o atraso culposo no cumprimento da obrigação. Por outro lado, o atraso do credor (accipiendi) ocorre independentemente do credor ter procedido com culpa. Embora a maior preocupação com a mora seja o tempo correto para o cumprimento da obrigação, o Código diz que também estará em mora o devedor (e o credor) quando não cumprida a obrigação nas formas e local convencionados em contrato. O Código Civil prevê também de maneira expressa, que deve haver culpa no caso de mora do devedor. :“Art. 396. “Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.” (VALENÇA, 2012; VENOSA, 2009).

3. INADIMPLEMENTO NAS NEGOCIAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O direito das obrigações impõe deveres de conduta, que resultam de um dever geral de conduta emanado de contratos. O contrato é hoje em dia um mecanismo funcional e instrumental da sociedade em geral e das empresas, onde o estado com muita freqüência impõe cláusulas, estando o direito contratual a modificar-se ora por vontade econômica, ora política. Nos contratos imobiliários de compra e venda, mutuo e locação fica claro os direitos e deveres do comprador e devedor, mutuante e mutuário, locador e locatário, porém surgem situações onde a existência do contrato não é tão clara (VENOSA, 2009) 

Em conformidade com a caracterização da incorporação imobiliária como unidade econômica autônoma, a Lei 4.591/1964 instituiu requisitos para a celebração de contratos de alienação das unidades imobiliárias a construir e define elementos de sua peculiar caracterização, visando preservar os recursos destinados ao pagamento das obrigações correntes do negócio. O contrato empregado com mais frequência para a comercialização desses imóveis é o de promessa de compra e venda (CHALHUB, 2016).

A mora representa o mal cumprimento, ou ainda o retardamento culposo no cumprimento da obrigação, quando por parte do devedor. Na mora solvendi, a culpa é essencial. Na mora do credeor, accipiendi independe de culpa; sendo assim, o simples retardamento no cumprimento das obrigações não tipifica mora do devedor (VENOSA, 2009).

Segundo Valença (2012), o inadimplemento das obrigações imobiliárias prevê consequências, devendo, portanto reparar o prejuízo. De modo que, se a prestação não foi cumprida, nem puder sê-lo, proveitosamente, para o credor, apura-se qual o dano que este experimentou, impondo-se ao inadimplente o dever de indenizá-lo. No âmbito do Direito Imobiliário, o inadimplemento gera além das consequências previstas no Código Civil em relação à mora accipiendi e solvendi, outras previstas na legislação especial.

O mesmo autor ressalta ainda que na vigência do contrato de compra e venda de bem imóvel, além das conseqüências de inadimplemento previstas nos artigos do Código Civil, no caso de inadimplência por parte do vendedor as conseqüências do inadimplemento podem ser citadas também com as especificações predeterminadas na entrega da unidade imobiliária negociada. Entre elas se encontram a possibilidade de rescisão contratual; a responsabilidade pelo dano moral em virtude no atraso da entrega do imóvel; a responsabilidade por eventuais lucros cessantes, dentre outros.

Por outro lado, nos casos onde o inadimplemento se manifesta pelo comprador, pode-se observar como conseqüências a possibilidade de rescisão contratual, a perda do sinal pago, a perda da posse sobre o imóvel, através de ordem judicial, bem como a responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel no tempo em que o ocupou, incluindo um valor a título de aluguel, na hipótese de efetivada a rescisão do contrato (VALENÇA, 2012).

Atualmente, frente à situação econômica experimentada pelo país, um dos principais problemas vividos pelo comprador de imóvel diz respeito à rescisão do compromisso de compra e venda, conhecido como distrato. Em decorrência da grande incidência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, que regulamenta como deve ser a decisão judicial sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis. A sumula preconiza que se houver resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (e esta for submetido ao Código de Defesa do Consumidor), deverão ser imediatamente restituídas as parcelas pagas pelo comprador (promitente) quando a resolução do contrato se der por causa exclusiva do vendedor. Ainda de acordo com a súmula, as parcelas deverão ser devolvidas parcialmente se a causa do desfazimento de contrato se de por conta do comprador (PEREIRA, 2018).

Pereira (2018) ressalta que quando a desistência ocorre em razão de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento, por exemplo), a construtora tem o direito de reter apenas e tão somente 10% dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente. Assim, na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato seja exclusivamente da construtora ou incorporadora, fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, de uma só vez, com juros e correção monetária. Ainda, na hipótese de atraso na entrega da obra, perfeitamente possível existir pedido de indenização por danos morais e materiais, conforme análise do caso em concreto. Caso a rescisão do contrato de compra e venda ocorra por culpa exclusiva do comprador (arrependimento na compra, negativa de financiamento pelas instituições financeiras, dificuldade no pagamento das parcelas etc.), a construtora ou incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir as despesas administrativas. Nesse sentido, os tribunais têm reconhecido como abusiva a cláusula que prevê retenção maior do que 10% do valor efetivamente pago pelo comprador.

Em razão de decisões como essas, o mercado imobiliário passou a criticar duramente a facilidade com que os adquirentes poderiam extinguir os contratos e ainda obter a restituição do percentual entre 80% a 90% dos valores pagos. Para regulamentar tais situações, em 28 de dezembro de 2018 entrou em vigor a Lei 13.786/2018, que fez alterações importantes às Leis 4.591/1964 (Incorporação Imobiliária) e 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano dentre elas: (i) obrigatoriedade de o contrato conter quadro-resumo; (ii) permissão (agora legal) do que se intitula “cláusula de tolerância”, ou seja, autorização de prorrogação do prazo de entrega do imóvel por até 180 dias corridos da data estipulada no contrato. (GOMIDE, 2019).

Moraes, 2019 comentou os pontos relevantes desta Lei com relação ao Inadimplemento do comprador à unidade imobiliária adquirida de incorporador, onde os principais aspectos apontados foram a resolução do contrato com retenção, pelo vendedor, de multa de até 25% do valor já pago pelo comprador, atualizado;  a resolução do contrato com retenção, pelo vendedor, de multa compensatória de até 50% do valor já pago, atualizado, em caso de empreendimento sujeito ao regime do patrimônio de afetação; a não devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem;  durante o período de disponibilização da unidade imobiliária, incorrerá o comprador, ainda: nos impostos e quaisquer encargos incidentes sobre o imóvel; taxas de condomínio; fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato; a devolução dos valores com o desconto dos encargos mencionados, deverá ocorrer até: 180 dias após a resolução contratual, em parcela única; 30 dias após o habite-se, em caso de empreendimento sujeito ao regime do patrimônio de afetação; o comprador não estará sujeito a qualquer penalidade caso transmita os direitos e obrigações contratuais a terceiros, com a anuência expressa da incorporadora.

Moraes, 2019 relata ainda que com relação ao lote adquirido da loteadora deverá haver a resolução do contrato com retenção, pelo vendedor, de: multa de até 10% do valor já pago pelo comprador, atualizado; encargos moratórios relativos a prestações pagas em atraso pelo comprador; tributos e tarifas vinculados ao lote; comissão de corretagem, desde que integrada ao preço;  a devolução dos valores, com o desconto dos encargos mencionados, deverá ocorrer em, no máximo, 12 parcelas: até 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; ou em caso de obras concluídas, até 12 meses após a formalização da rescisão contratual. 

Nos casos onde o inadimplemento provém do vendedor, no que tange à unidade imobiliária adquirida de incorporador as principais alterações que merecem relevância seriam: atraso de até 180 dias da data indicada no contrato para conclusão do empreendimento não gera ao comprador direito de resolução contratual, tampouco indenização; atraso superior a 180 dias para entrega de unidade imobiliária ensejará: a resolução do contrato com reembolso do valor integral pago e multa contratual em até 60 dias, ou a manutenção do contrato e recebimento de multa, pelo comprador adimplente, de 1% sobre o valor pago, para cada mês de atraso. Finalmente, e não menos importante, se o contrato tiver sido celebrado em estande de vendas e fora da sede do empreendedor, poderá o comprador exercer o direito de arrependimento durante 7 dias, requerendo a devolução de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem (MORAES, 2019).

4.  CONSIDERAÇÕES FINAIS

O estudo desenvolvido abordou a questão do inadimplemento e suas conseqüências e o direito de resolução, pelas partes envolvidas, no contrato de venda de bens imóveis. Como é sabido, o contrato é uma categoria fundamental do Direito, é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinada a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o objetivo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial. 

No âmbito imobiliário, esse pacto é de fundamental importância para assegurar as partes. Não há como nenhuma atividade empresarial prosseguir sem a necessária segurança jurídica.

Reafirmar que os pactos devem ser cumpridos e trazer as consequências para o descumprimento contratual é assegurar que a Lei seja cumprida na sua totalidade.

5.  REFERÊNCIAS

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