RESUMO: O presente estudo visa conceituar a analisar os principais aspectos da matrícula no Direito Registral. Na mesma esteira, também se faz necessário analisar e conceituar os diversos princípios que norteiam o Direito Registral. A importância do estudo conceitual e prático de tal tema é grandioso, tendo em vista a crescente verticalização dos grandes centros urbanos, com empreendimentos imobiliários cada dia mais numerosos. Salienta-se que a presente pesquisa foi realizada através de pesquisa bibliográfica e doutrinária acerca do referido tema, haja vista que tal assunto encontra-se citado e analisado em vastas fontes de estudo.

Palavras-chave: Matrícula. Averbação. Princípios. Direito Registral.

INTRODUÇÃO

O presente artigo visa analisar à matricula do imóvel em uma abordagem prática e teórica, baseada na Lei de Registro Público, na melhor doutrina e jurisprudência referente ao tema.

Em um primeiro momento se faz necessário conceituar a matrícula, bem como suas principais características e finalidades.

Na mesma esteira, também se faz necessário analisar os diversos procedimentos atinentes à matrícula, tais como, sua abertura, bloqueio, alteração e cancelamento.

Cumpre ressaltar que a ideia central do presente artigo é unir a teoria e prática no tocante a um dos mais importantes instrumentos registrais, haja vista que é o começo de todo o processo registral, qual seja, o instituto da matrícula.

1. Conceito

Matrícula é o procedimento que, tem por objeto o ingresso do imóvel, em forma originária, ao novo sistema registral. Assim, o imóvel é individualizado, bem como o respectivo proprietário, e em caso de modificação na situação do bem, há a inscrição de um título posterior constituindo um novo direito real ou a extinção do direito anteriormente inscrito.

Scavone (2012) entende que a matrícula nada mais é que uma ficha, contendo os dados do Registro de Imóveis, um número único atribuído a cada imóvel, a descrição do imóvel e seu proprietário. Além disso, nessa ficha vão sendo registradas as alterações de registro, como, por exemplo, as vendas.

Em sua primeira inscrição há uma formalidade, tendo em vista que é necessário identificar com absoluta clareza o novo imóvel. Há assim, uma declaração sumária de propriedade em favor do titular do registro, logo, enquanto não cancelada a inscrição anterior, é presumido como proprietário do imóvel o titular que consta inscrito na matrícula.

Com efeito, a matrícula é o primeiro ato para a regularização do imóvel, ela antecede o registro, em que o imóvel é individualizado com precisão, sendo base para todas as futuras alterações ocorridas no bem, seja registros ou averbações.

O registro é o ato pelo qual se declara a novel titularidade do imóvel, ou até mesmo constitui os diversos direitos reais, tais como penhora, hipoteca.

Por outro giro, a averbação é um elemento acessório que modifica o registro.

Na matrícula deve constar a data de abertura, a descrição do imóvel, bem como sua localização, nome e qualificação completa do proprietário.

No tocante ao titular do direito real, insta ressaltar, que apenas pessoa física ou jurídica podem constar na matrícula. Entes despersonalizados em que se incluem espólio, massa falida e condomínio não são sujeitos de direito, não podendo, portanto, constar na matrícula como titular de quaisquer direitos reais.

Entretanto, o condomínio edilício é exceção, com fulcro no artigo 63, parágrafo 3º da Lei 4591/64, tendo em vista que podem adquirir, em hasta pública, unidade autônoma de condômino inadimplente com as custas de construção do empreendimento. Ressalta-se que as doutrinas modernas entendem pela aplicação analógica, que o condomínio pode também adquirir unidade autônoma de condômino que não arca com as despesas condominiais, onde as cartas de arrematação ou adjudicação devem ser recepcionadas pelo Cartório de Registro de Imóveis, sendo o registro conferido em nome do condomínio edilício.

Sendo o proprietário pessoa física, não pode constar como proprietária firma individual, já que neste caso é a própria pessoa física que exerce a atividade empresarial.

1.1 Princípio da unicidade da matrícula

A unicidade da matrícula é um dos princípios elementares do Direito Imobiliário. Sendo assim, para cada imóvel deve ser aberta uma matrícula somente. É na matrícula que se encontra toda a vida do bem, tendo em vista que todas as alterações dele será registrada na matrícula, sendo que qualquer interessado poderá conhecer todas as mutações ocorridas no imóvel.

Caso existam duas matrículas para o mesmo imóvel, uma delas é nula, sendo que a matrícula mais antiga prevalece, por força do princípio da prioridade.

1.2 Princípio da prioridade

O princípio de prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois. É imperioso destacar que trata-se de determinação constante na Lei de Registros Públicos, conforme exposto a seguir:

“Artigo 186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa de um título simultaneamente.”

Contudo, essa precedência não existe num plano de forma infinita. Isso porque só há na medida em que o título está apto para registro, ou caso haja alguma exigência feita pelo Registrador, ser sanada e o mesmo ser apresentado dentro do prazo de validade da prenotação, firmado em 30 (trinta) dias, consoante o disposto no artigo 205 da Lei de Registro Público.

Importante destacar que, em que pese o imóvel possuir várias construções há somente uma matrícula, com exceção do condomínio edilício, em que cada unidade autônoma é considerado um imóvel único até mesmo para fins de registro, constituindo uma matrícula para cada unidade.

Não se admite, ainda, matrícula de parte ideal de imóvel em condomínio comum, mesmo que os condôminos tenham entrado em acordo e colocado muros e paredes para separação do bem. Seria, dessa forma, diametralmente oposto ao princípio da unitariedade da matrícula disposta na Lei de Registros Públicos.

Todavia, há exceção ao princípio da unicidade da matrícula, segundo o previsto no art. 5ºda Lei 12.424/2011, que introduziu o art. 195-A da Lei 6.015/1973, que dispõe que "Município poderá solicitar ao registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos de parcelamento do solo urbano, ainda que não inscrito ou registrado.”

2.A abertura da matrícula

A matrícula é pressuposto para o registro, sendo assim, para que seja registrada ou até mesmo averbado algum ato relativo ao imóvel deverá ser aberta uma matrícula, isso vale até mesmo para os imóveis mais antigos, que não possuíam a necessidade de possuir matrícula.

Cabe ressaltar que, a descrição do imóvel constante do título precisa coincidir com a mencionada no registros anterior, ou seja, na transcrição, ressaltando que não é necessária a total identidade. Sendo assim, apenas quando constatar-se total incompatibilidade a transcrição anterior impede a abertura de matrícula.

A matrícula será realizada da seguinte forma: no alto de cada folha do Livro 2 será lançada a matrícula do imóvel, com número de ordem, que seguirá ao infinito; data em que foi aberta, identificação completa do imóvel (características, confrontações, localização e área); nome, qualificação e domicílio e nacionalidade do proprietário. No espaço restante da folha, serão feitos os registros e averbações relativos ao imóvel, por ordem cronológica e em forma narrativa.

3.A alteração do teor da matrícula

A matrícula poderá ser alterada tanto por erro, quanto em casos do imóvel ser desmembrado ou a ele ser anexada parte de outro imóvel. Nestes casos haverá a alteração da matrícula, não sendo necessário cancelamento e consequente abertura de nova matrícula.

4. Bloqueio de matrícula

O bloqueio da matrícula é sempre temporário e possui natureza acautelatória, de processo administrativo-judicial, promovida pelo Judiciário, visando impedir novas inscrições até que o erro existente no registro seja corrigido.

Ressalta-se que o bloqueio é medida excepcional, de forma a garantir a segurança jurídica e evitar danos ao proprietário ou a sociedade como um todo, devendo, dessa forma, o procedimento ser célere.           

Com efeito, o bloqueio de matrícula somente poderia ocorrer para evitar danos à segurança jurídica relativa a publicidade registral e ao direito de propriedade do verdadeiro titular. O titular do registro deve ser notificado e ter oportunidade de defesa para exercer os direitos constitucionais do contraditório e da ampla defesa, haja vista que a medida de bloqueio fere, em tese, o direito fundamental de propriedade.

A excessiva demora no levantamento do bloqueio da matrícula tem a capacidade de gerar graves danos ao direito de propriedade e a sociedade como um todo, haja vista que os negócios envolvendo o mercado imobiliário são importantes fontes de riqueza para a população.

5. Cancelamento da matrícula

O cancelamento da matrícula poderá ocorrer: por decisão judicial; por alienações parciais, quando o imóvel for inteiramente transferidos a outros proprietários e pela fusão.

No tocante ao cancelamento da matrícula por decisão judicial, ela ocorre a partir da ocorrência do trânsito em julgado da decisão, por nulidade do título que serve de base para o registro ou por haver duplicidade de matrículas.

Por outro giro, quanto ao cancelamento da matrícula por alienações parciais do imóvel, cumpre destacar que tais alienações originam o desmembramento da parte alienada, que originará matrícula distinta, fazendo menção a matrícula original, e na averbação do cancelamento da matrícula original será mencionada à nova matrícula aberta.

Na mesma esteira, no que se refere ao cancelamento da matrícula por fusão de imóveis, as matrículas dos imóveis originários são canceladas e nova matrícula será aberta, que deve coincidir com a junção dos perímetros antigos.  

CONCLUSÃO

O Direito Registral é de suma importância no cenário atual da sociedade, haja vista que com a fase de pretenso crescimento do país que vem se reerguendo, o mercado imobiliário se aquece e com isso inúmeras transações imobiliárias passam a ser realizadas diuturnamente.

Ora, a matrícula é a base, a essência de todo o Direito Registral, tendo em vista que trata-se de verdadeira certidão de nascimento do imóvel, devendo ser alterada sempre que o bem sofra alterações importantes, como ocorre com a compra e venda, bem como com a instituição de hipoteca.

Por fim, ressalta-se que deve ser um tema cada vez mais discutido pelos estudiosos do Direito, exatamente por se tratar de toda a base do Direito Cartorário, tendo em vista que o Direito à propriedade é um direito fundamental, previsto no aclamado artigo 5º da Constituição Federal.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil: promulgada em 5 de outubro de 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acessado em 12 fevereiro. 2019.

BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos e  dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm. Acessado em 11 fevereiro. 2019.

FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 3ª ed. Rio de Janeiro: Lumen Júris, 2006.

JUNIOR SCAVONE. Luiz Antônio. Direito Imobiliário – Teoria e Pratica. 4 edição. Rio de Janeiro: Forense, 2012.

LOUREIRO. Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 8ª ed. Salvador: Editora Juspodivm, 2017.