Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Direito da Universidade Brasil, como complementação dos créditos necessários para obtenção do título de Bacharel em Direito. Orientadora: Prof. Dr. Thalita Toffoli Paéz.
RESUMO: Neste trabalho foi estudado o contrato de time sharing, também chamado de multipropriedade, observa-se que este contrato surgiu para alcançar o público alvo que há interesse em celebrar contratos de venda e compra de bens móveis e imóveis, mas com um custo-benefício mais acessível, permitindo assim o adquirente passar períodos ou temporadas em locais de reconhecido potencial turístico, como praias e regiões de serra. A problemática é por possuir legislação recente, o que traz grandes dificuldades e incertezas aos coproprietários e corretores, por se tratar de um título pouco falado nas regiões interioranas. Foi analisado os benefícios da aquisição ao consumidor da multipropriedade, sua legislação, pontos de vistas doutrinários, responsabilidades e obrigações, e chega-se à conclusão que em razão desse negócio jurídico já ser regulamentado e respeitado pelo Judiciário, necessita de maior popularização entre adquirentes de propriedades e bens móveis, e certamente assim a multipropriedade poderá fazer o seu papel e ajudar no crescimento de nossa economia.
Palavras-Chave: 1. Time-Sharing. 2. Aquisição. 3. Custo-benefício. 4. Contrato 5. Coproprietário.
ABSTRACT: In this work we studied the team contract sharing , also called timeshares , it is observed that this contract came to reach the public target that there is interest in entering into contracts d and sale and purchase of movable and immovable property , but at a cost-effective more accessible , thus allowing the buyer to spend periods or seasons in places of recognized tourist potential, such as beaches and mountain regions. The problem is due to recent legislation , which brings great difficulties and uncertainties to co-owners and brokers , as it is a title that is little talked about in the interior regions. Fo i analisad the benefits of the acquisition to the consumer of timeshares , their laws, points of doctrinal views, responsibilities and obligations, and one comes to the conclusion that because of this business legal longer be regulated and respected by the judiciary , needs further popularization of purchasers of property and movable property , and c ertamente theso multiproperty can play its part and help our economy grow.
Keyword: 1. Time-Sharing. 2. Acquisition. 3. Cost-benefit 4. Contract 5. Co-owner.
SUMÁRIO: INTRODUÇÃO. 1. Condomínio. 2. Multipropriedade ou Time-Sharing. 2.1. A Multipropriedade no Brasil. 2.2. Espécies. 3. Especificidades Legais. 4. Proteção ao Consumidor no Sistema de Multipropriedade. 5. Deveres dos multiproprietários. 6. Responsabilidade dos multiproprietários nas obrigações propter rem. CONSIDERAÇÕES FINAIS. REFERÊNCIAS.
Multipropriedade ou time-sharing é um imóvel com diversos coproprietários, onde cada um pode usufruir ou gozar por determinado períodos ou temporadas sobre o bem, cada condômino paga sobre uma fração do valor total do imóvel, qualquer um dos titulares possui pleno direito de gozar do bem, e também obter proveito econômico sobre o mesmo. A multipropriedade é regulamentada pela Lei 13.777/2018, que acrescentou ao Código Civil os artigos 1358 alínea b e seguintes, e alterou também a redação dos artigos 176 e 178 da Lei de Registros Públicos da Lei 6.015/73, esses artigos cuidam apenas da multipropriedade de imóveis, sobre os bens móveis permanece sem regulamentação específica, sendo usado em casos necessários a analogia a normativa da multipropriedade imobiliária.
A multipropriedade possui diversos benefícios aos seus proprietários, pois é uma forma socioeconômica a acesso de bens a valor muito inacessível, possui divisão proporcional de custos e despesas, vem se tornando um modelo de negócio muito utilizado por empresas de construção civil, as multipropriedades tem sido uma realidade cada vez mais comum no segmento hoteleiro.
Neste artigo iremos abordar e compreender, a chegada do novo direito imobiliário no Brasil, os benefícios de se adquirir um imóvel e/ou móvel em condomínio de multipropriedade e como também o bloqueio de bens e alienações da cota parte dos condôminos.
Esta pesquisa se faz necessária por se tratar de um tema recente em nosso ordenamento jurídico e que vem tomando grandes proporções no regime imobiliário, devidos a tantos benefícios, e levar aos interessados informações de suma importância na aquisição de seu bem imobiliário.
Condomínio é a copropriedade, em regra, existem diversos tipos de condomínio, a legislação traz duas espécies, qual seja, Condomínio Geral e Edilício, Carlos Roberto Gonçalves nos diz que,
“O Código Civil disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum), que pode ser voluntário (arts. 1.314 e s.) e necessário ou legal (arts. 1.327 e s.), e o condomínio edilício ou em edificações (arts. 1.331 e s.)”
Sendo assim, indispensável fazer uma diferenciação entre essas duas espécies de condomínio, pois na primeira,
“os poderes inerentes ao domínio são titulados por duas ou mais pessoas, ou seja, a propriedade é dividida entre dois ou mais condôminos, que são proprietários de uma fração ideal do todo e, por tal razão, passam a ser denominados comproprietários, coproprietários ou, simplesmente, condôminos.”
Condomínio Edilício é aquele formado por unidades autônomas e partes comum, (áreas de propriedade em comum), são coletivos de pessoas no mesmo espaço, cada proprietário detém uma unidade privativa, e tratando-se de áreas comum, os condôminos possuem o mesmo direito e dever.
A lei 4.591/64 (popular como lei dos condomínios), quando ocorre conflito, predomina o CC, ele diferencia essencialmente a parte comum e privativa, como também nos traz sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outras, o que não abrange no Código Civil permanece na vigência da lei 4.591/64.
Em regra, condomínio é a copropriedade e existem diversos tipos, a legislação traz duas espécies, qual seja, Condomínio Geral e Edilício, que Carlos Roberto Gonçalves nos diz que,
“O Código Civil disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum), que pode ser voluntário (arts. 1.314 e s.) e necessário ou legal (arts. 1.327 e s.), e o condomínio edilício ou em edificações (arts. 1.331 e s.)”
Sendo assim, indispensável fazer uma diferenciação entre essas duas espécies de condomínio, pois na primeira,
“os poderes inerentes ao domínio são titulados por duas ou mais pessoas, ou seja, a propriedade é dividida entre dois ou mais condôminos, que são proprietários de uma fração ideal do todo e, por tal razão, passam a ser denominados comproprietários, coproprietários ou, simplesmente, condôminos.”
E o condomínio edilício, que de acordo com Scavone,
“o condomínio edilício, por outro lado, é aquele existente em edificações compostas por unidades autônomas que, juntas, formam uma edificação maior e, nessa medida, participam com frações ideais do todo.”
A natureza jurídica do condomínio edilício deu origem a diversas teorias que tentavam explicar a junção entre propriedade privada e a coletiva, conforme o entendimento do doutrinador Carlos Roberto Gonçalves, a primeira teoria compreende o condômino igual a uma comunhão de bens, toda via para a maior parte dos doutrinadores esta teoria esta longínqua pois cada condômino é titular de uma unidade autônoma, e consequentemente usa áreas em comum a outros condôminos.
A segunda teoria não muito condescendente pela maior parte dos doutrinadores é que diz respeito ao condomínio ser uma sociedade imobiliária. Assim sendo a terceira teoria não muito aceita, entende condomínio da mesma forma que servidão, a teoria da personalização do patrimônio comum também é insubsistente, da causa que não existe uma pessoa jurídica titular das unidades autônomas e das partes comum do edifício.
Toda via Caio Mário da Silva Pereira condena essas teorias sustentando que
“É despiciendo mobilizar todos esses velhos conceitos para a caracterização do condomínio edilício. É ele um fenômeno econômico e jurídico moderno não se compraz com os institutos invocados para a sua explicação, nem deles necessita.”
Predomina a percepção de que o condomínio não tem personalidade jurídica, entretanto está outorgado a atuar em juízo ativa e passivamente, representado pelo síndico, de acordo com o artigo 12, inciso XI do CPC, em situação parecido a do espólio e da massa falida.
A teoria mais aceita é a que considera o condômino edilício com uma combinação de propriedade individual e de condomínio, ocasiona um misto de propriedade plena com a propriedade de uso comum, isto entende-se juridicamente pela aplicação de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condômino de partes do edifício, forçadamente comum. (art 1.331, CC)
2.Multipropriedade ou Time-Sharing
O sistema time-sharing da propriedade faz-se uma nova espécie de condomínio, o coproprietário torna-se titular de um imóvel, podendo usar e gozar da coisa em determinado período do ano, a multipropriedade surge inicialmente na Europa, e atualmente é muito usado por empresários conectados ao turismo.
Gustavo Te-pedino conceitua
“Multipropriedade de forma genérica é a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua.”
O sistema usado para os imóveis é conhecido como time-sharing nos países de língua inglesa, a multipropriedade na França, na Espanha e na Itália, é também como “proprietà spa-zio-temporale”; e em Portugal como direito real de habitação periódica, a doutrina Argentina refere-se a propriedade de tempo compartilhado, todas as denominações dão ideia sobre o uso compartilhado do bem.
A lei 13.777, de 20 de dezembro de 2018, veio normatizar a multipropriedade, incluindo os arts. 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. A doutrina tenta explicá-lo como uma propriedade periódica, propriedade sazonal, propriedade a tempo parcial ou a tempo repartido. Dando a entender que se adpatará com o tempo o vocábulo inglês time-sharing ou timeshare no meio turístico, mesmo que nossa lei tenha escolhido “multipropriedade.”
Até na comunidade européia se confronta ideias sobre a existência de um direito obrigacional ou um direito real. Está entre nós agora o instituto como direito real, introduzido no Código Civil, art. 1.358-C assim define o instituto:
“Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da propriedade imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.”
Refere-se desse modo mais um direito real limitado, assim reconhecido por lei, a multipropriedade nasceu da demanda da classe média por uma residência de férias na praia ou na montanha.
Os empresários decidiram por um sistema que favorecesse o acesso a essas propriedades a grupos sociais ao qual não convém ou não pode manter vários imóveis simultaneamente, busca-se com o time-sharing a democratização do imóvel de férias. A oportunidade se estende tanto a unidades em apartamentos, como em imóveis como construções térreas, casas em vilas, fazendas ou assemelhados.
2.1A Multipropriedade no Brasil
Na data 20/12/2018, foi promulgada a Lei 13.777, que normatizou a multipropriedade imobiliária e estabeleceu os artigos 1.358 B a 1.358 U no Código Civil, e os artigos 176 e 178 da Lei 6.015/73 Lei de Registros Públicos.
Todavia, essa forma de uso de bens originou-se na França no ano de 1967, percorrendo por toda a Europa e Estados Unidos, por interferência dos empreendedores.
Vale ressaltar, que tanto na Europa como nos Estados Unidos, o instituto abrange também os bens móveis mais notadamente como aviões, helicópteros e barcos.
Dessa maneira, com a segmentação da utilização do bem imóvel por temporada, vários proprietários vão fazendo uso de maneira revezada, cada qual no seu período.
Portanto, o sistema de multipropriedade imobiliária, despertou oportunidade a pessoas que procuravam conquistar uma casa de veraneio exclusivamente em período de férias a preços mais razoáveis abaixando consideravelmente as despesas e outros infortúnios com a conservação de um imóvel adquirido de forma convencional.
a) Multipropriedade Acionária
Nessa espécie de multipropriedade, o princípio utilizado na Itália, é formada uma sociedade anônima, que será proprietária do imóvel no qual será compartilhada a utilização, tornando-se peça principal dessa espécie é a criação de ações específicas representativas da fração de tempo que o possuidor poderá desfruir do imóvel. Nota-se que não existe direito real algum e a natureza jurídica tem consequência na dependência do multiproprietário a condução social da empresa e a seu estatuto. Nessa espécie de multipropriedade, o acionista sujeita-se, principalmente, aos destinos da sociedade.
b) Multipropriedade Imobiliária ou Real
A multipropriedade imobiliária ou real, padrão cuja utilização baseia-se na possibilidade de outorga de direito real pleno ou limitado ao titular ou coproprietário. Basicamente, destaca-se em duas espécies: a primeira consiste em outorgar um direito real limitado a título de habitação, usufruto ou a criação própria de uma associação, possibilita o compartilhamento da propriedade. A segunda está relacionada na possibilidade de outorgar direito real de propriedade, mas conservando o uso ou, ainda, pensando a representatividade dos direitos como condomínio civil ou ordinário de fração de tempo.
c) Multipropriedade Hoteleira
Gustavo Te-pedino nos leciona que a modalidade denominada como hoteleira não compõe por si só uma espécie de multipropriedade. A constância, trata-se da conjugação do sistema multiproprietário, existente ora mediante a modalidade imobiliária, ora através da fórmula societária, com os serviços de hotelaria desenvolvidos por empresa do ramo hoteleiro.
d) Multipropriedade Obrigacional
Apesar de não ser espécie de multipropriedade citada pela doutrina, a jurisprudência pátria mais reacionária relaciona os contratos de aproveitamento por tempo, como um direito obrigacional, alguns estabelecendo o instituto como arrendamento.
Para regulamentar a multipropriedade foi introduzido no Código Civil os artigos 1.358 - B e seguintes. Evidenciaremos a seguir alguns aspectos de suma relevância.
Refere o art.1.358 – B que de forma subsidiária o sistema de multipropriedade será regulamentado pela Lei 4.591/64 que se relaciona sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, assim como pelo Código de Defesa do Consumidor.
O art. 1358 – D aborda sobre a indivisibilidade dessa espécie de condomínio, não se vinculando a ação de divisão ou de extinção.
Vale salientar, que constitui seu objeto mobílias, instalações e apetrechos destinados ao uso e gozo do bem imóvel.
A instituição de multipropriedade é muito semelhante com a de um hotel, o tempo mínimo de uso do bem é de 7 dias conforme previsto no CC.
Contudo, a Lei 13.777/2018, prevê que um dos proprietários pode adquirir mais frações de tempo para usufruir o bem com exclusividade por mais tempo no decorrer do ano. É importante dizer que, o ato de instituição ou a convenção de multipropriedade delimita a quantidade de frações de tempo que poderão ser utilizadas pela mesma pessoa.
Outro ponto que deve ser frisado é a possibilidade de o titular de uma fração de tempo emprestar ou alugar o seu direito de uso do bem a um terceiro, é possível inclusive, alienar o direito de uso do bem com exclusividade, sem que seja preciso a autorização dos demais multiproprietários do imóvel.
É considerável entender que a alienação não é do bem em si mesmo, mas sim do direito de uso do bem por tempo determinado. Esse caráter de exclusividade foi o que respaldou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, de que não é possível a penhora da totalidade do bem em regime de multipropriedade, isso porque se julga que o proprietário é titular apenas de uma fração ideal de tempo e não da totalidade do imóvel.
Uma observação necessária e que deve ser destacada é quanto à administração da multipropriedade descrita no art. 1.358 – M, o responsável também denominado trustee, refere-se sobre uma pessoa indicada que constará na convenção de condomínio na ausência de um administrador, a escolha será feita pela assembleia geral dos condôminos, quanto ao registro imobiliário, temos a alteração da Lei de Registros Públicos pelo texto legal, entretanto, destacamos a possibilidade da inscrição imobiliária de cada fração de tempo de forma individualizada.
4.Proteção ao Consumidor no Sistema de Multipropriedade
A Lei n. 13.786, regulamenta o conteúdo dos contratos de aquisição de terrenos e unidades em edifícios ou condomínios de lotes, conferindo o direito de arrependimento na aquisição do imóvel em até sete dias a contar da data da assinatura do contrato, tanto no estande de vendas quanto fora da sede do incorporador.
Esta lei isenta de multa o incorporador imobiliário em caso de mora de até cento e oitenta dias a contar da data da entrega do imóvel, utilizando-se entendimento jurisprudencial fixado no Recurso Especial n. 1.582.318-RJ do Superior Tribunal de Justiça, além de estabelecer o valor a ser restituído em caso de distrato ou inadimplemento contratual o qual pode chegar a até 50% do que foi devidamente pago quando a extinção desse contrato ocorrer ainda na fase de construção do edifício.
No Brasil concentra-se ao instituto da multipropriedade o CDC, visto que se verifica de modo claro a realidade de vínculo entre o consumo, o multiproprietário e os fornecedores de produtos e serviços, desde o incorporador e corretor que institui o condomínio e vende a unidade aos prestadores de serviços que trabalham na administração de rede hoteleira e de lazer.
Deste modo, com a constituição da multipropriedade constata-se que o consumidor adquirente de sua fração de tempo está em posição de vulnerabilidade.
De acordo com o art. 46 do CDC diz que,
“Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.”
Observamos que o consumidor multiproprietário tem o direito de compreender, assim como deve ser informado a respeito do conteúdo do contrato que deve ser lavrado em português, enquanto o art. 49 do mesmo diploma legal diz,
“O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.”
Lhe atribui o direito de arrependimento sobre as vendas que ocorrerem fora do estabelecimento.
5.Deveres dos multiproprietários
Os deveres e os direitos caminham sempre juntos, pois ambos são indispensáveis para possibilitar a instituição da Multipropriedade imobiliária. Segundo o entendimento de Rizzardo, mutatis mutandis,
“Os direitos trazem, em contrapartida, deveres, de obrigatório atendimento para viabilizar a própria instituição do condomínio, exigidos indistintamente de qualquer pessoa que reside, ou se encontre estabelecida, ou mesmo frequente o condomínio.”
Denota que esse entendimento é impecavelmente aplicado ao instituto da Multipropriedade imobiliária, como não há legislação a respeito dos deveres dos multiproprietários, a divisão das despesas será feita por meio da autonomia das partes.
Entretanto, o mais ponderado seria seguir a mesma linha dos deveres dos condôminos previstos no artigo 1.336 do CC. Assim sendo, é obrigação de cada multiproprietário concorrer para as despesas da Multipropriedade imobiliária na proporção do seu espaço-tempo. Divide-se, pois, a quantidade total das despesas com o imóvel pelo número de multiproprietários, nesse contexto, Monteiro e Malu tem o seguinte entendimento,
“as despesas de conservação aproveitam a todos, e, por isso, todos devem suportá-las, proporcionalmente ao valor de seus quinhões. Incivil seria que apenas um ou alguns viessem a sofrer tais gastos locupletando-se assim ilicitamente os demais.”
Nota-se que as despesas são correspondente a cada multiproprietário, tendo em consideração que todos se beneficiam do imóvel, também é dever dos multiproprietários não fazer obras que modifiquem o imóvel sem a deliberação dos demais, este é um dever importante para o instituto, pois gera segurança jurídica para os demais multiproprietários, pois ao adquirirem o imóvel, este permanecerá no mesmo estado de quando foi comprado, é dever do multiproprietário não modificar a forma e a cor da fachada das paredes e esquadrias externas sem o consentimento de todos os outros. Isso também visa a dar maior segurança ao adquirente que, ao adquirir o imóvel, sabe que este, futuramente, não será modificado por outro multiproprietário de forma unilateral.
Pode ser colocado como um adendo o dever dos multiproprietários a obrigatoriedade da contratação de um seguro contra risco de incêndio e destruição total ou parcial do imóvel. Essa regra já está em vigor para o condomínio edilício e está prevista no artigo 1.346 do CC. Seguindo a mesma regra do condomínio edilício, na hipótese de descumprimento da contratação do seguro, o administrador assumirá a responsabilidade e arcará com os danos advindos.
Art. 1.346, do CC:
É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”
O artigo 1.316 do CC, determina que pode o condômino desobrigar-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Nota-se que não é possível, no instituto da multipropriedade imobiliária, deixar de cumprir o pagamento fracional das despesas, pois não há possibilidade de renúncia do espaço-temporal. O multiproprietário não pode renunciar o seu direito em face de outro multiproprietário, pois não há condomínio entre eles. Cada um é titular de sua fração-tempo. O que poderá ser realizado é a disposição do espaço-tempo, como, por exemplo, a alienação de sua parte. Deste modo, percebe-se que essa diferença só comprova a tese de que o instituto da Multipropriedade imobiliária não é uma espécie de condomínio, mas um instituto autônomo. O multiproprietário não é só responsável pelo seu próprio dano, mas também por aquele causado por qualquer pessoa que esteja no usufruto do imóvel.
Essa é uma espécie de responsabilidade in vigilando, que significa culpa na supervisão ou fiscalização, ao comprar um imóvel com o instituto da multipropriedade imobiliária, algumas prescrições devem ser estabelecidas previamente, pois, só desta forma, o adquirente terá a convicção de que seus direitos serão resguardados. Um ponto importante que deve ser observado diz respeito as penalidades aplicadas, caso dos condôminos desrespeitem as regras estabelecidas. Em relação às penalidades do condomínio, Rizzardo nos traz que,
“Revela-se profundamente tímida a lei no reprimir as transgressões e em permitir medidas fortes contra o condômino ou morador desajustado e de mau procedimento.”
O que se analisa é que as penalidades para os descumprimentos dos deveres dos condôminos, as quais podem ser aplicadas aos coproprietários, são de valor econômico. Elas poderão ser identificadas no artigo 1.336 do CC. O inciso §1º do artigo 1.336 do CC estabelece uma penalidade para o caso de um condômino não pagar as despesas do condomínio, regra esta que pode ser aplicada perfeitamente aos multiproprietários. A penalidade estabelece juros moratórios convencionados ou de 1% (um por cento) ao mês e, na falta de predição, multa de 2%. Já o §2º do artigo 1.336 do CC, designa que haverá uma penalidade que corresponde ao pagamento de uma multa, que pode estar expressa no ato constitutivo ou convenção e não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. No caso de não estar indicada, competirá a assembleia determinar sobre a multa, desde que alcance o quórum pré-estabelecido. Essa multa será devida se o condômino (podendo ser postulada ao multiproprietário) praticar obras que prejudique a segurança da edificação, alteração da forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; der as suas partes a mesma destinação que tem a edificação; e utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Além disso existe penalidade que condiz ao pagamento de até o quíntuplo da contribuição mensal em caso de descumprimento reiterado dos deveres e ao pagamento do décuplo da contribuição, no caso de comportamento antissocial reiterado, conforme disposto no artigo 1.337, caput e parágrafo único do CC. Como se compreende, essas penalidades previstas para o condomínio poderão ser aplicadas à multipropriedade imobiliária. Essa é a posição da doutrina majoritária, a qual aprovou o Enunciado 508 da V do CJF, que dispõe:
“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) fundamentam a exclusão do condômino antissocial, desde que a assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil determine a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias intrínsecas ao devido processo legal.”
Importante que esse enunciado, verifica-se que são necessários os seguintes requisitos para a exclusão do condômino antissocial: ineficácia das penas pecuniárias, ou seja, a pena de exclusão é residual ou subsidiária, devendo ser aplicada como última medida; determinado na assembleia sobre o ajuizamento da ação de exclusão; e, por último, a observância das garantias inerentes ao devido processo legal, nenhum dos Projetos de Lei trazem essa hipótese de exclusão do multiproprietário, não fazem nenhuma menção a respeito desse tema. Forçando reconhecer que esse enunciado seja cabível na hipótese de multipropriedade imobiliária, uma vez que, ao limitar o direito de propriedade, deve ser interpretado restritivamente.
Deve se frisar que, na jurisprudência, há discordância se é possível a exclusão do condômino antissocial. Logo, essa controvérsia também acaba sendo trazida para o instituto da Multipropriedade imobiliária, devido à ausência normativa. Cumpre destacar que existe um Projeto de Lei alterando o CC para abranger a possibilidade de exclusão do condômino antissocial. Dessarte que, mesmo diante da controvérsia sobre a possibilidade ou não da exclusão do condômino ou do multiproprietário, é importante frisar que deve ser assegurado a eles o direito à ampla defesa e ao contraditório. Esta obrigação decorre da eficácia horizontal dos direitos fundamentais, isto é, estes não se aplicam exclusivamente entre o cidadão e o Estado (eficácia vertical), mas também deve aplicado ser nas relações entres particulares (eficácia horizontal).
6.Responsabilidade dos multiproprietários nas obrigações propter rem
A falta de cumprimento dos deveres e direitos pode provocar responsabilidade para o seu proprietário, inclusive, em alguns casos, para o futuro adquirente. O proprietário do imóvel é o responsável pelas obrigações propter rem, a qual significa “por causa da coisa”. Entende-se que esta segue a coisa onde quer que ela esteja. Nas palavras de Farias e Rosenvald,
“As obrigações propter rem são prestações impostas ao titular de determinado direito real, pelo simples fato de assumir tal condição.”
Vale ressaltar que o proprietário é obrigado ao pagamento de determinadas obrigações por, simplesmente, ser o titular do direito real. As obrigações resultantes de cotas condominiais e tributos inerentes ao imóvel são exemplos de obrigações propter rem, os quais devem ser pagos pelo proprietário atual, independentemente de quando tenha ocorrido a dívida. No entendimento de Farias e Rosenvand,
“Qualificam-se como propter rem as obrigações dos condôminos de contribuir para a conservação da coisa comum e adimplir os impostos alusivos à propriedade.”
Entretanto, qualquer pessoa que adquirir o imóvel, ficará responsável pela dívida, independentemente de ela ter sido anterior à aquisição. O imóvel, instituído pela Multipropriedade imobiliária, também não foge a essa regra, quer dizer, existindo dívida do imóvel, o atual proprietário é o responsável por ela. Todavia, esse instituto traz vários proprietários e, como a solidariedade não se presume (ocorre da lei ou da vontade das partes, caso o contrato não prenuncie a solidariedade), acontecerá um desmembramento do pagamento da obrigação propter rem. Não se pode ponderar que todo multiproprietário responderá como os proprietários de um condomínio ordinário.
Na propriedade condominial, a obrigação de cada coproprietário é indivisível e solidária, isto é, o credor poderá cobrar o todo de apenas um coproprietário, o qual poderá ajuizar ação de regresso contra dos demais. Isso dado que, na propriedade condominial, analisa-se apenas um direito de propriedade repartido entre vários coproprietários. Já na Multipropriedade imobiliária, notam-se tantos direitos de propriedades quantos forem os multiproprietários. Não há condomínio entre eles. A responsabilidade de cada um é limitada à sua propriedade no espaço-tempo, analisando-se, com isso, a segurança jurídica de todo multiproprietário.
Essa indagação confirma, outra vez, para diferenciar o condomínio do instituto da Multipropriedade imobiliária, porque cada multiproprietário possui sua obrigação propter rem já determinada no contrato, melhor dizendo, a obrigação correspondente ao seu turno por aproveitamento já será previamente ajustada.
Em relação à obrigação propter rem na propriedade condominial, cada coproprietário tem o bem em todo o tempo do ano, por isso a responsabilidade é solidária. A jurisprudência limitou a penhora do imóvel de um multiproprietário a seu espaço-tempo sob o fundamento de que, independentemente de a Multipropriedade imobiliária não estar manifesta no ordenamento pátrio, ela possui natureza jurídica de direito real. Além do mais, cada multiproprietários possuem as faculdades de uso, gozo e disposição sobre a fração ideal do bem, mesmo que o objeto de compartilhamento deles seja por espaço e turnos fixos de tempos.
Por esse motivo, a penhora do imóvel não pode ser consubstanciada na totalidade do imóvel subjugado ao regime de Multipropriedade imobiliária, mas apenas na fração-tempo do multiproprietário devedor. O STJ, no Recurso Especial, não admitiu que a penhora recaísse na totalidade do imóvel, mas apenas na fração ideal de espaço-tempo, independente que na escritura conste como proprietário apenas o nome do empreendedor que representa, concede e organiza o uso periódico do bem, nota-se, com isso, uma inovação na cobrança de obrigações propter rem para o instituto da Multipropriedade imobiliária.
O desenvolvimento do presente estudo possibilitou uma análise de como o condomínio em multipropriedade pode ser uma ótima opção para pessoas que tem vontade de adquirir imóveis ou móveis de alto valor em comunhão com vários coproprietários. Além disso facilitar para o adquirente, resulta em economia de gastos com despesas, benfeitorias, manutenção de obras etc.
Ao decorrer do trabalho quando se verifica a eficácia na lei e a segurança jurídica que traz a multipropriedade, o quanto sua prática tem se tornado cada vez mais comum em regiões metropolitanas e de elevado turismo, o seu uso em outros países, permite que os objetivos propostos neste trabalho foram realmente alcançados.
Dada à importância do assunto, torna-se necessário o desenvolvimento deste artigo pois a Constituição Federal e o Código Civil, ao inserir a indispensabilidade da propriedade de exercer funções sociais e econômica, robustece para a adoção da multipropriedade imobiliária condominial no Brasil, o que configura exemplo concreto de conciliação entre desenvolvimento econômico e finalidade social.
Nesse sentido, o conhecimento adquirido oriundo deste trabalho foi de suma importância para o aprofundamento no tema, uma vez que, foi permitido compreender melhor pensamentos de alguns doutrinadores, além de levar o autor a se aprofundar em revisar literaturas e comunicação da informação.
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TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, p.19. Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2018-abr-22/jose-fonseca-contrato-trabalho-sistema-time-sharing.>. Acessado em 09 de maio de 2020.
Bacharelanda em Direito pela Universidade Brasil, campus Fernandópolis.
Conforme a NBR 6023:2000 da Associacao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto cientifico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma: SANTOS, NATHALIA CHAMAS DOS. Condomínios em multipropriedades – Time Sharing Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 10 set 2020, 04:25. Disponivel em: https://conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/55200/condomnios-em-multipropriedades-time-sharing. Acesso em: 25 ago 2024.
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