RESUMO: O presente artigo tem como fazer uma análise sobre os contratos de compra e venda no código civil, verificando a efetividade das normas aplicadas. Para tanto, foi utilizado uma pesquisa teórica para a elaboração do referencial teórico. Assim, no referencial teórico, analisou-se as normas existentes e a importância da efetividade das leis referentes aos contratos com ênfase de compra e venda. O presente artigo tem como objetivo verificar os contratos de compra e venda no código civil e suas legislações que rege, do mesmo modo dando ênfase com a legislação especial do Código do Consumidor. O presente trabalho justifica-se pela importância de se estudar o contrato de compra e venda e suas contribuições e consequências maléficas com o não cumprimento do mesmo e sua alta complexidade material. Irá ser analisado, em sua primeira parte, o referencial teórico do trabalho, que será a observação das leis dos contratos de compra e venda e sua efetivação com o código civil/julgados, além disso será abordado uma análise de sua relação com o Código do Consumidor., suas consequências e doutrinas sobre o assunto.

Palavras-chave: Cumprimento do contrato. Doutrina. Consequências.

1 INTRODUÇÃO

O contrato de compra e venda é um contrato bilateral, oneroso e consensual mediante o qual o vendedor se obriga a transferir bem ou coisa ao comprador, que assim, possui a obrigação de pagar preço determinado ou determinável em dinheiro ou outro bem. Logo, trata-se de um contrato onde há obrigações recíprocas para cada uma das partes. Assim, teremos o credor e o devedor, onde o credor irá receber a coisa e o devedor irá dar a coisa. Por conseguinte, o artigo 481 do Código Civil disserta: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. No contrato de compra e venda, por sua natureza, tem como elemento constitutivo a coisa, o preço e o consentimento, conforme o artigo 482 do código civil.

Para escrever o presente trabalho foi necessário fazer a seguinte pergunta: quais são os problemas mais enfrentados na gestão de contratos e porque tanta quebra de contrato de compra e venda? Os objetivos específicos têm como finalidade conhecer e observar como está a situação mercantil dos contratos de compra e venda e suas inadimplências e a efetividade do judiciário em resoluções de conflitos desse modelo juntamente com os artigos do Código Civil vigente atualmente.

Quanto a metodologia aplicada, foi realizada pesquisa qualitativa, com fontes secundárias (referencial teórico), visando o conhecimento doutrinário acerca da matéria, além de utilizar o método e como técnicas de pesquisa a abordagem conceitual.

2 REFERENCIAL TEÓRICO

2.1 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA, SEUS ELEMENTOS, A COISA E PARTES.

O contrato de compra e venda é gerenciado nas classificações de ser bilateral perfeito ou sinalagmático (porque gera obrigações recíprocas), oneroso porque ambos obtêm um proveito que vem seguido de um custo, além disso, em regra é consensual, que é melhorado com o acordo de vontades, como dispõe o artigo 482 do Código Civil: “A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. ” O artigo 481 do Código Civil 2002 conceitua a compra e venda como sendo o contrato pelo qual o vendedor se obriga a transferir ao comprador uma coisa móvel ou imóvel em troca de uma remuneração (preço). Assim, em regra geral, a propriedade é transferida com a entrega (tradição) da coisa (móvel), por conseguinte a coisa imóvel transfere-se com o registro no Cartório de Registro Imobiliário.

 “Civil. Compra e venda. Imóvel. Transcrição. Matéria de prova. I – Ensina a doutrina que na compra e venda de imóvel a transcrição no registro imobiliário do título translativo da propriedade apenas completa, ainda que necessariamente, a operação iniciada com o contrato, ou qualquer outro negócio translativo. O modus é condicionado pelo titulus. O registro é ato automático, independente de providências do transmitente. II – Em sede do Especial, inviável qualquer intento no sentido de reexame de matéria que envolva reavaliação de provas. III – Recurso não conhecido” (STJ, REsp 5.801/SP, Rel. Min. Waldemar Zveiter, 3.ª Turma, j. 10.12.1990, DJ 04.02.1991, p. 576).

No que concerne sobre a coisa, o Código Civil em seu artigo 483 disserta-se que é nula a venda de coisa inexistente, nesse quesito a lei ampara-se aos indivíduos que tem propriedade rural ou a que venha adquirir, com a venda da existência potencial da coisa, como a safra futura. Nesse sentido, a lei proíbe a venda de coisas inexistente, mas é permitido que, mesmo não existindo a coisa, mas sabendo que ela existirá que pode ser feita a sua venda.

STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 936741 GO 2007/0065852-6 (STJ) COMPRA E VENDA DE COISA FUTURA (SOJA). TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA.INAPLICABILIDADE. 1. Contratos empresariais não devem ser tratados da mesma forma quecontratos cíveis em geral ou contratos de consumo. Nestes admite-seo dirigismo contratual. Naqueles devem prevalecer os princípios daautonomia da vontade e da força obrigatória das avenças. 2. Direito Civil e Direito Empresarial, ainda que ramos do DireitoPrivado, submetem-se a regras e princípios próprios. O fato de oCódigo Civil de 2002 ter submetido os contratos cíveis eempresariais às mesmas regras gerais não significa que estescontratos sejam essencialmente iguais. 3. O caso dos autos tem peculiaridades que impedem a aplicação dateoria da imprevisão, de que trata o art. 478 do CC/2002 : (i) oscontratos em discussão não são de execução continuada ou diferida,mas contratos de compra e venda de coisa futura, a preço fixo, (ii) a alta do preço da soja não tornou a prestação de uma das partesexcessivamente onerosa, mas apenas reduziu o lucro esperado peloprodutor rural e (iii) a variação cambial que alterou a cotação dasoja não configurou um acontecimento extraordinário e imprevisível,porque ambas as partes contratantes conhecem o mercado em que atuam,pois são profissionais do ramo e sabem que tais flutuações sãopossíveis.5. Recurso especial conhecido e provido.

O objeto da compra e venda necessita ser determinado, ou passível de ser determinado no momento da execução, pois no contrato é gerado a obrigação de dar, que consistente em entregar, devendo recair sobre a coisa individuada. Admite-se a venda de coisa incerta, indicada ao menos pelo gênero e quantidade (CC, art. 243), que será determinada pela escolha, bem como a venda alternativa, cuja indeterminação cessa com a concentração (art. 252). A coisa pode ser, portanto, específica, quando o objeto que se vende é precisamente determinado, ou genérica, quando é feita alusão ao gênero das coisas ou à sua quantidade, sem especificá-las.

     A doutrina ainda discute se trataria de compra e venda a contraprestação em dinheiro com acréscimo de serviços ou de créditos. Entende-se que sim, desde que a parte maior seja em dinheiro.

2.2 CLÁUSULAS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE RESTRIÇÕES AO NEGÓCIO

Partindo deste pressuposto, observa-se que no contrato de compra e venda, há limitações quanto a sua relação, o seu conteúdo que está sob pena de nulidade ou anulabilidade. Assim, nota-se no artigo 496 do código civil, que há a restrição da venda de ascendente para descendente. Esta restrição, diz expressamente neste artigo que é anulável a venda de ascendente para descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge consentirem, porém, caso o regime de bens for de comunhão universal é dispensado o consentimento. Desse modo, para vender um imóvel para o filho, a mãe necessita-se de autorização dos demais filhos e de seu cônjuge, sob pena de anulação da venda.

Dando prosseguimento à explanação, o artigo 497 do código civil trata da venda de bens sob administração, que aqueles que há bens confiados em sua guarda e administração, não podem comprar. Logo, o termo aqueles se referem aos tutores, curadores, testamenteiros, administradores, mandatários, gestores de negócios, síndicos condominiais, etc. Ressalto que os servidores públicos não podem adquirir bens da administração pública que for sua empregadora, tanto que os servidores do judiciário não podem adquirir bens em litígio nos tribunais onde estão lotados

Já no artigo 499 do código civil, trata-se da venda entre cônjuges, que possibilita a compra e venda entre cônjuges desde que o contrato seja compatível com o regime de bens por eles adotado, ou seja, o casal que por sua natureza jurídica tiver o regime de comunhão universal de bens, não poderá alienar sem autorização do cônjuge. Além disso, para esse formato de contrato, é necessário consentimento expresso em escritura pública ou no instrumento do negócio principal, exceto para bens particulares. Assim, caso algum bem for vendido e que já faça parte da comunhão, a venda é nula por impossibilidade do objeto, regulado pelo artigo 166 do código civil.

Por fim, trago o artigo 504 do código civil, que é a venda de bens em condomínio ou venda de coisa comum. Neste, cabe observar há duas classificações para condomínio: pro indiviso e pro diviso. Consoante ao Flávio Tartuce, o pro indiviso é quando o bem não se encontra divido no plano físico ou fático entre os vários proprietários e pro diviso é quando apesar de possuírem condomínio, os condôminos têm sua parte delimitada no plano físico. No entanto, está se tratando aqui do pro indiviso. Neste tipo de contrato formal, há um direito de preferência entre os condôminos, ou seja, não poderá um condômino em coisa indivisível vender sua parte para estranhos caso outro condômino a queira. Logo, caso houver venda, poderá fazer a consignação em pagamento.

2.4 A COMPRA E VENDA CIVIL E SUAS COMPATIBILIDADES NO ÂMBITO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL DA LEI N°. 8.078/1990. 

A primeira parte do Código Comercial foi revogado pelo Código Civil de 2002, que extinguiu as diferenças legais entre os contratos de compra e venda civil e mercantil, fazendo com que fiquem unificados. Não é necessário para tais mudanças nos contratos de compra e venda, entre pessoas físicas ou jurídicas, pois as partes serão sempre o vendedor e o comprador. Assim, por ser o contrato que rege as relações no mercado de consumo, as partes ficam sujeita à legislação da defesa do consumidor, ou seja, o Código do Consumidor, onde converte-se as partes em fornecedor e consumidor. Logo, o contrato de compra e venda mercantil, quando o comprador era consumidor, insere-se no contrato de consumo, onde quem rege são as normas especiais. Diante disso, quando a empresa for a credora e destinatária do produto, ela também será consumidora e protegida pela legislação especial.

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

Diante da relação entre os contratos de compra e venda juntamente com o código de defesa do consumidor, acrescento também que na desistência da compra, o consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou no ato do recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone, internet ou a domicílio. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento da compra, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos imediatamente, financeiramente atualizados.

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

3 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Conclui-se que a importância do contrato de compra e venda nas relações de comércio é imprescindível. O contrato traz consigo uma grande característica que é a de gerar segurança jurídica nessas relações. O código civil é preciso quando se trata dos detalhes do contrato de compra e venda, deixando  claro quais são as regras e os requisitos de validade que permeiam esta relação.

Para fins de finalização deste artigo, trago a cláusula de arrependimento, expressa no artigo 420 do Código Civil, se as partes o estipularem no contrato a consequência é a perda do sinal (se o comprador desistir) ou a devolução em dobro (no caso se o vendedor desistir.

4 REFERÊNCIAS

BRASIL. Supremo Tribunal de Justiça. EDcl no Agravo em Recurso Especial N° 696.937 – MS (2015/0087473-0). Disponível em: < https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21612065/recurso-especial-resp-936741-go-2007-0065852-6-stj>. Acesso em 10 set. 2020.

BRASIL. Supremo Tribunal de Justiça. Direito Empresarial. Contratos. Compra e Venda de coisa futura. Disponível em: < https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21612065/recurso-especial-resp-936741-go-2007-0065852-6-stj>. Acesso em 10 set. 2020.

BRASIL. Lei n.° 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Planalto. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm>. Acesso em: 12 setembro 2020.

TARTUCE, Flavio. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 9ª ed. São Paulo: Método, 2014. 523 p.