ANTONIO CÉSAR MELO[1]

Resumo: A pesquisa propõe o estudo do instituto da usucapião a partir das transformações legislativas promovidas pelo Poder Legislativo para a usucapião. São tratadas as principais mudanças promovida pela Lei nº 13.465/17 em face do procedimento tradicional da usucapião judicial, com o escopo de evidenciar os benefícios trazidos com a nova lei de regularização fundiária urbana e rural.

Palavras-chave: usucapião; usucapião extrajudicial; Lei nº 13.465/17; desburocratização; cartórios. 

Abstract: The research proposes the study of the institute of usucapião from the legislative transformations promoted by the Legislative Power for usucapião. The main changes promoted by Law No. 13.465 / 17 are dealt with in the face of the traditional procedure of judicial misappropriation, with the purpose of evidencing the benefits brought with the new law on urban and rural land regularization. 

Keywords: usucapião; extrajudicial usucapião; Law No. 13,465 / 17; debureaucratization; extrajudicial records. 

Sumário:  1 Introdução. 2 O direito à usucapião: principais aspectos do modelo tradicional. 3 O processo judicial de usucapião. 4 As inovações da lei que dispõe sobre a usucapião extrajudicial. Considerações Finais. Referências.

INTRODUÇÃO

O Instituto da Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade em razão da posse no transcorrer do tempo, vinculada ao cumprimento de requisitos definidos em lei.

O presente artigo desenvolve estudo acerca do advento do instituto da usucapião extrajudicial e os seus efeitos de desburocratização oriundos da Lei 13.465/2017 e da Resolução n. 65/2017.

Para melhor compreensão do tema, abordar-se-á os requisitos para sua concessão, nas modalidades judicial e extrajudicial, com foco em relatar os benefícios advindos da Lei nº 13.465/17 que instituiu o procedimento extrajudicial.

São tratadas as principais mudanças promovida pela referida normatização, em face ao processo tradicional da usucapião judicial, com o intuito de demonstrar as regras exigidas pela nova lei de regularização fundiária urbana e rural no âmbito do procedimento administrativo.

A criação da usucapião extrajudicial trouxe a proposta de desburocratização da aquisição de propriedade de bem imóvel pelo exercício de posse mansa e pacífica, prolongada e ininterrupta por prazos especificados na legislação civil vigente, que antes eram realizadas exclusivamente por meio judicial.

Anterior ao seu advento, os processos judiciais que objetivavam a usucapião demoravam anos, o que prejudicava a legitimação de um direito adquirido em decorrência do tempo na posse de um imóvel, prolongando-se ainda mais a insegurança jurídica da propriedade. Com essa mudança legislativa, os processos judiciais naturalmente tenderão, visto que essa transformação ainda está em curso, a diminuir em decorrência da possibilidade da parte optar pelo procedimento extrajudicial, que promove o mesmo resultado, a concessão da propriedade, em um prazo menor, desde que apresentados os requisitos previstos na lei e na resolução.

O objetivo geral da pesquisa é verificar as principais mudanças entre o procedimento extrajudicial e judicial, bem como as melhorias que essas mudanças repercutirão na esfera judiciária em decorrência da transmissão direta de posse de bens imóveis por meio de cartórios de registros de imóveis.

Os objetivos específicos da pesquisa buscam verificar as diferenças entre o procedimento extrajudicial e judicial, comparar os procedimentos e requisitos da usucapião judicial com a usucapião extrajudicial e indicar as melhorias oriundas da lei de criação da usucapião extrajudicial.

A metodologia empenhada na pesquisa corresponde ao levantamento do referencialteórico acerca do processo judicial de usucapião e o estudo das análises feitas até o presente momento acerca da usucapião extrajudicial, a fim de comparar as transformações propostas e verificar se indicam para uma melhora no procedimento.

Utiliza-se o método de pesquisa analítico dogmático, sustentado na tríade doutrina – legislação – jurisprudência, na qual busca-se uma compreensão da norma frente às contínuas modificações do sistema jurídico e da sociedade. O caminho metodológico escolhido recomenda ao pesquisador compreender a sociedade contemporânea em movimento, a partir do entendimento do sistema jurídico construído com fundamento no conjunto normativo em vigor, o qual engloba as normas jurídicas, o entendimento do Poder Judiciário e os estudos feitos pela doutrina.

A primeira seção aboradará o modelo tradicional de usucapião, sendo que a segunda seção apresentará a nova proposta legislativa de usucapião extrajudicial. A terceira e última seção traçará um comparativo entre os dois procedimentos, apontando se há indicativos de melhoria ou deterioramento no procedimento de usucapião.

2. O DIREITO À USUCAPIÃO: PRINCIPAIS ASPECTOS DO MODELO TRADICIONAL

A usucapião, palavra feminina, consiste na aquisição da propriedade ou de outro direito real pelo decurso do tempo. A doutrina é explícita ao indicar que além da propriedade outros direitos reais de uso e gozo poderão ser adquiridos originariamente, quais sejam, as servidões, a enfiteuse, o usufruto, o uso e a habitação.

Para Orlando Gomes (2012, p. 180) ,

A usucapião é, com efeito, um modo de aquisição da propriedade, por via do qual o possuidor se torna proprietário. (RA) A modalidade da usucapião para a aquisição da propriedade recebeu alterações no Código Civil de 2002 em relação ao de 1916. A mais importante e que apresenta maior destaque é a redução dos prazos (decursos temporais) necessários para o possuidor usucapir. O código regula as modalidades da usucapião da propriedade imóvel nos artigos 1238 e 1244, e da propriedade móvel, nos artigos 1260 e 1262 (RA).

Para Silvio da Salvo Venosa,

A posse prolongada da coisa pode conduzir à aquisição da propriedade, se presentes determinados requisitos estabelecidos em lei. Em termos mais concretos, denomina-se usucapião o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficientemente prolongada sob determinadas condições. (2010, p. 207)

Trata-se de um modo de adquirir a propriedade originariamente em razão do decurso do tempo, que além de conferir a propriedade originariamente, tem a função de sanar vícios no modo de adquirir a propriedade, móvel ou imóvel.

A usucapião é um modo de adquirir a propriedade que gera um prejuízo ao proprietário do bem em face daquele que exerce a posse. O fundamento desse direito é explicado por Orlando Gomes (2012) em fundamento objetivo e subjetivo, o qual será explicitado.

O fundamento subjetivo justifica a usucapião a partir da presunção que o proprietário, ao não exercer a posse do bem, pelos prazos estabelecidos na lei, não possui o ânimo de ter a sua propriedade. É como se abandonasse a coisa.

O fundamento objetivo refere-se à utilidade social que deve ser dada ao bem em discussão, em consonância com o espírito da função social impresso pelo Código de 2002 à utilização dos bens imóveis.

É socialmente conveniente dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. A ação do tempo sana os vícios e defeitos dos modos de aquisição porque a ordem jurídica tende a das segurança aos direitos que confere, evitando conflitos, divergências e mesmo dúvidas. (GOMES, 2012, p. 181).

O fundamento maior para o direito à usucapião assenta-se na Constituição Federal, artigo 183,sendo que a partir da diretiva constitucional a legislação passa a regulamentar a matéria.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Regulamento)

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. (CRFB, art. 183)

Para que se alcance os benefícios conferidos pela ação de usucapião é necessário o preenchimento de alguns requisitos legais, sistematizados em três categorias: pessoas interessadas, o objeto sujeito à usucapião e a forma que se constitui. O Código Civil elenca esses requisitos.

Orlando Gomes (2012) explica esses requisitos legais, os quais serão sistematizados para melhor compreensão:

Os requisitos pessoais são as exigências em relação à pessoa do possuidor que pretende adquirir a propriedade e do proprietário que sofrerá a consequência de perdê-la. O adquirente deverá ser capaz civilmente, ou seja, não poderá estar enquadrado em alguma das hipóteses em que não corre a prescrição, exemplo, entre ascendente e descendente, marido e mulher, entre incapazes e seus representantes, o condômino e o bem comum.

Afirma-se, outrossim, embora sem aceitação geral, que não pode usucapir quem obteve a posse injustamente, viciada de violência, clandestinidade ou precariedade, e quem passou a tê-la de má-fé, hipóteses que, todavia, não excluem, para certas legislações, a possibilidade da aquisição da propriedade por usucapião longissimi temporis. (GOMES, 2012, p. 182)

Não corre prescrição com relação aos bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público. Com relação ao proprietário não há exigência de capacidade, todavia, com relação aos absolutamente incapazes não corre a prescrição para usucapir, atendendo ao dispositivo da lei que determina que contra menores não corre prescrição e alguns julgados proferidos acerca do tema:

Art. 198. Também não corre a prescrição:

I - contra os incapazes de que trata o art. 3o; (Código Civil, 2002)

[...]

EMENTA – APELAÇÃO CIVIL – AÇÃO DE USUCAPIAO – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA NÃO CORRE CONTRA MENORES – POSSE INFERIOR A 10 ANOS – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – REDUÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Nos termos do art. 198, inciso I, do Código Civil, a prescrição aquisitiva não corre contra absolutamente incapaz. Não preenchidos os requisitos, a improcedência do pedido é medida que se impõe. [...] (Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul, fl. 347. Processo n. 0002850-19.2007.8.12.0019).

Com relação aos requisitos reais, os bens considerados fora do comércio não são suscetíveis de usucapião. Com relação aos requisitos formais: posse e lapso temporal é importante cumprir os requisitos do Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. (Código Civil de 2002).

Para imóveis rurais de até cinquenta hectares, e imóveis urbanos de até duzentos e cinquenta metros, o Código Civil estabelece prazo prescricional diferenciado:

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Código Civil de 2002).

Em 2011 o Código Civil sofreu alteração prevendo a possibilidade de aquisição de propriedade integral por aquele que exercia a posse sobre imóvel urbano com companheiro que abandonou o lar.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.                          (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1o  O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. (Código Civil de 2002).

Reforça-se que nos casos citados é necessário que o possuidor tenha o animus domini, como se dono fosse, mansa e pacífica, ou seja, sem oposição, e de forma contínua e atendendo aos prazos estabelecidos na lei.

Constituem-se em espécies de usucapião, nos termos da legislação vigente: a usucapião extraordinária, a usucapião ordinária, a usucapião especial rural, a usucapião especial familiar e a usucapião coletiva prevista no Estatuto das Cidades.

A usucapião extraordinária tem assento no artigo 1238 do CC, exigindo a posse ininterrupta de 15 anos, exercida com animus domini, mansa e pacífica, sendo que o prazo poderá cair para 10 anos caso o possuidor resida no local ou mantenha atividade produtiva.

A usucapião ordinária, artigo 1242 do CC, tem como requisitos a posse contínua no imóvel, também exercida de forma mansa, pacífica e de boa fé, adquiridos onerosamente com base em justo título emitido pelo cartório e posteriormente cancelado, sendo que o prazo é reduzido pela metade se o possuidor nele tiver estabelecido sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e econômico.

A usucapião especial rural, artigo 1239 do CC e artigo 191 da CRFB, exige a posse por 05 anos, na zona rural de área não superior a 50 hectares, constituindo-se em área produtiva pelo trabalho próprio ou familiar, constituindo-se nessa área a moradia do possuidor. Ainda, o possuidor não poderá ter outro imóvel registrado em seu nome.

A usucapião especial familiar, prevista no artigo 1240 – A do CC, prevê prazos e requisitos diferenciados, quais sejam, posse exclusiva por 02 anos, imóvel urbano de até 250 m², o ex-companheiro ou ex-cônjuge ter abandonado o lar, sendo o imóvel destinado para moradia própria ou da família e não ser proprietário de outro imóvel familiar.

Por fim, tratando-se de bens imóveis e não regulamentado pelo Código Civil, tem a usucapião prevista no artigo 10 do Estatuto das Cidades, o qual estabelece que

Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Estatuto das Cidades, artigo 10).

Essa última modalidade visa atender às populações de baixa renda e em situação de vulnerabilidade, atendendo à pressão social das ocupações urbanas, como explica Venosa

A lei cria, portanto, modalidade de usucapião coletivo, atendendo à pressão social das ocupações urbanas. Possibilita que a coletividade regularize a ocupação sem os entraves e o preço de uma ação individual de usucapião. Como já apontamos, a ocupação de terrenos sempre foi a modalidade mais utilizada pela população urbana. A lei exige que a área tenha mais que duzentos e cinquenta metros quadrados, com ocupação coletiva, sem identificação dos terrenos ocupados. Na prática, até que os terrenos podem ser identificados, ; ocorre que essa identificação mostra-se geralmente confusa ou inconveniente nesse emaranhado habitacional. Note também que a área deve ser particular, pois a Constituição da República é expressa em proibir o usucapião de terras públicas. (2010, p. 211).

O Estatuto da Cidade também indica quem são os legitimados – individual e coletivo - a proporem a ação de usucapião especial, nominando o possuidor, individualmente ou em litisconsórcio, e associações de moradores, quando autorizadas nos seus estatutos sociais.

Visto as principais características para se proceder à aquisição da propriedade, passar-se-á ao estudo do estudo específico do processo judicial de usucapião e, na última seção, a usucapião na modalidade extrajudicial, conforme as regras expressas na Lei 13.465 de 11 de junho de 2011 e Resolução CNJ n. 65/2017.

3. O PROCESSO JUDICIAL DE USUCAPIÃO

Urge registrar que a ação de usucapião requer dispêndio de tempo e dinheiro para seu custeio, tratando-se de um processo com requisitos peculiares que acabam por delongar-se no tempo, razão que fortaleceu a decisão legislativa em prever a normatização da usucapião extrajudicial.

Essa morosidade e custos processuais foram os elementos que pressionaram o Congresso Nacional a editar a legislação que trata da usucapião extrajudicial, que também possui requisitos específicos e custos para seu deslinde, mas avançou no sentido de simplificar o procedimento, com menos dispêndio de tempo.

A ação de usucapião possui natureza declaratória, conforme dispõe o artigo 1241 CC, o qual prevê que o possuidor poderá requerer a declaração da propriedade imóvel ao juízo, mediante proposição de ação de usucapião. Nesse caso o Judiciário reconhecerá a existência da aquisição da propriedade, diferente das sentenças que constituem o direito, pois na ação judicial de usucapião haverá apenas a declaração desse direito.

Em razão da natureza declaratória, a usucapião poderá ser arguida em matéria de defesa, nas ações reivindicatórias, quando a parte passiva se defenderá alegando a aquisição da propriedade por intermédio da exceção de usucapião, em ação própria apensada à principal.

Ação reivindicatória julgada improcedente. Exceção de usucapião arguida como matéria de defesa. Requisitos devidamente preenchidos. Ônus da prova. Na dicção do art. 1.228 do Código Civil o “proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou a detenha”. – No entanto, comprovada a posse mansa, pacífica e com animus domini por parte do demandado por mais de vinte anos, é de ser acolhida a exceção de usucapião arguida como meio de defesa. – no caso concreto, a prova nos autos corrobora a tese apresentada pela parte demandada, de modo que a pretensão reivindicatória da autora mostra-se frágil diante do conjunto probatório claro a respeito da posse ad usucapionem exercida pelo réu. – Parte autora que não logra êxito em comprovar a alegada posse precária e violenta praticada pelo demandado, ou consubstanciada em contrato de comodato, encargo processual que lhe cabia. APELO DESPROVIDO. (Apelação Civil n. 70070012216, Décima Sétima Câmara Civil, Tribunal de Justiça do RS.Relator: Gelsom Rolim Stocker, julgado em 27/10/2016).

O Código de Processo Civil/2015 regula o processo de usucapião nas ações de procedimento comum, diferentemente do códex anterior que a tratava como uma ação especial.

Dessa forma, a ação correrá com o mesmo trâmite das ações comuns, ressalvada a necessidade de citar todos os possíveis interessados por edital, conforme prevê a Lei de Registros Públicos para a usucapião extrajudicial.

Fiuza alerta,

Feitas essas observações preliminares, a ação se inicia com o requerimento do interessado (usucapiente) da citação da pessoa em cujo nome o imóvel estiver registrado, dos vizinhos confinantes e de todos os demais interessados, estes por edital. Embora o novo Código de Processo Civil não mencione estes últimos, entende-se ser necessário citá-los, tendo em vista o procedimento administrativo da Lei de Registros Públicos. Ora, se no procedimento notarial é necessário dar ciência a esses terceiros interessados, porque seria dispensável sua citação no processo judicial, como, aliás, o era no Código de Processo de 1973? De fato, segundo a nova redação da Lei 6.015/73, o oficial de registro de imóveis também promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 dias.(FIUZA, 2015)

O interessado peticionará, por meio de advogado, a inicial requerendo a declaração da usucapião e observando os requisitos constantes no art. 3º da Resolução CNJ 65/2017. A inicial terá a particularidade de citar o que detém a propriedade do imóvel, assim como todos os vizinhos – confinantes- do imóvel.

Art. 246.  A citação será feita:

§ 3o Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada. (CPC, 2015).

Art. 259.  Serão publicados editais: I - na ação de usucapião de imóvel.” (CPC, 2015).

O Superior Tribunal de Justiça decidiu ser possível o reconhecimento da usucapião de bem imóvel na hipótese em que o requisito temporal exigido pela lei é implementado no curso da respectiva ação judicial, ainda que o réu tenha apresentado contestação.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃOEXTRAORDINÁRIA. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. PRAZO. IMPLEMENTAÇÃO.CURSO DA DEMANDA. POSSIBILIDADE. FATO SUPERVENIENTE. ART. 462 DO

CPC/1973. CONTESTAÇÃO. INTERRUPÇÃO DA POSSE. INEXISTÊNCIA.ASSISTENTE SIMPLES. ART. 50 DO CPC/1973.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Códigode Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se é possível o reconhecimento da usucapiãode bem imóvel na hipótese em que o requisito temporal (prazo para usucapir)previsto em lei é implementado no curso da demanda.

3. A decisão deve refletir o estado de fato e de direito no momento de julgar ademanda, desde que guarde pertinência com a causa de pedir e com o pedido.Precedentes.

4. O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo,em conformidade com o disposto no art. 462 do CPC/1973 (correspondente aoart. 493 do CPC/2015). (STJ, Superior Tribunal de Justiça, REsp 1361226)

Ainda, havendo o transcurso do lapso vintenário na data da prolação da sentença pelo juízo de primeiro grau, e sendo reconhecido pelo tribunal de origem que estão presentes todos os demais requisitos da usucapião, deve ser julgado procedente o pedido autoral para usucapir a propriedade.

Essa decisão inova a matéria processual sobre o tema. No recurso, os recorrentes alegam que é possível complementar o prazo de usucapião no curso da demanda judicial, haja vista que a legislação processual civil autoriza o magistrado a examinar fatos ocorridos após a instauração da demanda. A demanda foi julgada improcedente em primeiro e segundo graus de jurisdição, mas vitoriosa no Superior Tribunal de Justiça.

A questão foi julgada à luz do CPC de 1973. O art. 462 do CPC/1973, norma indicada como violada e objeto do Recurso Especial proposto perante o Superior Tribunal de Justiça, determina que, "se,depois da propositura da ação, algum fato constitutivo, modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento da lide, caberá ao juiz tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de proferir a sentença". À luz da referida norma processual, é dever do magistrado levar em consideração algum fato constitutivo ou extintivo do direito ocorrido após a propositura da ação, podendo fazê-lo independentemente de provocação das partes.

Para a Corte, que já tem precedentes no sentido de reconhecer essa natureza da interpretação do CPC, o legislador consagrou o princípio de que a decisão deve refletir o estado de fato e de direito no momento de julgar a demanda, desde que guarde pertinência com a causa de pedir e com o pedido (REsp 1.147.200/RS, Rel. Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em13/11/2012, DJe 23/11/2012).

Essa linha de raciocínio também é confirmada pelo Enunciado nº 497 da VJornada de Direito Civil (STJ/CJF), segundo o qual "o prazo, na ação de usucapião, pode sercompletado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor". (BRASIL, Justiça Federal. VJornada de Direito Civil, 2019).

Para a Corte, a interrupção do prazo da prescrição aquisitiva poderia ocorrerna hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo conseguisse reaver aposse, pois o peticionamento não gera esse direito.

Outras questões também foram resolvidas em sede do Acórdão, destacando que a resposta do réu em contestação não tem a capacidade de exprimir a resistência do demandado àposse exercida pelo autor, mas apenas a sua discordância com a aquisição doimóvel pela usucapião, representando sua resposta processual.

Ainda, precedente do Superior Tribunal de Justiça determina que a interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente ocorre nahipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo consegue reaver aposse para si.

Ainda, com relação à possibilidade de assistência processual, o assistente simples recebe o processo no estado em que se encontra, nãopodendo requerer a produção de provas e a reabertura da fase instrutória nestavia recursal.

A usucapião é modo de aquisição da propriedade (ou seja, não há transferênciade domínio ou vinculação entre o predecessor e o usucapiente) e de outrosdireitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos emlei. Trata-se de uma forma de aquisição originária da propriedade.

A fim de confrontar o modelo judicial e extrajudicial, trazidos a partir da Lei 13.465 de 11 de junho de 2011, faz-se necessário aprofundar as principais inovações proporcionadas pela legislação que instituiu a usucapião extrajudicial, procedendo também ao estudo da Resolução CNJ n. 65/2017 que regulamenta a matéria.

4AS INOVAÇÕES DA LEI QUE DISPÕE SOBRE A USUCAPIÂO EXTRAJUDICIAL

A Constituição de 1988 alargou o acesso ao Poder Judiciário, garantindo ferramentas jurídicas para que a população viabilize esse ingresso. Uma das consequências dessa democratização do acesso à justiça foi o maior número de ações judiciais propostas nas últimas décadas, aliada a outros fatores, como maior acesso à informação, às defensorias públicas, ministérios públicos, conhecimento das normas, publicidade das legislações, dentre outros indicadores, exigindo ampliação dos serviços por meio do Poder Judiciário a fim de atender ao anseio constituinte.

Coligado às ações do Poder Judiciário, com o objetivo de garantir eficiência na prestação jurisdicional, o legislador paulatinamente vem criando mecanismos que desafoguem o Poder Judiciário, dentre eles situa-se a legislação que permitiu a realização da usucapião extrajudicial, perante os Cartórios de Registro de Imóveis em todo o país.

A fim de sistematizar o procedimento, aborda-se as principais regras que diferem o processo judicial do procedimento extrajudicial para usucapião, analisando as regras trazidas no artigo 1.071 CPC, artigo 216-A da Lei de Registro Civil e Resolução CNJ n. 65/2017.

O imóvel a ser usucapido poderá ser urbano ou rural, não havendo restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Logo, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares, a exemplo das parcelas de loteamentos irregulares, ou de imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento.

Assim, é possível que o interessado faça o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, sem prejuízo da via judicial.

Esse pedido deverá ser feito por advogado, acompanhado da ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, da planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.

Ainda, o pedido deverá ser acompanhadodas certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente e o justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

O Cartório receberá o pedido, que será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. Reforce-se que os custos das planta se memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, indicadas no texto legal, variam entre os estados, sendo todas as despesas arcadas pelo requerente.

A usucapião extrajudicial possui um custo ao requerente, que deverá arcar com o ônus do advogado, que peticionará, do profissional que elaborará a planta e memorial do imóvel e as taxas e emolumentos do cartório. A ata notarial para a usucapião extrajudicial é cobrada com base no valor do imóvel,conforme a Tabela de Emolumentos dos Tabelionatos de Notas de cada estado.

Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelos correios, com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

Assim como no processo judicial, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelos correios com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 dias, sobre o pedido.

O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

Como medida saneadora do procedimento, para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

Transcorrido o prazo de 15 dias, sem pendência de diligências saneadora, achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos da Lei da usucapião extrajudicial, consistente em mecanismo jurídico previsto para que o requerente da usucapião administrativa impugne qualquer exigência do Oficial nos trâmites do pedido.

Inexiste prazo para esse procedimento, podendo ocorrer quando qualquer óbice for imposto pelo Oficial, sendo que a improcedência não representará a procedência do pedido de usucapião, apenas o afastamento da exigência do Oficial naquele momento do processo administrativo, que deverá continuar com os procedimentos previstos na lei.

Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido, sendo que a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião, reforçando que a via extrajudicial não impede a jurisdicional, ou seja, em nenhuma hipótese faz coisa julgada material.

Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

O Conselho Nacional de Justiça editou a Resolução n. 65/2017 prevendo algumas especificações para o procedimento extrajudicial de usucapião, o qual destaca-se que o procedimento será realizado no cartório de registro de imóveis do local do imóvel, ou onde estiver a maior parte da propriedade, sendo necessário conter:

Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:

I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;’

II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;

III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;

IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;

V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo. (BRASIL, Conselho Nacional de Justiça, Resolução n. 65 de 2017.)

Além dos requisitos previstos no Código de Processo Civil para as ações em geral, é necessário que o pedido contenha os elementos enumerados no artigo 3º da Resolução CNJ 65/2017.

Ainda, o procedimento administrativo abrangerá a propriedade e demais direitos reais passíveis da usucapião, não sendo possível usucapir bens públicos.

O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os documentos estabelecidos no artigo 4º da Resolução, os quais destaca-se, a ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste.

Ainda, planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica –  RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título.

O justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse e as certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;

Com relação às plantas e memorial a resolução prevê que a descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores.

Com relação à procuração, poderá ser pública ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro. Na hipótese de atuação da defensoria pública, poderá ser uma declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória para propositura da usucapião.

Se faz necessário também as certidões dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento.

Nas hipóteses da usucapião recair sobre unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.

A resolução possui mais detalhamentos acerca do procedimento, tornando-o mais complexo e trabalhoso que a própria Lei nº 13.465/17, descrevendo os detalhes tratados em linhas gerais pela legislação, sendo imprescindível o manejo da resolução a fim de conduzir a usucapião extrajudicial.

Logo, observadas a legislação em vigor - Lei nº 13.465/17, e a Resolução n. 65/2017 - é possível o peticionamento administrativo, via Cartório de Registro de Imóveis, de usucapião, mostrando-se, a partir da comparação entre os requisitos de ambas formas de processamento, ser o procedimento administrativo mais célere que o judicial.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade em razão da posse, por pessoas que não a detém, em razão da posse no decurso do tempo. A aquisição extrajudicial está condicionada ao atendimento de requisitos definidos em lei e pela resolução do Conselho Nacional de Justiça.

Ressalte-se que o novo Código de Processo Civil ao dar ao cidadão uma segunda opção para atingir objetivo no que tange a aquisição da propriedade imóvel por meio da usucapião extrajudicial, não retirou o direito do interessado em se valer do Poder Judiciário caso seja necessário, mesmo que o pedido inicial de usucapião tenha ocorrido pelas vias administrativas.

Caso haja desistência de quaisquer modalidade, a documentação de uma poderá instruir o pedido da outra modalidade. Assim, mesmo que esteja em trâmite a via extrajudicial, o peticionante poderá desistir e requerer a usucapião pela via judicial ou vice e versa, utilizando o conjunto probatórios já produzidos.

Um dos principais benefícios de requerer a usucapião pela via extrajudicial é a celeridade do procedimento, bem como o baixo custo se comparado com a usucapião judicial. Olhando para as comarcas com grande número de processos judiciais, em que cada passo processual pode demorar até anos para sua execução, a modalidade extrajudicial atende de maneira satisfatória as partes requerentes, mostrando-se célere e adequada à pressa da sociedade moderna.

Anterior à edição da lei, os processos judiciais que tinham por escopo a usucapião demoravam anos, o que lesava o reconhecimento do direito de usucapir. A inovação legislativa tende a incentivar a via administrativa em detrimento da judicial, auxiliando a diminuição dos processos judiciais e promovendo efetividade à tutela jurídica.

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