Co-autor: LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON - Advogado. Pós graduado em Direito Civil e Processual Civil junto a Faculdade Damásio de Jesus.

É de suma relevância, iniciarmos o estudo empírico de proêmio com a conformidade do artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil de 2002, às partes suscetíveis de utilização independente, numa edificação, ou seja, às unidades constituídas em autônomas, deverá corresponder uma fração ideal no solo e nas partes comuns do edifício.

Pedra angular que nos norteia em relação a fração ideal no condomínio edilício passou por um período silencioso perante nosso legislador pátrio, todavia, no que se refere à forma de expressão dessa fração, entende-se tratar da plena vigência da lei que anteriormente regulava os condomínios, nesse sentido, quer seja, a parte final do parágrafo 2º, do artigo 1º, da Lei nº 4.591/64.

Nessa mesma seara de pensamento, reza-se que segundo a qual esta fração ideal, sub judice, deve ser expressa sob a forma decimal ou ordinária. A preocupação extraída da regra atual, detém-se apenas em relação ao critério de fixação da fração ideal, obrigatoriamente eleito como sendo o do valor pecuniário da unidade autônoma, visto em prol do conjunto da edificação.

Exponencialmente relevante constar, nesse diapasão, que os apartamentos a partir de determinado pavimento podem possuir importe econômico superior aos situados em níveis abaixo, até pelo ângulo de visão que possibilitam aos moradores. Isonomicamente, os apartamentos em zonas litorâneas, de frente ao mar, possuem evidentemente um horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. Haja vista, que tudo isto reflete a profundos reflexos de ordem econômica.

Insta observar, ainda, que anteriormente esse critério era opcional, podendo ser tomado tanto em função da área construída de cada unidade em relação com o todo, quanto em função do critério ora vigente.

Outrossim, em que pese o critério de fixação da fração ideal de conformidade com o valor da unidade imobiliária que, repita-se, o único adotado pelo vigente Código Civil de 2002, há muito que se indagar em relação a questão de ordem eminentemente subjetividade presente no bojo da matéria em análise.

Destarte, qual foi o juízo valorativo elaborado por nosso legislador pátrio acerca da deferência à expressão importe econômico?

Indaga-se ainda que tem-se, assim, o valor do custo da construção, ou o importe venal do imóvel, ou ainda o referencial econômico de mercado, ou por fim, a avaliação contábil do imóvel?

Nessa mesma esfera de raciocínio, conclui-se, que frações ideais condominiais são plenamente vinculadas às unidades autônomas, ora tomadas na acepção de direito acessório daquela que se dita como principal, configuram-se de suma importância no trato das relações condominiais, senão vejamos:

a) o titular que reunir o mínimo de 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio, possui competência para redigir as normas contratuais reguladoras do modus vivendi do condomínio, consubstanciada na convenção do condomínio, cuja observação tornar-se-á obrigatória para os titulares das demais frações ideais, bem assim para aqueles que sobre elas tiveram posse ou detenção, segundo predispõe o artigo 1.333, caput, do Código Civil de 2002;

b) o quantum das frações ideais do condomínio, serve de parâmetro para as votações nas assembléias gerais, diante do tão almejado Princípio da Proporcionalidade;

c) em caso de reconstrução ou venda do edifício, as frações ideais são determinantes da representatividade dos votos da assembléia que se constituir para deliberação da questão;

d) a fração ideal é determinante da cota de participação dos condôminos nas despesas condominiais, segundo reza o artigo 1.336, inciso I, do Novo Código Civil.

Por derradeiro, afirma-se em tempo, que a disciplina jurídica do tema sub judice comporta vasta e ampla regulamentação legal; regras essas de observância obrigatória, balizando a disposição da vontade privada quando em sede das convenções condominiais

                                                           LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON