Nossa legislação que disciplina as locações, qual seja, 8.245/91 foi recentemente alterada pela Lei 12.112/2009, trazendo inovações nas tratativas locatícias.

Assim, por ser o despejo ação pertinente à desocupação do imóvel, de modo a desfazer o vínculo contratual havido entre as partes, imprescindível a celeridade do procedimento, evitando assim maiores prejuízos ao locador.

Nesse compasso inovou a Lei do Inquilinato quanto à desocupação liminar do imóvel, trazendo hipóteses taxativas, bem como atribuindo força cogente à lei, de modo que se preenchidos os requisitos, haverá concessão da liminar para desocupação imediata.

Umas das opções para desocupação liminar, seria a ausência de garantia no contrato de locação, observemos o que disciplina o art. 59, §1º, IX da Lei do Inquilinato:

(...)

§1º “Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”. (grifo nosso)

Assim, há possibilidade expressa no texto da lei em conceder ordem liminar em ocorrendo as hipóteses legais, de modo a impedir a continuidade da posse indireta viciada.

Entende-se da previsão legal supra mencionada que estando o contrato sem garantia, a evidente motivação para desocupação imediata.

Para interpretar tal dispositivo, deve-se analisar o alcance da norma, como ocorre nos casos de caução.

A caução é garantia contratual oferecida em dinheiro, por prazo convencionado entre as partes, e que na prática, é utilizada com 3 (três) meses de garantia, possibilitando que o locador fique resguardado pelo prazo caucionado.

Assim, em ocorrendo a inadimplência e essa ultrapasse os meses garantidos pela caução possível a concessão do despejo liminar, por entender que houve o consumo da garantia em decorrência do inadimplemento, restando o contrato desprovido de garantia.

Esse entendimento vem sendo ratificado por nosso Tribunal de Justiça, vejamos entendimento:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – REQUERIMENTO DE CONCESÃO DE TUTELA ANTECIPADA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO ARTIGO 59, §1º, INCISO IX, DA LEI Nº 8.245/91”.

(...)

“A garantia da locação é feita através de caução em dinheiro, equivalente a 3 (três) meses de alugueres, correspondente nesta data à quantia de R$ 600,00 (seiscentos reais), que será depositada em caderneta de poupança pelos locadores, devolvendo-se ao final da locação à locatária com todos os benefícios (juros e correção monetária) que o depósito produzir, até a efetiva devolução de imóvel, livre e desocupado de bens e coisas e nas mesmas condições de habitabilidade em que foi recebido pela locatária (fls. 32 destes autos).

A alegação dos autores, aqui agravantes, na inicial da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, é a de que a ré deixou de pagar os aluguéis e contas de condomínio referentes aos meses de maio a setembro de 2009.

Posteriormente, em março de 2010, informaram os autores que o débito era ainda maior, uma vez que da inicial, até aquela data, permanecia a inadimplência.

Pelo que se vê, a garantia do contrato era uma caução em dinheiro, equivalente a três meses de aluguel, sendo certo que tal contrato foi celebrado em 05.03.09, para vigorar pelo prazo de 12 meses, tendo início em 06.03.2009 e término previsto para 05.03.2010.

Assim, a caução, que garantia três meses de aluguel, foi extinta em agosto de 2009, uma vez que não foram pagos os aluguéis de maio, junho e julho.

É o caso, então, de ser aplicado o disposto no artigo 59, §1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, uma vez que o contrato ficou desprovido da garantia então existente.

Em sendo assim, defiro o pedido de antecipação da tutela, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 dias, devendo ser expedido o mandado tão logo prestem os ora agravantes caução no valor equivalente a três meses de aluguel”. (Agravo de Instrumento nº 990.10.126553-2 – Relator Jayme Queiroz Lopes – Data do Julgamento 06/05/2010)  (grifo nosso)

Dessa forma, em ocorrendo a absorção do crédito da caução, por inadimplemento da parte, possível o deferimento pelo juiz, da Ordem Liminar de Despejo, o que é um avanço processual considerável.