Co-autor: LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON - Advogado. Pós graduado em Direito Civil e Processual Civil junto a Faculdade Damásio de Jesus.

De proêmio, iniciaremos o tema em analise consagrando o diploma legal que, trata com especificidade da realização de obras no condomínio, qual seja o artigo 1341, do Novo Código Civil dele constatando-se que:

a) as obras destinadas à realização de benfeitorias voluptuárias, consideradas as que possuem por escolpo somente dar deleite àquele que as fez, não tendo qualquer utilidade por serem obras tão somente para embelezar a coisa e portanto, dependem de voto de aprovação de dois terços (2/3) dos condôminos, no mínimo;

b)  a realização de obras denominadas úteis, ou seja, as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias, dependem de voto de aprovação da maioria dos condôminos;

Exponencialmente relevante constar quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o artigo 1342 do Código Civil de 2002 faz exigir duas condições: a) aprovação de dois terços (2/3) dos votos dos condôminos, e b) que as obras não sejam passíveis de causar obstáculos à livre utilização, por qualquer dos condôminos, das partes de propriedade exclusiva, ou das que pertencerem à comunhão.

c)  no que tange à realização de obras que se constituam em necessárias, isto é, aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração o artigo 96,  parágrafo 3º, do Novo Código Civil, explicita o dispositivo legal, em seu  parágrafo 1º, que reza que o síndico poderá determinar a sua execução, independentemente de autorização dos condôminos. Em omitindo-se este, ou em caso de verificar-se impedido, por qualquer motivo, a realização desse tipo de obra poderá ser determinada por qualquer dos condôminos.

A observar, ainda, que: a) se a realização desse tipo de obra for urgente e importar em elevadas montas, aquele que houver determinado a sua execução (síndico, ou condômino), deverá levar esse fato ao conhecimento dos demais condôminos, convocando-os imediatamente à reunir-se em assembléia especial; b) se a realização desse tipo de obra não for urgente, mas importar em elevados níveis monetários, somente poderá ser determinada a sua execução após a aprovação dos condôminos, em assembléia, a ser convocada por aquele que tiver interesse.

Pedra angular que nos norteia em relação ao anotado por nosso legislador pátrio as expressões "urgente" e "despesas excessivas", conforme citações feitas a cargo dos parágrafos 2° e 3º, do artigo 1341, do Código Civil de 2002, a fim de se evitar futuras lides entre os condôminos, alicerçados o que um repute por urgente, outro não; entre o que um considere determinada quantia como despesa excessiva, outro não, também esse aspecto deve ser objeto de apreciação na convenção do condomínio, consistente na delimitação, por exemplo, de certas condições a serem respeitadas para que seja tomada por urgente a execução de uma obra. E também que se delimite, como acima referimos, um importe monetário tal que, ultrapassado, se comporte como despesas excessivas.

Outrossim dispõe, enfim, o parágrafo 4º, do citado dispositivo legal de cunho civilista que, aquele que às suas próprias expensas tiver suportado as despesas com a execução das obras ou reparos necessários no condomínio, tem o direito de exigir o ressarcimento do respectivo numerário, na proporção ajustada na convenção.

Destarte, se no entanto, essas obras não se reputarem, propriamente, como necessárias, a restituição não será devida, mesmo que realizada em benefício de todo o condomínio.

Neste diapasão outro dispositivo legal que se refere a obras no condomínio, e que envolve complexa repercussão, encontra-se pautado no artigo 1343, do Código Civil de 2002, embora que tenha se limitado o nosso legislador em prescrever que, em caso de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, objetivando a criação de novas unidades imobiliárias, a aprovação unânime dos condôminos é condição sine quo non para a sua execução.

Nessa seara de pensamento, suponha-se que determinado condômino, desejando erigir mais um pavimento no edifício, destinado a compreender novas unidades imobiliárias, obtenha a aprovação unânime dos demais condôminos para essa finalidade. Assim, indaga-se: de que forma proceder-se-á à regularização desse fato?

Infere-se da questão, como ponto de cunho exordial, a preemente necessidade de alteração das frações ideais que se encontram distribuídas entre todas as unidades do condomínio, e já consolidadas diante do registro do ato constitutivo do condomínio de per si, com a finalidade de que o novo pavimento adquira a sua respectiva base no solo.

Na mesma esfera de pensamento, ou seja, noutra dicção, dita-se que as frações ideais das unidades já constituídas, restarão diminuídas, e a respectiva proporção que couber às futuras unidades, deverá ser inicialmente adquirida por esse condômino, através de escritura pública de compra e venda, ou por instrumento particular, ressalvado o fato do valor não ser superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente.

Esse ajuste, acima suso mencionado, deverá ter possuído como seu ingresso diante do Registro Imobiliário, mediante a sequência dos seguintes atos que se seguem para maior elucidação do tema em fulcro:

a) averbação, na matrícula-mãe, onde se encontra lançado o registro do ato constitutivo do condomínio, da ata de aprovação da construção desse outro pavimento, por votação unânime dos condôminos;

b) averbação, na matrícula-mãe e nas matrículas de todas as unidades do condomínio, da escritura pública de alteração do ato de instituição do condomínio e de individuação das unidades imobiliárias, onde far-se-á a redistribuição das frações ideais e partes comuns do condomínio, em razão do empreendimento futuro que originará as novas unidades, com cláusula resolutiva;

c) averbação da área correspondente ao novo pavimento na matrícula-mãe;

d) abertura das matrículas das novas unidades;

e) averbação, no registro competente, do instrumento de alteração da convenção do condomínio, fazendo a inserção das novas unidades imobiliárias e

f) registro, na matrícula-mãe, da escritura ou instrumento particular de compra das frações ideais que corresponderão às novas unidades imobiliárias.

Por derradeiro, restam explicitadas as normas jurídicas concernentes a disciplina legal do tema ora exposto; delimitando-se, de forma coesa e objetiva os parâmetros legais erigidos para balizarem a realização de obras no contexto fático do condomínio edilício, objeto de estudo corriqueiro e diuturnamente enfrentando pela jurisprudência pátria.

                                                           LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON