Resumo: O presente artigo tem por objetivo a análise do cumprimento das avenças locatícias, em especial o adimplemento ou não do aluguel e as taxas a ele correlatas na locação do imóvel urbano residencial, neste cenário da pandemia do COVID-19. A história do direito será prestigiada, pois o período Vargas foi marcado pela insegurança jurídica nos pactos locatícios, gerando impactos na economia e nas relações sociais. Será abordado as locações por temporada e de longo prazo, bem como a locação por aplicativo, muito difundida na contemporaneidade, bem como a legislação correlata e as iniciativas legislativas que estão porvir.

Palavras-chave: Locação – Obrigações – COVID-19 – segurança jurídica – contrato.

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Legislação da locação residencial em perspectiva histórica. 3. O sistema da Lei 8.245/91 que disciplina a locação e os projeto de lei de n.º 1.179/2020 em andamento. 4. Conclusão. 5. Referências.

1. Introdução

A sociedade está enfrentando a pandemia do COVID-19 e o complexo funcionamento das relações sociais em época de crise. O atual cenário impõe desafios na compreensão das modificações na sociedade, nas relações de trabalho e nas intervenções estatais nas relações privadas.

O Coronavírus é uma família de vírus que causam infecções respiratórias, no caso da pandemia desse novo agente, foi descoberto em 31 de dezembro de 2019 em Wuhan na China, O vírus atual faz que os portadores deles tenham a doença chamada de coronavírus (COVID-19). (MACEDO, 2020, p.1)

Em decorrência da alta capacidade de transmissão, tem-se adotado a quarentena como solução no combate à transmissibilidade do vírus em destaque. A quarentena consiste no isolamento social, o que implica o não exercício de atividades escolares, comerciais e prestações de serviços, funcionando apenas aquelas atividades que são essenciais.

Não é objeto de estudo do presente artigo analisar a eficiência de tais medidas, nem tão pouco discutir se devam ser feitas em maior ou menor grau de intensidade, mas sim seus efeitos na locação de imóveis residências urbanos, o que excluí, inclusive os imóveis alugados para fins comerciais.

A relevância do tema é perceptível na medida em que a pandemia que assola o planeta traz novos desafios para a economia, pois é notório que o período de isolamento social trará retração econômica.

A locação de imóvel urbano, como parte do arcabouço social, será objeto de questionamentos jurídicos nesta época de crise, já sendo perceptível nas redes sociais postagens defendendo o não pagamento dos alugueres, inclusive o projeto de lei 1.179/2020  que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus - Covid-19 dispões sobre o assunto.

Para harmonizar e compreender a realidade surgida na crise atual, hards cases hão de ser enfrentados. Para análise dos aspectos jurídicos e sociais analisa-se a legislação da locação residencial numa perspectiva histórica no Brasil, com enfoque na atividade do rentista urbano na era Vargas (1930 a 1945).

Através da análise histórica da legislação do aluguel no Brasil, tem-se a oportunidade de examinar os impactos do Direito na economia, em especial o congelamento dos aluguéis e seus impactos sociais, passando pela crise habitacional da década de 1940 até o auto empreendimento da casa própria.

Através desta incursão no tempo, é possível compreender o sistema da Lei 8.245/91 que disciplina a locação na atualidade, bem como os impactos deste cenário de incerteza na segurança jurídica dos pactos locatícios residências urbanos que têm peculiaridades e contornos próprios. 

2. Legislação da locação residencial em perspectiva histórica

A era Vargas é um período interessante para estudar a legislação dos aluguéis no Brasil, uma vez que no Estado Novo teve destaque a normatização da locação urbana. Neste período, ocorreu o congelamento dos aluguéis e um intenso regramento desta atividade, pelo que se discorre brevemente sobre a legislação compreendida entre os anos de 1942 e 1964.

O rico debate jurídico dessa época, nos abre espaço para compreender o sentido dado ao Estado e seus delineamentos e ambiguidades em torno de questões como democracia, liberdade, cidadania e autoritarismo no nosso país. Também nos possibilita compreender a relação entre Estado e legalidade, entre Estado e Direito naquele período marcado por contradições e ambivalências. (ARAÚJO, 2017, p.2).

Sobre o pretexto do prestígio ao social, o Estado regulamentou fortemente diversas atividades privadas, dentre elas a locação imobiliária, sendo um período sombrio para o setor que sucumbiu ao autoritarismo da época.

A necessidade de construção de um Estado mais forte, para atender às crescentes demandas sociais, foi utilizada como pretexto para aniquilação dos direitos individuais e das franquias democráticas. Esse fenômeno foi intenso nas décadas de 1930 e 1940, com a instauração de regimes totalitários (Alemanha e Itália), ou, mais frequentemente, autoritários (Brasil, durante o Estado Novo). Nestas situações, pode-se falar em Estado Social, mas não constitucionalismo social. (SOUZA NETO, 2014, p. 83-84).

Durante o Estado Novo, através do decreto-lei 4.598/42, iniciou-se uma sequência de leis que disciplinava a locação e congelava o valor dos aluguéis, sob o pretexto de proteger o inquilino. Em seguida sobrevieram os decretos-leis 1569/43, 6739/44, 7466/45, 9669/46, 1300/50, lei n.º 3494/58, 3844/60, 3912/61, 4240/63, dentre outras modificações legislativas.

As diversas versões da Lei do inquilinato promulgadas entre 1942 e 1964, todas restringindo a livre negociação dos aluguéis, tiveram consequências tão amplas que modificaram por completo não só o relacionamento entre proprietários e inquilinos, como a própria produção de moradias para os seguimentos de baixa e média renda (BONDUKI, 2017, p. 218).

As legislações acima mencionadas impactaram diretamente na atividade dos rentistas urbanos. A intervenção estatal ingressou nas liberdades contratuais e congelou os aluguéis, bem como impediu a retomada dos imóveis por parte dos proprietários. Entretanto, na prática, o resultado colhido com a intervenção estatal não foi o esperado, a consequência foi a desorganização do setor de aluguéis e do próprio mercado imobiliário. “O certo é que a interferência governamental desorganizou e desestruturou o mercado de locação, gerando incertezas e riscos que inexistiam anteriormente, afastando investidores” (BONDUKI, 2017, p. 226).

Para a compreensão do que estava por trás da legislação excessiva do setor, se faz necessário desencriptar a linguagem e buscar o verdadeiro sentido do comportamento do Estado. O que se buscava na época era proteger o salário do trabalhador e, como consequência, impedir o aumento do salário, que seria prejudicial ao setor industrial.  Também se defendia que com o congelamento, o setor dos rentistas urbanos seria desestimulado e o capital iria para a industrialização, atividade prioritária na época. “Os grandes beneficiados foram os empregadores urbanos, pois passaram a contar com pelo menos parte de seus empregados ou operários abrigados a um custo decrescente, ajudando a reduzir a pressão altista sobre os salários” (BONDUKI, 2017, p. 234).

O risco da legislação excessiva se mostra na encriptação da linguagem, isto é a impossibilidade da sua leitura e entendimento das normas a todos – pode-se normatizar sobre um pretexto na busca de outro. Nesta época, os grandes prejudicados foram os proprietários de imóvel para locação. Mas será que estes proprietários eram os vilões? Ou foram naufragados injustamente?

O conflito entre o direito do proprietário e do locatário é por egual curioso [sic.]. Entre os dois o legislador não hesitou; sacrificou deliberadamente o direito do proprietário. Um interesse social justificou durante algum tempo a decisão: havia crise de habitação e parecia conforme a boa ordem assegurar àqueles que estavam sem casa a prolongação dos seus arrendamentos. Mas quando aquela crise acabou, nem por isso as medidas legais desapareceram. Eram ditadas para a proteção do locatário contra o proprietário; os direitos do primeiro eram vistos com mais favor que os do segundo, que, sendo homem rico ou pelo menos suposto como tal, tinha, por essa razão, que ser sacrificado (RIPERT, 1937, p. 219/220).

É imperioso destacar que o rentista urbano não explora o trabalhador, na verdade há uma relação negocial entre ambos, conforme abaixo bem delineado:

E, portanto, uma deturpação total da relação entre inquilino e senhorio querer equipará-la à que existe entre operário e capitalista. Tratasse, pelo contrário, de um negócio de mercadorias de todo habitual entre dois cidadãos, e este negócio processa-se segundo as leis económicas [sic.] que regulam a venda de mercadorias em geral e a venda, em especial, da mercadoria: propriedade do solo (ENGELS, 1887, p. 12).

Para a compreensão da situação do rentista urbano da época, é necessário dar voz àqueles que exerciam a atividade naquele recorte histórico, para tanto, divide-se a figura do proprietário em três grupos a fim de desmistificar e compreender o ser humano que está por detrás de determinado segmento econômico.

Primeiramente, há de se observar que a “nova” História começou a privilegiar toda a “atividade humana”, desde os mínios detalhes, o comum e cotidiano. Tal preocupação explica um relativismo cultural destruidor de tradicionais hegemonias temáticas que distinguem acontecimentos importantes e que merecem ser narrados e outros que devem ser postos de lado e esquecidos. (WOLKMER, 2004, p. 14).

Observam-se algumas facetas propiciadas pela legislação, um grupo de proprietários que detinham o capital e conhecimento técnico conseguia se sobressair do congelamento, através de processos custosos ou acordos com os inquilinos, com o chamado pagamento de luva para o inquilino desocupar o imóvel.

Os proprietários vulneráveis, outro seguimento, acabavam cedendo à força da legislação, viam seus rendimentos se deteriorando e acabavam vendendo a preço baixo sua propriedade. “Todas essas medidas são em favor daqueles que não cumpriram seus compromissos. Aquele que pagou com exatidão no dia devido, é um ingénuo que já não tem direito a nada. [sic.]” (RIPERT, 1937, p. 158).

Nas camadas mais populares vigorava por vezes o uso da força. Assim, em descompasso com o Direito, burlava-se o congelamento através da força na seara da locação nos espaços das classes menos favorecidas. De outro lado, inquilinos manejando a legislação, com aluguéis congelados, subdividiam as propriedades locadas e alugavam pequenos e precários espaços a outros inquilinos. Estes espaços eram muitas vezes chamados de cortiços, o que levavam aos primeiros inquilinos a auferir lucro com o congelamento e normatização excessiva do setor de alugueres.

O período Varguista enriqueceu alguns que souberam lidar com a legislação, seja manobrando processos, seja com o uso da força, mas também levou a ruína o grupo de rentista hipossuficiente, notadamente aqueles que não detinham o conhecimento técnico ou força para salvaguardar sua propriedade frente a atuação estatal. No mesmo sentido, a legislação não salvaguardou o elo mais carente que passou a morar nos cortiços urbanos, portanto, se faz necessário uma leitura crítica dos fatos para compreender os movimentos atuais em torno da locação urbana. “É necessária uma reflexão sobre a natureza do passado humano a fim de distanciar-se das falsas linearidades e continuidades que tanto infectam as abordagens históricas do direito, trazendo consigo, como vimos, consequências tão nefastas.” (FONSECA, 2012, p. 115).

É possível assim verificar que o rentista urbano difere do empregador e que o aluguel por ele auferido é um negócio, estando afeito a fatores externos, inclusive à legislação estatal.

Primeiro, esquece-se que o aluguer da casa tem não só de pagar os custos da construção mas também de cobrir as reparações e o valor médio de dívidas incobráveis, alugueres não pagos, bem como de eventuais períodos em que a habitação esteja vazia, e, finalmente, de pagarem amortizações anuais o capital investido na construção de uma casa que com o tempo se vai tornando inabitável e sem valor (ENGELS, 1887, p. 12).      

A referida normatização também afetou a construção civil, pois com a decadência do aluguel, a atração dos investidores desapareceu. O fato foi tão marcante que a legislação, no decorrer de sua mutação, regrava que novas propriedades não estavam sujeitas ao congelamento e outras restrições. Tal prescrição veio tarde demais, visto que a insegurança gerada já havia mergulhado o setor da construção civil em uma crise.

O período em análise foi sombrio e cruel, fomentou a desigualdade, estimulou a má-fé, naufragou a construção civil e levou diversos hipossuficientes à ruína. Tendo a mão do Estado, em uma hipótese concreta, massacrado o setor econômico atrelado à locação imobiliária.

3. O sistema da Lei 8.245/91 que disciplina a locação e os projeto de lei de n.º 1.179/2020 em andamento.

O Código Civil de 1916 disciplinava a locação imobiliária, em 1921, sobreveio o Decreto Legislativo 4.403 que vigorou até 1928, este continha 14 artigos e disciplinava prazo de locação, pagamento e despejo. Como já mencionado no item anterior, sucederam as legislações da era Vargas que ocasionou insegurança jurídica.

Neste período, constata-se uma relação entre inquilinos e proprietários bastante conturbada, conflituosa. À época, a marchinha de carnaval “Daqui não saiu”, do final da década de 1940, retrata de forma bem humorada, o problema da falta de habitação.  Esta marchinha na verdade era um protesto diluído em face do deficit habitacional, do surgimento dos cortiços e da insegurança jurídica.[1]

Frente aos conflitos entre locador e locatários, em 1991, logo após a promulgação da Constituição Cidadã, de 1988, no mesmo caminho que o Código de Defesa do Consumidor, sucedeu a publicação da Lei 8.245/91 com a finalidade de proteger o hipossuficiente, que na visão do legislador é o inquilino. Esta legislação disciplinou de forma detalhada a locação residencial, prevendo prazos mínimos, regrando o despejo e protegendo o inquilino de práticas prejudicais.

Em 2009, a Lei de Locação de Imóveis sofreu forte alteração. Com a finalidade de modernizar e alavancar o setor, na tentativa de desburocratizar e facilitar o acesso ao imóvel objeto de locação, a principal alteração foi a previsão expressa de concessão de liminar para o despejo do inquilino inadimplente, cujo contrato não tivesse garantia.

Sem dúvida, seria absurdo negar que as transformações económicas tiveram uma grande influência sobre a evolução do nosso direito. A creação da grande indústria, o desenvolvimento dos grandes meios de transportes, a organização do crédito transformaram as condições da produção e da venda; novas formas de riqueza aparecem e ganharam uma importância que os redactores do Código Civil não podiam suspeitar. Foi necessário adaptar o nosso direito a essa economia nova [sic.]. (RIPERT, 1937, p. 6).

A intenção do legislador foi facilitar a locação de imóveis por parte do inquilino que não pudesse oferecer garantia, sendo um avanço a tentativa legislativa em dar velocidade aos processos que se enquadrem na nova sistemática.

A locação na atualidade é regida pela Lei n.º8.245/91 que normatiza a locação urbana e disciplina o aluguel residencial basicamente em duas etapas: a locação de longo prazo e a locação por temporada.

A locação por longo prazo é a realizada pelo prazo mínimo de 30 meses, conforme reza o artigo 46 da Lei n.º 8.245/91, tendo um detalhado regramento, inclusive com tipos penais que criminalizam algumas práticas, como por exemplo, exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação. Já a locação por temporada é aquela celebrada pelo prazo não superior a 90 dias.

Quando se analisa a atividade do rentista urbano há de se diferenciar a locação do imóvel puro e simples, dos imóveis alugados com móveis; como também as locações de longo prazo das de curto prazo, nesta última se incluem as locações por meio de aplicativos.

Aqui, a história pode ter um papel fundamental, para através do passado, em especial a era Vargas, criar um elo com o presente e o futuro, na busca da tutela desta nova ordem social.

Frente ao cenário de crise, surge questionamentos sobre a continuidade e cumprimentos das avenças nas relações locatícias. Sobre o tema está em tramitação o projeto de lei de n.º1.179/2020 que em síntese veda a concessão de liminar em processo de despejo e prevê que os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

A iniciativa do ponto vista social é relevante, porém há de se observar a história e compreender que na contemporaneidade temos três grupos distintos de locadores, os detentores de capital e técnica; os hipossuficientes e os locadores nas camadas mais populares.

Além disso, há a locação por longo prazo e curto prazo, locação com móveis e sem móveis, logo em que pese a urgência ante a velocidade com que os fatos acontecem em época de pandemia, as diversidades aqui apontadas hão de ser observadas, sob pena de mais uma intervenção estatal que pode desarranjar o setor.

Reflita-se, sem a distinção entre locação de curto e de longo prazo, qual a segurança jurídica do locador que aluga seu imóvel mobiliado para quem deseja por algum motivo realizar a quarentena em local diverso de sua residência? Qual o amparo aos idosos que tem sua renda atrelada aos frutos civis do aluguel? Será que tal determinação genérica alcançará os inquilinos de baixa renda que habitam as comunidades? Qual o impacto de mais uma intervenção estatal na atividade do rentista urbano no setor da construção civil? Haverá diminuição na oferta de imóveis para aluguel ou ocorrerá um maior rigor nas contratações, como o retorno da exigência de fiador, prejudicando assim o acesso daquele que busca um imóvel neste momento de crise?

A influência estatal neste cenário de crise é um desafio enorme, o risco da omissão quanto da intervenção é alto, pelo que em que pese a urgência com que as decisões hão de ser tomadas, há de se resgatar o passado para solidificar a conduta a ser seguida.

O risco é, para Beck, um estádio intermediário entre a segurança e a destruição, e a percepção dos riscos ameaçadores determina o pensamento e a ação. No risco, o passado perde o seu poder de determinar o presente. É o futuro, algo que é construído, não existe, que constrói o presente, e os riscos são sempre locais e globais, assumindo uma dimensão transescalar. (MENDES, 2015, p. 212).

Estes são apenas alguns questionamentos factíveis, as respostas podem ser encontradas no texto acima que trata da locação na era Vargas que repita-se sofreu forte intervenção estatal e ao final só prejudicou os hipossuficientes, seja no lado do inquilino ou do locador, pois os rentistas urbanos hipossuficientes viram seu patrimônio e renda naufragarem e a proteção aos inquilinos de baixa renda não se concretizou, pois prevaleceu o uso da força nestas relações negociais.

4. Conclusão.

O período atual reverbera uma intensa necessidade de reflexão dos arranjos sociais, a cada dia o cenário muda, as incertezas são postas na mesa e a sociedade experimenta um trauma coletivo.

A locação de imóveis como demonstrado ao longo do artigo é atividade muito antiga, consagrada pela sociedade e disciplinada pelo Direito. O presente trabalho ocupou-se de realizar um recorte histórico sobre o assunto com a finalidade de reverberar reflexões sobre o tema e não o esgotar, haja vista a impossibilidade momentânea, pois os reclames sociais estão em ebulição e de difícil mensuração.

 O tema habitação seja em que modalidade ou contexto for estudado sempre será um tema muito sensível para a sociedade. Pois, como narrado nas páginas acima, uma intervenção do legislativo pode ter efeitos colaterais severos, como também sua omissão pode amargar o sentimento de trauma coletivo experimentado pela sociedade.

A pandemia do medo gera um hard case para o Direito, pois a nova realidade não se subsumi perfeitamente às normas vigentes. O que não significa que não haja Lei que se aplique ao caso concreto, gerando desafios para o Estado em lidar com a nova ordem social.

Caso a União e os demais entes federativos optem por legislar sobre o assunto, uma boa solução é a observação do programa Legislar Melhor da União Europeia, a fim de que a norma possa contribuir com a pacificação social em um momento turbulência e incerteza.

Feitas estas considerações, espera-se ter contribuído para o debate, sem ter a intenção de ter a palavra final sobre a temática tratada, mas sim contribuir com a discussão acadêmica sobre a mesma que é tão relevante para a sociedade, pois alberga questões de viés social, econômica e jurídica. 

5. Referencias:

ARAÚJO, Gabriel Frias; BOUCAULT Carlos Eduardo de Abreu. Direitos sociais e autoritarismo nos anos Vargas. 2017. Disponível em: https://sites.usp.br/pesquisaemdireito-fdrp/wp-content/uploads/sites/180/2017/01/gabriel-frias.pdf. Acesso em: 02 abr. 2018.

BONDUKI, Nabil. Origens da habitação social no Brasil: arquitetura moderna, lei do inquilinato e difusão da casa própria. São Paulo: Estação Liberdade, 2017.

ENGELS, Friedrich. Para a questão da habitação. 1873. Disponível em: http://resistir.info/livros/engels_q_habitacao.pdf. Acesso em 02 abr. 2020.

FONSECA, Ricardo Marcelo. Introdução teórica à história do direito. Curitiba: Juruá, 2012. p. 89-148.

MACEDO, Yuri Miguel; ORNELLAS, Joaquim Lemos; BOMFIM, Helder Freitas do. COVID – 19 NO BRASIL: o que se espera para população subalternizada. Disponível em http://www.revistas.uneb.br/index.php/encantar/article/view/8189/pdf_1. Acesso em 02 abr. 2020.

MENDES, José Manuel. Ulrich Beck: a imanência do social e a sociedade de risco. Lisboa: Instituto de Ciências Sociais da Universidade de Lisboa, 2015.

SOUZA NETO, Cláudio Pereira; SARMENTO, Daniel. DIREITO CONSTITUCIONAL: teoria, história e métodos de trabalho. Belo Horizonte: Fórum, 2014. p. 69-96.

RIPERT, Georges. O regime democrático e o Direito Civil Moderno. São Paulo: Livraria Acadêmica – Lg. Ouvidor, Saraiva & Cia, 1937.

WOLKMER, Antônio Carlos. História do direito no Brasil. Rio de Janeiro: Forense, 2004.