RESUMO: O presente artigo tem por objetivo traçar um panorama entre o direito fundamental à moradia digna, a função social que a Caixa Econômica Federal exerce quando decorrente de um contrato de financiamento imobiliário e o cidadão que busca um financiamento imobiliário para poder adquirir a tão sonhada casa própria.

Não rara às vezes, a família que busca adquirir a tão sonhada casa própria, se vê obrigada a procurar às instituições financeiras, face o alto custo dos imóveis no Brasil. Via de regra a Caixa Econômica é a instituição mais procurada, por ser um banco público e sucessora da extinta empresa pública - Banco Nacional da Habitação (BNH), através do DECRETO-LEI n.º 2.291, DE 21 DE NOVEMBRO DE 1986, cuja função social é atribuída.[1]

Com os altos preços dos imóveis e a baixa renda da maior parte da população brasileira, a família que sonha em adquirir a casa própria, se vê obrigada a buscar um financiamento, em média, de 25 anos (300 meses) a 35 anos (420 meses). Entretanto é muito provável que em todo o período do financiamento imobiliário, o financiado passará por alguma dificuldade financeira: seja pela perda de trabalho, doença, incapacitação temporária, enfim, das mais variadas razões que levam o individuo deixar de honrar com seus compromissos. Não obstante, a instituição financeira poderá e deverá buscar os valores tomados como empréstimo, que via de regra, são efetuados pela execução do contrato, ocasionando expropriação do bem e, deixando a família numa situação igual ou pior ao tempo da assinatura do contrato.

Palavras-chave: Direito à Moradia, Função Social e Caixa Econômica Federal.

O mercado imobiliário brasileiro está crescendo vertiginosamente, segundo o presidente da Caixa Econômica Federal (Sr. Jorge Hereda), em entrevista ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) o ano de 2012 terá um aumento de 30% a 35% dos recursos destinados ao financiamento imobiliário. A expectativa de 2012 é que se invistam 103 bilhões em programas habitacionais de interesse social, de recursos oriundos da poupança. Só no ano de 2011 à Caixa concedeu 1.097.199 financiamentos habitacionais, um aporte de 80,09 bilhões no mercado imobiliário.

O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) é um programa do Governo Federal, gerido pelo Ministério das Cidades e, operacionalizado pela CAIXA ECONÔMICA, no qual consiste em aquisição de terreno e construção ou requalificação de imóveis contratados como empreendimentos habitacionais em regime de condomínio ou loteamento, constituído de apartamentos ou casas, que após a conclusão serão alienados às famílias que possuem renda familiar mensal de até R$ 1.600,00.

O PMCMV foi lançado em março/2009, com a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de 1 milhão de novas unidades habitacionais, onde, atualmente essa meta é de 2 milhões de novas moradias para as famílias com renda bruta mensal de até R$ 5.000,00.

No âmbito do PMCMV para as famílias com renda mensal de até R$1.600,00 estabeleceu-se, inicialmente, uma meta de contratação de 400 mil unidades habitacionais, atualmente, com a continuidade do Programa a meta consiste na produção de 860.000 unidades habitacionais até o ano de 2014, para as operações contratadas com recursos, especificamente, do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial). A construção das unidades habitacionais ocorre a partir da contratação de empreendimentos em condomínio ou loteamento, constituídos de apartamentos ou casas.

Segundo os dados do IBGE a renda da população brasileira vem aumentando gradativamente, bem como o índice de desemprego. Neste ano de 2012 os dados demonstram uma estabilidade na economia brasileira, o que proporciona às famílias brasileiras buscar a aquisição da tão sonhada casa própria.

O PMCMV vai ao encontro aos anseios da sociedade, tendem a atender tanto as famílias de baixa renda como a classe média, os dados da Caixa Econômica demonstram que o aquecimento do mercado, está diretamente relacionado à construção de conjuntos habitacionais, que acabam gerando trabalho e as melhores ofertas de trabalho nos demais ramos. Contudo, não se pode olvidar que a economia é sazonal, e as relações de trabalho são líquidas, muito bem retratada pelo sociólogo Zygmunt Bauman, quando diz que as relações são fluídas, ou seja, o individuo pode estar muito bem trabalhando num dia e, no outro, não mais. Este desequilíbrio pode ocasionar uma série de problemas de ordem econômica e social. Pois, a maior parte da população brasileira possui um orçamento apertado, tudo organizado, de forma que qualquer desequilíbrio familiar, ainda mais, quando da perda da renda do genitor de forma abrupta, acaba se desestruturando toda organização econômica e acumulando dívidas ao ponto de não saber quem pagar ou deixar de pagar. Tal desordem, em algumas situações, pode ocasionar um estresse emocional de tamanha proporção levando à depressão, “doença do século”.

Muito embora, os problemas que ocorrem com o financiado não serem consideradas pelas instituições financeiras, entretanto, a Caixa Econômica Federal possui um papel fundamental na vida da sociedade, o poder/dever de fomentar e disponibilizar recursos para a aquisição da casa própria, ou seja, além de financiar, ela cumpre com a função social prescrita pelo art. 6º da Constituição Federal, inserido Emenda Constitucional nº 26, de 14 de fevereiro de 2000, bem como os tratados internacionais ao qual o Brasil seja signatário e legislação correlata.

A redução da renda familiar acarreta no não pagamento das parcelas do financiamento habitacional, que na maioria das vezes é a de maior valor dentre as despesas fixas da família. Ao passo, o imóvel alienado ficar sujeito a expropriação por parte do agente financeiro, ante a falta de pagamento. Ademais, até que o desempregado consiga retornar ao mercado de trabalho, que em media leva seis meses, segundo o Ministério do Trabalho, muitas contas se acumulam e reorganizar a vida familiar leva certo tempo. Pois, mesmo voltando a ter renda, esta, não será suficiente para quitar às dívidas acumuladas durante o período de dificuldades, tampouco a do financiamento imobiliário, que sem um acordo judicial, deverá ser paga de uma só vez, o que culminará na execução do contrato habitacional e, consequentemente a perda do bem.

O inadimplemento da obrigação contratual por parte do financiado enseja na consolidação da propriedade, pelo ente público, no caso em questão a Caixa Econômica.  Observadas as formalidades do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, que autoriza a realização de leilão público na forma do artigo 27 do mesmo diploma legal. A alegação de falta recursos ou desacordo entre o crescimento da parcela e a renda do mutuário, não desobriga o devedor de pagar as parcelas em atraso, que também será muito difícil honrar com as parcelas vincendas e um eventual acordo de parcelamento das parcelas vencidas.

Outrossim, há de se analisar que a Caixa Econômica Federal, possui um função extremamente importante para a sociedade brasileira, via crédito imobiliário cumpre com o dever do Estado em atender ao princípio mais elementar da dignidade humana, ou seja, direito a moradia.

Nesse sentido, a missão da Caixa diz muito quanto à função social ao qual ela exerce:

In verbis:

MISSÃO

A missão da CAIXA é promover a melhoria da qualidade de vida da sociedade, intermediando recursos e negócios financeiros de qualquer natureza, atuando prioritariamente no desenvolvimento urbano, nos segmentos de habitação, saneamento e infraestrutura e na administração de fundos, programas e serviços de caráter social, ancorada nos seguintes valores:

• o direcionamento de ações para o atendimento das expectativas da sociedade e dos clientes;

• a busca permanente de excelência na qualidade de seus serviços;

• o equilíbrio financeiro em todos os negócios;

• a conduta ética pautada exclusivamente nos valores da sociedade;

• o respeito e a valorização do ser humano. (Grifo nosso).

A representatividade da Caixa no mercado imobiliário é extremamente expressiva, em 2009 quando do lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida a representatividade, no terceiro trimestre do ano, era de 74% dos créditos imobiliários do país, ou seja, ¾ da população brasileira mantém vinculo com o banco. Do meio trilhão de investimento do PAC, cerca de 100 bilhões passaram dentro da Caixa nas operações de infraestrutura, saneamento e habitação, um investimento total no PMCMV de 60 bilhões.

 Denota-se, o quão importante é a Caixa para a população brasileira, portanto, há de se analisar, com maior empenho, os casos de inadimplemento contratual, pois quando o indivíduo deixa de honrar com as parcelas de financiamento, por certo, são razões relevantes: seja pela perda de trabalho, redução da renda familiar ou mesmo por questões de saúde, inúmeras são as variáveis. Assim, creio não ser o escólio do Estado, em deixar desamparado aquele que, com muito esforço, consegue dar uma pequena entrada e financiar o restante para aquisição da tão sonhada casa própria. Mas, por razões adversas deixa de cumprir com suas obrigações e, consequentemente na expropriação do imóvel.

Imperioso avaliar os custos e o tempo de um processo em relação ao tempo que o mutuário deixou de adimplir com o financiamento, pois, caso esse mutuário tivesse uma suspensão de 6 meses ou 1 ano, para voltar a cumprir com suas obrigações, o índice de inadimplência e satisfação reduziria significativamente, o binômio custo processual e função social devem ser levados em consideração.

Nesse sentido, o Banco Santander S/A. criou um seguro adicional, para aqueles que conseguem ter uma folga no orçamento, com cobertura à eventual ocorrência causadora de inadimplência durante o período de amortização do financiamento imobiliário. Mas, por lei as normas para financiamento imobiliário obrigam a contratação apenas de seguro obrigatório, das coberturas de danos ao imóvel e a morte ou invalidez permanente do contratante.

O seguro adicional criado pelo Banco Santander, é chamado de Parcela Protegida, o seguro cobre até R$ 3 mil do valor do desembolso mensal para amortização do crédito imobiliário, no caso de desemprego involuntário e incapacidade física temporária.

A opção pelo seguro se dá no momento da contratação de uma das modalidades de financiamento imobiliário praticadas pelo banco, o contratante tem a opção de adquirir o seguro para cobrir três, seis ou oito parcelas mensais do seu crédito imobiliário, a qualquer momento do decorrer do prazo do financiamento. Para os casos de consumidores que usarem o mecanismo de composição de renda, a cobertura é válida para os dois titulares do contrato.

Em pesquisa efetuada pelo banco (José Roberto Machado, diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander), antes de abrir a nova carteira de seguro, foi identificada qualitativamente que existe uma preocupação grande com a duração de um financiamento imobiliário e que esse tipo de proteção seria bem recebida pelo mercado imobiliário, visto que, os contratos de financiamento imobiliário são muito longos.

Entretanto, para maior parte da população este tipo de seguro se torna inviável, pois o custo do seguro opcional (Parcela Protegida) é mensalmente aplicado sobre a parcela do financiamento, sem reajuste no decorrer da duração do financiamento e, calculado sobre a alíquota de cada cobertura. Por exemplo: no caso de um crédito com parcelas mensais fixas de R$ 1.700, a cobertura de três meses custa R$ 34,48; de seis meses, R$ 64,21: e de oito meses, R$ 91,05, durante toda a vigência do contrato, sem reajuste. No caso de financiamento com parcelas reajustáveis (decrescentes), o valor do seguro acompanha a diminuição das prestações.

A modalidade de seguro adicional possui uma carência de 90 dias, contada a partir da data de início de vigência do seguro, e 12 meses entre um sinistro e outro (contados a partir da data do pagamento, pela seguradora, da última parcela do sinistro anterior). Essa regra, no caso de composição do contrato, também é válida para ambos proponentes, em caso de sinistro (perda da renda) o outro somente terá direito de cobertura após 12 meses e, para eventos decorrentes de acidentes não há prazo de carência.

Portanto, ainda que não exista tal modalidade de seguro na Caixa, não se pode afastar a ideia de simplesmente suspender as parcelas e, que esta parcela seja transferida para o termino do contrato, assim o financiado terá tempo hábil para reestruturar a vida familiar e, ao mesmo tempo, não perderia sua tão sonhada casa própria. 

O fato de suspender o pagamento das parcelas, por um determinado período, não pode ser entendido como um ato de gratuidade do Estado, mas sim, uma questão de readequação às questões sociais, garantindo ao cidadão, no momento em que ele mais precisa um mínimo de dignidade, o direito fundamental à moradia, sem qual, dificilmente subsistirá.

As regras para concessão do benefício devem ser claras e bem organizadas, de forma que o mutuário não se sinta no direito de deixar de pagar, simplesmente porque quis, mas em situações excepcionais. Um benefício concedido a um único indivíduo, não poderá sobrecarregar o outro. Entendamos que todos os cidadãos são dotados de direitos, assim tal beneplácito não deverá onerar o Estado de forma que comprometa o orçamento destinado a habitação e, tampouco, se o contrato estenda por muito tempo, todavia, seria uma grande redução na taxa de inadimplência, bem como nas ações que sobrecarregam o Poder Judiciário. Por certo, toda população saíra beneficiada, uma simples mudança, reflete em toda uma história de uma família.

Referências:

COURY, Bernadete Maria Pinheiro, Anais do Seminário O Desenvolvimento em Tempos de Crise – Aspectos Jurídicos, Econômicos e Sociais. Rio de Janeiro: ed. Memory – Centro de Memória Jurídica. 2009.

ALFONSIN, Betânia de Moraes, Direito à Moradia: instrumentos e experiências de regularização fundiária nas cidades brasileiras. Rio de Janeiro: Observatório de Políticas Urbanas: IPPUR: FASE, 1997.

SARLET, Ingo Wolfgang, A Eficácia dos Direitos Fundamentais: uma teoria geral dos direitos fundamentais na perspectiva constitucional. 10ª ed. rev. atual. e ampl. – Porto Alegre: Livraria do Advogado, Ed., 2009.

LENZA, Pedro, Direito Constitucional Esquematizado. 13ª ed. rev. atual. e ampl. – São Paulo: Saraiva, 2009.

Bauman, Zygmunt, Vida líquida; tradução Carlos Alberto Medeiros. Rio de Janeiro: Jorge Zahar, 2007.

http://www.ipea.gov.br/desafios/index.php?option=com_content&view=article&id=1034:catid=28&Itemid=23 Acessado em 18/11/2012.

http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/caixa/cartilhas/Informacoes_referentes_a_gestao_de_riscos_na_Caixa_2T12.pdf Acessado em 18/11/2012.

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