RODRIGO SONCINI DE OLIVEIRA GUENA

(Orientador)

RESUMO: O objetivo do trabalho é analisar o Sistema Registral, como é o procedimento, como é aplicado o princípio da Concentração dos Atos, bem como o Princípio da Publicidade. Abrange os aspectos gerais da Concentração dos Atos. Procura evidenciar de forma sucinta a segurança jurídica que a Lei nº 13.097/2015 trouxe.

Palavras-chave: Sistema Registral. Princípio. Publicidade. Concentração.

ABSTRACT: The objective of the work is to analyze the Registration System, as is the procedure, how the principle of Concentration of Acts is applied, as well as the Advertising Principle. It covers the general aspects of the Concentration of Acts. It seeks to summarize the legal certainty that Law 13.097 / 2015 brought.

Keywords: Registral System. Principle. Publicity. Concentration.

SUMÁRIO: INTRODUÇÃO. 1. DIREITOS REAIS E SISTEMA REGISTRAL NO BRASIL. 2. FUNÇÃO DO SISTEMA REGISTRAL. 3. ESCRITURAÇÃO. 4. PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA MATRÍCULA. 5. PRINCIPAIS ASPECTOS DA LEI Nº 13.097/2015 E ALTERAÇÃO DA LEI DE DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONCLUSÃO. REFERÊNCIAS.

INTRODUÇÃO

O presente trabalho pretende ressaltar às questões referente aos atos averbados na matrícula do imóvel, a segurança jurídica que a Lei 13.097/2015 (BRASIL, 2015) trouxe nesse aspecto, uma vez que o credor, o litigante, tendo interesse, pode requerer que os dados da ação que está em curso, seja averbado na respectiva matrícula, informando assim ao possível adquirente de um imóvel, que uma possível transação imobiliária, pode ser desfeita, pois existe uma ação em curso, não podendo o adquirente alegar desconhecimento.

A averbação/registro é de essencial necessidade, onde este trabalho evidencia essa necessidade, devido à segurança jurídica que traz. Também nos mostra o sistema registral, e o sistema registral no Brasil, sua história, como funciona os trâmites dentro do Cartório. Traz alguns aspectos com relação à Lei 6.015/73 (BRASIL, 1973).

Assim, com este trabalho pretende-se fixar a importância do princípio da Concentração dos Atos, bem como o princípio da publicidade, a cautela que o registrador deve ter no momento da qualificação do título, as consequência decorrente de uma falso registro.

A elaboração deste artigo, se baseia em doutrinas civilistas, na rotina de um cartorário, na Lei nº 6.015/73 (BRASIL, 1973), principalmente na Lei nº 13.097/2015 (BRASIL, 2015) e também outros dispositivos legais que regulamentam o tema 

1 DIREITOS REAIS E SISTEMA REGISTRAL NO BRASIL

Direito Real é uma subdivisão do Direito Patrimonial, onde as pessoas se relacionam através de negócios jurídicos, como aquisição de propriedade, partilha aos herdeiros após a morte, ou seja, em Direito Patrimonial as pessoas se relacionam com as coisas e o Direito Real, trata desta relação, porém com algum interesse econômico.

O objeto do direito real são as coisas apropriáveis uteis e raras, que perante o interesse econômico podem vir a ser objeto de propriedade. Se exclui da relação de bens apropriáveis a água do mar, o ar, a ilha, a luz do sol, as coisas públicas, dentre outras.

“somente pode ser objeto desse direito aquilo que pode ser apropriado”. (VENOSA, 2009, p.3).

Para que as coisas sejam apropriadas, deve se haver como ponto de partida uma relação jurídica contratual ou uma ocupação, onde se tratando de aquisição decorrente de contrato, se pode dizer que é derivada, uma vez que há no histórico a relação de proprietários anteriores, já a aquisição por meio da ocupação, se diz originária, uma vez que não possui proprietários anteriores.

As coisas apropriáveis, são objeto de propriedade que é o mais amplo do direito real, onde esse direito à propriedade é relativo, uma vez que o proprietário da coisa, do imóvel, antigamente podia fazer de tudo e de qualquer forma dentro do imóvel, sem qualquer tipo de intervenção de pessoas ou do estado, porém, em muitos casos havia abuso de autoridade, ferindo o direito de outrem, portanto a Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XXIII, esclarece que a propriedade deve exercer a sua função social e ainda o artigo 186 da Constituição Federal, esclarece o que vem a ser função social, que dispõe:

Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

  I - aproveitamento racional e adequado;

II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Assim, podemos dizer que o Direito Real, é um tema atual, pois antigamente não se possuía nem o direito a propriedade, uma vez que com a descoberta do Brasil em 1.500, as terras passaram ao domínio público, e a Coroa portuguesa cedia a posse da propriedade, havia uma doação da propriedade para que as pessoas que já habitavam aqui pudessem cultivar e habitar, tornando a propriedade produtiva, sistema este chamado de sesmaria e aqueles que não cultivassem perdia a posse. Os anos foram se passando e ás doações vieram a gerar um grande problema, onde as autoridades corriam o risco de doar terras já doadas, uma vez que os sesmeiros (os que possuíam a posse para produção) não faziam as demarcações e nem as confirmações de doação.

Diante de tudo isso, D. Pedro I, suspendeu as doações, as sesmarias e com a criação da Lei de Terras, as sesmarias foram revalidadas, houve a legitimidade da posse pacífica e se criou um critério de produtividade para o controle das sesmarias.

Portanto foi se criando um cadastro imobiliário, onde foram criadas diversas Leis, dentre elas a Lei nº 1.237/64 (BRASIL, 1964), que instituiu o registro da propriedade imobiliária, o Código Civil de 1916, onde o registro se tornou obrigatório.

O sistema registral brasileiro possui duas fases, sendo a primeira fase a parte documental, elaboração de escritura pública, contratos e a segunda fase a publicidade, onde os títulos são levados a registro. No sistema brasileiro, quem não registra não é dono, portando a propriedade só é adquirida por meio do registro.

A necessidade do registro se tornou essencial desde a antiguidade com relação aos direitos reais, as garantias, os encargos, uma vez que com o registro, o ato se torna público. Nosso sistema registral é regulamentado por diversas Leis, dente elas a Lei nº 8.935/94 (BRASIL, 1994), que é a Lei dos Notários e Registradores e também pela Lei nº 6.015/73 (BRASIL, 1973), a Lei de Registros Públicos, que tem como finalidade a constituição de um direito real sobre um imóvel, fazendo assim a inscrição do respectivo título, garantindo segurança em uma relação jurídica.

Com relação ao registro de direitos reais temos também a Lei nº 13.097/2015 (BRASIL, 2015), onde a referida Lei foi criada para segurança jurídica dos adquirentes de imóveis de boa fé, uma vez que na matrícula do imóvel serão averbados os atos jurídicos pendentes de decisão, serão feitos os registros de citações reais e etc, tudo isso para garantir segurança jurídica contra aqueles que entram em uma relação jurídica com a má fé, com interesse de fraudar.

2 FUNÇÃO DO SISTEMA REGISTRAL

A função de registrar imóveis e direitos reais, vai muito além de apenas tutelar a propriedade privada, como também, a função do registro imobiliário, dos serventuários privativos, é a de combater a fraude, a má-fé, a clandestinidade.

O Oficial de Registro ou registrador é um profissional do direito que tem fé pública, e garante a legitimidade através do registro, onde seus atos são escriturados na respectiva matrícula do imóvel.

O registro imobiliário se utiliza de diversos princípios para que haja o registro dos títulos protocolados na circunscrição imobiliária, quais sejam: o da legalidade, disponibilidade, continuidade, especialidade, unitariedade, territorialidade e rogação/, e após o ato do registro temos os princípios relacionados aos efeitos deste, como sendo o da publicidade, presunção, fé pública, oponibilidade, prioridade, legitimação, etc.

“O direito registral imobiliário, ramo do direito real, consiste num complexo de normas jurídico-positivas e de princípios atinentes ao registro de imóveis que regulam a organização e o funcionamento das serventias imobiliárias; a atividade cartorária do oficial titular e de seus prepostos que agem por delegação do Poder Público, conferindo-lhes fé pública em todos os atos que autonomamente praticarem, atendendo ao interesse da coletividade”. (DINIZ, 2007, p.13 e 14).

O registro só é feito por provocação da parte, onde o artigo 13, da Lei nº 6.015/73 (BRASIL, 1973) deixa claro que só será feito o registro, salvo as averbações e anotações obrigatórias, por meio de requerimento da parte interessada, ordem judicial ou a requerimento do Ministério Público, quando autorizado por lei, mas os demais atos a serem praticados são de competência do oficial.

No momento da qualificação dos títulos será utilizado todos os princípios para registro, onde o oficial irá analisar a legitimidade, a continuidade, uma vez que só será objeto de registro o título que tiver informações relacionadas com a constante no registro imobiliário, observando que se deve garantir a segurança jurídica, onde se utiliza o princípio da legalidade, com relação a autenticidade do título, a validade, a eficácia, não se admite lacunas, dúvidas no trâmite do processo de registro.

O oficial durante o estudo do documento, deve analisar tudo minuciosamente uma vez que este tem responsabilidade inerente ao registro, devendo recusar o registro dos títulos que não cumprem as formalidades legais, ou se houver suspeita de má-fé, onde se assim fizer não será responsabilizado pelos danos de uma anulação de registro ou averbação, não podendo haver conflito entre o banco de dados e o título que está para registro. 

3 ESCRITURAÇÃO

Antes da edição da lei 6.015/73 (BRASIL, 1973), a chamada Lei de Registros públicos, o cartório realizava apenas três atos, sendo o da transcrição, inscrição e averbação.

“A transcrição era a trasladação do documento para o livro oficial público, e a inscrição, a trasladação do extrato ou sumário do negócio imobiliário” (DINIZ, 2007, p.46).

A Lei 6.015/73 (BRASIL, 1973), instituiu a matrícula, onde se tornou obrigatória a abertura de uma matrícula para imóvel, sendo a abertura o início de tudo, o início da história do imóvel, onde se dá o seu nascimento, devendo conter na mesma, a localização, especialização, área, denominação, dentre outras qualificações referente ao imóvel, onde também na matrícula, o proprietário do imóvel deve estar devidamente qualificado.

A obrigatoriedade na abertura da matrícula começou a ser exigida nos casos de primeiro registro, fusão do imóvel, averbação no livro das transcrições, a requerimento do proprietário ou de ofício, após o registro de loteamento, desmembramento.

“A matrícula refere-se unicamente ao imóvel, caracterizando-o e confrontando-o” (DINIZ, 2007, p.49).

Portanto a matrícula é a identificação jurídica da existência do imóvel.

4 PRINCIPIO DA CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA MATRÍCULA

A Lei 13.097/2015 (BRASIL, 2015), tem como finalidade, a prevenção de futuros conflitos, e essa Lei veio como reforço para o chamado Princípio da Concentração, onde o interessado, pode dar publicidade à algum ato, seja de ação de cobrança, restrição administrativa, ação executiva, ação de alimentos etc, e a matrícula é o documento pelo qual se dá a publicidade dos atos.

A referida Lei nos diz que, o que não estiver averbado ou registrado na referida matrícula do imóvel, não poderá ser oposto aos atos jurídicos pendentes de terceiros de boa-fé, e ela também nos traz as hipóteses que podem vir a ser registradas, como segue no Artigo 54, da Lei 13.097/2015 (BRASIL, 2015):

Art. 54.  Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:         (Vigência) 

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei n^o 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei n^o 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.

Parágrafo único.  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nosarts. 129 e 130 da Lei n^o 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

O Princípio da Concentração dos Atos na matrícula do imóvel, já era conhecido através da interpretação da Lei de Registros Públicos, mas não existia previsão legal expressa, onde o objetivo principal, é o de concentrar qualquer tipo de ato relacionado à imóveis, na matrícula do respectivo, mas vale ressaltar que o Princípio da Concentração se deriva do Princípio da Publicidade, uma vez que todas as situações que atinjam um direito real, deverão ingressar no Cartório de Registro Imóveis.

De acordo com esse princípio, se o ato foi averbado, por exemplo o direito de um credor, e o adquirente alienar o bem, não poderá este adquirente se opor perante o terceiro, uma vez que não houve ausência da publicidade, mas se o ato não foi averbado, presume-se boa-fé do adquirente.

AV.11/1.393, feita em 21 de março de 2018.- (PREMONITÓRIA). Pelo requerimento feito em Ribeirão Preto-SP, datado de 23 de fevereiro de 2018 e certidão expedida em 28 de agosto de 2017, assinada pelo Coordenador do Cartório da 1ª Vara Cível desta Comarca, Harlei Barreto Gomes, a vista dos autos do processo nº 1006965-36.2016.8.26.0189, procede-se a presente averbação premonitória, nos termos do artigo 828, do Código de Processo Civil, para constar o ajuizamento da Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários, promovida por HSBC BANK BRASIL S.A. - BANCO MÚLTIPLO, CNPJ nº 01.701.201/0001-89, contra 1) MARIA HELENA MARTINS, CNPJ nº 169.824.098-80; 2) LEONEL JOSÉ DE QUEIROZ, CNPJ nº 240.149.406-59; e, 3) PALÁCIO DECORAÇÕES FERNANDÓPOLIS LTDA EPP, CNPJ nº 68.372.051/0001-88, qual foi distribuída e admitida em juízo no dia 07 de outubro de 2016, sob o nº de processo 1006965-36.2016.8.26.0189, com valor da causa de R$ 140.673,78. Protocolo nº 194.603, de 19/03/2018.- O Oficial: ________________ (Ricardo Alexandre Barbieri Leão).-

Emolumentos: Ofic.R$16,06- Est.R$4,57- Ipesp.R$3,12- Reg.Civil.R$0,85- T.Just.R$1,10- MP.R$0,77- ISS.R$0,64-  Total.R$27,11.- (Matrícula 1.393, CRI Fernandópolis)

Com o advento desta Lei, garantiu maior segurança jurídica e desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, prevenção contra a má-fé, fraude. 

5 PRINCIPAIS ASPECTOS DA LEI Nº 13.097/2015 E ALTERAÇÃO DA LEI DE DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA 

A lei 13.097/2015 (BRASIL, 2015), alterou alguns artigos da Lei de Documentação Imobiliária que diz respeito às certidões que são necessária para que haja uma transação imobiliária, essas alterações vieram para facilidade tanto os negócios imobiliários como o registro imobiliário, garantindo mais segurança jurídica.

Houve o ressalto que se na matrícula não houver a averbação/registro de gravames, ela se encontra livre, uma vez que não poderá ser contestada por credores, interessados e/ou litigantes, mesmo que quando da transação já havia ação judicial em curso, salvo em caso de usucapião e sociedade em processo de falência.

No caso de uma transferência de imóveis, quando se tem em curso ação judicial, o credor, o interessado e/ou litigantes, devem adotar medidas judiciais, para resolver este conflito, uma vez que também os direitos dos credores não pode vir a ser prejudicado.

Com relação à segurança jurídica, antigamente não se tinha, uma vez que os negócios podiam ser desfeitos com maior facilidade, ficando então aquele ponto de interrogação, aquela incerteza, porém com o advento desta Lei, todos os atos devem estar averbados/registrados na matrícula do imóvel, atos esses que impliquem algum prejuízo à terceiro de boa-fé, uma vez que aquilo que não estiver na matrícula, não pode ser oposto à terceiros.

O principal aspecto que a Lei 13.097/2015 (BRASIL, 2015) trouxe foi a segurança jurídica para os negócios imobiliários, uma vez que também promoveu a alteração na Lei da Documentação Imobiliária, não sendo, mais exigidos às certidões judiciais, apenas às negativas de ônus, certidões fiscais, conforme dispõe o artigo 59, da Lei 13.097/2015 (BRASIL, 2015)

“O tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão intervivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição”

Portando para que seja lavrado o traslado, deve-se apresentar tais documentos, sendo dispensada a apresentação das certidões judiciais, uma vez que estes devem estar averbados na respectiva matrícula do imóvel. 

CONCLUSÃO

Buscou-se com o presente trabalho monográfico analisar o direito imobiliário, trazendo o conceito de direitos reais e como é o sistema registral no Brasil, sua trajetória desde a descoberta do Brasil em 1500, onde antigamente se adotada as sesmarias, havia doações de terras, com o encargo de ser a terra produtiva.

Também foi abordado a responsabilidade do registrador, uma vez que este deve combater a fraude, a má-fé, e evitar prejuízos de terceiros, analisando o título, com obediência a todos os princípios inerentes ao registro imobiliário, e logo após esta análise é feito o registro/averbação e é dada a publicidade ao ato.

Também analisamos o advento da Lei 6.015/73 (BRASIL, 1973), uma vez que ela trouxe a escrituração, onde se tornou obrigatória a abertura de matrícula para cada imóvel, sendo a matrícula a identidade do imóvel e é nesta matrícula que se concentra os atos, onde são feitas as averbações de ações reais, as premonitórias etc.

Com a criação da Lei 13.097/2015 (BRASIL, 2015), as transações imobiliárias tiveram mais segurança, uma vez que todas as ações, interesses de terceiros, podem ser averbados/registrados na respectiva matrícula.

Por fim, conclui-se que a Lei 13.097/2015 (BRASIL, 2015), foi a revolução no direito imobiliário, e trouxe alterações significativas, não sendo mais necessária a juntada de várias certidões do judiciário, apresentando apenas aquilo que o artigo 59 da respectiva lei, traz como necessário.

REFERÊNCIAS

DINIZ, Maria Helena, Sistemas de registros de imóveis. 4. ed. ver. aum. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei 10.406/2002). São Paulo: Saraiva, 2003.

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MORE: Mecanismo online para referências, versão 2.0. Florianópolis: UFSC Rexlab, 2013. Disponível em: https://ccdias.jusbrasil.com.br/artigos/180434560/resumo-direitos-reais› . Acesso em: 15/05/2018.