Co-autor: LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON - Advogado. Pós graduado em Direito Civil e Processual Civil junto a Faculdade Damásio de Jesus.

Em estudo anterior intitulado “AÇÃO RENOVATÓRIA – a instrumentalização da proteção jurídica do ponto comercial”, tivemos a oportunidade de abordar o instituto jurídico que o Direito Empresarial, em conjunto com a Lei de Locação (Lei 8.245/91), disponibilizam ao empresário locatário para proteger seu estabelecimento comercial, notadamente em seus elementos incorpóreos do ponto comercial e da clientela.

Contudo, sumamente importante se mostra evidenciar que, o direito à renovação compulsória não é absoluto; casos há em que mesmo diante do preenchimento de todos os requisitos legalmente erigidos, não poderá o empresário locatário impor seu desejo face ao locador. Explica-se.

O instituto jurídico em voga, qual seja, a exceção de retomada, pode ser conceituado em simples termos, como sendo a causa legal que se sobrepõe ao direito de renovação compulsória do empresário locatário. Afirma-se que, nesse caso, todos os requisitos do artigo 51 da Lei de Locações (Lei 8.245/91) foram preenchidos, mas, nada obstante, irá prevalecer na hipótese o direito de propriedade do locador.

Todavia, importante anotar que a exceção de retomada não se caracteriza como sendo um caso de rompimento contratual abrupto e repentino do locador, mas sim, de mera hipótese obstativa da renovação compulsória.

Nesse diapasão, passa-se a análise empírica dos casos previstos como sendo possível a negativa do locador em matéria de defesa à renovação compulsória. A saber:

I – uso próprio: trata-se de hipótese prevista no artigo 52, § 1º da Lei de Locação. Verifica-se quando o locador dará utilização ao imóvel em qualquer outra seara que não seja a locação para terceiros, como por exemplo, para moradia própria ou uso comercial em ramo distinto do explorado pelo empresário locatário.

No caso em tela, nítida foi a preocupação do legislador em vedar o enriquecimento ilícito do locador, ao impedi-lo de usurpar a reputação, a clientela e o ponto comercial construídos pelo empresário ao longo dos anos.

Entretanto, há que se ressaltar duas exceções feitas pela doutrina quando da possibilidade de retomada do imóvel para exploração no mesmo ramo empresarial. A primeira, quando das especificidades da atividade mercantil e das instalações próprias do imóvel, como por exemplo, quando da instalação de um posto de gasolina. A segunda, quando da chamada “locação gerência”, onde a locação abrangia tanto o prédio como o estabelecimento empresarial, conforme esclarece em semelhantes termos, os doutos ensinamentos do grande jurista, Fábio Ulhoa Coelho^[1]. 

II – proposta melhor de terceiros: trata-se da hipótese prevista no artigo 72, inciso III da Lei 8.245/91. Quando da ação renovatória intentada pelo empresário locatário, este deverá realizar a proposta pela qual almeja seja renovado o contrato de aluguel. Por óbvio, o locador não é obrigado a subutilizar seu imóvel, devendo fazer prevalecer o valor de mercado (normalmente fixado pelo magistrado); contudo, em igualdade de condições, o locatário terá o benefício de ordem e deverá ter a oportunidade de atualizar sua proposta.

Adiantando-se ao locador de má-fé, o legislador pátrio preconizou nos dispositivos legais do artigo 72, § 2 que, colimando-se evitar fraude, a proposta eventualmente realizada por terceiro vincula as partes, devendo ser formalizada por 02 (duas) testemunhas e, caso não seja concretizada em 90 (noventa) dias, gerará indenização ao empresário locatário (artigo 52, §3º, Lei 8.245/91); atentando-se ao fato ainda, que deverá fazer prova da disparidade do ramo de atividade empresarial explorado pelo terceiro, novo locatário.

III – proposta insuficiente pelo empresário locatário: hipótese regulamentada pelo artigo 72, II, da Lei 8.245/91. Na mesma esteira da hipótese anterior, o locador não é obrigado a subutilizar seu imóvel, mesmo porque se procedente a ação renovatória, esta perdurará por 05 anos. O juiz deverá assegurar a oportunidade ao locatário de atualizar a sua proposta, sempre com base no valor de mercado, ainda que não haja interessado algum em locar o referido imóvel.

IV – por necessidade de reforma: nessa derradeira hipótese legal que justifique a exceção de retomada, o artigo 52, inciso I da Lei de Locação, preconiza que a reforma pode ser originada tanto por determinação do Poder Público; como por desejo do locador em promover reforma substancial em seu imóvel, seja por necessidade de conservação ou por finalidade de vultuosa valorização.

Não se pode olvidar que tal reforma, deve ser de grande monta, não sendo escusável ao locador a mera mudança de fachada do imóvel ou mesmo, sua pintura. Em tempo, atente-se ao fato de que caso a reforma do imóvel não se inicie nos 03 (três) meses seguintes à desocupação do imóvel, o empresário locatário terá direito à indenização, segundo inteligência do artigo 52, §3º da Lei 8.245/91.

Em conclusão, afirma-se que tal indenização far-se-á presentes nos casos acima, tendo em vista ao justo ressarcimento do empresário locatário pelas despesas ocasionadas pela mudança, perda do ponto comercial e desvalorização do fundo de comércio, sem esquecer, é claro, dos lucros cessantes.

^[1] COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de Direito Comercial – Direito de Empresa, 20ª ed., São Paulo: editora Saraiva, p. 64.