Co-autor: LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON - Advogado. Pós graduado em Direito Civil e Processual Civil junto a Faculdade Damásio de Jesus.

                            De proêmio, a convenção condominial, ditou-se necessária para solucionar as lides decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos dos co-proprietários, a conveniência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos implicam na instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos.

O sustentáculo de fundamentação de tal tema encontra-se elencado na redação do artigo 1.333, do Novo Código Civil, que reza, in verbis: "A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis."

Pedra angular que nos norteia, a princípio, uma impropriedade terminológica na redação do caput desse dispositivo, pois não é a convenção que constitui o condomínio edilício, senão o próprio ato de instituição.

Outrossim, a redação legal do artigo 9º,  parágrafos 1º e 2º, da Lei nº 4.591/64 bem como o artigo 1333 do Novo Código Civil, manteve a exigência do quorum mínimo, para sua aprovação e vigência, de titulares que representem dois terços (2/3) das frações ideais do condomínio, ao que então terá força cogente em relação aos demais titulares de direito, ou de fato.

A convenção do condomínio, até então tida como de elaboração obrigatória, segundo reza o artigo 9º, caput, da Lei nº 4.591/64: "Os proprietários(...), elaborarão, por escrito, a Convenção do Condomínio(...)".

 A convenção suso mencionada é obrigatória e não facultativa como alguns doutrinadores vem afirmando veementemente, visto que se a convenção condominial deve ser obrigatoriamente registrada, no Registro de Imóveis em seu artigo 167, I, nº 17 em combinação com o artigo 178, III, da Lei 6.015/73, não há sequer o que se falar em faculdade mas sim em obrigatoriedade absoluta.

Pedra angular que nos norteia o instrumento de convenção do condomínio, feito por escritura pública ou por instrumento particular, segundo artigo 1334,  parágrafo 1º, do Novo Código Civil, deverá obrigatoriamente constar:

a) a discriminação e individuação das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns (artigo 1.332, I, do Novo Código Civil);

b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns (artigo 1.332, II, do Novo Código Civil);

c) o fim a que as unidades se destinam (artigo 1.332, III, do Novo Código Civil);

d) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

e) a forma de administração do condomínio;

f) a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores e por fim,

h) o regimento interno.

É de suma relevância constar para conclusão do tema empírico que facultativamente, a convenção condominial poderá também delinear outras normas que não as elencadas acima, tais como as referentes:

a) aos direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição, a título de locatários ou possuidores;

b) a fixação do percentual de juros e multa que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições devidas, segundo reza o artigo 1336, parágrafo 1º do Novo Código Civil;

c) a fixação do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de preferência, em relação ao estabelecido no artigo 1338 Código Civil de 2002;

d) a fixação da permissividade ou não, pelo condômino, quanto à faculdade de alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio e, em caso positivo, qual o quorum exigível para aprovação, em assembléia;

e) a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio, a fixação de quando o condomínio considerará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator;

f) a fixação de um fundo de reserva do condomínio para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio;

g) a fixação de quais são os deveres, e quando o condomínio os considerará por reiterados, à sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais) dentre outras.

Em conclusão, afigura-se de suma relevância o tema ora proposto, seja pela flagrante ocorrência de lides que nele se fundamentam, seja pela manifesta importância na vida da coletividade atual, dos institutos jurídicos ligados ao nascedouro do condomínio edilício, âmbito de infindáveis relações jurídicas diuturnas.

                                                           LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON