RESUMO: O presente artigo objetiva fazer uma análise do instituto da usucapião extrajudicial ou administrativa, abordando em quatro tópicos o conceito e fundamentos da usucapião, natureza jurídica, alternatividade, competência e requisitos, objeto, procedimento e interpretação do silêncio.

Palavras-chave: Usucapião, Usucapião Extrajudicial, Lei de Registros Públicos, Via Extrajudicial, Desjudicialização, Alternatividade.

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Conceito e Fundamentos. 3. Usucapião Extrajudicial ou Administrativa. 3.1. Natureza Jurídica e Alternatividade. 3.2. Competência e Requisitos. 3.3. Objeto. 3.4. Procedimento. 3.5. Interpretação do Silêncio. 4. Considerações Finais. 5. Referências.

1. Introdução

A aquisição de terras pela humanidade remonta aos seus primórdios onde guerras foram travadas com a finalidade de expansão territorial e demonstração de força.

Nos dias de hoje não é diferente, pois a posse de bens na nossa sociedade capitalista é motivo de inserção da pessoa no meio social e uma maneira de lhe dar visibilidade. No entanto, diferentemente do passado, a propriedade de bens pressupõe a ocorrência de regular processo de aquisição da propriedade conforme o ordenamento jurídico, através do instituto da usucapião.

2. Conceito e Fundamentos da Usucapião

Usucapião, também chamada de “prescrição aquisitiva”, é o modo originário de aquisição da propriedade pela posse qualificada prolongada no tempo.

O proprietário deve dar uma destinação útil ao bem, pois a usucapião privilegia a posse mansa e pacífica atendendo a função social da propriedade em detrimento da posse ociosa e descuidada. Por exemplo, se o proprietário de um imóvel o abandona possibilita que outro venha se apossar dele e lhe dar uma destinação útil.

A usucapião tem como fundamento a segurança jurídica daquele que se manteve na posse do bem por determinado período de tempo. Tal período de tempo tem a face extintiva: prescrição, e a face aquisitiva: usucapião.

3. Usucapião administrativa/extrajudicial

3.1. Natureza Jurídica e Alternatividade

O novo Código de Processo Civil, no seu art. 1071, acrescentou o art. 216-A ao texto da Lei 6015/73 (Lei dos Registros Públicos), criando o instituto da usucapião extrajudicial ou administrativa, que será processada perante o registro imobiliário, cabendo ao usucapiente escolher entre o novo procedimento de natureza administrativa ou o processo judicial. Desta forma, é faculdade da parte escolher o procedimento.

O artigo 1.071 do Novo CPC, se apresenta atualmente com a seguinte redação:

“O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: “Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel”.

Essa nova norma legal tem a finalidade de facilitar a regularização de uma propriedade irregular de modo mais célere, simples e menos oneroso do que através de uma ação judicial de usucapião, desafogando assim o Poder Judiciário com a desjudicialização de procedimentos

Esse tipo de usucapião pela via administrativa já existia no nosso ordenamento com a Lei nº 11.977/09, que prevê usucapião de imóveis urbanos para fins de regularização fundiária de interesse social, sendo seus procedimentos feitos diretamente no Registro de Imóveis, sem necessidade de intervenção do Poder Judiciário.

3.2. Competência e Requisitos

Aquele que tiver a posse mansa, pacífica e com animus domini (posse ad usucapionem) de um imóvel, pelo prazo previsto em lei, poderá optar entre ingressar com a ação judicial de usucapião ou entrar com o requerimento para reconhecimento extrajudicial da usucapião, no cartório de imóveis do local onde se encontra localizado o imóvel.

A usucapião extrajudicial poderá será pleiteada pelo interessado ao registrador de imóveis da situação do bem. A este compete conduzir o procedimento administrativo que levará ao registro da usucapião, caso sejam aprovados os seus requisitos legais.

Para usucapir é preciso ainda que a posse seja mansa, pacífica e ininterrupta e com animus domini, ou seja, é posse exercida pelo usucapiente sem oposição, de maneira contínua, sem intervalos e incontestada. É a chamada posse ad usucapionem.

Quanto ao tempo da posse, temos que será o prazo previsto em lei para cada tipo de situação fática, uma vez que existem vários tipos de usucapião.

É legitimado para requerer esta espécie de usucapião aquele que detém a posse do imóvel como se dono fosse pelo prazo previsto em lei, podendo ser tanto pessoa física quanto jurídica, devendo em ambos os casos haver assistência de advogado.

3.3. Objeto

É de bom alvitre destacar que o objeto dessa espécie de usucapião é o imóvel, urbano ou rural, uma vez que o dispositivo supramencionado fala em “imóvel usucapiendo”. Portanto, a usucapião administrativa é admitida para todos os tipos de usucapião de bens imóveis. A usucapião de outros direitos deverá ser pleiteada apenas pela via judicial.

3.4. Procedimento

O requerimento do interessado deve ser subscrito por advogado e instruído com a ata notarial lavrada por tabelião de notas. Vale salientar que para a lavratura da ata notarial o interessado não precisa de advogado, podendo obtê-la pessoalmente junto ao tabelionato competente.

O notário certifica as diligências necessárias, oitiva de possuidores, confinantes ou testemunhas, produzindo a prova do tempo da posse bem como da cadeia possessória que configure o direito à aquisição da propriedade imobiliária.

Além da ata notarial devem ser juntados os documentos descritos nos incisos II a IV do art. 216-A da Lei 6015/73 (Lei dos Registros Públicos), quais sejam: planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domínio do requerente.

3.5. Interpretação do Silêncio

Ponto que merece destaque no estudo desse tema é o que previa o § 2º do art. 216-A, exigindo a anuência expressa do titular do direito registrado na matrícula do imóvel para a consecução do procedimento o que praticamente inviabilizava a aplicação dessa espécie de usucapião.

O disposto nesse dispositivo foi alterado pela Lei 13465/17 que passou a admitir o silêncio como concordância, não mais exigindo anuência expressa. Dessa forma, o § 2º do art. 216-A da Lei 6015/73 passa a vigorar com a seguinte redação:

“Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância”. (grifo nosso).

4. Considerações finais

A forma de aquisição originária de propriedade denominada usucapião é instituto bastante utilizado no nosso Direito, através de suas várias espécies, com diversas implicações práticas na vida social moderna.

Podemos citar como exemplos de atualidade e adequação dessa matéria à realidade social o recente instituto da usucapião extrajudicial ou administrativa e sua nova interpretação quanto ao silêncio do antigo proprietário, possibilitando o processamento desta ação pela via administrativa, sem excluir a via judicial; o rigor da qualificação registral imobiliária; o atendimento da função social da propriedade pelo pretenso usucapiente.

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