A aquisição de imóvel em leilão, seja judicial como extrajudicial, traz para os arrematadores alguns benefícios, haja vista que os valores dos lances geralmente possuem deságio para tornar a compra mais atrativa, porém o imposto de transmissão do imóvel, ITBI, independente do caso deve ser recolhido.

Mas nestes casos de leilão o valor tem que ser recolhido utilizando qual base de cálculo?

As Prefeituras utilizam do argumento de que os novos proprietários devem utilizar como base de cálculo o valor venal (parecido ao valor de mercado) ou da transação, qual for maior, nos termos da Lei 11.154/91, sob a justificativa de que este é o valor que o bem possui no mercado e se posto à venda em condições normais será vendido pelo valor maior.

CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL – ARTIGOS 35, II E 38

Por outro lado, existe previsão legal na legislação especializada, Código Tributário Nacional, trazendo a possibilidade do recolhimento do ITBI ser realizado com base no valor da transação (artigos 35, II e 38 do CTN).

Tal possibilidade existe exatamente porque o Legislador previu que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transação imobiliária, isto é, a transferência da propriedade, mediante pagamento do valor arrematado e registro competente, não podendo onerar o contribuinte em valor maior do que realmente a transação se deu.

ENTENDIMENTO DO STJ

Referido entendimento encontra apoio nos mais diversos Tribunais do País e em especial do Superior Tribunal de Justiça, que em seus julgados ressalta veemente que “o valor do ITBI, em se tratando de bem imóvel adquirido por meio de arrematação, dar-se-á sobre o montante pago pelo bem e não pelo valor venal atribuído ao imóvel em condições normais de mercado” exatamente porque nos casos de arrematação em leilão os valores são consideravelmente mais baixos, o que acarretaria no enriquecimento da Prefeitura se recolhesse o imposto “a maior”.

Mas e como fazer para recolher o ITBI na base de cálculo correta?

As Prefeituras geralmente dão a opção dos contribuintes contestarem o lançamento do imposto e aí sim após avaliação dão a possibilidade ou não do recolhimento com a base de cálculo menor, contudo, tal procedimento administrativo não é muito aconselhável, pois o entendimento é divergente dos Tribunais, assim o mais efetivo é que o contribuinte busque um advogado especializado para propor a medida judicial correta para a restituição do valor pago a mais, com as devidas atualizações.

 (TJ-SP – RI: 10358085920188260506 SP 1035808-59.2018.8.26.0506, Relator: Rodrigo Rissi Fernandes, Data de Julgamento: 09/12/2021, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 10/12/2021) (TJ-RS – Recurso Cível: 71007848534 RS, Relator: Laura de Borba Maciel Fleck, Data de Julgamento: 28/03/2019, Terceira Turma Recursal da Fazenda Pública, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 10/04/2019)

STJ – REsp: 1803169 SP 2019/0041391-5, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 23/04/2019, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2019)

(STJ – AgRg nos EDcl no AREsp 784.819/SP, de minha relatoria, Segunda Turma, DJe de 1º.6.2016)