Introdução

Umas das características da propriedade é a perpetuidade. Em princípio, a propriedade é irrevogável, transmitindo-se aos seus sucessores (artigo 1784 do CC).

No Código Civil de 2002, perde-se a propriedade voluntariamente por alienação, abandono e renúncia (artigo 1275, I, II e III do CC) e, perde-se a propriedade involuntariamente, pelo perecimento e pela desapropriação (artigo 1275, IV e V, do CC).

Enquanto, no Código Civil de 1916, o artigo 584 enunciava os modos extintivos da propriedade sobre bens imóveis, o novo Código Civil refere-se, no artigo 1275, tanto à perda da propriedade mobiliária como da imobiliária.

O artigo 1275 é meramente exemplificativo ao indicar cinco formas de perda da propriedade. O legislador não exaure as possibilidades de perda da propriedade. Nesse sentido a usucapião e a acessão não são apenas modos originários de aquisição da propriedade, mas também modos de perda da propriedade para aquele proprietário desidioso que não cuidou de resguardar a sua posse, como também para aquele que teve o seu bem acessório unido e incorporado à propriedade do titular do bem principal. O casamento pela comunhão universal, a seu turno, é modo imediato de perda da propriedade imobiliária para aquele que antes das núpcias possuía algum patrimônio.

A arrematação e adjudicação, efeitos de um processo executivo, são formas de perda da propriedade, os bens são penhorados e levados em hasta pública. No primeiro caso, terceira pessoa adquire-os; no segundo, o próprio exeqüente incorporo-os ao patrimônio. Nos dois casos, o ato judicial impõe o início da passagem coativa do bem. Com base na carta de arrematação ou adjudicação, o particular efetuará o registro na circunscrição imobiliária competente, adquirindo, então, a propriedade.

Outro modo de perda da propriedade é verificado no artigo 1359 do CC, ao cuidar da propriedade resolúvel. Há propriedade resolúvel, quando o negócio jurídico que a constituiu subordina expressamente sua duração ao implemento de condição resolutiva ou advento do termo. Sendo verificado o evento futuro, o proprietário perde o domínio.

Alienação

É uma forma de extinção subjetiva do domínio, em que o titular desse direito, por vontade própria, transmite a outrem seu direito sobre a coisa. É a transmissão de um direito de um patrimônio a outro.

Essa transmissão pode ser a título gratuito (doação) ou oneroso (compra e venda).

Na alienação há uma composição de dois elementos: o negativo, consistente no destaque da coisa do patrimônio do alienante, e o positivo, que se traduz na aquisição desse bem por um outro patrimônio. Há concomitantemente, a aquisição e perda do domínio pelas partes que intervêm na alienação. De um lado, há a aquisição pelo adquirente, e de outro, a perda pelo transmitente.

A alienação, como ato bilateral transmissivo de direito real, requer a solenidade da escritura pública para o seu aperfeiçoamento, nos casos em que o valor do bem seja superior a trinta salários mínimos (artigo 108 do CC).

Sabe-se que o efeito da perda da propriedade pela alienação sempre será subordinado à tradição, para bens móveis, como ao registro do título aquisitivo para os imóveis.

Renúncia

A renúncia implica em abdicar, abrir mão de direitos. Para Venosa a renúncia é ato jurídico pelo qual alguém abandona um direito, sem transferi-lo a outrem. É ato unilateral. Independe, portanto, de aceitação. Além de unilateral, é irrevogável e não se presume, dado seu caráter, devendo ser expresso. A renúncia em favor de outrem refoge ao sentido do instituto porque traduz alienação.

A renúncia é sempre possível, embora difícil de ocorrer, desde que não cause prejuízos a terceiros, por exemplo, o proprietário “A” leva a registro escritura pública de renúncia da propriedade em razão dos altos encargos tributários que incidem sobre o bem e da dificuldade de alienação pelo fato do imóvel se localizar em região de conflitos agrários.

A renúncia de herança em prejuízo a credores, por exemplo, é ineficaz.

Em razão da gravidade de suas conseqüências, a renúncia requer ato expresso devidamente formalizado por escritura pública nos mesmos moldes descritos pelo artigo 108 do CC, para a alienação. Além disso, de acordo com o parágrafo único do artigo 1275 do CC, o ato de renúncia para ter validade é subordinado ao exame do registro imobiliário do local do imóvel, provocando o cancelamento do registro.

OBS.: segundo Maria Helena Diniz a renúncia deve ser feita em favor de terceira pessoa que não precisa manifestar a sua aceitação.

Abandono

Ato material pelo qual o proprietário desfaz-se da coisa porque não quer mais ser seu dono. Por não ser um ato expresso como a renúncia, o abandono deve resultar de atos exteriores que atestem a manifesta intenção de abandonar, sendo insuficiente o mero desprezo físico pela coisa, se não acompanhado de sinais evidentes do ânimo de abdicar da propriedade. Em outras palavras, o mero desuso não importa em abandono. Em razão disso é difícil precisar a intenção quando se cuida de bem imóvel, pois, o simples fato de uma pessoa fechar a sua casa não implica abandono. Ele não se presume devendo resultar de atos que virtualmente o contenha.

Fato que desperta interesse é a faculdade aberta pelo artigo 1276 do CC de o imóvel abandonando ser arrecadado como bem vago e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou do Distrito Federal, se urbano, ou à União federal, no caso de imóvel rural. A regra em análise não comenta se o critério para aferição da propriedade como urbana ou rural é o da destinação ou da localização. Em sintonia com o instituto da usucapião (artigo 1239 do CC e 191 da CF) e da tributação (IPTU e ITR), parece ser mais acertado o critério da localização do imóvel como fato distintivo para determinar a competência da União ou do Município para o procedimento de arrecadação. Isto é, basta verificar se pelo plano diretor, o imóvel localiza-se na área urbana ou rural. Por exclusão, o imóvel será considerado rural cabendo, portanto, a arrecadação à União.

Existe uma grande divergência doutrinária sobre o momento em que se afere a perda propriedade imobiliária pelo abandono. Alguns autores defendem a manutenção da propriedade em nome do abandonante até o momento de sua arrecadação pelo Poder Público, podendo reivindicá-la quando bem lhe aprouver. De acordo com Venosa, iniciado o processo de arrecadação, durante o prazo estipulado pela lei (três anos) ainda pode o proprietário reivindicá-lo.

Segundo Nelson Rosenvald, há dois momentos distintos no processo de abandono: inicialmente a imediata perda da propriedade pelo abandono e, posteriormente, a sua arrecadação pelo Estado, no qual a coisa sem dono se converte em propriedade pública. Há imediata perda da propriedade com o abandono, tornando-se o imóvel res nullis, até sua eventual apropriação pelo Poder Público, após o decurso de três anos. Para Nelson, o CC é claro ao destacar o abandono como modo de perda da propriedade particular, se a intenção não fosse esta, o modo de supressão da propriedade particular seria a “arrecadação de bens”.

No CC de 2002, surge uma presunção absoluta de abandono do imóvel, quando o proprietário associar ao desuso o inadimplemento dos tributos reais (artigo 1276, parágrafo 2º). Fica claro aqui, o esforço do legislador em concretizar a função social da propriedade, relativizando a noção de sua perpetuidade.

Há uma discussão acerca da inconstitucionalidade do dispositivo. Primeiro, afirma-se que a legislação infraconstitucional não pode criar hipótese de perda de propriedade sem indenização; segundo, haveria ofensa ao principio do devido processo legal (artigo 5º, LIV, CF), pois o indivíduo seria privado do bem com presunção absoluta, pelo fato de não adimplir a carga tributária; terceiro, seria também atingido o princípio do contraditório, pois o proprietário estaria proibido de provar em juízo que não teve a intenção do abandono, mas apenas passou por dificuldades econômicas; quarto, haveria afronta à norma do artigo 150, IV, da CF, que veda a adoção de tributo com efeito confiscatório.

Com efeito, as críticas são ponderadas, pois ofende o princípio da razoabilidade a edição de lei que associe em caráter irrevogável a perda da propriedade imobiliária ao inadimplemento de obrigações tributárias, como presunção absoluta. A norma escoaria pelo filtro da discricionariedade e alcançaria a arbitrariedade. A função social da propriedade é princípio de grande envergadura, mas deve ser aplicado em um Estado Democrático de Direito, sob pena de ter o seu conteúdo reduzido a um modo autoritário de destituição de titularidades. De fato, a proporcionalidade indica que o caminho adequado seria o da instituição do regime de presunção relativa, homenageando-se os demais princípios que alicerçam a tutela à propriedade privada.

Perecimento da Coisa

Desaparecendo o objeto da propriedade, por força natural ou atividade humana, não existe mais direito, por lhe faltar objeto. Trata-se de modalidade involuntária de perda da propriedade. O campo tomado definitivamente pelas águas ou o móvel destruído pelo incêndio desaparecem para realidade e para a vida negocial. Não há direito sem objeto.

Desapropriação

A desapropriação (artigo 1275, V e 1228, parágrafo 4º do CC) é considerada uma modalidade especial de perda da propriedade. Especial, por pertencer à seara do direito público, considerada pela CF regulada por normas administrativas, processuais e civis.

A propriedade de alguém se transfere, por necessidade ou utilidade pública e interesse social, para o acervo estatal tendo em vista o interesse da coletividade.

A desapropriação é um ato do poder público fundado em lei, por força do qual se retira total ou parcialmente um direito ou um bem inerente ao patrimônio individual em beneficio de um empreendimento público. É a transformação dos direitos privados em públicos, sob o princípio fundamental de estar o interesse particular subordinado ao da coletividade. Não constitui ela um negócio jurídico, mas um ato unilateral de direito público que cessa a relação jurídica dominial para o proprietário e gera a transferência do imóvel para o patrimônio público. Distingue-se do confisco em que existe a ocupação da propriedade sem indenização.

A iniciativa de desapropriação pode emanar da União, dos Estados e dos Municípios, como, também, mediante autorização legal, dos concessionários de serviços públicos.

Segundo o doutrinador Sílvio de Salvo Venosa, trata-se de modo originário de aquisição da propriedade, porque é desprezado o título anterior. O título gerado no procedimento administrativo ou no processo expropriatório é registrável por força própria.

Os casos de necessidade e utilidade pública estão enumerados no artigo 5º do decreto-lei 3365, exemplos, segurança nacional, socorro em caso de calamidade pública, casas de saúde, criação de estádios etc.

A lei 4132 de 62 no artigo 2º nos dá os casos de desapropriação por interesse social.

O artigo 184 da CF dá competência exclusiva à União para interpor ação de desapropriação para fins de reforma agrária, de imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária com cláusula de preservação do valor real, regatáveis no prazo de vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão.

O artigo 185 arrola os bens imóveis rurais insuscetíveis de desapropriação.

Não só os bens particulares podem ser desapropriados. Bens dos Estados, dos Municípios, do Distrito Federal e dos territórios são suscetíveis de desapropriação pela União, assim como os dos Municípios podem ser desapropriados pelos Estados e Territórios.

Com a decretação da desapropriação, o expropriante oferece pelo bem um preço. Se o interessado aceitar essa oferta, concluída estará a expropriação. Contudo, se a recusar, esse preço será fixado em juízo através de parecer técnico de perito nomeado pelo magistrado, sendo livres às partes indicar seus assistentes técnicos. Determinado o valor do bem, o expropriante deposita-o em juízo, passando a adquirir o bem.

É possível a imissão provisória da posse, ou seja, a transferência da posse do imóvel para o expropriante, já no início da demanda, se o Poder Público declarar urgência e depositar em juízo, em favor do proprietário, o quantum estabelecido em lei. Porém, o expropriante só adquire a propriedade do imóvel desapropriado mediante o pagamento da justa indenização fixada pelo órgão judicante.

A Administração Pública tem a obrigação de utilizar o imóvel para atender à finalidade especifica pela qual se deu a desapropriação. De modo que se desviar da destinação declarada dá-se a retrocessão.

Requisição

Requisição é o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse público, constitui alguém, de modo unilateral, na obrigação de prestar-lhe um serviço ou ceder-lhe transitoriamente o uso de uma coisa, obrigando-se a indenizar os prejuízos que tal medida efetivamente acarretar ao obrigado.

Funda-se a requisição no artigo 1228, parágrafo 3º, 2º parte do CC, que permite que a autoridade competente use propriedade particular até onde o bem público exigir, em caso de perigo iminente, como guerra, garantindo ao proprietário o direito à indenização posterior, se houver dano.

Principais diferenças entre requisição e desapropriação:

1) a desapropriação refere-se somente a bens, ao passo que a requisição, a bens e serviços;

2) a desapropriação é volvida à aquisição da propriedade. A requisição preordena-se ao uso dela;

3) a desapropriação é suscitada por necessidades permanentes da coletividade e a requisição, por necessidades transitórias;

4) a desapropriação, para se efetivar, depende de acordo ou, na falta deste de procedimento judicial. A requisição é auto-executável;

5) a desapropriação é sempre indenizável e exige indenização prévia; já a requisição, por sua vez, pode ser indenizada a posteriore e nem sempre é obrigatória.

Posse pro labore

O CC, no artigo 1228, parágrafo 4º e 5º, prescreve “...”.

Trata-se de uma inovação substancial do CC, fundada na função social da propriedade, que dá proteção especial à posse-trabalho, isto é, à posse ininterrupta e de boa-fé por cinco anos traduzida em trabalho. Essa posse qualificada é enriquecida pelo valor laborativo de um número considerável de pessoas, pela realização de obras ou serviços produtivos e pela construção de uma residência. O proprietário reivindicante, em vez de reaver a coisa, diante do interesse social, receberá em dinheiro, o justo valor. Pago o preço a sentença valerá como título para o registro do imóvel.