Co-autor: LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON - Advogado. Pós graduado em Direito Civil e Processual Civil junto a Faculdade Damásio de Jesus.

É de suma relevância, iniciarmos o estudo empírico, de proêmio com a conformidade dos artigos 1333 e 1334, do Código Civil de 2002, segundo expressas disposições legais atinentes.

O sustentáculo de fundamentação de tal tema emblemático se dá no que tange a essência da norma positivada a exigência de escritura pública, como forma de instrumentação da constituição dos condomínios, tal a afirmação contida no artigo 1331, parágrafo 5º do Novo Código Civil, que em sua parte final reza, in verbis: "(...)salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio."

Exponencialmente relevante constar se assim não o fosse, o legislador pátrio teria imposto e normatizado a palavra instrumento, diante da qual subsistiria tanto a opção pelo instrumento particular, como pelo instrumento de ordem pública. Trata-se a constituição do condomínio, como o próprio termo axiológico se verifica, de um ato de natureza jurídica constitutiva, donde erigir-se-ão as unidades condominiais que comportam tal edificação.

Nesse diapasão, a teor do consignado no artigo 108 do Código Civil de 2002, se a norma positivada dita expressamente que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de se tornar inválido em sua mais real essência.

Pedra angular que nos norteia em relação a constituição do condomínio, é ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição, conforme reza expressamente o artigo 1332, em seus incisos do Novo Código Civil, que tem por escolpo precípuo discriminar e individualizar as unidades condominiais autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns, bem como determinar a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns e por fim, consignar a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer.

O sustentáculo de fundamentação de tal tema emblemático estatui ainda, o suso mencionado artigo infraconstitucional de ordem civilista, em seu caput, que a instituição do condomínio edilício dar-se-á por ato inter vivos, ou seja, pelo pacto de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária, ou ainda mortis causa, em decorrência de testamento.

Cumpre-nos salientar que, por derradeiro, deve o documento de instituição do condomínio edilício ser devidamente registrado perante o Registro de Imóveis competente, segundo predispõe expressamente o artigo 167, inciso I, nº 17, da Lei 6.015/73.

Necessariamente, segundo reza a ilustre Lei 6.015/73, deve deste constar todos os elementos já suso mencionados e da mesma maneira, tudo o quanto for exigido por regra de caráter especial, o que equivale dizer, às exigências legais positivadas na eminente Lei dos Registros Públicos, à assinalar uma completa identificação das partes instituidoras, ou seja:

a) em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do Cadastro Nacional de Pessoas Físicas ou menção de outro documento de identificação pessoal;

b) se casado for, é de estrita relevância constar o nome completo do cônjuge bem como a sua identificação pessoal, dando assim referência ao regime de bens de matrimônio por eles adotado;

c) em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica;

d) descrição ipsis literis da res onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número de sua matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro.

Outrossim, deve-se atentar para o fato de que, se o condomínio edilício se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá necessariamente ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando assim, em um único imóvel e, via de consequência, em uma matrícula única, conforme dispõe a Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/73.

Conclui-se, por fim, que além dessas exigências legais acima expostas, é indissociável e indispensável, ainda constar claramente, a inserção de cláusula específica referente a garagem (abrigo para veículos) e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinadas unidades condominiais, fazendo-se constar a menção do nome do condomínio, pois que a ele vincular-se-ão as suas unidades autônomas.

AUTORES COLABORADORES: MARINA VANESSA GOMES CAEIRO

                                                           LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON