Resumo: O presente artigo visa analisar a inaplicação da teoria da imprevisão nos contratos de locação residencial em virtude dos efeitos da pandemia da Covid-19. Serão vistos os aspectos gerais dos contratos de locação, o contrato de locação residencial, um breve conceito da teoria da imprevisão e os requisitos que permitem a sua aplicação. Por fim, o artigo visa analisar o contrato de locação residencial, os possíveis impactos da pandemia da Covid-19 no âmbito contratual e a impossibilidade da aplicação da teoria da imprevisão a esse tipo de contrato e suas justificativas.

Palavras chave: Teoria da imprevisão. Contratos de locação residencial. Pandemia Covid-19.

Sumário: 1. Introdução. 2. Contratos de locação 2.1. Contrato de locação residencial 3. Teoria da imprevisão. 3.1. A inaplicabilidade da teoria da imprevisão nos contratos de locação residencial em virtude dos efeitos da pandemia da Covid-19. 4. Conclusão. 5. Referências.

1.Introdução

Nós vivemos tempos difíceis e incertos, a pandemia mundial da Covid-19 que nos atingiu mudou drasticamente a rotina da sociedade, e seus reflexos se fez sentir na economia de um modo geral, nas relações contratuais privadas, nos setores da saúde, nas áreas governamentais etc.

Naturalmente, as consequências da pandemia da Covid-19 também se estenderam ao ordenamento jurídico vigente que precisou adaptar algumas normas legais para atender a esse período emergencial e atípico. Dessa forma, estamos diante da flexibilização de alguns institutos legais, bem como, a necessidade de criação de normas jurídicas temporárias que atendam as situações específicas que vão surgindo em meio à crise institucionalizada.

As ações governamentais para deter o avanço da contaminação do Covid-19 determinaram o fechamento parcial ou total do comércio, o isolamento social, a diminuição ou suspensão das atividades industriais, novas regras trabalhistas etc. No entanto, é fácil observar que não há um consenso entre as autoridades políticas estabelecidas, no que diz respeito, a melhor forma de combate à pandemia, o que tem gerado severa divergência de entendimento entre o governo federal, estadual e municipal.

Um dos setores que mais tem sofrido os efeitos da pandemia da Covid-19 é o setor de locação comercial, tendo em vista que a maior parte das atividades comerciais e de serviços foi suspensa praticamente em todo o país.  E muitos têm sido os questionamentos sobre o que fazer com os vários contratos de locação comercial que repentinamente foram afetados por essa situação atípica e inesperada.

Apesar das locações comerciais serem o alvo da maior parte dos questionamentos jurídicos no cenário atual, a nossa intenção, no momento, é refletir um pouco sobre os contratos de locação residenciais, que em escala bem menor, também são alvos de questionamentos em virtude dos efeitos da pandemia da Covid-19.

Dessa forma, o objetivo desse artigo é analisar os impactos da pandemia da Covid-19 nos contratos de locação residencial, e a inaplicabilidade da teoria da imprevisão a esses contratos.

O artigo visa esclarecer que a locação residencial sofreu bem menos impactos devido à pandemia da Covid-19, e que devido a isso a teoria da imprevisão não se aplica a esse tipo de locação, ademais, as dificuldades que surgirem no adimplemento desses contratos podem ser resolvidas de forma extrajudicial, preferencialmente, utilizando-se a boa-fé objetiva e o bom senso entre as partes.

2. Contrato de locação

O contrato de locação é um dos contratos mais utilizados na história da humanidade, e nos tempos atuais permanece sendo um contrato bem presente e rotineiro nas relações sociais.

No contrato de locação uma das partes cede à outra o uso e o gozo de bem não fungível, por tempo determinado ou não, mediante retribuição. Esse conceito pode ser encontrado no art. 565, do Código Civil.

Nos contratos de locação as partes são denominadas de locador e locatário (ou inquilino).

Os elementos essenciais do contrato de locação são:

a) Objeto que pode ser coisa móvel ou imóvel;

b) Preço que é denominado de remuneração ou aluguel. A locação não pode ser gratuita, caso contrário pode se converter em comodato. O preço pode ser livremente estipulado pelas partes e o pagamento pode ser feito em parcelas ou pago integralmente por um período.

Ressalte-se que o pagamento deve ser feito em dinheiro, não podendo ser feito em moeda estrangeira, nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. Por fim, o preço é devido mesmo que a coisa locada não seja usada efetivamente.

c) Consentimento pode ser expresso ou tácito. Nas locações com prazos previstos acima de 10 anos, a Lei das locações (Lei nº 8.245/91), exige o consentimento conjugal.

Além disso, o contrato de locação tem como características ser um contrato bilateral, comutativo, oneroso, consensual, de trato sucessivo ou execução continuada.

O Código Civil elenca as obrigações do locador nos arts 566 a 568, e as obrigações do locatário nos arts. 569 a 578.

Importante ressaltar que a locação de imóveis urbanos (comerciais e residenciais) é disciplinada pela Lei das Locações ou Inquilinato, e a locação de imóveis rurais pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64).

2.1. Contrato de locação residencial

O contrato de locação residencial é disciplinado pela Lei de Locações ou Inquilinato (Lei n.8.245/91), é o contrato onde uma das partes denominada locador (proprietário) cede o uso de imóvel urbano, mediante retribuição pecuniária ou aluguel, a outra parte denominada locatária (ou inquilino).

Os contratos de locação residencial podem ser verbais ou escritos, no entanto, o contrato formalizado por escrito confere maior segurança jurídica às partes.

Também é importante ressaltar que, as regras que incidem sobre o aluguel nos contratos de locação residencial estão previstas nos arts. 17 a 20 da Lei de locações, essas regras são importantes porque asseguram um valor justo de pagamento para o locatário protegendo-o de aumentos abusivos após a formalização do contrato e, resguardando o direito de moradia. Por outro lado, também é uma proteção para o locador, pois, impede a desvalorização do aluguel durante a vigência do contrato, ou seja, é uma forma de preservar o patrimônio do locador.

 Ainda sobre o aluguel, art. 19 prescreve que não havendo acordo entre o locador e o locatário sobre o valor compactuado, após três anos de vigência do contrato, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao valor do mercado.

Outro aspecto importante a ser considerado são as garantias locatícias que podem ser inseridas no bojo do contrato, a pedido do locador. Essas garantias estão previstas no art. 37 da Lei de Locações. Vejamos:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I-          Caução;

II-         Fiança;

III-        Seguro de fiança locatícia;

IV-       Cessão de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

 Essas modalidades de garantias são uma maneira de proteger o locador e garantir o cumprimento da obrigação contratual. Na maioria das vezes, a exigência da garantia locatícia é indispensável para a formalização do contrato de locação.

Dentre as modalidades de garantias prescritas em lei, as mais utilizadas têm sido a fiança, a caução e por último o seguro de garantia, sendo que, a fiança em regra, é a menos onerosa para os locatários.

Na fiança, uma terceira pessoa figura no contrato de locação como garantidora das obrigações do locador, assim, em caso de inadimplência do locatário o fiador assume as obrigações deste.

A caução costuma ser bem onerosa para o locatário, pois corresponde ao depósito adiantado de 03 (três) meses de aluguel. Ao término do contrato, não se verificando nenhuma pendência financeira por parte do locatário, o dinheiro depositado é devolvido. Lembrando que a caução também pode ser prestada por meio de bens móveis ou imóveis.

Já o seguro fiança, como já diz o nome é aquele que o seguro substitui a figura do fiador tradicional. O seguro fiança assegura ao locador o pagamento do aluguel e dos encargos locatícios em caso de inadimplemento das obrigações contratuais por parte do locatário de forma rápida e sem burocracia.

Por outro lado, essa modalidade de garantia não se mostra muito atraente para o locatário devido ao alto custo, pois nem sempre a contratação do seguro vai cobrir todo o contrato de aluguel e é preciso renovar o serviço de acordo com os períodos estipulados pelas seguradoras. Além disso, as seguradoras também costumam fazer uma análise de renda o que pode impedir a contratação dessa garantia, como por exemplo, no caso de locatários que sejam autônomos.

Ressalte-se ainda que, nessa modalidade de garantia os valores não serão devolvidos ao final do contrato ao locatário.

Por fim, importante dizer que o inadimplemento das obrigações contratuais por parte do locatário enseja multas, eventual inclusão do mesmo no serviço de proteção ao crédito, bem como ação de despejo se solicitada pelo locador. A ação de despejo está prevista nos arts. 59 a 66 da Lei das Locações.

3. Teoria da imprevisão

A teoria da imprevisão está prevista nos artigos. 478 a 480 do Código Civil. Segundo o art. 478: “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.

E nesse mesmo sentido de revisão contratual, corroborando o entendimento do artigo supracitado, é relevante salientar o art. 317 também do Código Civil que prescreve que: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento da sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

Conforme os dispositivos supracitados evidencia-se que a teoria da imprevisão permite a revisão contratual judicial desde que ocorra um desequilíbrio superveniente na relação contratual que onere excessivamente uma das partes em detrimento da outra, tendo como causa fato extraordinário e imprevisível, ou seja, independente da vontade das partes.

 A teoria da imprevisão é de origem francesa e deriva de uma antiga cláusula, presente nos contratos de execução prolongada e denominada como cláusula rebus sic stantibus que determina que o vínculo contratual obrigatório entre as partes, subsiste enquanto se manter inalterado o estado do fato vigente à época da contratação.

 Assim para que seja possível a aplicação da teoria da imprevisão devem-se observar os seguintes requisitos;

a)    O contrato deve ser sinalagmático, oneroso, comutativo, de prestação diferida ou continuada;

b)    O fato deve ser extraordinário e superveniente;

c)     O fato deve ser imprevisível, alheio a vontade das partes;

d)    Desproporção entre a prestação devida, de forma a onerar excessivamente umas das partes em detrimento da outra.

Dentre os requisitos citados salienta-se que a imprevisibilidade dos acontecimentos deve ser observada objetivamente, pois não é qualquer situação rotineira que se qualifica como requisito para a aplicação da teoria da imprevisão.

Nesse sentido, Silvio de Salvo Venosa (VENOSA, 2003, p.462) ensina que: “o princípio da obrigatoriedade dos contratos não pode ser violado perante dificuldades comezinhas de cumprimento, por fatores externos perfeitamente previsíveis. O contrato visa sempre uma situação futura, um porvir. Os contratantes, ao estabelecerem o negócio, têm em vista justamente a previsão de situações futuras. A imprevisão que pode autorizar uma intervenção judicial na vontade contratual é somente a que refoge totalmente às possibilidades de previsibilidade”.

Conclui-se, então, que a teoria da imprevisão só pode ser utilizada desde que seja comprovado que houve um desequilíbrio contratual gerado por fatos imprevisíveis e extraordinários, e que tenham gerado excessiva onerosidade para uma das partes, ou seja, não basta apenas estarmos vivendo uma crise imprevisível e extraordinária, é imprescindível a comprovação dos demais requisitos.

3.1. Inaplicabilidade da teoria da imprevisão nos contratos de locação residencial em virtude dos efeitos da pandemia da Covid-19

É indubitável que a pandemia da Covid-19 é um fato extraordinário e imprevisível, tendo suas consequências severas repercussões em diversos setores da sociedade, principalmente na economia, sendo o comércio uma das atividades mais atingidas.

Diante dessa situação muitos contratos de locação foram atingidos e já se observa diversas ações judiciais com o intuito de revisar esses contratos tendo como principal argumento a teoria da imprevisão.

De fato, a locação comercial foi duramente atingida pelos efeitos da pandemia da Covid-19, uma vez que as ações governamentais determinaram o fechamento quase total das atividades comerciais o que afetou diretamente o valor das locações comerciais, ou seja, a maior parte dos locatários sofreu queda brusca em suas receitas e, por conseguinte, deixou de auferir renda suficiente para honrar com suas obrigações contratuais fixas, como por exemplo, o aluguel.

Ora, o objeto primário da locação comercial é a atividade econômica e os benefícios advindos dessa atividade, como por exemplo, a geração de emprego etc., mas esse objeto foi claramente prejudicado pelos efeitos da pandemia da Covid-19, ou seja, há um desequilíbrio interno nas obrigações contratuais pactuadas.

Então, no caso das locações comerciais existe a possibilidade concreta da aplicação da teoria da imprevisão, pois estamos diante de um fato imprevisível, extraordinário e que tende a onerar excessivamente uma das partes causando o desequilíbrio contratual entre as partes.

Ademais, é preciso considerar o fato de que enquanto perdurar os efeitos da pandemia da Covid-19 que determinou o fechamento compulsório do comércio e de atividades não essenciais tanto o locador quanto o locatário estão impedidos de cumprir plenamente as obrigações contratuais pactuadas. Ora, o primeiro não pode cumprir a sua obrigação básica de dispor o imóvel locado para o uso a que se destina (art. 22, I, II, da Lei nº 8.245/91), e o segundo não pode adimplir a despesa fixa do aluguel, uma vez que não tem como utilizar livremente o imóvel locado para exercer sua atividade profissional ou comercial, logo, não consegue auferir renda suficiente para honrar seus compromissos.

Mas e as locações residenciais? Será que é possível afirmar que a pandemia do Covid-19 e seus efeitos constitui argumento suficiente para a aplicação da teoria da imprevisão na revisão contratual do aluguel?

Como já foi dito anteriormente, o objeto primário da locação residencial é a moradia do locatário, ora, mesmo com todas as dificuldades trazidas pela pandemia da Covid-19 há de se considerar que as locações residenciais não tiveram sua principal finalidade atingida, em outras palavras, o locatário continua tendo o uso pleno e pacífico do imóvel locado.

Ou seja, o imóvel locado não foi atingido pelos efeitos da pandemia e por isso mesmo, não sofreu nenhuma desvalorização, logo, não há motivos para a aplicação da teoria da imprevisão baseada nessa premissa.

Percebe-se que nas locações residenciais o que muda é a situação particular de uma das partes qual seja, o locatário, e não a situação do imóvel locado.

Outro efeito da pandemia da Covid-19 a se considerar foram as alterações de várias regras trabalhistas e suas consequências nas relações empregatícias.

Dentre essas consequências, temos trabalhadores que tiveram seus contratos de trabalho rescindidos, interrompidos, ou suspensos, e ainda, casos de redução de salários.

Evidente que essas alterações podem dificultar que os locatários residenciais cumpram suas obrigações contratuais conforme estipulado entre as partes, de fato, isso pode ser um motivo válido e plausível para o atraso no pagamento do aluguel ou para que se faça uma revisão dos valores acordados entre as partes.

Por outro lado, consideremos a possibilidade de que os locadores de imóveis residenciais também estão sendo atingidos pelos efeitos da pandemia, uma vez que, a maior parte desses locadores tem como fonte principal ou secundária de renda, a locação desses imóveis. Assim, não se verifica o desequilíbrio contratual e nem a excessiva onerosidade que possa gerar enriquecimento ilícito para uma das partes.

De fato, diante do cenário econômico crítico do país e da incerteza do fim dessa pandemia, é melhor buscar soluções extrajudiciais baseadas no bom senso, na boa-fé entre as partes antes de partir para a judicialização do problema.

 O art. 18 da Lei das Locações (Lei nº 8.245/91) oferece uma solução para que as partes cheguem a um consenso sobre o valor do aluguel, segundo o texto legal: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.

Assim, as partes podem estipular contratualmente, cláusulas para o pagamento do aluguel com vigência temporária, quer dizer, até passarem os efeitos da pandemia da Covid-19. Essas cláusulas podem fixar novo valor para do aluguel, a redução desse valor, uma nova data para pagamento do aluguel etc., são muitas as possibilidades para que as partes entrem em consenso e preservem o contrato.

Também se pode utilizar a garantia locatícia estipulada no contrato para garantir o adimplemento do aluguel.

Logo, nas locações residenciais não estão presentes todos os requisitos que permitem a aplicação da teoria da imprevisão, pois embora, a pandemia da Covid-19 seja um fato imprevisível e extraordinário, não se configura o requisito da onerosidade excessiva e nem se verifica um desequilíbrio interno das obrigações contratuais, assim, conclui-se que nos contratos de locação residencial não há como aplicar a teoria da imprevisão em virtude dos efeitos da pandemia da Covid-19.

Porém, ressalte-se que, eventualmente nos casos concretos a situação pode ter outro desenho e se verificar a possibilidade, ainda que remota, da aplicação da teoria da imprevisão, pois, cada caso concreto tem suas próprias peculiaridades relevantes que devem ser consideradas, pois, todo contrato também precisa ser interpretado de acordo com a realidade fática em que se insere.

4. Conclusão

Neste artigo, tecemos algumas considerações sobre os aspectos gerais dos contratos de locação, dando maior enfoque, aos contratos de locação residenciais, também consideramos o conceito da teoria da imprevisão e seus requisitos essenciais, bem como, sua aplicação em virtude dos efeitos da pandemia da Covid-19. O objetivo central foi demonstrar a inaplicabilidade da teoria da imprevisão nos contratos de locação residencial em virtude dos efeitos da pandemia da Covid-19.

A pandemia da Covid-19 gerou inúmeros efeitos em diversos setores da sociedade, inclusive a economia. Destacaram-se os efeitos da pandemia no setor de comércio, em especial no diz respeito aos contratos de locação comercial e residencial, todavia, houve um olhar mais detalhado sobre os contratos de locação residencial.

Diante dos efeitos da pandemia da Covid-19, a teoria da imprevisão tem sido usada como argumento para a revisão dos contratos de locação no tocante ao aluguel, por isso, foi visto o conceito e os requisitos essenciais que permitem a aplicação da referida teoria nos casos gerados em decorrência da pandemia.

Também foi demonstrado que nos contratos de locação residencial o objeto primário, qual seja a moradia do locatário, não foi atingido pelos efeitos da pandemia do Covid-19, ou seja, o locatário continuou tendo o uso pleno e pacífico do imóvel locado, conforme o art.22, incisos I e II, da Lei das Locações, e também não se observou o desequilíbrio interno das obrigações contratuais.

Logo, nos contratos de locação residencial não se verificou um dos requisitos essenciais para a aplicação da teoria da imprevisão, qual seja a onerosidade excessiva, uma vez que os efeitos da pandemia incidem sobre a situação particular de umas das partes, qual seja o locatário e não sobre o imóvel locado.

5. Referências

 BRASIL. Código civil.  Brasília: Câmara dos Deputados, 2005.

_______ Lei do Inquilinato: Lei nº 8.245, 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/18245.htm>. Acesso em: 20 abr.2020.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro. Vol. 3 São Paulo: Saraiva, 2008.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 2017.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. 3ª ed. Vol.2. São Paulo: Atlas, 2003.