Artigo Cientifico apresentado à Universidade Brasil-Campus Fernandópolis, como requisito parcial para obtenção do título de Bacharel em Direito. Orientador: Prof. Msc. THALITA TOFFILI PÁEZ 

RESUMO: O presente artigo busca expor e demonstrar que a pandemia do COVID-19, que vem assolando o Brasil e o mundo durante esse ano, tem feito com que os governos dos estados e municípios criem normas de afastamento social e medidas de segurança para a saúde pessoal para que as pessoas não se contaminassem de forma alguma. A pandemia não tem afetado somente a saúde da população brasileira em si, mas tem afetado também o sistema socioeconômico e consequentemente um crescimento grande no número de inadimplentes por conta do desemprego causado pela queda da demanda de mão de obra e pelo baixo rendimento nos quais as empresas estão enfrentando. O Direito Civil por sua vez vem demonstrando por meio da revisão contratual que existe uma saída para evitar com que aquelas pessoas que não querem deixar de adimplir com um contrato no qual foi firmado com a intensão de cumpri-lo até o fim, mas infelizmente não foi possível por motivo de força maior, no caso a pandemia do COVID-19, terá a possibilidade de permanecer cumprindo com o contrato. Com a não aceitação de um acordo amigável, a parte poderá revisar o contrato judicialmente, fazendo assim uma revisão contratual perante o juízo, para que por fim o contratante ou contratado possa cumprir o contrato de Locação, sendo ele privado ou público de maneira justa e equilibrada.

Palavras-chave: revisão contratual, locação, pandemia, covid-19.

ABSTRACT: This article seeks to expose and demonstrate that the COVID-19 pandemic, which has ravaged Brazil and the world during this year, has caused state and municipal governments to create social withdrawal norms and safety measures for personal health so that people would not be contaminated in any way. The pandemic has not only affected the health of the Brazilian population itself, but it has also affected the socioeconomic system and consequently a large growth in the number of defaulters due to unemployment caused by the fall in demand for labor and the low income companies are facing. Civil Law, on the other hand, has shown through the revision of the contract that there is a way out to prevent those who do not want to stop defaulted on a contract in which it was signed with the intention of fulfilling it to the end, but unfortunately it was not possible due to force majeure, in the case of the COVID-19 pandemic, will have the possibility of remaining fulfilling the contract. With the non-acceptance of an amicable agreement, the party will be able to review the contract judicially, thus making a contractual review before the court, so that finally the contractor or contractor can fulfill the lease contract, being it private or public in a fair and balanced way.

Keywords: contractual review, rental, pandemic, covid-19.

1.INTRODUÇÃO

Devido ao surgimento inesperado de um vírus que afetou o cotidiano da humanidade, foi necessário realizar uma adaptação forçada para conter o avanço rápido do então conhecido Corona Vírus ou Covid-19. O desenvolvimento e aprendizado de novos hábitos de higiene e convívio social se tornaram obrigatórios para minimizar o contágio e os danos à saúde coletiva.

O agravante da pandemia é que não se resume apenas ao setor da saúde, mas sim a todos os setores da economia. Pois com a nova realidade forçada de vida, todos que não estavam preparados para uma emergência, não necessariamente como esta, sofreram danos ainda mais graves a situação empregatícia e posteriormente a vida financeira.  Pois a redução das atividades empresariais somada a falta de emprego já existente ocasionou em uma crise a níveis imensuráveis. O descaso tanto do governo quanto da população, foi um atenuante para grande parte dos problemas encontrados na atualidade, incluindo cumprimento de contratos realizados anteriormente a Pandemia.

A ação do governo foi rápida, porém não foi inteligente, pelo simples fato da desigualdade ser recorrente no país. Neste caso muitos não serão capazes de fato a intervenção jurídica facilita a vida de uma grande parcela da população que está sendo lesada através de contratos ou até mesmo sendo prejudicado por não poder cumprir com sua obrigação e não renegociar as cláusulas de seu contrato.

2. A Evolução do Coronavírus

A Covid-19 no seu princípio foi manifesta com pequenos casos de Pneumonia em uma cidade da China por nome de Wuhan, sendo esses pequenos casos reportados para a OMS (Organização Mundial de Saúde), fazendo com que o OMS verificasse com uma certa rapidez as causas dessas Pneumonias, sendo logo constatado que se tratava de um novo Vírus por nome de Corona vírus, nCov-2019 faz parte de uma família de (Cov) que se manifestam como um resfriado comum e pode variar a doenças mais graves, com o crescimento em decorrência do seu contágio rápido e com demora de sua manifestação o novo Corona vírus se alastrou em larga escala a OMS no dia 30 de Janeiro de 2020 declara o novo Covid-19 como Emergência da Saúde pública de importância internacional (ESPII).

ESPIIs são declarados pela OMS em casos de eventos extraordinários que podem exigir potencialmente uma resposta internacional coordenada, ou constituir um risco de saúde pública para outros Estados através da disseminação internacional da doença. Neste momento, a infecção por Corona vírus já era considerada uma epidemia, ou seja, a ocorrência da doença estava claramente excessiva em relação ao esperado em determinadas regiões.

O Brasil veio a declarar o estado de Emergência da Saúde pública de importância internacional (ESPII) no dia 3 de fevereiro, sendo publicado na Portaria do Ministério da Saúde nº 188/2020. Fazendo com que a Epidemia fosse tratada como algo muito mais sério e ser analisada de forma minuciosa, representando a reintrodução de doença erradicada, apresentam gravidade elevada, ou extrapolam a capacidade de resposta da direção estadual do SUS.

A OMS poucos dias depois já identifica o novo Corona Vírus por nome de Covid-19, incluindo os seus sintomas respiratórios, febre, tosse, falta de ar e dificuldade respiratória, trazendo nos casos mais graves, a infecção pode causar pneumonia, síndrome respiratória aguda grave, insuficiência renal e até morte, a Covid-19 tem uma transmissão de pessoa para pessoa, podendo ser contraído por contato com gotículas de saliva, de espirro ou catarro.

Em 11 de Março de 2020, a OMS declarou a Covid-19 como uma pandemia, ou seja um doença que atingiu nível Global, cruzando fronteiras internacionais e contaminando um grande número de pessoas, uma pandemia não tem nada a ver com a gravidade da doença ou sua taxa de mortalidade, e sim com o seu contágio. No mesmo dia o Brasil publica a Portaria nº 356/2020, provendo sobre medidas de isolamento, que buscam a separação de pessoas em investigação clínica e laboratorial de maneira a evitar a propagação da infecção e transmissão local, e de quarentena, que buscam garantir a manutenção dos serviços de saúde em determinado local. As primeiras devem ser determinadas por prescrição médica ou por recomendação do agente de vigilância epidemiológica, já as segundas são determinadas mediante ato administrativo formal e devidamente motivado, e no dia 22 de Março de 2020 o estado de São Paulo decreta quarentena, com a intenção de evitar a contaminação e a propagação do Covid-19, ficando somente alguns estabelecimento com responsabilidade pela área da saúde, abastecimento e segurança, permanecendo em operação, estando suspensos e em quarentena até os dias de hoje.

A divulgação de todos os cuidados nas mídias impressas, digital e televisiva, estão sendo adotadas pelas autoridades de todas as esferas do poder público, por intermédio do poder judiciário, de ministérios, secretarias e demais órgãos, a fim de minimizar a proliferação do vírus em nosso país, inclusive com a edição da Lei 13.979/2020, que vão desde o isolamento, quarentena, realização de exames médicos, testes laboratoriais, estudos ou investigações epidemiológicas, cremação e manejo de cadáver, restrição excepcional e temporária de entrada e saída do país, locomoção interestadual e intermunicipal, requisição de bens e serviços de pessoas naturais e jurídicas, passando pela determinação de fechamento de portos, aeroportos, rodoviárias e rodovias, também shoppings centers, centros de compras, salões de beleza, salões de festas infantis, casas de festas, casas noturnas, pubs, academias, clubes esportivos, bares, bem como igrejas e templos de qualquer culto e de todas as atividades não essenciais.

Pois a redução das atividades empresariais somada a falta de emprego já existente ocasionou em uma crise a níveis imensuráveis. A falta de planejamento, tanto do governo quanto da população, foi um agravante para grande parte dos problemas encontrados na atual realidade brasileira. Incluindo no cumprimento de contratos realizados anteriormente a Pandemia.

Como as relações jurídicas foram fortemente atingidas pela pandemia do COVID-19, especialmente as patrimoniais, em relação a crise econômica que o país vem sofrendo desde o início do ano, quando o vírus teve um avanço avassalador, fazendo com que os governos estaduais e locais a editar decretos que determinaram o fechamento de quais quer espaços público e privado. Incluindo os Shoppings Center em sua grande maioria tiveram que fechar as suas portas, obrigando os lojistas a repentinamente encerrar, ainda que transitoriamente, as suas atividades.

Com a determinação de fechamento dos estabelecimentos públicos e privados feito pelo Poder Público que refletiu em grande maioria das lojas nos Shoppings Centers, trata-se de um evento de força maior que caracterizou pela ação do Estado sobre a qual o particular não pode impedir, atingindo fatalmente as obrigações. As obrigações atingidas no caso são os contratos de locação dos imóveis não-residenciais, que se localizam dentro desses Shoppings Centers.

Diante dessa situação caótica, com toda certeza haverá a necessidade de revisão das relações contratuais, tendo em vista o desequilíbrio financeiro que certamente atingirá tanto o contratante quanto o contratado. Não há como falar de revisão contratual e não entrar em discussão sob o foco do caso de força maior e fortuito, bem como do tipo de relação contratual decorrente de uma relação consumerista.

3.Teoria Geral dos Contratos

Nas antigas civilizações, os costumes e usos eram o que regiam as relações comerciais, as quais eram verbais e informais. Com o crescimento dessas civilizações, percebeu-se a necessidade de regular tais relações à medida que as necessidades socioeconômicas foram ficando cada vez mais volumosas. A palavra contra ere carrega a contractus, trazendo o sentido de ajuste, convenção ou pacto, criando acordo de vontades criador de direitos e obrigações. Acordo entre duas ou mais partes com uma finalidade qualquer. Sendo também o trato de duas pessoas ou mais atribui-se a certos compromissos ou obrigações, ou asseguram entre si um direito. Para Maria Helena Diniz, “contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial”.

Após a revolução industrial, o Direito consequentemente evoluiu em decorrência da necessidade humana, podemos ajuizar os contratos como um negócio jurídico bilateral no qual gera obrigações para ambas as partes, que acordam por um consentimento recíproco, a fazer ou não fazer algo, tendo como base, a constituição, modificação ou extinção do patrimônio, tornando o negócio jurídico bilateral ou plurilateral, que sujeitam as partes à observância das condutas idôneas para a satisfação dos interesses que regularam.

Para que o contrato seja valido: (I) agente capaz; (II) objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e (III) forma prescrita ou não defesa em lei. Conforme o artigo 104 do Código Civil de 2002, são todos esses os requisitos para que a vontade manifestada pelas partes possa valer no mundo jurídico. Ademais, a função social do contrato consiste, assim como já previsto na constituição, o artigo 421 do Código Civil:

“Art. 421: A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”.

A classificação dos contratos em função das obrigações que originam, de como são formados, das prestações que são geradas para as partes contratantes e dos seus requisitos específicos e particulares. Diante dessa separação que a lei e a doutrina fazem, nota-se que o contrato é uma espécie de negócio jurídico, que por sua vez tem natureza bilateral e plurilateral precisando para sua construção, de um encontro de vontades de partes distintas. A representação do contrato é uma das mais importantes fontes de obrigações, pela qual se reconhece o direito de exigir que alguém possa ser submetido a dar, fazer, ou não fazer alguma coisa.

O contrato sendo um negócio jurídico, requer para a sua legitimidade o cumprimento dos requisitos presentes no artigo 104 do Código Civil, já mencionado acima e que discorremos sobre abaixo:

A) Requisitos objetivos:

I- Licitude de seu objeto, que não pode ser contrário a lei, à moral, aos princípios da ordem pública e aos bons costumes.

II- Probabilidade física ou jurídica do objeto, ou seja, se no período da construção do contrato, havia um impedimento para a sua concretização, havendo a inexecução do contrato com ou sem perdas e danos, de acordo com a culpa do devedor.

III- Objeto determinado, o contrato deve conter os elementos indispensáveis para que se possa definir o seu objeto, de modo que a obrigação do devedor tenha sobre o que recair.

IV- Economicidade de seu objeto, que precisa ser possível de conversão, direta ou indiretamente, em dinheiro.

B) Requisitos subjetivos:

I- Existência de duas ou mais pessoas.

II- Capacidade das partes contraentes para exercer os atos da vida civil, as quais não podem configurar-se nos artigos. 3º e 4º do Código Civil, sob pena da anulabilidade ou nulidade do contrato.

III- Capacidade típica para contratar, ou seja, os contratantes deverão ter legitimação para executar o negócio jurídico.

IV- Concordância das partes acerca da existência e natureza do contrato, do seu objeto e das cláusulas que o formam.

Os requisitos formais são requisitos referentes a forma do contrato, porém, os requisitos são maleáveis, podendo ser apresentado na forma oral ou escrita, em ambas as formas os meios jurídicos serão criados, e sucessivamente os seus efeitos também.

O papel socioeconômico do contrato foi, recentemente, reconhecido como o essencial motivo de sua proteção jurídica. É por contas da sua finalidade socioeconômica que o Direito interfere no relacionamento que seria exclusivo das partes. É notório que os contratos possuem finalidade econômico-social, que essa é a razão de sua existência.

E em razão da atual situação do país movida pela propagação do Coronavírus tem causado um certo engessamento da economia global e nacional. Grande parte da população está dentro de suas casas em isolamento, as lojas, restaurantes, academias, e todos tipo de estabelecimentos que não tenha como atividade principal voltada a área da saúde baixaram as portas para evitar o crescimento da contaminação, e até mesmo as fábricas tiveram que parar ou diminuir a sua produção.

Para o não endividamento, os empregadores tiveram que fazer diversos cortes de gastos, causando desemprego e redução salarial, e assim reduzindo o poder aquisitivo da população, fazendo com que as pessoas não cumprisse com suas obrigações, por conta da dificuldade financeira que grande maioria da população está passando nos últimos dias.

4.Revisão Contratual

Devido a situação do país, a oportunidade para contratantes revisarem os termos previstos em contratos, usando o veículo judicial, surge como um meio de preservar a eficácia do contrato evitando as quebras do mesmo.

Revisão contratual é uma oportunidade para se atingir o princípio da conservação dos contratos.

“A revisão contratual é uma forma de adequação do contrato à vontade dos contratantes, ou ainda, a hipótese de resolução contratual para os casos onde a redução da onerosidade não seja possível. O fato superveniente que provoca a desproporção manifesta da prestação é causa de resolução do vínculo contratual quando for insuportável para a parte prejudicada pela modificação das circunstâncias, seja o credor ou o devedor.” (GONÇALVES, 2004, p.175).

Revisões contratuais são de extrema relevância na atual situação em que o país vem enfrentando, trazem diversas melhorias.

A revisão contratual é feita justamente para que ambas as partes de um contrato não saia como prejudicado de forma alguma, dando a possibilidade do contratante cumprir com a sua obrigação de uma maneira mais flexível, Quando a situação financeira do contratante não for mais a mesma condição financeira de quando ele firmou o contrato, para que se possa cumprir todas as exigências do contrato, e também ao contratado que por sua vez sairá como satisfeito pelo fato que o seu direito será respaldado.

Segundo a doutrina de Orlando Gomes:

“A teoria da imprevisão decorre da constatação de que o contrato, celebrado para ser respeitado e cumprido, segundo as mesmas condições existentes no momento da celebração, pode ser alterado, excepcionalmente, se ocorrerem fatos supervenientes imprevisíveis que estabeleçam o desequilíbrio entre as partes, onerando sobremaneira uma delas, com proveito indevido da outra. Nesta hipótese, incide a cláusula rebus sic stantibus, mediante a qual se retorna ao estado de equilíbrio anterior, afastando- se qualquer hipótese de supremacia e de vantagem indevida de uma das partes, em desfavor da outra que ficaria prejudicada”.

Haverá determinados contratos que somente serão revisto por meio do veículo judicial, devido as situações em que o contratado se sentira de certa forma injustiçado e não concordará com a realização da revisão contratual de comum acordo.

De acordo com o Dr. Alexandre Faro:

“Quando acontecimentos extraordinários determinam radical alteração no estado de fato contemporâneo à celebração do contrato, acarretando consequências imprevisíveis, das quais decorre excessiva onerosidade no cumprimento da obrigação, o vínculo contratual pode ser resolvido ou, a requerimento do prejudicado, o juiz altera o conteúdo do contrato, restaurando o equilíbrio desfeito. Em síntese apertada: ocorrendo anormalidade da álea que todo contrato dependente do futuro encerra, pode-se operar sua resolução ou a redução das prestações”

E por fim também existem contratos que não abrangidos pela revisão contratual visto que alguns possuem clausulas especificas que impedem a realização da revisão por ocorrência de uma pandemia.

Porém, não si deixar de notar que além da possibilidade da realização de revisão de cláusulas contratuais, o Código Civil possui normas que autorizam a resolução devido a uma onerosidade excessiva, sempre que a prestação de uma das partes se torna excessivamente onerosa, com extrema vantagem à outra, em decorrência, novamente, de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis (artigo 478), com possibilidade, inclusive, da parte contrária evitar essa resolução, caso se disponha a restabelecer o equilíbrio contratual (artigo 479).

5.Revisão nos Contratos de Locação

Em decorrência da pandemia o país teve que adotas, o distanciamento social, o isolamento e também a suspensão das atividades não essenciais determinado pelo governo com a finalidade de inibir a disseminação do vírus, pensando na saúde da população foram tomadas essas medidas e seguidas, deixando o país com uma instabilidade financeira enorme.

Por um lado o governo protegendo a população seguiu com suas medidas e recomendações e, por outro lado não podemos fechar os nossos olhos para o que estas medidas e normas trazem para as atividades econômicas do país e, nesse ponto, os impactos são nitidamente negativos, ainda mais quando o assunto é a saúde econômica/financeira das empresas, muitos empresários estão lutando para gerar algum tipo de receita e não estão conseguindo, por outro lado, as despesas e até mesmo agravadas, por conta da pandemia. Afetando também essa crise econômica das empresas em milhões de brasileiros desempregados.

Nesse contexto causado pela pandemia do Covid-19, os contratos de locação comercial e imobiliário, são alvos de discussão pela possibilidade de fazer a revisão contratual ou não, tendo também a possibilidade da exoneração por parte do locatário quanto as obrigações impostas pelo contrato, nas quais foram assumidas pelo mesmo.

Esta revisão depende da existência de

"fato superveniente, diante de uma imprevisibilidade somada a uma onerosidade excessiva" (TARTUCE, 2013, p129).

É de extrema importância pontuar a bilateralidade de uma contrato de locação, na forma em que determina as prestações e as contraprestações para ambas as partes contratantes, para que sejam disponibilizados os bens imóveis de acordo com o pagamento dos alugueis, sendo assim comutativo e de execução continuada.

Dessa forma, possibilitando a revisão contratual que está nos termos do artigo 317 do Código Civil, juntamente com os princípios da boa-fé e a função social do contrato, resultando na revisão dos valores das prestações a serem pagas, e não na exoneração completa das prestações.

“Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

Isso ocorre pelo fato da pandemia ter afetado ambas as partes, de tal forma que não se pode simplesmente extinguir a obrigação do locatário pagar o aluguel, levando em consideração que o locador será atingido pela crise, embora esteja cumprindo sua obrigação que é a disponibilização do imóvel em favor do locatário.

Havendo também a possibilidade das empresas, independente do seguimento no qual a empresa atua, cuja a mesma utiliza um imóvel alugado, como primeira opção, levando em consideração a situação atual do país a, revisão do contrato de forma mais amigável vem sendo uma das melhores formas nas quais locador e locatário cumprem com o contrato usando como base o diálogo para renegociação do valor do aluguel do contrato de locação.

Pois ambas as partes poderá expor todas as suas necessidades e assim chegar a um consenso firmando assim novos termos do contrato, nessa renegociação pode-se ser revisto o valor do aluguel a ser pago nesse período que pandemia, ficando a critério das partes as formas e a quantia a ser paga por mês de cada prestação do aluguel.

Nos termos do Artigo 18 da lei do Inquilinato:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

Desta forma, existindo a boa-fé entre as partes por certo será encontrado o meio termo, um equilíbrio para que a crise econômica em que o país vem enfrentando por conta da pandemia do Covid-19 tenha uma menor impacto nos mais afetados.

Muito embora, se de uma forma amigável não for a maneira na qual o locador e o locatário aderirem a essa conciliação, restará ao Judiciário intervir e fazer a intermediação para equilibrar os déficit da empresa provocado pela pandemia.

Recentemente, a grande maioria do Judiciário vem reconhecendo o Covid-19 como motivo de força maior, entretanto, isso não quer dizer que os juízes estão dando procedência para as ações que pedem a redução do aluguel. Muito pelo contrário, existe decisões em todos os sentidos, onde se destaca a necessidade efetiva de como a pandemia está atingindo aquela relação contratual, conforme já mencionado acima, a pandemia movida pelo Covid-19 atinge as duas partes do contrato, tanto o locador quanto o locatário, é necessário ressaltar e deixar comprovado o desequilíbrio contratual provocado pela crise.

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Ação revisional de contrato fundada na excepcionalidade da situação ocasionada pelas medidas de contenção da pandemia de COVID-19 – Pretensão de redução de 25% do valor do aluguel por três meses – Possibilidade de prosseguimento da ação com valor dado à causa, que corresponder ao valor econômico perseguido, observada a possibilidade de apresentação de impugnação pela parte contraria – recurso provido, liminarmente.

(TJ-SP – AI: 21120763520208260000 SP 2112076-35.2020.8.26.0000, Relator: Caio Marcelo Mandes de Oliveira, Data de Julgamento: 24/06/2020, 32º Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/06/2020)

Agravo de instrumento. Revisional de contrato de locação de shopping center em razão de fechamento do centro de comprar pelo Poder Público devido à pandemia de covid-19. Tutela antecipada. Pedido de isenção de aluguel mínimo e da contribuição para o fundo de promoção e propaganda. Indeferimento. Locadora que suspendeu a cobrança dos aluguéis mínimos desde o início da ordem de fechamento do shopping “para alinhamento futuro, quando for possível um melhor entendimento sobre a questão”. Fundo de promoção e propaganda cuja cobrança foi aplicado desconto de 20%. Ausência de dano grave ou risco ao resultado útil do processo. Recurso improvido.

(TJ-SP – AI: 2118087820208260000 SP 2118087-80.2020.8.26.0000, Relator: Soares Levada, Data de Julgamento: 22/06/2020, 34º Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2020)

6.CONCLUSÃO

Devido a atual situação do cenário político e econômico no país, a revisão contratual mostra-se de extrema importância em alguns casos, tais como os contratos de locação de imóveis e pensão alimentícia que tem o termo de visita incluso, sendo de grande valia para ambos tanto para o contratante quanto para o contratado, tendo em vista que através dessa manobra jurídica facilitará a ambas as partes o cumprimento do contrato, evitando assim o crescimento da inadimplência no país.

Percebe-se que existe notória relevância no tema, tendo em vista que pode ser aplicado a todo e qualquer contrato que esteja em execução, com isso os credores não parariam de receber e os devedores teriam a oportunidade de continuar adimplindo com suas obrigações, proporcionando maior liquidez dos contratos reavisados e um menor número de protestos de títulos.

REFERÊNCIAS

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