RODRIGO SONCINI DE OLIVEIRA GUENA

(Orientador)

RESUMO: O presente trabalho versa sobre o procedimento da usucapião extrajudicial, também conhecida por usucapião administrativa, que entrou em vigor com advento do Novo Código de Processo Civil, que trouxe um grande avanço no procedimento da usucapião em busca da desjudicialização, ou seja, incentivar a solução de conflitos por meio de métodos alternativos extrajudiciais, desincentivando o ingresso de novos processos no Poder Judiciário, possibilidade que as pessoas naturais, quanto pessoas jurídicas possam adquirir a plena propriedade de seu bem imóvel por meio de requerimento subscrito por advogado, endereçado ao Registro Imobiliário da circunscrição em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição, e será presidido e decidido pelo Oficial de Registro, não havendo necessidade de homologação judicial, com o intuito de tornar o procedimento mais celere, desafogando assim o Poder Judiciário.

Palavras-chave: Usucapião extrajudicial; desjudicialização; imóvel.

ABSTRACT: The present work deals with the procedure of extrajudicial usucapião, also known as administrative mismanagement, which came into force with the advent of the New Code of Civil Procedure, which brought a great advance in the usucapião procedure in search of the adjudication, that is, to encourage the solution alternative methods, discouraging the entry of new lawsuits in the Judiciary, the possibility that natural persons, as well as legal entities, can acquire full ownership of their property through an application signed by a lawyer, addressed to the Real Estate Registry of jurisdiction in which the property is situated usucapiendo, even if its registration is in another circumscription, and will be presided over and decided by the Registrar, and there is no need for judicial approval, with the intention of making the procedure more celere, thus clearing the Judiciary Power. 

Keywords: Usucaption extrajudicial; desejudicialization; immobile.

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Do objeto. 3. Da competência. 4. Requisitos. 5. Da legitimidade ativa. 6. Da legitimidade passiva. 7. Documentos que devem instruir o requerimento. 8. Prenotação. 9. Autuação e qualificação registral. 10. Do Registro. 11. Conclusão. 12. Referências.

1 INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem como objetivo desenvolver um estudo acerca do instituto da usucapião extrajudicial que entrou em vigor com o advento do Novo Código de Processo Civil Brasileiro. O artigo 1.071 do Novo Código inseriu o artigo 216-A na Lei nº 6.015/73, de Registros Públicos, estabelecendo o procedimento comum de usucapião extrajudicial registral, com o intuito de tornar o procedimento mais rápido, e desafogar o poder judiciário.

A aquisição da propriedade pela usucapião passou agora a ser afetada também ao processo registral imobiliário, cabendo à parte a escolha da via a adotar.

O objetivo do Novo Código de Processo Civil é trazer mais celeridade e maior segurança jurídica aos negócios jurídicos, possibilitando o pedido de usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis na Comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, não sendo mais necessário protocolar em Juízo uma ação judicial.

Entretanto o Novo Código de Processo Civil trouxe um grande avanço na desjudicialização. Ocorre que a referida lei condicionou a concordância expressa daqueles titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, no caso se nenhuma pessoa se manifestasse presumia-se a discordância e consequentemente não poderia ter o reconhecimento da usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, devendo ser remetido à via judicial.

Diante da dificuldade da anuência, visando regulamentar o procedimento da usucapião extrajudicial, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que reparou especialmente a condicionante em relação à anuência dos proprietários e confrontantes, não mais sendo um impedimento ao registro da usucapião.

2.DO OBJETO

A usucapião extrajudicial tem por objeto bem imóvel, podendo ser

urbano ou rural, não havendo restrição legal em relação à área ou à situação do bem, podendo ainda ser reconhecida a usucapião de imóveis urbanos não regulares, de imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento e unidades de condomínio edilício, este último desde que instituído e registrado no Registro de Imóveis.

Não obstam o reconhecimento da usucapião, indisponibilidades, penhoras, hipotecas, bloqueios de matrícula, instituições de bem de família, por exemplo, registrados ou averbados na matrícula/ transcrição do imóvel.

A usucapião do domínio útil de imóveis da União também poder ser objeto do pedido, tendo em vista que o domínio útil de bem público sobre o qual tida sido instituída enfiteuse não trará prejuízo ao Estado, pois apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente.

O estrangeiro poderá adquirir imóvel rural por usucapião, de acordo com precedente da Corregedoria Geral da Justiça.

Na usucapião extrajudicial haverá sempre a necessidade de identificação das matrículas ou transcrições de onde saem o imóvel usucapiendo.

3. DA COMPETÊNCIA

A usucapião extrajudicial deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição da situação do imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição, e será presidido e decidido pelo Oficial de Registro, por si ou seus prepostos autorizados, deferindo ou indeferindo o pedido de usucapião.

É do Oficial de Registro a atribuição de presidir e decidir o processo administrativo comum de usucapião, não havendo necessidade de homologação judicial, bem como a intervenção do Ministério Público.

4. REQUISITOS

A usucapião  extrajudicial  registral  somente   é  permitida  quando  for

amigável, ou seja, quando não houver litígio a respeito do pedido. Havendo litígio o processo deverá ser judicial, uma vez que não é dado ao Oficial de Registro decidir sobre litígio.

É necessário que a parte que tenha legitimidade ativa requeira tal instauração ao Oficial, não podendo o Oficial Registrador atuar de ofício.

O requerimento deverá ser expresso e especial, podendo ser instrumento público, ou particular com firma reconhecida (art. 221, II, da LRP), devendo a parte legitimada ser representada por advogado, nos termos do caput do art. 216-A, da Lei 6.015/73, da Lei de Registros Públicos, salvo se advogando em causa própria.

A procuração também poderá ser por instrumento público ou particular. Sendo por instrumento particular, segundo Brandelli (2016, p. 73), haverá a necessidade de reconhecimento de firma por Tabelião, nos termos do art. 221, II, da LRP. Já de acordo com a cartilha desenvolvida pelo Escritório Lobo § Orlandi Advogados (2016, p. 3), não será necessário reconhecer firma do outorgante, por não ser a procuração “ad judicia”, uma vez que não há recolhimento de taxa na OAB, por não ser um processo judicial.

Ficando nesta questão uma dúvida a ser sanada quanto ao reconhecimento de firma na procuração nos processos de usucapião extrajudicial.

O requerimento é a peça inicial do processo de usucapião extrajudicial, devendo a parte legitimada requerer a instauração do procedimento administrativo, bem como o registro da usucapião ao final, justificando pormenorizadamente o seu direito à usucapião, detalhando qual a espécie aplicável ao caso, se há, ou não, por exemplo, accessio possessionis, justo título, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo necessário, etc, de acordo com a modalidade de usucapião invocada, relatando minuciosamente acerca do preenchimento dos requisitos materiais para a aquisição pela usucapião no caso concreto alegado, devendo ser provado subsequentemente ao Oficial de Registro pelos meios de prova admitidos.

5. DA LEGITIMIDADE ATIVA

Tanto pessoas naturais, quanto pessoas jurídicas podem requerer a usucapião extrajudicial. No entanto falecido o possuidor, seus herdeiros o sucederão.

Na usucapião extrajudicial a legitimidade ativa é ampla, não apenas tendo-a o possuidor que quer ver reconhecida a aquisição pela usucapião, mas também por qualquer outra pessoa, terceira, capaz, que tenha interesse jurídico em tal reconhecimento, como por exemplo, algum credor do possuidor, que tenha interesse em ver a propriedade adquirida pela usucapião reconhecida e registrada, para ver facilitada a realização de sua pretensão creditícia. 

O possuidor se for o requerente, não precisa ter a posse no momento da propositura do procedimento de usucapião extrajudicial, bastando que tenha tido posse suficiente para implementar, juntamente com os outros requisitos exigidos.

6. DA LEGITIMIDADE PASSIVA

Legitimidade passiva no processo registral de usucapião são as pessoas que devem participar do processo extrajudicial, voluntariamente ou intimados pelo Oficial de Registro, porque têm sua esfera jurídica efetiva ou potencialmente afetada pelo pedido de reconhecimento de usucapião feito pelo requerente.

No caso se algum dos legitimados passivos não for chamado ao processo extrajudicial, ou, sendo chamado, contrapuser-se ao pedido, não poder haver o deferimento.

Há legitimados passivos certos e incertos.

São legitimados passivos certos os titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confrontantes, bem como a União, o Estado ou Distrito Federal e o Município.

Incertos são os terceiros eventualmente interessados a que se refere o § 4º do art. 216-A da LRP, os quais serão cientificados mediante edital.

Também são legitimados passivos os cônjuges e companheiros, que devem participar necessariamente do processo, exceto na hipótese do art. 1.647, caput, do Código Civil.

7. Documentos que devem instruir o requerimento 

O requerimento deve ser necessariamente instruído com os seguintes documentos, constantes no artigo 216-A, Incisos I a IV, da Lei nº 6.015/73, de Registros Públicos, alterado pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que passou a vigorar com a seguinte redação:

 I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil;

 II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Sobre o tempo da posse a conclusão decorrerá das provas que forem carreadas para o processo.

Poderão ser apresentadas mais de uma ata, para determinados atos ou fatos. Atas que poderão ter sido lavradas por notários de diferentes municípios ou comarcas.

O memorial descritivo deverá conter a descrição do imóvel usucapiendo com os elementos e requisitos previstos nos artigos 176 e 225, da Lei de Registros Públicos.

Os imóveis confrontantes no caso de urbanos, deverão ser indicados pela rua e número, se rurais pelo CCIR, e em ambos os casos os números das respectivas matrículas e/ou transcrições.

Tratando-se de imóvel rural, o registro da usucapião exige a prévia delimitação da reserva legal ambiental, nos termos do art. 16, § 8º, do Código Florestal, a qual deverá ser inscrita no Cadastro Ambiental Rural (CAR), e ainda possuindo o imóvel, área maior que 100 hectares deverá ter sua descrição georreferenciada, com certi­ficação do INCRA, conforme disposto no Decreto 4.449/02, com as alterações posteriores).

No caso de unidades de condomínio edilício, não são necessários a apresentação da planta e memorial descritivo assinados por engenheiro, basta que a especialização do imóvel conste do requerimento, sendo elas descritas com os mesmos elementos que constam da instituição do condomínio (fração ideal do terreno, área de uso exclusivo, participação nas coisas comuns, identi­ficação e localização).

As certidões negativas dos distribuidores que se refere o Inciso III, do art. 216-A, da LRP, são as certidões cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal, da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.

As mencionadas certidões cíveis deverão ser apresentadas em nome do requerente e, nos casos de “acessio possessionis” e/ou “sucessio possessionis”, de todos os que tiverem tido posse durante o prazo necessário para a usucapião, de acordo com o requerimento e a lei.

As certidões devem ser negativas em relação a ações possessórias ou reivindicatórias sobre o imóvel usucapiendo. No caso se as certidões dos distribuidores forem positivas deverão ser também apresentadas certidões complementar de objeto e pé de cada feito noticiado.

É razoável o prazo de trinta dias para se considerar atualizadas as certidões, uma vez que não há previsão legal.

8. PRENOTAÇÃO

O pedido de usucapião feito extrajudicialmente deve ser prenotado, inscrito no  protocolo no Registro Imobiliário da circunscrição  territorial onde se

situa o imóvel objeto da usucapião.

Ordinariamente, a prenotação tem prazo de validade de 30 dias, nos termos do art. 188 da LRP, cancelando automaticamente, devendo o título ser novamente prenotado.

Como o procedimento da usucapião tende a demorar mais do que os 30 dias de validade ordinária da prenotação, por conta da necessidade de complexa análise probatória, notificações e editas, institui o § 1º do art. 216-A da LRP, que o prazo da prenotação ficará prorrogado até que o Oficial de Registro analise o pedido, registrando-se a usucapião, devolvendo-se a documentação com nota de exigência fundamentada, ou ainda em caso de impugnação encaminhar o processo ao Juízo competente.

Em regra, o protocolo registral de um título durante o prazo de validade da prenotação gera direito de prioridade em relação à aquisição de direitos contraditórios protocolados subsequentemente, conforme disposto art. 185 da LRP.

Na usucapião extrajudicial está presente a potencialidade da existência de direitos contraditórios, excludentes ou não, de modo que parece-nos haver a incidência da prioridade registral, de modo que, até a decisão da usucapião, os títulos protocolados posteriormente não serão qualificados. Somente serão qualificados após o encerramento da análise do pedido de usucapião.

9. AUTUAÇÃO E QUALIFICAÇÃO REGISTRAL

Protocolado o pedido acompanhado dos documentos exigidos, o Oficial Registrador fará a autuação do processo, tornando-os uma única peça documental, com termo de abertura, numeração e rubrica das folhas. A partir daí todas as ocorrências deverão ser certificadas no processo, até final decisão. Trata-se de processo físico, de acordo com a lei federal.

A qualificação registral é o momento em que o Registrados analisa a conformidade do título com o ordenamento jurídico, a viabilidade jurídica do pedido.

No primeiro momento de qualificação do título o Oficial verificará se estão preenchidos os requisitos de admissibilidade da usucapião extrajudicial, se há legitimidade ativa de quem requer, se o requerimento está acompanhado dos documentos obrigatórios, se estão provados os requisitos da espécie de prescrição aquisitiva invocada, se os requisitos formais registrais gerais estão preenchidos, etc.

Verificará assim, se há requerimento, se há representação por advogado e se a representação está em ordem, se o requerimento está acompanhado de ata notarial, planta e memorial descritivo elaborados e assinados por profissional técnico habilitado, acompanhado de ART ou RRT, devidamente quitada, nas quais estejam especificadas as matrículas do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, bem como identificação dos titulares de direitos inscritos, e conste a assinatura destes ou não constando se há requerimento para sua notificação, assinaturas reconhecidas por Tabelião, certidões dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, justo título se for o caso, e demais documentos comprobatórios dos requisitos da espécie de usucapião invocada, se há obediência à especialidade objetiva e subjetiva, e à continuidade subjetiva.

Em segundo lugar, analisará o Oficial Registrador se estão presentes os requisitos autorizadores da aquisição do direito real que se pretende adquirir, fará ainda uma análise do conjunto probatório apresentado, se estão presentes os elementos concretizadores do suporte fático da norma jurídica da espécie de usucapião invocada.

O Oficial Registrador será aqui o Juiz extrajudicial da usucapião, devendo formar sua convicção diante do conjunto probatório, com independência nos termos do art. 28 da Lei nº 8.935/94, de modo que, salvo em caso de dolo ou culpa grave, o Registrador não poderá ser responsabilizado por sua decisão, baseada em sua convicção fundamentada formada a partir do conjunto de provas apresentadas.

Caso o Oficial na primeira etapa qualificadora, tenha provas conclusivas de que não houve o preenchimento dos requisitos materiais da usucapião, recusará o pedido motivadamente, cabendo suscitação de dúvida nos termos do art. 198 da LRP.

Estando o pedido formalmente em ordem, tendo o Oficial Registrador formado sua convicção positivamente, seguirá com o procedimento, indo para a fase de análise da necessidade ou não de notificações de legitimados passivos certos, se há necessidade de maior produção probatória, podendo o Registrador realizar diligências que entender necessárias para a prova do alegado, ou solicitará ao requerente que as realize, cujas diligências serão suportadas pelo requerente, que é o interessado na produção probatória.

Havendo a necessidade de notificação dos legitimados passivos certos, diz o § 2º do art. 216-A da LRP, redação dada pela Lei nº 13.465/2017:

Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos  titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.            

O Oficial de Registro dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do Oficial de Registro de Títulos e Documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que em 15 (quinze) dias se manifestem sobre o pedido. 

Promoverá ainda o Oficial a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.   Transcorrido o prazo, sem pendência de diligências e estando em ordem a documentação, o Oficial de Registro registrará a aquisição do imóvel objeto do pedido.    

No caso se o notificando não for encontrado ou esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo Oficial de Registro, que promoverá a sua notificação por edital, publicando por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado seu silêncio como concordância. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital por meio eletrônico, dispensando-se assim a publicação em jornais de grande circulação.  

No caso de o imóvel usucapiendo ou de imóveis confinantes ser unidades autônomas de condomínio edilício, fica dispensado o consentimento e a notificação de todos os condôminos e dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula e/ou transcrição dos imóveis, bastando em ambos os casos o consentimento ou notificação do síndico.

10. DO REGISTRO

Trata-se de ato de registro stricto sensu, seguindo a regra do art. 216-A, porquanto de reconhecer e publicizar a aquisição originária de um direito real imobiliário.

Na usucapião extrajudicial haverá sempre a necessidade de identificação das matrículas ou transcrições de onde saem o imóvel usucapiendo, bem como respeitar a continuidade subjetiva.

Por fim, restando provada a aquisição do direito real imobiliário pela usucapião, e acolhido pelo Oficial de Registro o pedido da parte, deverá ser praticado um registro, nos termos do art. 167, I, e 28, da LRP, na matrícula do imóvel, se a descrição coincidir com a do memorial descritivo, ou abrirá matrícula com base no memorial descritivo apresentado, averbando na matrícula anterior o desfalque ou o encerramento da mesma.

11. CONCLUSÃO

Podemos concluir que o procedimento da usucapião extrajudicial, também conhecida por usucapião administrativa, que entrou em vigor com o advento do Novo Código de Processo Civil, que inseriu o artigo 216-A na Lei nº 6.015/73, de Registros Públicos, trouxe um grande avanço no procedimento da usucapião, tornando o procedimento mais celere, desafogando assim o Poder Judiciário.

O Novo Código de Processo Civil trouxe a possibilidade do pedido de usucapião ser processado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis na Comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, não sendo mais necessário protocolar em Juízo uma ação judicial.

É do Oficial de Registro a atribuição de presidir e decidir o processo administrativo comum de usucapião, não havendo necessidade de homologação judicial, bem como a intervenção do Ministério Público.

O Oficial de Registro registrará em nome do requerente a usucapião, se forem provados os requisitos legais e não houver litígio.

No caso de impugnação por algum dos interessados ou negado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, é possível a remessa do procedimento ao Poder Judiciário, para que haja a conversão do procedimento administrativo em judicial. 

O Novo Código de Processo Civil condicionou a concordância expressa daqueles titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, no caso se nenhuma pessoa se manifestasse presumia-se a discordância e consequentemente não poderia ter o reconhecimento da usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, devendo ser remetido à via judicial.

Diante da dificuldade da anuência, visando regulamentar o procedimento da usucapião extrajudicial, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que reparou especialmente a condicionante em relação à anuência dos proprietários e confrontantes, não mais sendo um impedimento ao registro da usucapião.

Com a promulgação da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, se o notificando não for encontrado ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo Registrador, que promoverá a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.

Tendo o Oficial Registrador formado sua convicção positivamente, e estando o pedido formalmente em ordem, registrará a aquisição do imóvel com as descrições constantes na planta e memorial descritivo apresentados.

12. REFERÊNCIAS

BRANDELLI, Leonardo. Usucapião administrativa. 1ª.ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2016.

LOBO & ORLANDI ADVOGADOS. Cartilha de Usucapião Extrajudicial – Sugestões para Qualificação no Registro de Imóveis, março 2016. Disponível em http://uniregistral.com.br/cartilha_usucapiaoadm/ - Acesso em: 30/09/2017.

DEPIERI, Rafael; RIBEIRO, Isaque. ‘Artigo: Novidade legislativa: agora a usucapião extrajudicial ficou mais fácil’ - em http://www.portaldori.com.br – Acesso em: 07/10/2017.

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 31/12/1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br - Acesso em: 16/10/2017.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 17/03/2015. Disponível em: http://www.planalto.gov.br - Acesso em: 16/10/2017.

BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Altera as Leis 6.015, de 31 de dezembro de 1973 e 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). Diário Oficial da União, Brasília, DF, 08/09/2017. Disponível em: http://www.planalto.gov.br - Acesso em: 16/10/2017.