ANA MARIA ORTEGA ALONSO

RESUMO: O artigo tratará sobre o conceito e histórico da corretagem no Brasil, os principais pontos do Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis, bem como os aspectos cíveis e criminais do exercício da corretagem sem o registro no CRECI. O trabalho apresenta como objetivo demonstrar a real situação da profissão de corretor de imóveis e a aplicabilidade da lei quanto ao atendimento das necessidades e ao caso concreto. A problemática do artigo é a discussão de juristas que defendem o exercício ilegal da profissão de corretor de imóveis e os profissionais da área que busca o Conselho Regional para coibir a prática descrita no artigo 47, da Lei de Contravenção Penal. Conclui-se, então que apesar da discussão em relação a punição do exercício ilegal da profissão ou da não punição, é certo que o indivíduo disposto a seguir tal profissão como meio de vida, é preciso saber realizar o negócio imobiliário com ética, dignidade, cordialidade e respeito com os demais profissionais e com os clientes, sendo sincero durante todo o negócio e cobrar sua comissão de forma justa e íntegra.  A metodologia utilizada foi a revisão de literatura por meio de livros, dispositivos legais, bem como artigos científicos.

Palavras-chave: Exercício ilegal. Corretor de imóveis. CRECI. Negócio imobiliário.

ABSTRACT: The article will deal with the concept and history of brokerage in Brazil, the main points of the Code of Professional Ethics of Real Estate Brokers, as well as the civil and criminal aspects of the exercise of brokerage without registration in CRECI. The work presents as objective to demonstrate the real situation of the real estate brokerage profession and the applicability of the law as to the fulfillment of needs and the concrete case. The problem of the article is the discussion of lawyers who defend the illegal exercise of the profession of real estate broker and professionals in the area who seek the Regional Council to curb the practice described in Article 47 of the Criminal Offence Law. It is concluded, then, that despite the discussion regarding the punishment for the illegal exercise of the profession or non-punishment, it is certain that the individual willing to follow such profession as a means of life, must know how to conduct the real estate business with ethics, dignity, cordiality and respect with other professionals and with the clients, being sincere throughout the business and charging his commission in a fair and full manner.  The methodology used was the revision of literature, books, legal devices, seeking deepening of scientific knowledge and specific objectives.

Keywords: Illegal exercise. Real estate broker. CRECI. Real estate business.

SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Conceito e histórico da corretagem no Brasil. 3. O Código de Ética Profissional dos corretores de imóveis. 4. Os aspectos criminais do exercício da corretagem sem registro no CRECI. 5. Da responsabilidade civil do corretor de imóveis. 6. Conclusão. 7. Referências.

1 INTRODUÇÃO

O artigo tratará sobre o conceito e histórico da corretagem no Brasil, os principais pontos do Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis, os aspectos criminais do exercício da corretagem sem o registro no CRECI, bem como a responsabilidade civil do corretor de imóveis.

Nesse sentido, o tópico 2 traz o conceito de corretor de imóveis perante a doutrina e a Lei nº 6.530/1978, lei esta que trata sobre todos os aspectos da profissão de corretagem imobiliária. Além disso, o item 2 discorre um pouco sobre a história do corretor de imóveis, desde a época da colonização brasileira, quando a Família Real chegou ao Brasil para sua estadia até os dias atuais, e as principais leis editadas sobre o assunto e a regulamentação da profissão.

Ademais, o tópico 3 discorre sobre o Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis, este Código foi editado pelo Conselho Federal de Corretor de Imóveis (COFECI), determinando as obrigações e os direitos dos corretores para o bom desenvolvimento da profissão, e ainda quando não cumpridas tais exigências o profissional imobiliário responderá civil e penalmente pelas infrações cometidas e tais infrações poderão ser classificadas em grave e leve.

O tópico 4 discorrerá sobre o entendimento do exercício ilegal da profissão, uma vez que a jurisprudência entende que a pessoa que exerce a intermediação do negócio imobiliário sem o devido registro no CRECI não estaria sujeito a punição estabelecida no artigo 47, da Lei de Contravenção Penal.

Entretanto, o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, os profissionais devidamente cadastrados e alguns doutrinadores entende que sim, o intermediador que praticar ou anunciar que exerce a profissão sem o devido registro estará sujeito as penas dispostas no artigo 47 da Lei de Contravenção Penal.

Por fim, no tópico 5 será abordada a responsabilidade civil do corretor de imóveis, quais as legislações que são aplicadas quando o corretor comete algum erro, ou quando deixa de informar algo para o cliente e prejudica o negócio imobiliário, bem como a responsabilidade de deter todas as informações e documentos necessários para a efetivação do negócio imobiliário.

Ademais, tratará da importância do corretor de imóveis obter o registro no CRECI e exercer sua atividade regularmente, trazendo segurança para as negociações e para os clientes que o procura.

2 CONCEITO E HISTÓRICO DA CORRETAGEM NO BRASIL

Inicialmente, é importante trazer o conceito de corretor de imóveis, ele é o profissional capacitado para atuar no mercado imobiliário como o intermediário entre os indivíduos que constroem e aqueles que procuram um investimento ou um lar.

Ainda, pode-se conceituar o corretor de imóveis aquele que procura ou agencia negócios imobiliários, sendo o intermediário de outras pessoas para realizarem negócios imobiliários. Ademais, a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, aduz que o corretor de imóveis “exerce a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”. (BRASIL, 1978)

Sob tal enfoque, a intermediação praticada pelo corretor pode ser ou não bem-sucedida, sendo que o corretor utiliza como ferramenta para a sucesso da venda a sua capacidade profissional associada a ética, a honestidade e a disposição de encontrar o imóvel ideal para o cliente.

Ademais, é relevante trazer à baila um pouco da história da profissão de corretor de imóveis que data do tempo da colonização brasileira. Tais intermediações avançaram no Brasil, quando a Família Real desembarcou no Rio de Janeiro, e o Príncipe-regente ordenou que as casas dos habitantes da cidade fossem esvaziadas para que a Família Real e sua caravana pudessem se instalar. (BESBATI, 2008)

Dessa forma, os proprietários de prédios residenciais aproveitaram a situação e o desarranjo do contexto para subir os preços dos alugueis. Nesse sentido, com o desenvolvimento da cidade do Rio de Janeiro e a população precisando de moradia, surge a profissão de agente de negócios imobiliários.

Incialmente, segundo o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis tais profissionais “eram comerciantes locais que passavam a ter seus rendimentos aumentados com a intermediação imobiliária, ou então leiloeiros que se especializaram nesse ramo”. (COFECI, 2019)

Ainda sobre a história da profissão de corretor de imóveis, o COFECI afirma que os agentes imobiliários se utilizavam de anúncios nos jornais, fato que permanece até os dias atuais, para anunciar as ofertas imobiliárias. Com o crescimento das cidades, a comercialização de imóveis cresceu, e a intermediação entre compradores e vendedores também cresceu, assim os agentes de negócios tornou-se profissão. (COFECI, 2019)

No início, como não existia curso de formação na área, as escolas da vida formaram os primeiros profissionais, que então, passaram a ganhar a vida somente com a intermediação imobiliária.

Num salto na história, o mercado imobiliário se desenvolveu, expandiu e tornou-se atrativo como fonte de investimento, fazendo com que a profissão de corretor de imóveis fosse grandemente defendida, tudo isso ocorreu nas últimas décadas do século XIX. (BASBATI, 2008)

O maior defensor dessa profissão, foi o Deputado Federal Ulysses Guimarães, que no ano de 1951 apresentou um Projeto de Lei à Câmara dos Deputados, justificando que:

O corretor de imóveis, tal como de fundos públicos, mercadorias, navios, etc. é hoje, nos centros organicamente evoluídos e diferenciados, indispensável para a organização econômica do mundo dos negócios, sem o qual não poderiam ser conduzidos eficientemente. No Brasil, onde ainda é rudimentar a organização econômica, só há quinze anos é que fundaram os dois primeiros sindicatos do Rio e São Paulo. O volume das operações imobiliárias nesses dois grandes centros, onde mais sensivelmente se fazia utilidade e mesmo a necessidade do corretor especializado no trato de operações desta natureza, é que possibilitou esta regulamentação. (COFECI, p. 46, 2019)

O intuito do Deputado não era somente na defesa dos interesses profissionais e morais dos corretores, mas principalmente, nos interesses das partes que participavam das operações, nesse sentido, Ulysses completa a justificativa do projeto de lei:

Com a fundação dos Sindicatos tivemos a possibilidade de constatar a profunda anarquia reinante neste setor da vida econômica. Refiro-me à anarquia que resulta das lacunas existentes na legislação em geral e, sobretudo, da instabilidade profissional, criando um ambiente de insegurança para as transações imobiliárias de maior vulto e principalmente para as que recorrem às subscrições populares. (COFECI, p. 46, 2019)

Com o passar dos anos e a dedicação de vários deputados, entre eles, Ulysses Guimarães, no dia 27 de agosto de 1962 foi aprovada a Lei 4.116, que regulamentava a profissão de corretor de imóveis no Brasil. Entretanto, a lei foi revogada e a situação dos corretores somente foi resolvida no ano de 1978, com a aprovação da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978.

Portanto, esta é a história e a legislação que regulamenta a profissão de corretores de imóveis no país.

3 O CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

É claramente visto que, para se tornar um corretor de imóveis é necessário a formação profissional, entretanto, além disso, é preciso ter conhecimento a respeito da legislação, ser comunicativo com os clientes de forma honesta, digna e aberta.

Para tanto, deve-se ainda, ter uma boa relação comercial com os colegas de profissão, principalmente, com as imobiliárias, para que seus direitos com o comissionamento e a remuneração sejam protegidos.

Nesse sentido, é importante, debater-se sobre a ética profissional dos corretores de imóveis, e para que esse diálogo seja completo, far-se-á uma reflexão minuciosa sobre os artigos dispostos no Código de Ética Profissional do Corretor de Imóveis.

Dessa forma, o Código de Ética, ou seja, a Resolução 326, de 25 de junho de 1992 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) é composto por 10 artigos que dispõe desde as obrigações dos corretores até a competência para aplicação do referido Código.

Assim, os artigos 1º e 2º do Código traz de forma genérica as obrigações dos corretores, são elas:

Art. 1º. Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.

Art. 2º. Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias. (BRASIL, 1992)

Dessa forma, os corretores de imóveis devem respeitar seus clientes e colegas de profissão e zelar pelo compromisso feito quando do juramento da profissão e realizar as transações imobiliárias com respeito, dignidade e compromisso.

Ademais, o artigo 3º do Código de Ética dispõe sobre a conduta do profissional na área de corretagem de imóveis, nesse sentido, é importante trazer alguns incisos para melhor aproveitamento e entendimento do assunto:

Art. 3º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:

I – considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;

II – prestigiar as entidades de classe, contribuindo, sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;

[...]

V – observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;

[...]

XI – relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;

XII – colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão. (BRASIL, 1992)

É claramente visto que o profissional desse setor tem o dever de exercer sua função com dignidade, respeito, confiança, cordialidade, prezando, principalmente, nas melhores práticas para contribuir para o bem da imagem da categoria profissional.

Em outras palavras, o profissional desse ramo jamais deve cometer atos criminosos em prol do seu próprio benefício, tão pouco agir de forma omissa. Além disso, deve manter de forma constante o contato com o Conselho Regional, prestando contas dos trabalhos realizados, bem como conhecer a legislação que rege a profissão para além de agir de acordo com ela, ajudar a difundir seus conhecimentos.

Por conseguinte, o artigo 4º do Código de Ética traz as obrigações que os corretores devem ter em relação aos clientes, deveres como “não omitir detalhes, dados e/ou riscos que possam comprometer o negócio; recusar transação que saiba ser ilegal, injusta ou imoral; prestar contas ao cliente; dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título”. (BRASIL, 1992)

Nesse ínterim, além do profissional ter obrigações quanto ao seu trabalho perante os Conselhos Federal e Regionais, seus colegas de profissão, e legislações pertinentes ao assunto, deve manter a ética e o bom desempenho do trabalho perante seus clientes, por isso, tão importante o destaque no artigo 4º do Código de Ética.

Além disso, ainda destaca-se os artigos 5º e 6º do Código, uma vez que o primeiro traz a responsabilidade civil e penal do corretor de imóveis perante atos danosos aos clientes e o segundo traz as vedações feitas aos corretores de imóveis diante da sociedade profissional, são algumas delas: “manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções; desviar clientes de outro corretor; abandonar os negócios a ele confiados sem motivo justo e prévia ciência do cliente”. (BRASIL, 1992)

Ademais, o artigo 7º do Código de Ética estabelece a competência para a aplicação do disposto no Código, dando ao CRECI o poder para apurar faltas e infrações dos corretores de imóveis.

Para encerrar a análise da Resolução 326/1992, denominada de Código de Ética do Corretor de Imóveis, o artigo 8º, trata sobre a graduação das infrações em grave e leve, e os artigos 9º e 10, dispõe de forma genérica as regras prescritas no Código de Ética, a saber: “Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais; e art. 10 – As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética”. (BRASIL, 1992)

Portanto, pode-se afirmar que este Código é uma obrigação que todos os profissionais da corretagem imobiliária devem seguir, tendo em contrário que sofrer as consequências estabelecidas nos artigos 5º e 6º, e responder pelas infrações éticas cometidas.

4 OS ASPECTOS CRIMINAIS DO EXERCÍCIO DA CORRETAGEM SEM REGISTRO NO CRECI

Visto, a necessidade de atualizações referente ao tema, a Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, mencionava os requisitos e parâmetros para atuar na profissão de corretor de imóveis, no entanto, referido diploma, foi revogado posteriormente, e deu lugar a nova Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, trazendo algumas adequações para atender as necessidades, preenchendo todas as lacunas da lei anterior, tornando mais branda, criando diversas interpretações do tema e adequando cada caso da melhor forma possível.

Nesse sentido, o artigo 2º da Lei nº 6.530/1978 alude que o “exercício da profissão de corretor de imóveis será permitido ao possuidor de título de técnico em transações imobiliárias”. (BRASIL, 1978)

Portanto, aquele que não cumpre o disposto no artigo 2º da referida lei, e ainda induz outras pessoas no erro de pensar que está diante de corretor de imóveis credenciado nos órgãos competentes, incorre no artigo 47, da Lei de Contravenções Penais (Decreto Lei nº 3.688/1941), a saber:

Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício:

Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de quinhentos mil réis a cinco contos de réis. (BRASIL, 1941)

Logo, trata-se de contravenção penal instantânea, uma vez que basta o mero anúncio que exerce a profissão para configurar o delito de exercício ilegal da profissão de corretor de imóveis.

Entretanto, existe uma discussão na jurisprudência se realmente o indivíduo quer atuar sem cadastro no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) estaria sujeito as penalidades do artigo 47, da Lei de Contravenções Penais.

Segundo o julgado RE nº 70.563/SP de relatoria do Ministro Thompson Flores, é de se observar a liberdade do exercício profissional tem amparo nas condições de capacidade que a lei estabelecer. Mais adiante, no julgado ele cita as palavras de Sampaio Dória, alegando que nem todas as profissões exigem condições legais de exercício, ou seja, que mesmo pessoas ineptas podem realizar certos trabalhos que não iram prejudicar o próximo. (SILVA, 2014)

Nesse sentido, Sampaio Dória entende que a profissão de corretor de imóveis não causa danos as pessoas envolvidas no negócio, uma vez que aquele que quer vender sua casa e não conseguir comprador, não haverá prejuízo para ninguém, senão para ele próprio. Portanto, ele entende que não há requisito técnicos de capacidade para exercer a profissão de corretor de imóveis, diante dos princípios da livre iniciativa e da concorrência. (SILVA, 2014)

Ademais, é relevante apresentar outra situação que pode ocorrer no cotidiano, é a pessoa que procura o corretor que não possui registro no CRECI e mesmo assim, o contrata para realizar a intermediação do negócio imobiliário, nesse sentido, não poderá posteriormente, questionar a prestação de serviço do intermediador contratado, uma vez que tinha conhecimento que o sujeito exercia a profissão de forma irregular.

Portanto, no caso em tela, não há que se falar na contravenção penal, disposta no artigo 47, da Lei de Contravenção Penal, nesse sentido, o contratante dos serviços correu o risco de eventual mal prestação do serviço daquele intermediador.

Por outro lado, existe o entendimento do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, que entende que é uma afronta pessoas realizarem o trabalho de corretor de imóveis sem o devido registro e capacidade técnica para tanto. Claro, que a contratação de um corretor de imóveis credenciado traz segurança jurídica para o negócio imobiliário. (SILVA, 2014)

Dessa forma, os profissionais credenciados e o próprio CRECI, realizam a conscientização do público em geral dos riscos das transações feitas pelos que exercem
irregularmente a profissão de corretor de imóveis e que pode sim gerar danos aos envolvidos, e por isso, é sempre importante buscar aqueles que são cadastrados,  uma vez que entende da legislação e das normas para o bom desenvolvimento do trabalho.

Nesse sentido, entende o doutrinador Luiz Antônio Scavone Júnior que existe sim, o ato ilícito na conduta da pessoa que intermedia o negócio imobiliário sem o devido registro no CRECI, e ainda aduz que: “a cobrança não poderia ser admitida, vez que a regra comezinha de direito que os atos devem ter objeto lícito (CC, 166, II), e a corretagem levada a efeito por pessoa não inscrita no CRECI seria contrato de prestação de serviços com objeto ilícito e, demais disso, confissão de delito”. (JÚNIOR, p. 658, 2015)

Tal prerrogativa do doutrinador está embasada no artigo 2º da Lei 6.530/1978, que diz que “o exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias”. (BRASIL, 1978)

Portanto, entende-se que a real situação é cumprir o que está determinado na lei, atendendo todas as necessidades fáticas e adequando a norma aos casos práticos. Estas adequações serão embasadas na interpretação das normas jurídicas e da revisão literária.

5 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

Após o estudo dos aspectos criminais que envolvem o corretor de imóveis sem o devido registro no CRECI, é relevante apresentar a responsabilidade civil do corretor de imóveis quanto aos negócios imobiliários celebrados por ele.

Nesse sentido, antes de tratar especificamente da responsabilidade do corretor de imóveis, é necessário um breve estudo sobre a corretagem no Código Civil, portanto, o artigo 722 aborda a corretagem da seguinte forma: “Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. (BRASIL, 2002)

Conforme a leitura do artigo, o contrato de corretagem se dará na forma de prestação de serviço, para cumprir uma obrigação na realização de um ou mais negócios imobiliários. O contrato de prestação de serviço imobiliário é onde o corretor se compromete com a outra parte a obter o que ela deseja sem qualquer vínculo de subordinação, recebendo em troca a remuneração pelo seu trabalho.

Firmado o contrato é dever do corretor exercer sua função com diligência e prudência, conforme preceitua o artigo 723 do Código Civil: “Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. (BRASIL, 2002)

Segundo o parágrafo único do mesmo artigo o corretor que não fizer a mediação com diligência e prudência, bem como não prestar todos os esclarecimentos ao cliente acerca dos riscos do negócio, poderá responder por perdas e danos.

Por conseguinte, o corretor que não prestar o devido serviço conforme relatado acima, poderá responder civilmente pelos danos causados ao cliente, bastando averiguar se a responsabilidade é objetiva ou subjetiva.

Dessa forma, como o corretor de imóveis é um profissional liberal, e diante da norma do Código de Defesa do Consumidor, no artigo 14, §4º aduz que o profissional liberal responderá pela responsabilidade subjetiva, ou seja, deverá averiguar a culpa do profissional, trazendo uma exceção à regra geral do Código Civil. (BESBATI, 2008)

Entende-se que o profissional imobiliário não tem responsabilidade pela execução do negócio intermediado, mas simplesmente aproximar os interessados, por isso que a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações é das partes intermediadas. Entretanto, o corretor poderá ser responsabilizado quando por uma conduta negligente do contrato for sua culpa.

Ademais, a relação entre corretor e cliente pode ser configurada tanto no Código Civil quanto no Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, para aplicar as leis estabelecidas no Código Civil, é necessário comprovar que não haja relação de consumo entre o corretor e o cliente, ou seja, que o cliente não seja o destinatário final daquela relação imobiliária. Somente assim, será aplicado o que estabelece os artigos 722 e 723 do Código Civil como explanados acima.

Entretanto, como relatado a corretagem pode sim configurar relação de consumo, e assim aplicar as normas estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor. Como regra, o Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços e produtos quando houver por parte dele imprudência ou negligência na prestação do serviço e causar dano ao cliente, esta norma está estabelecida no artigo 14, CDC: “Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”. (BRASIL, 1990)

Mas, existe uma exceção à regra estabelecida no caput do artigo 14, quando o prestador de serviço for profissional liberal, o Código de Defesa do Consumidor incorporou a responsabilidade subjetiva, ou seja, deverá ser comprovada a culpa desse profissional quando resultar dano da prestação de serviço.

Esta norma está estabelecida no §4º do artigo 14, CDC:  “§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa”. (BRASIL, 1990)

Nessas circunstâncias pode-se apresentar as vantagens dessa norma perante o consumidor, uma vez que na responsabilidade civil o corretor tem o ônus de provar que o serviço foi prestado de forma adequada e não possui nenhum defeito, e quando não ficar demonstrada de forma concreta, terá que indenizar. (BESBATI, 2008)

Ademais, outra responsabilidade que o corretor de imóveis deve-se atentar é a com relação a documentação, informação e a transação imobiliária realizada entre o cliente. Primeiramente, o corretor somente poderá repassar as informações de modo seguro quando detiver todas as informações necessárias sobre o imóvel.

Dessa forma, antes da qualquer negociação, precisa ter o conhecimento de todas as características do imóvel, estado de conservação, eventuais vícios de fácil constatação, se no local onde o imóvel se encontra a rua possui enchentes, a incidência da luz solar no imóvel ou então qualquer perturbação sonora.

Deve ainda ter o conhecimento de qualquer risco no negócio, como alterações de valores, ou qualquer outro assunto referente as características do imóvel, ir realmente a fundo sobre todas as informações, como por exemplo, a inexistência de débitos. (BESBATI, 2008)

Posteriormente, o corretor necessita ter acesso a toda documentação que possa responder suas perguntas e as perguntas do futuro adquirente do imóvel, alguns exemplos dessas documentações, são certidão expedida pelo cartório onde se encontra o imóvel matriculado, certidão negativa de ônus, certidão vintenária, certidão negativa de tributos, dentre outras certidões do imóvel.

Além disso, o corretor precisa também de documentos referente ao titular do imóvel, como certidões expedidas por vários órgãos do Estado para averiguar a vida do indivíduo que quer vender, para depois não surgir qualquer empecilho na negociação. (BESBATI, 2008)

Com todas essas informações e documentos em mãos, o corretor tem respaldo para a efetivação da negociação, e as vezes até mesmo o risco do negócio imobiliário devido algumas informações negativas sobre o imóvel, entretanto, é dever do corretor trazer todas as informações, correndo o risco de ser responsabilizado como determina a legislação, por omissão de algum documento ou informação importante sobre o negócio imobiliário.

Portanto, com todas as informações apresentadas no decorrer deste capítulo, foi possível entender que o corretor de imóveis possui muitas responsabilidades frente a sua profissão e as informações prestadas aos clientes, correndo o risco de ser responsabilizado por qualquer ato negligente ou imprudente.

Por isso, que o corretor diante de todas as exigências das legislações, civilistas, consumeristas e do Código de Ética tem o dever de zelar pela sua categoria e nunca enganar o cliente, por esse motivo é tão importante o registro no Conselho Regional e manter a atividade regulamentada.

Quando o corretor não possui o registro no CRECI, e exerce a profissão irregularmente, a possibilidade de cometer algum erro, ser responsabilizado, ou pior ainda não souber todas as suas responsabilidades perante o cliente é muito maior e muito mais fácil de acontecer.

Um exemplo que pode ser trazido nesse momento, é quando o corretor vende um terreno dentro de uma área de proteção ambiental, ou então vende um imóvel que não está à venda, com a simples intenção de enganar o cliente ou por não conhecer suas obrigações e as legislações necessárias para a atuação na profissão de corretor.

Esse é um dos riscos que a pessoa que contrata um corretor sabendo que não possui o registro corre, fazendo com que o negócio imobiliário não dê certo e colocando toda uma classe profissional em risco, uma vez que com as más prestações de serviço, a classe dos corretores fica malvista e os profissionais que possuem o registro e a devida capacitação para atuar não conseguem negócios imobiliários para sobreviver.

Agora, se o profissional possui o registro no CRECI ele sabe de suas responsabilidades, conhece a legislação, sabe realizar um negócio imobiliário adequado e tem a obrigação de zelar por toda a classe dos corretores.

6 CONCLUSÃO

A partir das discussões realizadas no artigo foi possível compreender que a profissão de corretor de imóveis é muito importante para a economia brasileira, uma vez que tais profissionais são procurados para realizar as intermediações dos negócios imobiliários e fechar grandes transações imobiliárias com grandes empresas que edificam prédios e aqueles que pretendem adquirir um imóvel.

Diante disso, os estudos realizados para este artigo mostram que não basta somente o intermediador saber realizar uma transação imobiliária e receber sua comissão, a capacitação desse profissional vai além disso, uma vez que precisa estudar as legislações pertinentes ao mercado imobiliário e agir de boa-fé, com dignidade e honestidade com seus clientes.

Tendo em vista tais argumentos, o profissional deve seguir o disposto no Código de Ética Profissional e respeitar as disposições dos Conselhos Federal e Regionais, bem como os colegas de profissão e seus clientes.

Ademais, precisa ter a ciência de que qualquer prejuízo na negociação imobiliária se comprova sua imprudência ou negligência na prestação do serviço será responsabilizado civilmente por isso, diante das normas estabelecidas no Código Civil quando a prestação de serviço não configurar relação de consumo, ou ainda até mesmo pelo Código de Defesa do Consumidor quando a relação for de consumo, uma vez que o cliente é destinatário final da negociação imobiliária.

Conclui-se, então que apesar da discussão em relação a punição do exercício ilegal da profissão ou da não punição, é certo que o indivíduo disposto a seguir tal profissão como meio de vida, é preciso saber realizar o negócio imobiliário com ética, dignidade, cordialidade e respeito com os demais profissionais e com os clientes, sendo sincero durante todo o negócio e cobrar sua comissão de forma justa e íntegra.

Portanto, entende-se que o ideal seria sim, que aquele que pretende seguir a profissão ser credenciado ao CRECI, pagar todas as despesas e saber as legislações pertinentes do negócio imobiliário, uma vez que quando é regulamentada a profissão, entende-se que todos devem sim, ser cadastrados e seguir as normas e regras estabelecidas pelos Conselho Federal e Regionais.

7. REFERÊNCIAS

BESBATI, Marlon. Responsabilidade civil do corretor de imóveis. Disponível em: <http://siaibib01.univali.br/pdf/Marlon%20Besbati.pdf>. Acesso em: 17 ago. 2020.

BRASIL. Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1950-1969/L4116.htm#:~:text=Disp%C3%B5e%20s%C3%B4bre%20a%20regulamenta%C3%A7%C3%A3o%20do%20exerc%C3%ADcio%20da%20Profiss%C3%A3o%20de%20Corretor%20de%20Im%C3%B3veis.&text=1%C2%BA%20O%20exerc%C3%ADcio%20da%20profiss%C3%A3o,de%20ac%C3%B4rdo%20com%20esta%20lei>. Acesso em: 17 ago. 2020.

BRASIL. Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm>. Acesso em: 17 ago. 2020.

BRASIL. Resolução-COFECI nº 326/1992. Código de Ética Profissional dos Corretor de Imóveis. Disponível em: https://drive.google.com/file/d/167X19MOlRQ9z43SvJPr3Mmr1FQvBK1J4/view. Acesso em: 19 ago. 2020.

COFECI. Conselho Federal de Corretores de Imóveis. História do corretor de imóveis. Disponível em: https://www.cofeci.gov.br/historia-do-corretor-de-imoveis. Acesso em: 18 ago. 2020.

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Artigo publicado em 24/08/2021 e republicado em 01/11/2024