DANILO BEZERRA DE CASTRO[1]

(orientador)

RESUMO: A Medida Provisória 759/2016 ulteriormente assimilada na Lei nº 13.465/2017 entabulou o direito real de laje campo de ação dos direitos reais já existentes no Código Civil Brasileiro. A supracitada trata da possibilidade da edificação de imóveis em uma mesma base/área de forma autônoma e titularidades diferentes. O presente artigo tem por intento arrazoar a caracterização jurídica do direito real de laje e as prescrições que o desassemelha dos demais direitos reais. Este justifica-se na perquirição da caracterização jurídica do direito real de laje diante da asserção de sua proeminência à regulação de terrenos no espaço geográfico brasileiro. Tem-se como hipóteses e resultados almejados identificar a maneira de surgimento do direito de laje, ressaltando sua importância para os cidadãos brasileiros, analisando o aspecto de sua conceituação, natureza jurídica e espécies, apontando as formas de Constituição do direito de laje. Trata-se de uma pesquisa bibliográfica, com método de abordagem dedutivo. Aborda sucintamente o início da urbanização brasileira, assim como as moradias irregulares e o surgimento das favelas. Percorre as leis vigentes que determinam sua funcionalidade dentro do Código Civil Brasileiro e da Constituição Federal. Demonstra a proficuidade do direito de laje mediante a observação de julgados em pesquisa jurisprudencial realizada na Justiça Comum, nos Tribunais de Justiça e nos Tribunais Superiores. De maneira superficial almeja transmitir as dificuldades dos processos urbanísticos das cidades brasileiras e do sistema normativo jurídico.

Palavras-chave: Direito de laje; Legitimação; Imóvel; Edificação.

ABSTRACT: Provisional Measure 759/2016, later assimilated in Law No. 13.465/2017, established the real right of slab a field of action of the real rights already existing in the Brazilian Civil Code. The aforementioned deals with the possibility of building properties on the same base/area autonomously and with different ownerships. This article intends to reason the legal characterization of the real right of slab and the prescriptions that dissimilar it from other real rights. This is justified by the investigation of the legal characterization of the real right of slab in view of the assertion of its prominence in the regulation of land in the Brazilian geographic space. It has as hypotheses and desired results to identify the way the slab law emerged, emphasizing its importance for Brazilian citizens, analyzing the aspect of its conceptualization, legal nature and species, pointing out the forms of Constitution of the slab law. This is a bibliographical research, with a deductive approach method. It briefly addresses the beginning of Brazilian urbanization, as well as irregular housing and the emergence of favelas. It goes through the current laws that determine its functionality within the Brazilian Civil Code and the Federal Constitution. It demonstrates the usefulness of the right to slab by observing judgments in jurisprudential research carried out in the Common Courts, the Courts of Justice and the Superior Courts. In a superficial way, it aims to convey the difficulties of urban planning processes in Brazilian cities and the legal regulatory system.

Keyword: Slab right; Legitimation; Immobile; Edification.

1 INTRODUÇÃO

O desenvolvimento urbano brasileiro passa a ser considerado a partir da década de 1960 como consequência dos intensos movimentos de migração, imigração e êxodo rural. Ainda nessa época inicia-se a fase de industrialização e com tantos atrativos, o número de habitantes nas cidades em busca de melhoria e qualidade de vida acontece de maneira incontrolável. É diante da intensidade do fluxo migratório para os centros urbanos que se tem o início das favelas e moradias irregulares dentro do território brasileiro.

Partindo desse contexto, após anos de intensas tentativas de regularização fundiária para tantas edificações irregulares em todo o país, aprova-se o direito real de laje, que surge através da Medida Provisória nº. 759/2016, posteriormente convertida na Lei nº. 13.465/17.

Esse traz o intuito de explicar a natureza jurídica do direito de laje, introduzido na disposição hierárquica do conjunto de leis brasileiras pela Lei 13.465 de 11 de julho de 2017, como forma de estatuir o contexto irregular dos terrenos e moradias de grande número de brasileiros, e se através dessa lei, ocorre efetivamente esta regularização. Diante deste cenário, surge o seguinte problema de pesquisa: Qual a caracterização jurídica do direito real de laje e as prescrições que o desassemelha dos demais direitos reais?

Diante desta realidade, o presente artigo busca identificar a maneira de surgimento do direito de laje, ressaltando sua importância para os cidadãos brasileiros, analisando o aspecto de sua conceituação, natureza jurídica e espécies, apontando as formas de Constituição do direito de laje.

Com este intuito perpassa a conversão da medida provisória na Lei que assegura o Direito Real de Laje, mediante a apresentação superficial dos aspectos históricos e sociais brasileiros, a busca por caracterizar o sujeito titular do direito de laje, apresenta alguns dos critérios objetivos de definição de Laje frente à constituição de direito, até alinhar-se na natureza jurídica do direito de laje e seu amparo legal.

Apresenta natureza teórica e utiliza-se da coleta de dados exploratória bibliográfica e documental, fundamentada pela doutrina pertinente ao tema, bem como na legislação constitucional e infraconstitucional referente ao tema e na pesquisa jurisprudencial realizada na Justiça Comum, nos Tribunais de Justiça e nos Tribunais Superiores no tocante à caracterização judicial do direito de laje.

2 O DIREITO REAL DE LAJE

Reafirmando que o Direito está em constante mudança com a finalidade de adaptação à realidade da sociedade, este almeja estudar a Lei nº 13.465/17 e suas alterações para apreender e caracterizar o direito de laje.

Considerando que esta Lei é uma permuta da Medida Provisória nº 759/2016, tem-se que é o que vem a coligir-se da redação do § 4º: "A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou participação proporcional em áreas já edificadas".

Perscrutando-se na linha de raciocínio de Gagliano e Viana (2017)

Vale salientar ainda que o novo diploma não faz menção, para a caracterização da laje, aos requisitos “isolamento funcional e acesso independente”, como estava previsto na Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016.

Compreendemos não se exigir mais a exclusividade de acesso, pois, em inúmeros casos, mormente em áreas economicamente menos desenvolvidas, a via de acesso é, comumente, compartilhada.

Todavia, o direito de laje pressupõe, em nosso sentir, em perspectiva funcional, que a unidade esteja isolada da construção original e das eventuais lajes sucessivas, configurando uma célula habitacional distinta, sob pena de se caracterizar como uma mera extensão da propriedade existente.

Forja-se o Art. 1.510-A, § 6º, do Código Civil:

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). (BRASIL, 2002)

Examinando minuciosamente o supratranscrito, ergue-se criticamente Pablo Stolze (2017):

Além disso, dada a autonomia registral que lhe foi conferida, o § 5º da MP admitiu ainda a alienação da laje: ‘as unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.(…)

Temos certa dúvida quanto ao alcance e constitucionalidade deste dispositivo, na perspectiva do princípio da função social, no que tange à vedação de extensões ou lajes sucessivas.

Uma vez que o legislador cuidou de conceder dignidade legal ao direito sobre a laje, desde que as limitações administrativas e o Plano Diretor sejam respeitados, sobrelevações sucessivas, regularmente edificadas, mereceriam, talvez, o amparo da norma.

Diante do exposto, pode-se afirmar a possibilidade da legitimação das numerosas edificações irregulares, enquanto laje, dentro do território brasileiro.

O Art. 1.510-C do Código Civil apresenta que:

Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1 o São partes que servem a todo o edifício: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2 o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). (BRASIL, 2002)

Observando que a laje nega emaranhar-se ao enquadramento de condomínio, a mesma está normatizada diante da ocupação e compartilhamento de única base estrutural edificada.

Esclareça-se ainda que de acordo Stolze (2017, p.8)  a laje pode ser normatizada através de contrato cível e também pelo uso, mediante análise temporal:

Por fim, interessante serão os reflexos do novo regramento no Direito de Família, na medida em que não é incomum o titular da construção original ceder a unidade sobrelevada a um parente, que passa a exercer direito sobre a unidade autônoma.

Dependendo da circunstância, poderá, até mesmo, operar-se a aquisição do direito real de laje por usucapião, observados os requisitos legais da prescrição aquisitiva.

E mesmo que a cessão seja gratuita, a título de comodato, se o cessionário passa a se comportar como titular exclusivo da laje, alterando o seu ‘animus’ e a própria natureza da posse precária até então exercida, poderá, em nosso sentir, consolidar o seu direto sobre a construção sobrelevada (direito real de laje), mediante usucapião, contando-se o prazo de prescrição a partir do momento em que deixa de se comportar como simples comodatário, por aplicação da regra da 'interversio possessionis’.

Frente ao exposto supracitado evidencia-se a significância do direito real de laje, em que seus quesitos legais possibilitam a regularização fundiária dos imóveis caracterizados como laje ou “puxadinho”.

2.1 INTRODUÇÃO LEGISLATIVA DO DIREITO REAL DE LAJE

Após muitos anos da luta de indivíduos por moradia com dignidade, o Estado finalmente considerou o direito individual acima do coletivo de maneira que tais cidadãos terão seus direitos assegurados através da Lei n° 13.465/17. Esta subsidia, desde então, os jurídicos nas questões que se dirigem a habitação, temática que envolve o direito de laje.

Parte do cenário dos tempos atuais, com o crescente número de pessoas ocupando um mesmo espaço, a considerável necessidade de convencionar extensões territoriais fadadas às lajes bastando ver as edificações situados em uma mesma área, distintamente edificados e com titularidades diferentes, onde os proprietários concedem uma parte (inferior ou superior) da construção à um terceiro, para que o mesmo realize edificação na mesma sede. Sendo assim, com a autorização do proprietário um novo imóvel poderá ser edificado naquela superfície e cabendo o amparo legal.

2.1.1 Aspectos Históricos e Sociais Brasileiros

Pode-se dizer que a lei que ampara o direito de laje não é uma total novidade dos últimos anos, tendo em vista que muitos fatos que a precedem já apontavam para sua fundamentação, assim como o próprio direito de superfície em suas “brechas” e entendimentos.

É a partir do pluralismo metodológico, muito antes da lei que regulamenta o direito de laje, que de acordo Amarante (2012, p. 43), já vislumbrava-se existir, de acordo a inesgotável legislação estatal uma definição para o referido direito:

O direito de laje – vulgarmente chamado de puxadinho –consiste na cessão da parte superior (laje) de  uma construção  a  terceira  pessoa, para que esta edifique outra unidade. Tal situação resulta em duas ou mais unidades distintas, com titulares distintos: uma embaixo e outra construída sobre a primeira, e assim sucessivamente. (Ano VIII, Número 46, p. 43)

Traçando-se uma breve cronologia, tem-se que a trajetória do acesso à moradia registrada a partir da Lei de Terras, corroborada em 1850, irrompe como alicerce das premissas para que se lograsse ter e usufruir de posses nas terras brasileiras, e esta tendia a dificultar a aquisição de terras a partir da ótica dos avanços relacionados à abolição da escravatura ocorridos até então. Segundo Rodrigues (1990, p.17):

Com a Lei 601 de setembro de 1850, conhecida como lei das Terras só quem podia pagar era reconhecido como proprietário juridicamente definido lei. Além do valor moral, a propriedade como ocorria anteriormente há também valor econômico e social. O capitalismo se desenvolveu e impôs politicamente o reconhecimento da propriedade privada da terra.

É a partir da Lei Áurea em 1888 que um número considerável de ex-escravos partem do campo para as urbes no encalço de moradias, pois sendo  “livres” anseiam por vida digna como todos os demais. Como a sociedade estava resguardada pela lei de terras, boa parte dos terrenos na cidade, os melhores localizados, os maiores, os mais próximos, todos já tinham donos, de maneira que esses trabalhadores não puderam ter acesso há nada. Lhes restaram os morros, os mangues, as regiões de difícil acesso. Como tudo lhes era limitado e dificultado, foram construindo suas moradias de maneira disforme e irregulares. É do supracitado que tem-se que a lei de terra é a “mãe” das favelas que existem no Brasil.

Em alusão a Rubin (2013), é durante os anos de 1960 que se amadurece o urbanismo em partes do território brasileiro, justificada nos movimentos de migração e imigração, além também do período do êxodo rural. Também é cabível salientar que isso também se deu com a modernização industrial e o incentivo do governo de Juscelino Kubitschek com sua ousada premoção de fazer com que o país tivesse uma grandiosa melhoria econômica e social dentre de um curto prazo de apenas cinco anos.

Nessa figuração, o importe de habitantes nas urbes no encalço de suprir suas necessidades básicas cresceu de maneira exponencial e incontrolável. Totalmente despreparados e sem infraestrutura para atender ao intenso  e numeroso fluxo migratório, nos centros urbanos, inicia-se a feitura das favelas e os assenhore amentos  singulares, visto que sem melhores condições as pessoas não tinham onde morar e passaram a buscar por locais e estruturas as quais pudessem custear. É nesse cenário que se iniciam as invasões e ocupações ilegais além da composição inicial das favelas e cortiços.

Diante disso, como o desenvolver das cidades não assegurou moradia à todos, afirma-se que a partir daí a habitação passou a ser uma demanda do Estado. Fato comprovado no artigo 89, III da Constituição Federal de 1946 e artigo 84, III da Constituição Federal de 1947 os quais amparam o direito do acesso à moradia. Mas é somente na Constituição Federal de 1988 que a moradia torna-se direito social, em seu artigo 6º.

Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.( CF, 1988)

Ressalte-se que ao citar direito social, este não está restrito a garantia de acesso a moradia apenas, mas garante em si a dignidade da pessoa humana, de forma que assegura acesso a moradia digna.

2.1.2 Sujeito Titular do Direito de Laje

O direito de laje sobreveio da necessidade de moradia digna e também da tenuidade de solo nas áreas urbanas, além de outros fatores, como afirma De Lima (2017):

O direito de laje surgiu da necessidade social de moradia, da escassez de solo urbano, da crescente valorização econômica e financeira, da irrealidade do mercado imobiliário, da assimetria informativa e dos altos custos de transação (DE LIMA, 2017a, p.251). 

Estando este, entre os direitos reais, assegura juridicamente todos os envolvidos e possibilita que se regularizem milhares de edificações que existem no território brasileiro.

Tartuce (2019, p.36) assevera que,

O direito de laje diz respeito à possibilidade do proprietário de uma construção-base ceder a superfície superior ou inferior de sua edificação, para que se constitua unidade imobiliária distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

A partir dessa definição do direito de laje inúmeros imóveis em regiões de favelas e cortiços onde dois, três e até mais proprietários ocupam uma mesma área construída, poderão ter seus direitos garantidos.

Ainda quanto às caracterizações e direitos das partes envolvidas, Tartuce (2019, p.710) esclarece que:

Outro ponto a considerar é que o proprietário da construção-base, chamado cedente ou lajeiro, mantém o direito de reaver a estrutura da coisa, o que engloba a construção-base e também a laje. Já o titular do direito de laje, chamado cessionário lajeário, tendo um direito real sobre coisa alheia, um direito real de gozo ou fruição, não tem o direito de reivindicá-la contra terceiro, restando-lhe apenas o ingresso de demandas possessórias.

Tendo em vista que o sujeito-titular é aquele que possui e mantém o direito de reaver a estrutura, os cessionários não se tornam donos do imóvel, apenas adquirem um título de direito que não os assegura reivindicações contra terceiro, pois somente tem direito sobre aquilo que é ou já lhe pertencia anteriormente, ou seja, o cessionário lajeário, não adquire a propriedade, somente passa a ter o direito de usufruir do imóvel. Como pode-se verificar na redação de Tartuce (2019, p.712):

Os titulares ou cessionários da laje poderão dela usar, gozar e dispor (art. 1510-A, §3º do Código Civil). A norma não menciona o direito de reaver ou reivindicar por parte do lajeário, pois este atributo permanece com o cedente ou proprietário da construção-base (lajeiro). Aqui há, claramente, um fundamento legal importante para a posição de que se trata de um direito real sobre coisa alheia e não sobre coisa própria.

2.1.3. Critérios objetivos de definição de Laje – constituição de direito

Anteriormente ao direito de laje havia duas doutrinas, uma refutava o direito real de laje visto a falta  da legalidade e outra que o reconhecia como por meio do direito de superfície. Sendo assim, a partir da normatização da Lei do direito real de laje, este cinge-se a edificação construída de forma individual. Aplica-se a lei apenas mediante a constatação da incapacidade de se individualizar os lotes, os terrenos ou as edificações.

Segundo Arruda(2017, p. 7),

O direito de laje não constitui um direito real novo, mas uma modalidade de direito da superfície por sobrelevação, o que caracteriza o direito de superfície e distingue o seu tipo dos demais direitos reais é a possibilidade de constituir um direito tendo por objeto construção ou plantação, separadamente do direito de propriedade sobre o solo.

A Lei 13.465/17 apresenta as exímias possibilidades de consubstancialização do direito lajeário, observando-se duas constituintes: Ascendente ou sobrelevação (edificação vertical superior) e Descendente ou infra partição (edificação inferior). Esclarece-se ainda que a laje em ascendência é a mais comum das formações de laje, confundindo-se por vezes com o âmago do próprio instituto. Ao passo que a laje em infra partição, ocupa-se do oposto ao caso suprarreferido, na qual a laje inferior é concebida sob outra edificação, ou seja, a construção ocorre no subsolo.

3 A NATUREZA JURÍDICA DO DIREITO DE LAJE

Ao reconhecer a natureza real do direito de laje como um direito real independente e autárquico, a Lei nº13.465/17, explicitou-a ao redigir alterações no Código Civil no artigo 1225 e no artigo 1510-A. Seguem as alterações supracitadas:

1) PRIMEIRA ALTERAÇÃO:

CAPÍTULO V

DO DIREITO REAL DE LAJE

Art. 55. A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 1.225. ......

XII - a concessão de direito real de uso; e

XIII - a laje.” (NR)

2) SEGUNDA ALTERAÇÃO:

TÍTULO XI

DA LAJE

‘ Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.’

‘ Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.’

‘ Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.

§ 1º São partes que servem a todo o edifício:

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e

IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

§ 2º É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.’

‘ Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

§ 1º O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

§ 2º Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.’

‘ Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:

I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;

II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína (BRASIL, 2017)

Seguindo em conformidade com as alterações sancionadas, negar a identificação da laje como um novo imóvel caracterizaria  o rompimento das enumerações de registro.

3.1 DETERMINAÇÃO DA NATUREZA JURIDICA REAL DE LAJE

Com a Lei nº13.465/17, e as alterações na redação no Código Civil para inserção do direito de laje, surge a necessidade de entendimento da mesma, torna-se imprescindível compreender sua natureza jurídica, atentando para o feito que há um número considerável dos legisladores a entendem de maneiras contraditórias, alguns acreditam ser um direito real sobre a coisa alheia, outros como um direito real autônomo, outros ainda como um gancho do direito real de superfície.

Partindo dos preceitos cíveis, segundo Farias et al. (2017, p.7),

sendo reconhecida a laje como direito real, consequências lógicas serão a transmissão hereditária quando do falecimento do titular, uma vez que se trata de relação jurídica com conteúdo patrimonial; a possibilidade de partilha do direito de laje quando da dissolução de casamento ou de união estável do titular; o dever de repartição das despesas comuns relativas ao imóvel, como pintura e manutenção, entre lajeado e lajeário; a possibilidade de se reconhecer ao titular da laje a tutela reivindicatória; e, ainda, a decorrência de encargos tributários proporcionais às dimensões da laje.

Ficam evidentes as determinações que diferenciam o direito real de laje dos demais, além do fato de estar instituído no rol dos direitos reais, como já apontado anteriormente através da Medida Provisória nº 759/2016, permutada na Lei nº 13.465/2017, que avolumou a alínea XIII ao arrolamento dos direitos das coisas no artigo 1.225, do Código Civil.

Diante as afirmações supracitadas e partindo-se do art. 1.510-A do Código Civil, há a possibilidade de minudenciar o direito real de laje de acordo Andréa e Gundim (2020):

a) Trata-se de unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo (art. 1510-A, caput, CC);

b) A construção-base cede a superfície superior ou inferior de sua construção (art. 1510-A, caput, CC);

c) O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados (art.1510-A, §1º, CC);

d) Refere-se a projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma (art. 1510-A, §1º, CC);

e) Direito real de laje implica ao seu titular a responsabilidade pelos tributos devidos (art. 1510-A, §2º, CC);

f) Trata-se de unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria e os titulares podem usar, gozar e dispor (art. 1510-A, §3º, CC);

g) A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje (art. 1510-A, §4º, CC);

h) O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes (art. 1510-A, §6º, CC);

i) Há o direito de preferência para aquisição de laje sobreposta do titular da construção-base e do titular de laje (art.1510-D, caput e §§1º e 2º, CC);

j) Pode ser constituído e transferido por ato entre vivos ou causa mortis, aos herdeiros legítimos e testamentários e também é passível de ser adquirido por usucapião, em função do tempo e animus possessório do ocupante da edificação existente.19

k) A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, exceto se este tiver sido instituído sobre o subsolo ou se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos (art. 1510-E, I e II, CC).

Além de todas estas importantes características próprias que delineiam e dão forma ao instituto do direito de laje, tem-se que a unidade mobiliária sobreposta deve apresentar dois requisitos essenciais: a) isolamento funcional e b) acesso independente. (BRASIL, 2017).

A partir do exposto determina-se a natureza jurídica real de laje.

3.2 TRANSFERÊNCIA, EXTINÇÃO E O DIREITO DE PREFERÊNCIA SOBRE O DIREITO DE LAJE

Mediante o direito real de laje, entende-se que a lei possibilita que se construa em uma mesma unidade imóveis distintos e que estes tenham um registro individual para cada um, apresentando-se de pai para filho ou mesmo que não se tenha parentesco sanguíneo, mas que haja legalidade entre as partes. Nesta perspectiva a transferência (cessão) de direito coincide com uma doação e deverá obedecer o Código Civil nos termos do art. 2.005 e art. 544.

Segundo Blaskesi (2019),

Entretanto, se a cessão de direito real de laje, de ascendente à descendente, se der por forma onerosa, deve haver a anuência dos demais, nos termos do artigo 496 do Código Civil, pois “é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.”

Diferentemente da transferência ou cessão do direito, ao tratar-se da extinção do direito de laje o Código Civil  em sua matéria 1.510-E aponta exclusivamente à laje:

Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:

I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo;

II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína. (BRASIL, 2017)

Diante do exposto, a lei não apresenta outra forma de anulação do direito real de laje. Deixando este de existir apenas através de seu titular (por sua vontade no momento em que solicitar) ou por mandato legal.

Já, quanto ao direito de preferência, afirma Lôbo (2018, p. 251) “é o direito que assiste à pessoa para que seja considerada em primeiro lugar na satisfação e seus direitos, quando confrontada com outros interesses que pretendam disputar a primazia”.

O direito de preferência comportado no sistema judiciário brasileiro dispõe de duas especificidades: a preferência legal – ulterior da vontade própria do legislador, que por sua vez nega a exclusão por desejo dos interessados. E a preferência convencional – que dispõe da compra e venda.

Ressalte-se que a preferência legal e a preferência convencional estão amparadas na Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002  do Código Civil Brasileiro, onde dispõe:

·         Quanto à preferência legal

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

[…]

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho. (BRASIL, 2002).

·         Quanto à preferência convencional

Subseção III

Da Preempção ou Preferência

Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. (BRASIL, 2002).

Em relação a alienação das dependências sobrepostas o art. 1.510-D do Código Civil, assegura que:

“em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso”. (BRASIL, 2017).

Mediante os argumentos supracitados, evidencia-se a importância do direito de laje para a organização urbanística das cidades em seus mais variados contextos.

3.3 JURISPRUDÊNCIA SOBRE O DIREITO REAL DE LAJE

Objetivando denotar os pleitos jurídicos em que se manifestam o direito real de laje, seguem alguns julgados:

Objeto de discussão do primeiro julgado trata da ausência de informações pelo indivíduo que realizou transferência de bem diante do direito real de laje no que concerne a indigência de execução de infraestrutura.

(TJ-MG - AC: 10362091058267002 MG, Relator: Renan Chaves Carreira Machado (JD Convocado), Data de Julgamento: 24/06/2020, Data de Publicação: 10/07/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - NEGÓCIO JURÍDICO - DIREITO REAL DE LAJE - NECESSIDADE DE OBRAS ESTRUTURAIS NA CONSTRUÇÃO-BASE - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INFORMAÇÃO À ADQUIRENTE - ERRO - ANULAÇÃO - DANOS MATERIAIS - RESTITUIÇÃO DE VALORES - DANO MORAL - NÃO OCORRÊNCIA.

A ausência de informações pelo alienante de direito real de laje acerca da necessidade de realização de obras estruturais na construção-base enseja o reconhecimento de vício de consentimento que atrai a anulação do negócio jurídico e a determinação de que as partes retornem ao "status quo ante". A parte que comete ato ilícito e causa danos materiais à outra deve ser condenada ao pagamento de indenização pelos danos sofridos. A insuficiência de informações que enseja a anulação do negócio jurídico, por si só, não é bastante para configurar lesão a direito da personalidade, na dimensão técnica integridade moral (honra, liberdade, intimidade, imagem e nome), pelo que improcedente a pretensão da parte contratante de haver reparação pecuniária por dano moral.

Objeto de discussão do segundo julgado trata de uma apelação cível quanto à reintegração de posse instituindo o direito real de laje por instrumento do descerramento de uma inscrição privativa na transcrição de imóveis.

(TJ-MG - AC: 10000210578803001 MG, Relator: Ramom Tácio, Data de Julgamento: 16/06/2021, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/06/2021)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DIALETICIDADE RECURSAL - OBSERVÂNCIA - DOAÇÃO VERBAL DE IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA - DIREITO REAL DE LAJE - NÃO CONFIGURAÇÃO - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - REQUISITOS - POSSE - ANIMUS DOMINI - NÃO COMPROVAÇÃO - REINTEGRAÇÃO - REQUISITOS DO ART. 561, CPC/2015 - DEMONSTRAÇÃO - CONTRATO DE COMODATO VERBAL - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - ESBULHO POSSESSÓRIO - DEMONSTRAÇÃO - CONSTITUIÇÃO EM MORA - ALUGUEL - BENFEITORIAS - NÃO COMPROVAÇÃO. - Não há ofensa ao princípio da dialeticidade do recurso, se a apelação preenche os requisitos de sua admissibilidade, indicando os motivos de fato e de direito inerentes ao recurso - A doação de um bem imóvel far-se-á por escritura pública ou instrumento particular (CC, art. 541)- A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis (CC, art. 1.510-A, § 3º)- A usucapião extraordinária exige comprovação da posse ininterrupta sobre o bem, mansa, pacífica, com animus domini, pelo prazo de 15 anos (CC/2002, art. 1.238) - Em ação de manutenção ou reintegração de posse, é indispensável prova dos requisitos previstos no art. 561 do CPC - A permanência da parte comodatária no imóvel após sua notificação extrajudicial para desocupação configura esbulho possessório - O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. (CC, art. 582)- O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel (CC, art. 1.219).

Objeto de discussão do terceiro julgado trata da comprovação o direito real da laje mediante comprovação por laudo pericial.

(TJ-SP - AC: 10208477020188260003 SP 1020847-70.2018.8.26.0003, Relator: Francisco Giaquinto, Data de Julgamento: 07/06/2021, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/06/2021)

*Extinção de comodato c.c reintegração de posse – Alegação de esbulho possessório decorrente de comodato verbal – Julgamento antecipado da lide de improcedência, entendendo suficiente o laudo pericial, comprovando o direito real da laje – Descabimento – Matéria debatida tem natureza fática e controvertida – Imprescindibilidade de dilação probatória, oportunizando a requerente comprovar, em cognição plena, cedeu o imóvel em comodato verbal e não cessão de superfície de sua construção para que o réu edificasse, com direito real de laje (art. 1510-A do CC) – Cerceamento de defesa caracterizado – Precedentes – Sentença anulada – Recurso provido.*

Este julgado esclarece que entendendo a suficiência do laudo pericial, o qual comprova o direito real da laje e a cognição plena de que o requerente cedeu o imóvel em comodato verbal e não cessão de superfície de sua construção para que o réu edificasse, o julgador determina que sem provas cabíveis e consistentes ocorre aqui um cerceamento de defesa, de modo que tem-se a sentença anulada.

4 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O direito real de laje e sua legalização assegura aos cidadãos brasileiros a aplicabilidade do sistema jurídico na resolução de problemas urbanos que se arrastaram por anos em todo o território nacional. Em muitos lugares do país a existência de moradias irregulares (aqui abordadas através da lajes informais), que se desenvolveram desordenadamente e até pouco tempo, sem amparo da legislação ou mesmo opções sociais na ótica das pessoas e seus espaços urbanos, eram a única alternativa encontrada por tais indivíduos em busca de qualidade de vida.

Pode-se afirmar que o intento de arrazoar a natureza jurídica direito real de laje foi tido com êxito frente à literatura apresentada, assim como a jurisprudência exemplificada no uso do mesmo, fatos que comprovam ainda o desassemelhamento deste junto aos demais direitos, tendo em si suas características próprias.

Cabe ressaltar ainda, que o direito de laje por si só, não é a solução final para sanar a problemática da regularização fundiária no Brasil, porém já é um passo rumo à legitimação do direito a moradia garantido na Constituição Federal de 1988.

REFERÊNCIAS

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ANDRÉA, Gianfranco Faggin Mastro; GUNDIM, Wagner Wilson Deiró. Direito de Laje como direito real de propriedade: uma análise sob a perspectiva constitucional do direito à moradia, da função social da propriedade e da dignidade da pessoa humana. In: Revista Pensamento Jurídico, Vol. 13, Nº 2, jul./dez. 2020.

ARRUDA, Sande Nascimento de. Direito real de laje: um instrumento de inclusão urbana e de reconhecimento ao direito humano a moradia. Cadernos. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XX, n. 164. Publicado em 01 de setembro de 2017. Disponível em: <http://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/direito-real-de-laje-um-instrumento-de-inclusao-urbana-e-de-reconhecimento-ao-direito-humano-a-moradia. Acesso em 14 de setembro de 2021.

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