GUSTAVO ANTÔNIO NELSON BALDAN

(orientador)

RESUMO: O presente trabalho se trata de uma pesquisa bibliográfica, onde é exposto o pensamento de alguns autores importantes, a respeito da alienação fiduciária, e seus efeitos no registro imobiliário, o qual foi escrito de uma forma simples e didática, para que qualquer pessoa que o leia, entenda do que se trata o tema apresentando, atuando ou não na área do direito. Inicia com a apresentação de alguns conceitos de autores sobre o que é alienação fiduciária, o que se entende por registro de garantia, quais são seus efeitos legais, e os requisitos que são necessários em um contrato para que o mesmo possa ter validade jurídica. Na segunda parte é apresentado os efeitos no registro de imóveis, quando é que a garantia produz efeito, e o que acontece com a propriedade do imóvel quando o mesmo é dado em garantia, e ainda, quais as vantagens desse modo de garantia, comparada a outras existentes. E finaliza esclarecendo quais as consequências existentes, quando o devedor, se torna um inadimplente da dívida constituída, qual o papel do registro de imóveis nessa fase, e qual é o procedimento que deve ser realizado para que o devedor possa ser intimado e efetuar o pagamento das parcelas vencidas, ou para que o credor possa reaver a propriedade do bem em questão para si, através da consolidação da propriedade.

Podendo concluir então, que o trabalho apresentado cumpriu os objetivos pretendidos, apresentou ideias e opiniões, explanou um pouco de cada item, e teve todos os requisitos pertinentes levantados.

PALAVRAS-CHAVE: Alienação, Imóveis, Consolidação.

ABSTRACT: This paper is a bibliographic research, where the thoughts of some important authors are exposed, regarding the fiduciary alienation and its effects on the real estate registry, which was written in a simple and didactic way, so that anyone who reads it understands what the theme is about, whether or not he/she works in the law area. It starts with the presentation of some authors' concepts about what is fiduciary alienation, what is understood by guarantee registration, what are its legal effects, and the requirements that are necessary in a contract so that it can have legal validity. The second part presents the effects on the real estate registry, when does the guarantee take effect, and what happens to the property of the property when it is given as guarantee, and also what are the advantages of this type of guarantee compared to others that exist. It ends by clarifying what the consequences are when the debtor becomes a defaulter of the debt incurred, what the role of the real estate registry is in this phase, and what the procedure should be so that the debtor can be summoned to pay the overdue installments, or so that the creditor can reclaim ownership of the property in question through the consolidation of the property. Therefore, we can conclude that the work presented met the intended objectives, presented ideas and opinions, explained a little about each item, and had all the relevant requirements raised.

KEY WORDS: Disposal, Real Estate, Consolidation. 

SUMÁRIO: 1. INTRODUÇÃO. 2. EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO REGISTRO DE IMÓVEIS. 3. ASPECTOS CONTRATUAIS. 4. COMPRA E VENDA. 5. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. 6. FORMALIDADES. 7. SEUS EFEITOS. 8. NO CASO DE INADIMPLEMENTO DO CONTRATO. 9 CONCLUSÃO. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

1.INTRODUÇÃO

A referida pesquisa tem como propósito, apresentar um pequeno estudo, a respeito da alienação fiduciária e seus efeitos no registro imobiliário, e deixar evidenciado a segurança jurídica que o Registro de Imóveis proporciona. A mencionada forma de garantia, é a modalidade contratual mais utilizada e mais benéfica utilizada atualmente, no que diz respeito aos financiamentos imobiliários em geral. Baseado na Lei n° 9.514/97, onde a mesma disciplina a alienação fiduciária de coisa imóvel, e tem como objetivo principal, dar maior abrangência ao referido instituto.

O registro de imóveis tem como principal função, dar segurança jurídica e publicidade a todos os atos praticados, e é extremamente importante em toda transação fiduciária, e além dessas funções, também é responsável pela extrajudicialização do processo de “execução”, ou seja, o procedimento vai ser feito de uma forma mais rápida e prática diretamente no cartório.

O contrato de alienação fiduciária em garantia somente produz efeitos entre as partes contratantes, na ocasião em que é levado a registro perante o cartório imobiliário, e então, gera a constituição do direito real de garantia que é contestável a terceiros. (OLIVEIRA, 2021).

E é a partir da constituição do direito real que se evidencia o desdobro da propriedade, isso significa que, caso em algum momento o devedor não consiga mais pagar o valor devido, o credor tem o direito de vender o bem para quitar a dívida, o que nos leva a execução da alienação fiduciária, e é aí que o registro de imóveis vai atuar, dando mais segurança e agilidade para todo o procedimento

2.EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

O fideicomisso surgiu no direito romano como um contrato consensual, secreto por natureza e baseado principalmente na honestidade e confiança entre as partes, por meio do qual o credor transferia determinado bem para o síndico e o obrigava a devolvê-lo ou encaminhá-lo ao seu destino na forma acordada entre as partes.

A primeira lei brasileira sobre o registro de direitos reais foi a, a Lei Orçamentária nº 317, de 21-10-1843, regulamentada pelo Decreto n. 482, de 14-11-1846, criando o registro geral de hipotecas. A hipoteca, direito real de garantia, vincula o bem registrado, ficando o mesmo sujeito à liquidação do débito. Consequentemente, a lei deve proteger o crédito, e não o domínio privado. No entanto, foi a primeira regulamentação o sobre registro de direitos reais sobre imóveis, gerando o embrião do sistema de registro de imóveis brasileiro. (SOU, 2022).

A função básica do registro de imóveis é constituir o repositório fiel da propriedade imóvel e dos atos e negócios jurídicos relacionados, oferecendo publicidade à situação jurídica dos bens imóveis, garantindo a segurança jurídica. Pode-se dizer que o registro imobiliário não desempenha apenas a função jurídica, para fins de dar publicidade registral, mas também estimula o desenvolvimento econômico, fornecendo meio seguro para a concessão de crédito. (SOU, 2022).

3.ASPECTOS CONTRATUAIS

Existem diferentes tipos de contratos em nosso ordenamento jurídico, mas o que tange o referido estudo, é um tipo específico, o contrato de compra e venda, mas antes de adentramos no referido tipo, é feita uma breve descrição de contrato.

O contrato é um ato jurídico pelo qual as partes, relacionadas pelo princípio da obrigação social e da boa-fé objetiva, declaram que desejam formalizar um ato jurídico, condicionando os efeitos patrimoniais que pretendem atingir, de acordo com a autonomia das suas próprias vontades. (GAGLIANO, 2022).

O principal efeito de um contrato é criar de obrigações e um vínculo jurídico entre as partes contratantes. Refere-se a uma verdadeira fonte de vínculos e obrigações; em razão disso, todos os seus efeitos são puramente obrigacionais, mesmo quando o contrato serve de título à transmissão de direitos reais. Estes efeitos se manifestam não só na força obrigatória, mas também na condicionalidade do contrato" (DINIZ, 2022).

4.COMPRA E VENDA

A origem histórica e remota do contrato de compra e venda está ligada à troca, onde na fase primitiva da civilização, se predominava a troca ou permuta de objetos.

No começo, foram utilizadas as cabeças de gado (pecus, dando origem à palavra “pecúnia”); em seguida, os metais preciosos. Quando estes começaram a ser monetizados com o seu peso, tendo valor determinado, surgiu a moeda e, com ela, a compra e venda. (GONÇALVES, 2022).

Para GONÇALVES (2022, p. 66) denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes determina modificar o domínio de uma coisa à outra, mediante a contraprestação de certo valor em dinheiro.

O Código Civil o enuncia desta forma:

“Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro’’.

Além de se bilateral, é, em geral, consensual, ou em outras palavras, torna-se perfeito quando as partes combinam a respeito do preço e da coisa a ser vendida. Vale ressaltar, o contrato se constitui, pelo simples consentimento, independentemente da entrega do bem. (GAGLIANO, 2022).

5.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

A alienação fiduciária quando ofertada como garantia consiste na transferência, feita pelo devedor ao credor, da propriedade reparável e da posse indireta de um bem, (art. 22, §§ 1º e 2º, da Lei n. 9.514/97, com a alteração da Lei n. 11.481/2007) como forma de garantir o seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o cumprimento da obrigação, ou seja, com o pagamento da dívida garantida (Lei n. 4.728/65, artigos. 66 e 68, com a redação dada pelo Dec.-Lei n. 911/69, ora revogados pela Lei n. 10.931/2004, e com os acréscimos feitos pela Lei n. 10.931/2004). (DINIZ, 2022).

Entende-se por transação fiduciária o negócio jurídico em que uma pessoa denominada agente fiduciário transfere a propriedade de algo ou a titularidade de um direito a outro, denominado fiduciário, onde o mesmo se compromete a lhe dar um destino específico e após o cumprimento dos encargos, transferir a propriedade ou direitos para o administrador ou o beneficiário especificado no contrato de agente fiduciário. (CHALHUB, 2021).

A Lei n° 9.514/97 regulamenta e traz um conceito próprio do que é alienação fiduciária:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

A alienação fiduciária é a operação que, em regra, estrutura-se mediante concessão de crédito ligado a um contrato de alienação fiduciária ou de cessão fiduciária, pelo qual o devedor, ou terceiro garantidor, transmite ao credor, para garantia, a propriedade fiduciária de bens móveis ou imóveis, mas permanece na posse e continua a exercer diretamente o controle e o uso dos direitos econômicos sobre os bens. (CHALHUB, 2021).

6.FORMALIDADES

Conforme determina a Lei 9.514/97, para que o contrato de alienação fiduciária seja valido, existem alguns requisitos que devem ser observados no ato da elaboração de um contrato, como:

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I - o valor do principal da dívida;

II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III - a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

Esses requisitos são os que todo contrato de alienação fiduciária deve conter, para ser valido na esfera jurídica, não esquecendo que o mesmo deve ser apresentado posteriormente para registro no Registro de imóveis, de acordo com o artigo 23 da referida lei.

Em todo negócio de alienação fiduciária existirá, necessariamente, pelo menos um registro e uma averbação, no Registro de Imóveis. Esses atos dizem respeito à constituição e execução regular do negócio de alienação fiduciária de imóvel. (COSTA, 2008).

Somente quando é efetuado o registro, que há a constituição do direito real de garantia, tornando o bem incapaz de responder por dívidas, seja do devedor/fiduciante, ou do credor/fiduciário, embora possam ser constritos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária em garantia. (OLIVEIRA, 2021).

7.SEUS EFEITOS

Na alienação fiduciária de bem imóvel, em garantia, o adquirente do bem desmembra a posse da sua propriedade com o agente financeiro, pelo período de duração do financiamento. O termo de quitação da dívida previsto no artigo 25, § 2º, da Lei 9.514/97, pode ser apresentado diretamente no registro imobiliário, o qual será feito o cancelamento da alienação e garantir de forma íntegra, a propriedade do bem na pessoa do adquirente (MAIA, 2014).

A vantagem deste modo de garantia, comparando à hipoteca, garantia, até então, mais utilizada no mercado imobiliário, é a agilidade na execução do bem, pois todo o procedimento acontece no cartório imobiliário, não havendo a necessidade de ser levado ao judiciário. Na verdade, é o agente notarial quem notifica o devedor, constituindo em mora, e, persistindo a inadimplência pelo prazo de 15 dias, consolidando a propriedade do bem em favor do credor fiduciante (MAIA, 2014).

8.NO CASO DE INADIMPLEMENTO DO CONTRATO

Havendo a falta de pagamento da dívida, ficará a cargo do credor requerer ao Registro de Imóveis a propriedade registrada, a abertura do procedimento de consolidação da propriedade, pedindo a intimação do fiduciante para que este satisfaça, no prazo de quinze dias, as prestações vencidas, e as que forem vencer até a data de efetuar o pagamento, os § 1º e 2º do artigo 26, da Lei 9.514/97, dispõe que ‘‘o contrato deve estipular o prazo de carência após o qual será expedida a intimação’’. Isto quer dizer que o contrato deve conter um número mínimo de parcelas em aberto, para que o credor possa requerer a abertura do procedimento de consolidação da propriedade. Normalmente, os contratos estipulam três parcelas vencidas, mas não há impedimento algum em fixar número menor ou maior de parcelas em atraso. (FILHO, 2018).

Todo o procedimento de intimação do fiduciante, desde o requerimento para intimação, a eventual circunstância da intimação por edital, a purgação ou a não purgação da mora e o encerramento do procedimento de intimação deverão ser lançados no protocolo, para fixação dos prazos legais envolvidos no procedimento, que devem ser observados, sob pena de comprometer eventual consolidação e execução do contrato, por inobservância de formalidade legal. (COSTA, 2008).

9.CONCLUSÃO

Completando assim este artigo, um conceito conciso do que se entende por alienação fiduciária de imóvel, é possível garantir que por meio da lei n. 9.514/97, foi instituída alienação fiduciária de imóvel, com o objetivo de dar à instituição fiduciária um campo de atuação mais amplo. Este regulamento procurou solidificar o contrato de financiamento imobiliário, com uma rápida recuperação do empréstimo em caso de inadimplência do mutuário.

Assim, trata-se de uma relação contratual estabelecida entre o devedor e o credor, sendo um deles proprietário direto e o outro proprietário indireto do bem, isto é, o devedor tem o direito de usar e usufruir do bem, ao passo que, o credor garante a propriedade para si até que a dívida seja paga. O registro de imóveis é importante em toda operação fiduciária, pois não só tem a atribuição essencial de garantir a segurança jurídica e dar publicidade as ações realizadas, mas também extrajudicializar o processo de execução.

A alienação fiduciária é sempre acompanhada de uma garantia. Normalmente, o acordo para tal garantia consiste em um contrato e está vinculado ao mesmo procedimento contratual que estabelece os termos da obrigação principal.

Entende-se que este artigo não finaliza o estudo da alienação fiduciária e seus efeitos, uma vez que, esse assunto abrange inúmeras tendências e alterações, especialmente dentro do âmbito jurídico.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

CHALHUB, Melhim Namem. Alienação Fiduciária: Negocio Fiduciário. 7ª edição. Rio de Janeiro: Forense, 2021.

COSTA, Valestan Milhomem. Aspectos Práticos da Alienação Fiduciária de Imóveis. Rio de Janeiro: 2008 Disponível em: <http://cgj.tjrj.jus.br/documents/1017893/1191615/valestan-milhomen.pdf>. Acesso em: 21 de novembro de 2021.

COSTA, Vitória de Castro. A alienação fiduciária e seus efeitos legais. Anápolis: 2018, Disponível em: <Monografia - Vitoria de Castro.pdf (aee.edu.br)>  Acesso em 05 novembro de 2022.

DINIZ, Maria. Helena. Curso de direito civil brasileiro. 38. ed. São Paulo: Saraiva, 2022. E-book.

FILHO, Bruno José Berti. A alienação fiduciária de coisa imóvel e os leilões após a consolidação da propriedade imobiliária. 2018, Disponível em: <https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/artigo-a-alienacao-fiduciaria-de-coisa imovel-e-os-leiloes-apos-a-consolidacao-da-propriedade-imobiliaria-undefined-por-bruno-jose-berti-filho>  Acesso em 27 novembro de 2021.

GAGLIANO, P. S.; FILHO, R. P. Manual de direito civil. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2022. E-book.

GOMES, Carlos Evandro. Segurança jurídica em cartório de registro de imóveis. Curitiba: 2020, Disponível em: <Segurança jurídica em cartório de registro de imóveis: garantias reais dos contratos bancários |gomes | percurso (unicuritiba.edu.br)> Acesso em 04 de novembro de 2022.

GONÇALVES, C. R.; LENZA, P. Direito civil esquematizado. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2022. E-book.

Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9514.htm>. Acesso em: 20 de novembro de 2021.

MAIA, Gleyson dos Anjos. Alienação Fiduciária de Bens de Móveis e Imóveis. Goiânia, 2014.

OLIVEIRA, Gleydson. A natureza jurídica do registro da alienação fiduciária em garantia. São Paulo: Revista Consultor Jurídico, 2021.

SOU, E. P. R. D. Série Direito Registral e Notarial - Noções F de Direito Reg. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2022. E-book.