ALEXANDRE FRANCISCO DE AZEVEDO

(orientador)[1]

RESUMO: Realizado na seara do Direito Civil, o artigo consiste em uma exposição detalhada acerca dos institutos da posse e da propriedade, além de propor o estudo da influência da aplicabilidade do instituto da função social sobre os respectivos institutos normativos. Desse modo, o mesmo visa responder quais métodos legais podem ser empregados para garantir a manutenção do direito de propriedade e evitar sua perda em face de terceiros. O objetivo geral deste trabalho se pauta no interesse em propor o estudo do instituto da função social e sua contribuição para a sedimentação do direito real de propriedade no âmbito jurídico brasileiro, de modo a abordar seu aspecto histórico, além de expor os conceitos acerca dos institutos trabalhados e observar a aplicabilidade do instituto da função social e as consequências de sua inutilização. Para tanto, utilizou-se como fonte fundamental de pesquisa dessa construção textual o raciocínio doutrinário, além de artigos secundários que versam a respeito do mesmo tema, como modo a ampliar o leque interpretativo do assunto. Tendo em vista o exposto, a análise realizada propiciou a compreensão da importância da execução da função social para solidificar e garantir a manutenção da propriedade, ao passo que sua inobservância resulta de forma direta na perda do bem em face de quem a execute durante determinado lapso temporal, ou em detrimento à supremacia do interesse público face aos interesses privados, sendo o meio jurídico criado para oportunizar o realce do cumprimento de obrigações sob o imóvel.

PALAVRAS-CHAVE: Direito. Propriedade. Função Social. Interesse Público.

ABSTRACT: Held in the field of Civil Law, the article consists of a detailed exposition about the institutes of possession and property, besides proposing the study of the influence of the applicability of the institute of social function on the respective normative institutes. Thus, it aims to answer what legal methods can be used to ensure the maintenance of the right of ownership and prevent its loss in the face of third parties. The general objective of this work is based on the interest in proposing the study of the institute of social function and its contribution to the settlement of the real right of property in the Brazilian legal context, in order to address its historical aspect, in addition to presenting the concepts about the institutes worked and observe the applicability of the institute of social function and the consequences of its destruction. To this end, the doctrinal reasoning was used as a fundamental source of research of this textual construction, as well as secondary articles that deal with the same subject, as a way to expand the interpretative range of the subject. In view of the above, the analysis provided an understanding of the importance of the implementation of the social function to solidify and ensure the maintenance of property, whereas their failure to comply results directly in the loss of the good vis-à-vis those who execute it during a certain period of time, or in detriment to the supremacy of the public interest over private interests, being the legal means created to allow the enhancement of the fulfillment of obligations under the property.

KEYWORDS: Law. Property. Social function. Public interest.

1 INTRODUÇÃO

O direito real de propriedade que é o objeto de análise desse artigo adquiriu ao decorrer do processo evolutivo social caráter excepcional para o estudo e aplicação normativa na sociedade brasileira. Nesse prisma, observa-se uma ampla preocupação com o tema a ser averiguado no decorrer desse trabalho, no que tange a tentar definir a importância do emprego do instituto da função social sob o bem, a fim de evitar a perda deste em favor de um terceiro que o faça.

Com base nesse pressuposto, assimila-se que a partir do título “A aplicação do instituto da função social como meio de assegurar o direito de propriedade” pode-se dispor que o tema a ser tratado versa sobre o direito a propriedade e sua função social, ao passo que o artigo possui como escopo verificar: Quais métodos legais podem ser empregados para garantir a manutenção do direito de propriedade e evitar sua perda em face de terceiros?

Destaca-se, diante da problemática abordada, que a importância de resolução da mesma se pauta no fato de o tema proposto ser, na atual conjuntura, corriqueiramente difundido no meio social, de modo que os procedimentos judiciais que possuem o fulcro de discutir a titularidade de um bem imóvel mostram-se frequentes na seara jurídica brasileira.

Diante disso, o foco norteador dessa pesquisa consiste em salientar quando o interesse social pode sobressair o direito real de propriedade, de maneira que a pesquisa se pauta em realizar uma síntese sobre o aparato histórico que envolve o direito real de propriedade, de modo a destacar seu processo de formação. Em sequência, assinala-se o interesse de articular um conceito que possa descrever a diferença existente entre os institutos da posse e da propriedade e, por conseguinte, descrever as características do instituto da função social e pontuar seus efeitos derivados, tais como as espécies de usucapião reconhecidas na legislação brasileira.

Pode-se pontuar, portanto, a imprescindibilidade e importância que essa pesquisa possui, tanto no âmbito acadêmico quanto no social, ao passo que a mesma visa tratar acerca de um assunto diversamente abordado na atualidade, além de solidificar o entendimento de suas peculiaridades e ramificações, como exemplos do exercício da função social da propriedade, os efeitos desse instituto e a perda da mesma, na omissão em que não se aplica o fim destinado ao bem.

Assim, pode-se constatar que a pesquisa elaborada culmina por contribuir ricamente para a sociedade em geral, haja vista que ao decorrer dos anos, devido ao intenso processo de expansão demográfica que ocorre na coletividade, o espaço territorial no qual a mesma se insere se torna rapidamente escasso. Isso, somado à desigualdade social que se acentua na comunidade, ocasiona litígios entre os indivíduos, o que tenciona a necessidade de busca de seus direitos face à seara do judiciário, de modo a propiciar o abarrotamento de demandas judiciais atinentes à quebra do direito de propriedade em detrimento ao possuidor ou ao interesse público geral, em face da inexecução da função social da propriedade.

No que corresponde à metodologia utilizada para a confecção deste bojo textual, salienta-se que, quanto a sua natureza, a mesma se classifica como uma pesquisa de natureza básica, que visa o fomento de conhecimentos úteis que corroboram para o avanço científico, doravante a exploração do tema Direito a propriedade e função social. Com relação à forma adotada para a abordagem do problema, averígua-se que essa pesquisa classifica-se como qualitativa, de maneira que visa proceder à descrição de conceitos e características com maior riqueza de detalhes, não se restringindo a números e estatísticas para oportunizar a explanação do tema.

No que concerne ao procedimento técnico empregado, nota-se que este dispositivo textual é regido pela pesquisa bibliográfica, tendo em vista que a mesma é fundada em materiais já publicados e em outras fontes escritas. Ainda nisto, destaca-se como método de abordagem utilizado na confecção deste o método dedutivo, em que se toma como partida o estudo de casos e regras gerais, tal como a aplicação formal do que os institutos do Código Civil de 2002 e da Constituição Federal de 1988 determinam no caso em questão, acerca da propriedade e sua função social, para alcançar fenômenos particulares e específicos. No que tange ao método de procedimento, observa-se o uso do método comparativo, que visa à investigação dos fatos e sua explicação através de comparações.

 Por fim, ao avaliar o escopo doutrinário empregado para solidificar o raciocínio acerca da construção textual a ser elaborada pode-se conceber o uso de trabalhos de Tartuce (2017), Diniz (2014), Rizzardo (2016) e Melo (2019) que são essenciais para promover o contraponto de opiniões a respeito do aspecto histórico do direito real de propriedade, no que tange ao seu núcleo de concepção e evolução ao longo do processo de formação humana.

Ademais, evidencia-se que o supedâneo de raciocínio de Lôbo (2020) e de Gonçalves (2020) mostra-se indispensável para obter-se conteúdo adequado acerca das diferenças entre os institutos da posse e da propriedade, no âmbito da seara normativa cível. Enfim, salienta-se ainda a necessidade de consulta ao acervo intelectual de Gagliano (2019), Monteiro (2013) e Coelho (2012) para solidificar-se o conhecimento e obter maior leque interpretativo ao tema trabalhado.

2 PROCESSO HISTÓRICO DE EVOLUÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE

Superados os aspectos introdutórios da respectiva construção textual, pode-se ponderar o aspecto histórico que envolve o advento e construção do instituto da propriedade.

Nesse contexto, o respectivo instituto constitui-se como alvo de recorrentes investigações sociais para consolidar-se um consenso acerca de sua origem, uma vez que parte da doutrina diverge de forma direta sobre o tema.

Para tanto, a propriedade se aloca como uma fonte para contínuas pesquisas de juristas e historiadores que desejam delinear se o aspecto da propriedade e se encontra atrelado ao misticismo que envolve o fim da era nômade e instituição das grandes cidades, abarcadas pela sedimentação de um povo em determinada porção de terras com a finalidade de ali estabelecer sua moradia fixa e desenvolver seu processo de vivência em conjunto.

Assim, ressalta-se que o estudo do direito de propriedade parte das mais remotas populações do globo, instaladas ente os rios Tigres e Eufrates e às margens do Nilo, que consistem, respectivamente, nos mesopotâmicos e nos egípcios. Como supõe Diniz (2014), tais populações, foram pioneiras no abandono do estilo de vida nômade, que consistia no ato de locomover-se de forma contínua, sem estabelecer moradia fixa em qualquer lugar. Assim, ao decidirem conviver em um espaço comum de forma definitiva, instauraram a formação do fato social que originou o direito de propriedade, uma vez que cada indivíduo necessitaria de seu espaço particular para habitar, dentro da sociedade.

Diniz (2014) comenta que em continuidade ao aparato histórico de criação desse instituto, pode-se destacar que a doutrina diverge de forma direta quanto à gênese do direito de propriedade, haja vista que embora o fato social que o origina tenha surgido após a sedimentação de grupos sociais em determinadas porções territoriais e sua formalização ocorreu somente em civilizações posteriores.

De acordo com essa afirmação, pode-se pontuar que no raciocínio de Diniz (2014) o arcabouço histórico da gênese do direito de propriedade encontra-se no direito romano, que salientou de forma direta em uma legislação a ideologia de um bem pertencer de forma individual a um membro do bojo social. Na legislação romana, portanto, abarcaram a propriedade privada, na qual a titularidade de um bem era colacionada a um respectivo indivíduo componente do bojo social, e a propriedade coletiva, formada pela ideologia das gens e das famílias.

Tais ideologias formalizavam a estrutura de um clã composto pelos membros do núcleo familiar e o pater famílias, considerado, respectivamente, o líder de seu clã e responsável pela propriedade inerente ao mesmo. O pater famílias possuía, portanto, o domínio familiar de forma linear, ou seja, seus membros eram a estes submissos, em consonância aos seus direitos.

De forma a contrapor o raciocínio de Diniz, Ulhoa (2012) descreve em sua obra que a gênese do direito de propriedade não pode ser observada, uma vez que se trata de um direito inerente à conduta do homem em sociedade, tendo existido, portanto, desde que o homem existe. Assim, no ponto de vista do mesmo, inexistem elementos históricos que comprovem o momento da humanidade em que se deu a gênese do direito proprietário.

Discorda dessa visão Monteiro (2013) que, em consonância ao raciocínio de Diniz, prevê que a gênese do direito de propriedade está atrelada ao conjunto normativo disposto pelo Império Romano, embora disponha em sua obra que o debate acerca desse instituto pode ter ocorrido em civilizações anteriores sem que houvesse, entretanto, a formalização jurídica acerca do mesmo.

Monteiro (2013) elenca que a origem da propriedade parte de quatro teorias-base, que se intitulam por teoria da ocupação, que consistia na ideia de um indivíduo ocupar-se de coisas que ainda não haviam sido ocupadas. Teoria da lei, que dispõe a propriedade como uma instituição do direito civil, sendo uma concessão de caráter positivo, isto é, a lei criou o respectivo instituto e o garante. Em sequência, observa-se a teoria da especificação, que dispõe que a propriedade só passa a existir após a transformação do bem por intermédio da força humana. Por fim, a teoria da natureza humana, que corrobora com o raciocínio de Ulhoa, de modo a mencionar que a propriedade é inerente ao homem.

Com exceção à teoria da ocupação, a qual Monteiro (2013) dispõe ser errônea, devido ao fato da mesma não oportunizar uma construção doutrinária elaborada e ater-se somente a afirmações factuais, o doutrinador corrobora do raciocínio das demais teorias abordadas, que condicionam o berço do direito proprietário a Roma Antiga, uma vez que este se posiciona como o primeiro instrumento normativo a prever tais condições em seu bojo. Contudo, mostra-se pertinente dispor que tal sedimentação da gênese da propriedade à civilização romana postula-se relativa, na visão do doutrinador, uma vez que tais conceitos poderiam ter sido discutidos em civilizações anteriores, sem êxito.

Superada a origem histórica da propriedade, pode-se dispor que na idade média a mesma adquiriu status de robustez, uma vez que o êxodo rural imprimiu maior população nas grandes cidades, o que contribuiu de forma direta para a expansão territorial urbana, com o acréscimo de novas terras e sua intensa disputa entre os habitantes, tendo em vista que o território apresentava limitações. Neste cenário, as legislações externas à época deram maior suporte à questão territorial entre seus ditames normativos urbanos e oportunizou a classificação da propriedade no status anteriormente delineado.

Na idade moderna, isto é, na atual conjuntura, pode-se dispor acerca do direito de propriedade no âmbito normativo brasileiro, ao passo que se pode dispor que o direito de propriedade foi abordado de forma direta pela primeira vez na Constituição de 1824, uma vez que tal Carta adotou a metodologia disposta pelos Direitos do homem e do cidadão, propostos em 1789, dentre os quais se elencava a propriedade como um direito essencial.

Em sua abordagem no cenário nacional, a propriedade perdeu a qualidade de absolutez anteriormente existente a partir do advento da Constituição de 1934, de modo a tornar-se relativa, fator que oportunizou a criação do instituto da função social da propriedade, que consistia nos métodos a serem empregados no domínio do bem, sob a pena de destituição do mesmo. Tal direito evoluiu ao longo do processo histórico e na atual conjuntura consolida-se como um preceito fundamental abarcado em diversas Constituições nacionais, dentre as quais se engloba a legislação brasileira, que prevê em sua Carta Magna de 1988, no artigo 5º, inciso XXII –“é garantido o direito de propriedade;” (BRASIL, 1988).

3 A DIFERENÇA ENTRE OS INSTITUTOS DA POSSE E DA PROPRIEDADE

Para compreender o instituto da função social e o instituto da propriedade, é imprescindível dispor acerca da posse, uma vez que a mesma se constitui como um dos precedentes da propriedade em si, configurando-se como um dos requisitos para a destituição da propriedade através do método da usucapião.

Com base nessa afirmação, mostra-se essencial elencar a diferença existente entre os institutos abarcados, haja vista que um dos efeitos da inobservância do instituto da função social é a perda do direito de propriedade, que pode ocorrer através de métodos derivados, no qual se aloca a usucapião, de modo que a mesma exige para sua configuração a existência de posse do bem. Em outras palavras, a posse se institui como elemento de constante disposição ao versar sobre o tema trabalhado. Devido ao fato de influir de forma direta na propriedade em si, mostra-se preponderante delinear a diferença entre os institutos da posse e da propriedade, uma vez que seus elementos constituintes são interdependentes. Em outras palavras, há essencial ligação entre os conceitos de ambos os institutos.

Nesse diapasão ao definir o conceito de propriedade, pode-se postular que o mesmo consiste em um aperfeiçoamento do direito de posse, que o engloba. Para tanto, elenca o Código Civil/2002 em seu art. 1228 que “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” (BRASIL 2002).Assim elenca-se a propriedade na legislação formal.

Nesse aspecto de acordo com Monteiro (2013), o indivíduo tem o poder de usar a coisa para si, que se configura sob a órbita do direito jus utendi. No que corresponde ao direito de gozar, significa que o mesmo pode usufruir o bem da forma que entender, tanto para o âmbito de moradia quanto para o âmbito econômico, perfazendo a ideia do jus fruendi. Por fim, ao elencar o jus abutendi, isto é, o direito de dispor, significa mencionar que o proprietário tem a supremacia da vontade em se desfazer do bem da forma que entender no momento que quiser.

Dispõe-se de forma direta que o elemento garantidor da propriedade é o registro da mesma no cartório responsável da localidade onde o imóvel se instala. Costuma-se, para tanto, realizar-se o registro da propriedade perante o CRI (Cartório de Registros Imobiliários) instaurado na região do bem. Sem o respectivo registro, destaca-se prejudicado o direito de propriedade sob o bem, podendo perdê-lo para quem o fizer.

 Em contrapartida, ao conceito da propriedade, podem-se elencar as nuances atinentes ao instituto da posse, ao passo que o art. 1.196 do Código Civil define a posse como “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. (BRASIL 2002). Assim, o legislador aponta como possuidor o indivíduo que possui sobre a propriedade algum dos direitos inerentes a ela.

A norma ensina de acordo com Diniz (2012) de maneira clássica duas teorias que versam a respeito da posse, que são a teoria Objetiva, de Ihering e a teoria subjetiva, defendida por Savigny. Para o primeiro, a posse se configura apenas com a existência do corpus, isto é, a partir do momento que o indivíduo se encontra sob o bem, de forma a possuir o corpus dele. Como meio de solidificar esse raciocínio, evidencia-se o argumento de Monteiro (2013, p.29) “Sustenta Ihering que para constituir a posse basta o corpus, dispensando o animus, elemento de escasso valor, longe de ser essencial”.

Em contrapartida, o raciocínio de Savigny, dispensado na atual conjuntura, constrói a ideia que para que haja a posse do bem são necessários dois requisitos essenciais, que se consolidam na figura do corpus, anteriormente mencionado, e do animus, que se constitui como a vontade do indivíduo de querer ser dono da coisa, isto é, o ânimo dela em estar sobre o bem e querer o mesmo pra si. Diante disso, pode-se afirmar que a teoria aceita na atual conjuntura é a objetiva, uma vez que se considera abstrato o interesse em possuir o bem. Prepondera-se, assim, que o fato do indivíduo estar alocado sobre o bem evidencia sua vontade de tê-lo pra si, como sua propriedade.

Em síntese, elenca-se mais simples a compreensão do direito de posse, uma vez que o mesmo se convalida a partir da existência de um dos direitos inerentes à propriedade. Em contraste a isto, elenca-se mais complexo o instituto da propriedade, com ênfase no que tange à sua aquisição e manutenção, tendo em vista que o respectivo direito não goza de absolutez, estando, destarte, intimamente ligado ao cumprimento do instituto da função social, a ser visto em sequência.

4 O IMPACTO DA FUNÇÃO SOCIAL SOB A PROPRIEDADE

Uma vez observados os conceitos de posse e de propriedade, pode-se adstringir que os mesmos encontram-se sobrepostos a um requisito essencial de convalidação desse direito, que é a correta aplicação do princípio da função social da propriedade. Nesse aspecto, mostra-se essencial destacar o conceito e o impacto da função social sobre a órbita do direito de propriedade, de forma a elencar as consequências de sua inobservância.

Assim, como observado no capítulo que versa acerca da evolução histórica do direito de propriedade, pode-se constatar que a propriedade perdeu, com o decorrer de seu processo evolutivo, sua característica de rigidez e absolutez, ao passo que em cenários anteriores o respectivo instituto era tido como um direito inflexível, imperecível, do qual o proprietário de um bem gozava, ao passo que independente do manejo do imóvel, este lhe pertencia até que o mesmo se despisse de tal direito.

Com a flexibilização mencionada, criaram-se mecanismos jurídicos empregados sobre a órbita da propriedade com o intuito de obrigar o proprietário a cumprir determinados requisitos para garantir a manutenção de seu direito. Tais mecanismos mencionados formalizaram-se, no bojo constitucional pátrio, sob a figura da função social da propriedade.

Nesse aspecto, pode-se ponderar que o instituto da função social classifica-se como um direito previsto normativamente na Carta Magna de 1988, em seu art. 5º, inciso XXIII, in verbis: “XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;” (BRASIL, 1988). Nesse contexto, observa-se que a Carta Magna destaca como um fundamento constitucional para a consolidação do direito de propriedade o emprego de sua devida função social.

Para tanto, o mesmo bojo normativo abarca em seus artigos 182 e 186 o fundamento da função social de acordo com o tipo de imóvel, seja este urbano ou rural. Diante disso, pondera-se, respectivamente, acerca do imóvel urbano, que o art. 182 § 2º da Constituição Federal determina que “A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor”. (BRASIL, 1988). Desse modo, demonstra-se que os preceitos a serem aplicados na propriedade privada com o intuito de atender a finalidade social do imóvel são determinados em concordância ao que pressupõe o plano diretor do município no qual o imóvel se encontrar.

No que concerne à função social da propriedade rural, pode-se destacar que o art. 186 do mesmo dispositivo textual determina que:

A função social é cumprida quando a propriedade rural atende simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: I - aproveitamento racional e adequado; II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho; IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores. (BRASIL, 1988).

Assim, a Carta mater Constitucional elucida que o imóvel rural deve atender uma utilização consciente e adequada dos recursos naturais que possuir, com o implemento de técnicas específicas para estabelecer um aproveitamento racional do imóvel, com a exploração adequada desses recursos para atingir o bem-estar de quem detém o domínio do bem e de seus funcionários, caso o mesmo possua.

Destarte, segundo Monteiro (2013) a função social se conceitua como um conjunto de elementos e regras a serem empregados de forma ativa e contínua sobre o imóvel, com o intuito de oportunizar o cuidado e o atendimento de sua finalidade social, de modo a propiciar o avanço econômico do bem e de seus imóveis circunvizinhos. Segundo Diniz (2014), o conceito que envolve a função social da propriedade se mostra amplo e inacabado, do qual se extrai apenas o abstrato que envolve o termo e sua aplicação.

Nesse sentido, a função implica o emprego de técnicas adequadas e manejo constante do bem que se detém o domínio afim de que o mesmo goze de boa gestão, de forma a não manter-se em situação de ostracismo. A finalidade da aplicação das referentes técnicas visa oportunizar o crescimento do bem consoante à coletividade. Significa mencionar que o bem deve atender sua função social de modo a oportunizar seu crescimento e valoração econômica, além de valorizar, de forma consequente, os demais bens do local no qual este se insere.

Uma vez observado o raciocínio do Monteiro e de Diniz acerca do conceito do instituto da função social, solidifica-se a ideia versada através da ideologia apresentada por Gonçalves (2020, p. 125) que elenca que “os direitos só se justificam pela missão social para a qual devem contribuir [...] o proprietário de um imóvel deve comportar-se e ser considerado, quanto à gestão de seus bens, como um funcionário”. Para o autor, portanto, a manutenção contínua do imóvel, com a aplicação de sua respectiva função social condiciona-se como o elemento-chave para garantir-se o direito de propriedade do bem.

Partindo desse pressuposto, pode-se postular que a ineficiência no cumprimento da função social pode acarretar diversos problemas para o proprietário do bem, dos quais, em última ratio, podem culminar com a perda do imóvel.

Isso ocorre devido ao conceito da supremacia dos interesses públicos face aos interesses privados, que significa que embora o imóvel condicione-se como um bem de característica particular, com seu pertencimento sendo derivado a uma pessoa física em específico, o mesmo deve atingir o interesse público, uma vez que seu manejo visa acarretar a evolução econômica do espaço em que se insere, isto é, deve atingir o interesse coletivo em face do interesse privado.

Em síntese, a inércia do proprietário quanto à execução da função social pode culminar em sanções punitivas diversas, de acordo com o grau de desinteresse do indivíduo face ao imóvel, ao passo que estas variam entre notificações, multas e, em último aspecto, a perda do bem, que pode ser ocasionada através do instituto da usucapião, a ser trabalhado em tópico posterior.

5 O INSTITUTO DA USUCAPIÃO E SUAS MODALIDADES

Superada a discussão acerca do instituto da função social e sua importância para a sedimentação do direito de propriedade no âmbito jurídico brasileiro, pode-se discorrer desse modo, acerca das consequências advindas de sua inobservância, dentre as quais se apresenta de forma direta a perda do bem imóvel em face de quem reproduza a função social do mesmo, somado ao cumprimento de demais requisitos por intermédio da usucapião.

Todavia, antes de ingressar à discussão acerca da usucapião, seu conceito, nuances e espécies, mister se faz avaliar a forma comum de repasse da propriedade, para compreender suas diferenças. Nesse diapasão, na espécie comum, a transmissão da propriedade acontece a partir da compra e venda do bem, ou de sua cessão/doação, com o devido registro da movimentação realizada no Cartório específico, qual seja o CRI (Cartório de registros imobiliários).

Em outras palavras, a partir da execução de um contrato de compra e venda ou da cessão/doação do bem por seu proprietário a terceiro, realiza-se na matrícula do bem a respectiva averbação do fato jurídico realizado, de modo que após a devida formalização mencionada, o bem é transmitido ao novo proprietário, ao qual se responsabiliza pelo cumprimento adequado da função social do imóvel transmitido, daquela data em diante.

Todavia, a usucapião não se constitui como uma forma originária para obter-se a propriedade de um bem, de modo que a mesma trata-se de um instituto a ser pleiteado na seara judicial com o intuito de galgar – a partir do cumprimento dos requisitos formais delineados à espécie pretendida – a titularidade de um bem imóvel. Isto é, a mesma se aloca como uma espécie derivada para adquirir-se a propriedade de um bem.

Para tal procedimento, mostra-se indispensável mencionar que a correta exploração do bem e a execução de medidas contínuas de manutenção e valorização econômica no mesmo colidem de forma direta com o êxito no processo a ser realizado para a busca pela obtenção do direito de propriedade. Assim, pode-se elencar que a usucapião constitui-se como um instituto tão antigo quanto o direito de propriedade, uma vez que se correlaciona diretamente com o mesmo, de forma a ter sua gênese interligada ao conjunto normativo aplicado na Roma antiga.

Nesse contexto, destaca Monteiro (2013, p. 144) em sua obra, a respeito da usucapião, que “de início, só podia ser invocado pelo cidadão romano, mas depois estendeu-se o benefício em favor do peregrino. [...] instituto de dupla face, aquisitiva e extintiva, sendo a primeira modo de adquirir a propriedade pela posse prolongada”.

De acordo com o raciocínio do doutrinador mencionado, a usucapião possuía menor restrição à época de seu advento, de forma que podia ser aplicada tanto no âmbito dos bens imóveis quanto aos bens móveis, de modo a oportunizar o repasse do direito sobre a coisa àquele que detinha sua posse e cuidava de forma direta do bem. Pode-se mencionar ainda que tal instituto adquiriu ao longo do processo de evolução normativa das civilizações a característica de essencial aplicação, uma vez que os espaços territoriais se mostravam mais curtos com o avanço do crescimento populacional, e o poder das propriedades ficava sob a égide de um pequeno grupo que possuía maior domínio financeiro.

Nesse ínterim, desenvolveram-se intensos conflitos judiciais que visavam o repasse do direito de propriedade aos indivíduos que se apossavam de imóveis em desuso e neles estabeleciam sua moradia e sustento, por determinado lapso temporal, como forma a diminuir a disparidade econômica e social. Em sequência ao raciocínio traçado, uma vez superado o aspecto histórico que leciona sobre o advento e emprego da usucapião no âmbito judicial, pode-se abordar seu conceito, de forma que tal instituto consiste em um meio judicial para garantir a aquisição do domínio de um bem imóvel através da posse do mesmo, sobre determinado lapso temporal, a ser decidido de acordo com a espécie que se pleiteia legalmente.

Em outras palavras, segundo o raciocínio de Diniz (2014, p. 178-179), a usucapião se conceitua da seguinte maneira:

A usucapião é um modo de aquisição da propriedade e d outros direitos reais [...] pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais. É uma aquisição de domínio pela posse prolongada [...] trata-se de uma aquisição de propriedade de modo originário, uma vez que a relação jurídica formada em favor do usucapiente não deriva de nenhuma relação do antecessor. (DINIZ, 2014, p. 178-179).

A doutrinadora leciona, portanto que somado ao requisito do cumprimento da função social da propriedade, outro fator preponderante para a busca pela consolidação do direito de propriedade ao possuidor é a existência de posse prolongada sob o bem, de forma que os prazos dessa posse variam de acordo com a espécie de usucapião a ser pleiteada.

Nesse aspecto, mostra-se fundamental discorrer acerca das espécies de usucapião vigentes no seio constitucional, além de abordar de forma sucinta suas derivações, uma vez que o instituto da usucapião encontra supedâneo normativo em legislação infraconstitucional, de forma precisa, no Código Civil/2002. Destarte, a primeira espécie de usucapião a ser abordada é a usucapião constitucional habitacional urbana, prevista normativamente no art. 183 da Carta Magna, in verbis:

Art. 183: Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (BRASIL, 1988).

Como delineado no artigo disposto, pode-se mencionar que os requisitos fundamentais dessa espécie são a posse ininterrupta pelo prazo de 5 (cinco) anos, isto é, o indivíduo deve estar a no mínimo 5 (cinco) anos no imóvel, e este imóvel não deve suplantar um terreno de 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), além do fato do possuidor não poder ter em seu nome quaisquer outros terrenos. Aliam-se tais fatores ao cumprimento da função social da propriedade sob o imóvel, de forma a exercer nele a moradia.

Disciplinada no art. 10 do Estatuto da Cidade, elenca a usucapião coletiva, ao passo que essa espécie tem como analise a situação de uma determinada área ser ocupada por populações considerados de baixa renda, podendo então ser usucapida no prazo de cinco anos, visto que, os possuidores dessas áreas não sejam proprietários de outros imóveis, tanto rural quanto urbano, mesmo ainda que a área referida ultrapasse os duzentos e cinquentas metros quadrados.

Dessa espécie de usucapião derivam-se a usucapião ordinária, prevista normativamente no art. 1.242 do Código Civil/02, que determina que “adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo titulo e boa-fé, o possuir por dez anos.” (BRASIL, 2002). A ordinária habitacional reduz o prazo para a contemplação da usucapião em 5 (cinco) anos, tal como preleciona o instituto constitucional.

Para tanto, elenca o mesmo artigo previamente destacado, qual seja o 1.242/Código Civil/02, que “será de cinco anos o prazo previsto nesse artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, [...] desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.” (BRASIL, 2002).

Em ambas as hipóteses delineadas na norma infraconstitucional, enumeram-se como requisitos primordiais a existência de posse mansa e pacífica, isto é, uma posse adquirida de forma pacífica, através de um contrato de compra e venda, por exemplo, além da existência de um justo título que comprove o direito de propriedade que o indivíduo tem sobre o bem a ser usucapido.

Outra espécie derivada da norma constitucional delineada é a usucapião extraordinária, prevista na norma infraconstitucional em seu art. 1.238, in verbis: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé”. (BRASIL, 2002). Mais simples do que as outras modalidades apresentadas anteriormente, essa espécie, embora tenha um prazo maior para ser convalidada, não exige os requisitos do justo-título e da boa-fé do possuidor, bastando, para tanto, que o mesmo resida de maneira ininterrupta sobre o bem a ser usucapido, pelo prazo de 15 (quinze) anos.

A usucapião por abandono de lar, tal espécie encontrada no art. 1.240-A/Código Civil/2002, prevê, aquele que exercer por dois anos ininterruptos e sem oposição, fazendo-se de posse direta, com exclusividade sobre o imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados da qual a propriedade foi dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que o abandonou do lar, utilizando-se de sua moradia e de sua família, adquirir-lhe-á o poder integral, desde que não seja proprietário de outro bem imóvel urbano ou rural. 

Por fim, aborda-se a outra espécie constitucional de usucapião anteriormente delineada, denominada como usucapião constitucional pro labore, isto é, usucapião pelo trabalho. Tal espécie encontra supedâneo legal no art. 191 da Constituição Federal de 1988, ao passo que determina que “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, [...] adquirir-lhe-á a propriedade”. (BRASIL, 1988).

Na modalidade descrita, pode-se ponderar que os requisitos fundamentais para a convalidação da usucapião residem em o imóvel a ser discutido ter natureza rural, de forma a não possuir mais de 50 (cinquenta) hectares. Somado a isso, destaca-se que o período de posse ininterrupta a ser cumprido é de, no mínimo, 5 (cinco) anos. Nessa espécie inexistem os requisitos da boa-fé e do justo título, destacados nas demais espécies. 

Em síntese, essas são as espécies de usucapião mais utilizadas na seara jurisdicional para discutir-se o repasse do direito de propriedade de um imóvel ao possuidor deste, que no mesmo executa os pressupostos da função social do bem e faz jus aos demais requisitos abordados, em detrimento ao proprietário originário, que efetua o abandono do imóvel, uma vez que não preza por sua manutenção.

6 DA DESAPROPRIAÇÃO PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA

Em consonância às demais modalidades de usucapião demonstradas na respectiva construção textual, pode-se dispor, em última ratio, a acerca da desapropriação para fins de reforma agrária. Nessa espécie de destituição do direito de propriedade do bem, ocorre a desapropriação da mesma em face do Estado, devido à situações de necessidade, por utilidade do ente estatal ou para priorizar o interesse público face ao privado, mediante razoável e prévia indenização ao dono do imóvel. Como forma a embasar tal raciocínio, postula-se que a desapropriação, a necessidade e o interesse público encontram-se acautelados pelo art. 5º, inciso XXIV, e art. 184, ambos da Carta Magna de 1988.

Nesse diapasão, como dispõe a norma elencada, a desapropriação em decorrência do interesse público tenciona a ideia que o Poder Público tem como objetivo assegurar interesses de classes e grupos sociais menos favorecidos. Somado a isso, o mesmo busca ainda reprimir abusos econômicos voltados a prejudicar o interesse deste.

Dentro do respectivo contexto encontra-se a possibilidade da União desapropriar um imóvel em decorrência de um interesse social, para fins da reforma agrária. Tal modalidade ocorre, portanto, em imóveis rurais que não estejam cumprindo sua determinada função social. De tal maneira, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, resguarda-se a preservação do valor real em virtude da desapropriação, de forma que o mesmo pode ser resgatado no prazo determinado na norma, de até vinte anos, a contar partir do segundo ano de sua emissão, e cuja sua utilização será definida em lei. (BRASIL, 1988).

7 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Diante do arcabouço textual delineado, pode-se dispor que o direito de propriedade se aloca, na atual conjuntura, como um dos institutos jurídicos de maior relevância e debate doutrinário da seara jurisdicional brasileira. Isso ocorre devido o aumento significativo dos procedimentos judiciais envolvendo discussões acerca desse instituto, ocasionados em decorrência do aumento populacional significativo ocorrido nas últimas décadas, em contraste à significativa diminuição de territórios no espaço geográfico brasileiro.

Pode-se consolidar essa afirmação ao visualizar a busca incessante por espaços territoriais nas grandes metrópoles, que, somados à dificuldade financeira que assola a maior parte da população nacional, culminam por ocasionar o surgimento de aglomerados habitacionais, popularmente conhecidos como favelas. Nesse contexto, o direito real de propriedade demonstra possuir singular relevância, de forma a se classificar como um direito fundamental do indivíduo, presente, destarte, no rol constitucional de direitos fundamentais, classificando-se como um dos pressupostos básicos a serem contemplados na busca pelo cumprimento do mínimo existencial necessário para a sobrevivência do indivíduo no seio nacional.

Com base nisso, mostra-se essencial dispor que o direito de propriedade acastelado na Constituição Federal não possui o quesito da absolutez, uma vez que se constatou incoerente a perpetuação do domínio em face do proprietário, tendo em vista que o mesmo pode desistir do bem, vindo este a tornar-se infrutífero, de modo a prejudicar sua ascensão econômica e, em consequência de sua desvalorização, prejudicar imóveis circunvizinhos, de forma a afetar todo o bojo social.

Ao pensar nesse aspecto, o legislador oportunizou o advento de medidas e diretrizes a serem seguidas pelo proprietário para garantir ao mesmo a manutenção de seu direito de propriedade, de modo a impor a este, sanções variadas em decorrência do descumprimento dessa norma cogente. Tais medidas abordadas materializaram-se no ordenamento jurídico sob a figura do instituto da função social da propriedade, elemento de essencial emprego para garantir-se a efetivação do direito de propriedade em face de quem possui o domínio do bem.

Partindo desse pressuposto, tal instituto se colaciona como um conjunto de mecanismos a serem empregados no bem de forma contínua e obrigatória, de maneira a oportunizar sua valorização econômica e garantir a preservação dos recursos naturais – em determinados imóveis – com o propósito de galgar o bem estar econômico da localidade do bem, isto é, do bojo imobiliário onde o mesmo se encontrar. 

Cumpre salientar, todavia, que corriqueiramente os proprietários não cumprem os requisitos adstritos à função social da propriedade. Tal afirmação se realiza devido à observação da quantia acentuada de procedimentos judiciais de convalidação do direito de posse em propriedade, observadas na atual conjuntura. Os fatores que podem calcificar a inobservância do instituto da função social por parte do proprietário podem se resumir em desconhecimento da norma que obriga o mesmo a realizar o cumprimento do requisito da função social, ou o desinteresse deste em realizar o efetivo cumprimento, por motivos diversos.

Nesse diapasão, resta-se plausível constatar respondida a problemática delineada nos dados introdutórios dessa construção textual, que buscou definir quais métodos legais podem ser empregados para garantir a manutenção do direito de propriedade e evitar sua perda em face de terceiros, uma vez que se consolida como método de maior efetividade para garantir a manutenção do direito de propriedade o cumprimento dos requisitos das funções sociais previamente delineados de modo a garantir que o bem ao qual se detém o domínio mantenha-se em valorização contínua e propicie o avanço econômico e social da região em que se insere.

Ressalta-se que o bojo textual elenca de forma sucinta as consequências advindas do não cumprimento do instituto da função social, dentre as quais se encontra a perda do bem em face de terceiro que reproduza no mesmo os quesitos da função social e atenda aos requisitos para solicitar uma espécie de usucapião sobre o bem.

Como meio a garantir o cumprimento do método abordado, tenciona-se importante a disseminação de conhecimentos normativos sobre a esfera abordada no seio populacional, como forma a instruir os proprietários de imóveis acerca de suas obrigações legais sobre os bens de sua titularidade.

Para conduzir tal feito, mostra-se como uma estratégia adequada a realização de palestras pelo Poder Público em todas as suas esferas de atuação, com peculiar destaque à esfera municipal, responsável pela cobrança dos emolumentos derivados dos bens imóveis. Em síntese, mostra-se imprescindível destacar que a pesquisa desempenhada na órbita dos direitos civis reais proporciona o auxílio direto na disseminação do tema na sociedade, uma vez que demonstra conceitos e nuances acerca dos institutos trabalhados, além de elucidar os efeitos da inaplicabilidade da função social, de forma a demonstrar que o Poder Público, por intermédio de seus mecanismos específicos, pode contribuir de forma direta na disseminação do conhecimento na comunidade, fator que pode resultar de modo direto na diminuição do índice de demandas judiciais que venham a discutir a perda da propriedade pelo proprietário que não observa os requisitos essenciais ao qual seu bem se sujeita.

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