As alterações introduzidas em janeiro de 2010 pela Lei n° 12.112/2009 na Lei do Inquilinato tiveram o intuito de sanar as lacunas que permeavam o texto legal anterior que datava de quase duas décadas.

Muito embora várias dessas alterações já fossem adotadas pelos Tribunais, fato é que inevitavelmente a lei inquilinária carecia de reformulação, principalmente no que diz respeito à necessidade de atribuição de maior celeridade às ações de despejo, à indefinição da multa contratual que incidia sobre o locatário que rescindisse o contrato de locação e às previsões de exoneração do fiador, dentre outras de menor relevo.

De fato, mesmo antes da alteração legislativa, o locador não poderia reaver o imóvel alugado antes de o contrato findar-se, bem como o locatário não podia devolvê-lo, sem o pagamento de uma controvertida multa rescisória. A novidade é que esta penalidade passa a ser proporcional ao tempo que faltar para o cumprimento do contrato.

Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. A exemplo, se o prazo de locação for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel, e o inquilino pretenda sair depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel. Igualmente, caberá ao proprietário pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.

Noutro vértice, algumas questões que permeiam a exoneração do fiador e sobre quem recai a responsabilidade pelo imóvel residencial quando da separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, também mereceram revisão.

Enquanto na antiga lei constava que qualquer tipo de locação, fosse ela comercial ou residencial, seria de inteira responsabilidade do cônjuge que permanecesse no imóvel, esta responsabilidade passou a valer somente para os imóveis exclusivamente residenciais, sem aplicabilidade prática nas locações comerciais.

De outro lado, no que diz respeito às garantias locatícias, a nova redação trouxe luz à dúbia interpretação da norma anterior, que não evidenciava se a garantia vigia até o último dia do contrato ou se se estenderia até a efetiva entrega das chaves do imóvel, mesmo que essa entrega fosse posterior ao término do contrato escrito. Agora, a norma é expressa no sentido de que até a efetiva devolução do imóvel as garantias necessariamente mantêm-se válidas e garantirão o eventual inadimplemento contratual.

Bem assim, a nova lei estabelece que poderá haver troca de fiador na prorrogação do contrato. O que quer dizer que se o fiador desejar exonerar-se de suas obrigações depois do fim do contrato poderá comunicar o seu desligamento, devendo, contudo, permanecer responsável pela fiança por mais 120 dias depois de feita a notificação.

Outra importante mudança se refere à inclusão de novas hipóteses para a concessão de liminar de desocupação em até 15 dias para as ações de despejo.

Nesse sentido, a lei inovou ao autorizar que a locação que esteja desprovida de qualquer garantia contratual poderá ser rescindida, com ordem para desocupação liminar em até 15 dias, na hipótese de o locatário não apresentar novo fiador ou substituir a modalidade de garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato, no prazo de 30 dias da notificação prévia.

Além disso, a nova lei introduziu a possibilidade de concessão de liminar de despejo no prazo de 15 dias nas hipóteses em que se tratar de imóveis exclusivamente não residenciais, e sempre que o locatário tiver prévia ciência (de no mínimo trinta dias antes do término do contrato) da intenção do locador em reaver o imóvel, e não se manifestar quanto à sua renovação.

No entanto, a ação de despejo poderá ser suspensa com o pagamento do saldo devedor dentro do prazo de desocupação. E, nestes casos, o inquilino não poderá ter mais nenhum atraso no período de dois anos, sob pena de despejo imediato.Parte superior do formulário

Em outras palavras, findando-se o contrato sem que haja a manifestação do inquilino em renová-lo, configura-se a possibilidade do dono do imóvel reavê-lo por meio de ordem judicial liminar de despejo. Tal previsão altera por completo a lógica até então adotada nos contratos locatícios, pela qual em não se manifestando o locatário quanto à renovação contratual depreendia-se que estava automaticamente renovado o contrato. A partir de agora essa situação deixa de existir e, sendo assim, não havendo a manifestação expressa do inquilino, a presunção é de que o contrato está rescindido.

Com efeito, cabe denotar que as alterações e novas garantias trazidas pela Lei n° 12.112/09 não beneficiam apenas o locador, como muitos acreditam, mas também o locatário, pois na medida em que aquele se vê favorecido com a possibilidade de ingressar com uma ação de despejo mais efetiva em face do inadimplemento verificado, este passará a contar com a maior oferta de imóveis no mercado e conseqüente diminuição do valor do aluguel.