A transferência da propriedade do imóvel locado pode acarretar, na maior parte dos casos, na rescisão do contrato de locação acaso não seja do interesse do adquirente a sua manutenção.

Estabelece a Lei de Locações (art. 8º da Lei 8.245/91) que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação. E o termo alienação se refere, inclusive, a doação, permuta, aquisição judicial ou extrajudicial em leilão, constituição de usufruto e, claro, a venda.

Todavia, não terá esse direito o adquirente na hipótese de existir contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Todos esses requisitos devem estar presentes para afastar o direito do adquirente de desfazer a locação.

Como raramente o locatário toma esses cuidados ou sequer sabe da possibilidade de resguardar os seus direitos, a verdade é que a grande maioria das locações pode ser desfeita em caso de alienação do imóvel locado.

Da mesma forma, igual direito possui o promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, desde que tenha a posse do imóvel e o contrato registrado na matrícula do imóvel.

Constando o registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis, tem-se por cientificado o adquirente que teve possibilidade de avaliar a existência da locação, os termos do contrato como valor de aluguel e prazo, entre outras particularidades, inclusive antes da realização do negócio, certamente considerando as vantagens e desvantagens.    

A comunicação do desinteresse na locação (chamada de denúncia pela lei), deverá ser exercida em noventa dias do registro da venda ou compromisso perante o Registro de Imóveis. Não sendo exercida nesse prazo, presume-se a concordância do adquirente na manutenção da locação que não mais poderá ser desfeita pela simples alienação do imóvel, mas apenas por outros fatos como descumprimento contratual, término do prazo, retomada para uso próprio, etc.

Não sendo o imóvel desocupado pelo locatário no prazo de noventa dias contatos da data da sua cientificação, restará ao adquirente promover a ação de despejo para retomar o bem.

É verdade, porém, que no caso de venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou, ainda, dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições que outros pretendentes. Tal direito resulta na obrigação do proprietário locador de comunicar o locatário de todas as condições da proposta recebida e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais (penhoras, hipotecas, etc) sobre o imóvel.

O locatário terá o prazo de 30 (trinta) dias para exercer o direito de preferência, aceitando as condições de compra ofertadas. Caso manifestada a aceitação pelo locatário depois não confirmada, responderá este pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes.

O direito de preferência não se aplica aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação e, mais recentemente, aos casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica.

Esse direito estende-se ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, por exemplo, a venda de um pequeno edifício ou até dois apartamentos sendo apenas um locado, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.      

Se o proprietário não conceder ao locatário do direito de preferência na aquisição, este poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.  

E havendo no imóvel condomínio, isto é, de propriedade de dois ou mais titulares, a preferência deverá ser concedida em primeiro lugar ao condômino e, depois, ao locatário.

Logo se verifica que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.