PAULO IZÍDIO DA SILVA REZENDE[1]

(orientador)

RESUMO: O presente estudo busca analisar o instituto da usucapião extrajudicial no âmbito teórico e legal do ordenamento jurídico brasileiro, expondo a valorização e a aplicação desse procedimento, utilizando-se de interpretações legislativas e revisão bibliográfica. O estudo tratará da usucapião extrajudicial, sendo esse estudo uma novidade no ordenamento jurídico. O instituto, que objetiva reconhecer a propriedade de uma forma menos burocrática, foi instituído pelo Novo Código de Processo Civil de 2015, tendo sofrido alterações através da Lei nº 13.465/2017, e foi aperfeiçoado pelo Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). A pesquisa se valerá de métodos científicos para melhor compreensão do tema. Utilizar-se-á do método dedutivo para análise das espécies de usucapião e suas possibilidades, enfatizando a usucapião extrajudicial, objetivando compreender como funciona o instituto e sua efetividade. A pesquisa torna-se relevante por tratar de situação cotidiana nos Cartórios de Registro de Imóveis, bem como para esclarecer questões controvertidas nos dispositivos legais que dizem respeito ao instituto estudado. Pautada em pesquisa bibliográfica e análise da legislação vigente no Brasil, bem como na doutrina e estudos publicados na internet, espera-se demonstrar que a usucapião faz parte da modernidade legislativa de maneira que sejam, de fato, efetivados, os princípios jurídicos basilares da celeridade processual, contribuindo, portanto, para desburocratizar a Justiça do país.

Palavras-chave: Usucapião extrajudicial. Código de Processo Civil. Lei nº 13.465/2017. Provimento 65 do CNJ.

ABSTRACT: The present study seeks to analyze the institute of extrajudicial adverse possession in the theoretical and legal scope of the Brazilian legal system, exposing the valuation and application of this procedure, using legislative interpretations and a bibliographical review. The study will deal with extrajudicial adverse possession, and this study is a novelty in the legal system. The institute, which aims to recognize property in a less bureaucratic way, was instituted by the New Civil Procedure Code of 2015, having undergone changes through Law No. ). The research will use scientific methods to better understand the theme. It will use the deductive method to analyze the types of adverse possession and its possibilities, emphasizing the extrajudicial adverse possession, aiming to understand how the institute works and its effectiveness. The research becomes relevant because it deals with the daily situation in the Real Estate Registry Offices, as well as to clarify controversial issues in the legal provisions that concern the studied institute. Based on bibliographical research and analysis of current legislation in Brazil, as well as on doctrine and studies published on the internet, it is expected to demonstrate that adverse possession is part of legislative modernity in a way that the basic legal principles of celerity are, in fact, implemented. process, contributing, therefore, to reduce the bureaucracy of the country's Justice.

Keywords: Extrajudicial encroachment. Code of Civil Procedure. Law No. 13,465/2017. Provision 65 of the CNJ.

Sumário: Introdução. 1. Usucapião. 1.1 Conceito e requisitos. 1.1.2 Posse e Posse na Usucapião. 1.2 Espécies de Usucapião. 1.2.1 Usucapião Ordinária. 1.2.2 Usucapião Extraordinária. 1.2.3 Usucapião Especial. 2. Procedimento da usucapião extrajudicial. 2.1. Usucapião extrajudicial no Código de Processo Civil. 2.2. Funções no Procedimento da Usucapião. 2.3. Requisitos e Procedimentos. 2.4. Alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017 e Provimento nº 65 do CNJ. 2.5. Questões controvertidas da utilização da usucapião extrajudicial. Considerações Finais. Referências.

INTRODUÇÃO

É inegável que o sistema judiciário brasileiro se encontra afogado pela quantidade de demandas que dificulta a prestação jurisdicional eficaz e célere, deixando a desejar. A partir disso, as mudanças legislativas são constantes no ordenamento jurídico.

Nesse sentido, cumpre destacar que o instituto da usucapião extrajudicial é uma mudança legislativa que objetiva proporcionar o desafogamento do sistema judiciário, bem como, desburocratizar a regularização do direito de posse e propriedade sobre bens, sem haver imprescindibilidade de propositura de demanda judicial.

Nessa senda, a escolha do tema foi motivada pelo interesse em analisar o instituto da usucapião extrajudicial, por se tratar de um assunto que ainda gera dúvidas a respeito de sua aplicação. Considerado um tema atual, a usucapião extrajudicial tem sido considerada uma ferramenta legislativa de desjudicialização que pode desafogar o sistema jurídico brasileiro. A usucapião extrajudicial é uma forma de regularização da posse de imóveis prevista na lei brasileira. Ela foi criada pela Lei nº 13.465/2017, que alterou o Código de Processo Civil e a Lei de Registros Públicos.

O instituto, que objetiva reconhecer a propriedade de uma forma menos burocrática, foi instituído pelo Novo Código de Processo Civil de 2015, tendo sofrido alterações através da Lei nº 13.465/2017, e foi aperfeiçoado pelo Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Antes dessa lei, a usucapião só poderia ser feita por meio de processo judicial, o que tornava o procedimento mais lento e burocrático. Com a usucapião extrajudicial, é possível fazer a regularização da posse de forma mais rápida e simplificada, diretamente no cartório de registro de imóveis. Referido instituto é considerado uma alternativa para a obtenção de um direito mais célere e eficaz, logo que esse procedimento possibilita que o possuidor ingresse com a demanda em âmbito administrativo, evitando gastos e desgastes advindos de ações judiciais.

O estudo tratará do tema, e objetiva desmistificar a usucapião extrajudicial, conceituando o instituto da usucapião, analisando as suas espécies e hipóteses, demonstrando as alterações sofridas após a inserção do tema no Código de Processo Civil de 2015, bem como as questões controvertidas.

Pautada em pesquisa bibliográfica e análise da legislação vigente no Brasil, bem como na doutrina e estudos publicados na internet, o estudo será dividido em três tópicos, sendo que o primeiro diz respeito às conceituações e requisitos da usucapião. A segunda parte versará sobre as espécies de usucapião existentes. E por fim, a última parte trará considerações acerca do instituto da usucapião extrajudicial, desde sua inserção no Código de Processo Civil, as alterações pelas quais o instituto já passou, e as questões controvertidas de sua utilização.

1. USUCAPIÃO

1.1 CONCEITOS E REQUISITOS

Para a conceituação do instituto da usucapião, faz-se necessário entender que o direito de propriedade é uma característica do Estado moderno, sendo um direito submetido às premissas sociais, consagrado no art. 5º, incisos XXII e XXIII da Constituição Federal de 1988 (SCHREIBER, TEPEDINO, 2005, p. 102).

Sendo classificado como direito fundamental, o direito a propriedade torna-se necessário para o funcionamento da sociedade, haja vista que o mesmo se encontra intimamente interligado ao direito fundamental de moradia, trazendo consigo, portanto, a necessidade de criação de aparatos jurídicos a fim de atender a demanda de formas de adquirir propriedades, logo que, mesmo sendo um direito fundamental, não possui contornos de direitos absolutos, pois são submetidos “a diversos condicionamentos e restrições. Muitos decorrentes de outros direitos e princípios também tutelados pelo texto constitucional” (LEAL, 2002, p. 63). Um desses aparatos jurídicos criados para relativizar o direito absoluto à propriedade é a usucapião, que tem o objetivo de efetivar a função social da propriedade.

A usucapião extrajudicial é um procedimento previsto pela Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), que permite a aquisição de propriedade de um imóvel por meio da posse mansa e pacífica durante determinado período, sem a necessidade de uma ação judicial. Esse procedimento é regulamentado pela Lei nº 13.465/2017, que introduziu diversas alterações no Código Civil e no Código de Processo Civil.

A usucapião é um instrumento jurídico utilizado na aquisição dos direitos reais, garantindo, o direito de propriedade de propriedade de determinado bem, geralmente um bem imóvel, através da posse qualificada, por um determinado período.

De acordo com o jurista Carlos Roberto Gonçalves, "a usucapião extrajudicial é uma inovação importante no sistema jurídico brasileiro, que visa simplificar e agilizar o procedimento de usucapião" (GONÇALVES, 2020, p. 572).

Segundo Silva (2015, p. 2), usucapião é “uma forma originária de aquisição de propriedade, por meio da qual o possuidor de torna proprietário”, e tem por fundamento a “consolidação da propriedade dando jurisdicidade a uma situação de fato: a posse unida ao tempo” (DINIZ, 2015, p. 676). Acerca do objetivo da usucapião, Silva (2015, p. 2):

o objetivo da usucapião é acabar com a incerteza da propriedade, assegurando a paz e a tranquilidade na vida social pelo reconhecimento da propriedade em favor daquela pessoa que por longa data é o seu possuidor. Sua finalidade é o cumprimento da função socioeconômica da propriedade, de acordo com os artigos 6º e 170, da Constituição Federal de 1988.

Conforme Stolze e Filho (2023), a usucapião extrajudicial "trata-se de um procedimento que objetiva a aquisição de um bem imóvel por meio da usucapião, sem a necessidade de ajuizamento de uma ação judicial, mediante requerimento apresentado em cartório extrajudicial, sendo garantido ao proprietário anterior o direito de contestá-lo no prazo de 15 dias".

Cumpre ressaltar que, para que o direito a usucapião seja caracterizado, são necessários o preenchimento de alguns requisitos fundamentais e basilares, que são a posse mansa e pacífica, o tempo e o animus domini, sendo que todas as modalidades de usucapião apresentarão requisitos e diferenças específicos (FARIAS; ROSENVALD, 2017, p. 408). Impende salientar que o sistema jurídico brasileiro possui diversas modalidades de usucapião. No que se refere aos bens imóveis, as modalidades de usucapião são: usucapião extraordinário, ordinário e especial, esta última, subdivide-se em rural e urbana (GONÇALVES, 2020, p. 252). Ainda segundo o autor,

Os pressupostos da usucapião são: coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, posse (possessio), decurso do tempo (tempus), justo título (títulus) e boa-fé (fides). Os três primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião. O justo título e a boa-fé somente são reclamados na usucapião ordinária.

De acordo com a Lei nº 13.465/2017, o usucapião extrajudicial pode ser requerido por qualquer pessoa que preencha os requisitos legais, desde que sejam observados os procedimentos previstos na lei. O requerimento deve ser feito por meio de uma escritura pública lavrada em cartório de notas, acompanhada de documentação que comprove a posse mansa e pacífica do imóvel por determinado período de tempo, bem como a inexistência de ações judiciais que possam afetar a propriedade do imóvel.

Objetivando o cumprimento efetivo da usucapião, é necessário a análise de requisitos referentes ao indivíduo que interessa ao instituto, bem como em relação aos bens que são pretendidos na usucapião, e a forma que o instituto se desenvolverá. Segundo Gomes (2012, p. 181), esses requisitos são divididos em pessoais, reais e formais.

Dessa forma, os requisitos pessoais estão relacionados à pessoa que pretende obter a coisa e ao proprietário que perde a coisa. Faz-se necessário que o adquirente possua capacidade civil. Deve-se também analisar a relação entre proprietário e possuidor, logo que a prescrição aquisitiva não ocorre quando trata-se de ascendente e descendente durante o pátrio poder, bem como em relação aos incapazes e seus respectivos representantes, e também quando trata-se de cônjuge, salvo na situação de abandono do lar, que refere-se a usucapião domiciliar. (GOMES, 2012, p. 181/182)

O autor ainda ensina que os requisitos reais se referem aos bens e direitos que podem ser adquiridos através do instituto. Assim, os apenas os direitos reais que se referem à coisa prescritíveis estão sujeitos à aquisição através da usucapião.

1.1.2 Posse e Posse na Usucapião

A posse é um instituto fundamental do direito civil brasileiro, pois é a forma pela qual alguém detém o controle e o uso de um bem, podendo exercer alguns dos poderes que o proprietário teria. De acordo com o Código Civil brasileiro, em seu art. 1.196, “o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. (BRASIL, 2002). A posse é uma situação de fato em que uma pessoa exerce o controle sobre um bem, ainda que não seja o proprietário legal desse bem.

No direito brasileiro, a posse é protegida juridicamente, e pode ser objeto de ações possessórias, como a ação de reintegração de posse, a ação de manutenção de posse e a ação de interdito proibitório.

A posse pode ainda ser utilizada como um meio de aquisição da propriedade, através do instituto da usucapião. A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade que se dá por meio da posse prolongada e ininterrupta de um bem, cumpridos os requisitos previstos em lei, tais como o prazo de posse e a boa-fé do possuidor.

A posse na usucapião, portanto, é o elemento essencial para que o possuidor possa adquirir a propriedade por meio dessa forma específica. Para tanto, é necessário que a posse seja mansa e pacífica, sem oposição do proprietário, e que seja exercida de forma contínua e ininterrupta durante um determinado lapso temporal, que varia de acordo com a natureza do bem em questão e o tipo de usucapião pretendido.

Segundo Maria Helena Diniz, "a usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade, em razão do exercício da posse, com ânimo de dono, durante determinado lapso temporal, sem oposição do proprietário e com preenchimento dos requisitos legais" (DINIZ, 2012, p. 495).

Segundo o doutrinador Caio Mário da Silva Pereira, a usucapião é um “modo originário de aquisição da propriedade, mediante a posse prolongada e ininterrupta, com justo título e boa-fé, cumpridos os requisitos exigidos em lei” (PEREIRA, 2014, p. 292).

Já o doutrinador Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, em sua obra Novo Curso de Direito Civil, Volume 5: Direito das Coisas, afirmam que a usucapião é “o modo originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício prolongado, pacífico e ininterrupto da posse de coisa, que, sem proprietário, se encontra no comércio jurídico” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2020, p. 237).

De acordo com Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho, "a posse é elemento-chave para a aquisição da propriedade por usucapião, já que, em geral, é por meio dela que o possuidor pretende ver reconhecido seu direito de propriedade sobre a coisa" (STOLZE; PAMPLONA FILHO, 2021, p. 215).

Portanto, a posse e a posse na usucapião são institutos fundamentais do direito civil brasileiro, que possibilitam a aquisição da propriedade por meio do exercício prolongado e ininterrupto do controle sobre um bem. O tema é regulado pelo Código Civil brasileiro e tem sido objeto de estudo e aprofundamento por diversos autores e estudiosos do direito.

1.2 ESPÉCIES DE USUCAPIÃO

Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada e contínua de um bem imóvel ou móvel. Existem diversas espécies de usucapião previstas na legislação brasileira, cada uma com seus requisitos específicos. A seguir, apresento algumas dessas espécies e referências de autores sobre o tema.

1.2.1 Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária é uma forma de aquisição originária de propriedade, que ocorre quando alguém possui um imóvel de forma ininterrupta, pacífica e pública por um determinado período de tempo, sem oposição do proprietário verdadeiro. Essa figura jurídica tem origem no direito romano e é prevista no Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.242.

Segundo a doutrina de Maria Helena Diniz, "a usucapião ordinária, de acordo com o art. 1.242 do Código Civil, dá-se quando o possuidor tem justo título e boa-fé, contando com o tempo necessário para sua aquisição" (DINIZ, 2020, p. 1.069)

Ainda segundo a autora, a usucapião ordinária é caracterizada por alguns elementos essenciais, tais como a posse mansa e pacífica, a ausência de vícios como a clandestinidade e a precariedade, e o tempo de possesso exigido por lei, ou seja, "a posse pacífica, contínua e pública por determinado tempo, sem interrupção, sem oposição do verdadeiro proprietário, gera a presunção legal de que o possuidor é dono do bem, adquirindo-o pela usucapião" (DINIZ, 2004, p. 186).

O prazo necessário para a aquisição da propriedade por usucapião ordinária é de 10 anos, de acordo com o art. 1.238 do Código Civil. Durante esse período, o possuidor deve exercer a posse de forma mansa e pacífica, sem oposição do proprietário ou de terceiros.

Segundo Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, "o prazo de dez anos visa a incentivar a pacificação social dos conflitos possessórios, porquanto não é desejável que as pessoas mantenham-se em litígio por tempo indeterminado" (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2021, p. 1.118).

Além disso, para que ocorra a usucapião ordinária, a posse deve ser exercida de forma contínua e ininterrupta. De acordo com Silvio de Salvo Venosa, "a continuidade da posse significa que ela deve ocorrer de forma ininterrupta, sem solução de continuidade, sem abandono, sem interrupção no tempo" (VENOSA, 2021, p. 1.060).

Porém, para que a usucapião seja configurada, é necessário que sejam cumpridos todos os requisitos legais, como o prazo mínimo de posse estipulado em lei e a comprovação da boa-fé do possuidor. Segundo Carlos Roberto Gonçalves,

"a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade imóvel, desde que verificados seus requisitos legais. Somente quando estes estiverem presentes, é que o possuidor adquire a propriedade, independentemente de qualquer título anterior" (GONÇALVES, 2014, p. 167).

Assim, a usucapião ordinária pode ser invocada em situações em que o possuidor não tem título de propriedade do imóvel, mas comprova a posse contínua e ininterrupta por um período de tempo superior ao exigido por lei. Nesse sentido, Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho afirmam que "a usucapião ordinária, pela ausência de um título originário, constitui modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada" (STOLZE; PAMPLONA FILHO, 2020, p. 214).

Desta forma, a usucapião ordinária é uma importante ferramenta jurídica para a regularização de imóveis e para a proteção da posse mansa e pacífica dos possuidores, desde que observados os requisitos legais previstos na legislação brasileira.

1.2.2 Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é uma forma de aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel através da posse prolongada e ininterrupta por um determinado período de tempo, sem que haja qualquer tipo de contestação por parte do verdadeiro proprietário. Essa modalidade de usucapião está prevista no Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.238, que estabelece o prazo de 15 anos de posse para a aquisição da propriedade por meio da usucapião extraordinária.

Segundo Maria Helena Diniz, "a usucapião extraordinária é aquela que se funda no lapso temporal, de modo que o possuidor adquire a propriedade pela posse mansa e pacífica, contínua e incontestada, pelo período previsto em lei, como se fosse proprietário" (DINIZ, 2021, p. 578).

Outro autor que trata do assunto é Carlos Roberto Gonçalves, que afirma que

"a usucapião extraordinária é a aquisição da propriedade pelo decurso do tempo, desde que preenchidos os requisitos legais. A posse deve ser mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini, pelo prazo estabelecido em lei" (GONÇALVES, 2021, p. 521).

Vale destacar que, para que a usucapião extraordinária seja reconhecida, é necessário que o possuidor esteja exercendo a posse de forma contínua, ininterrupta e sem oposição do verdadeiro proprietário, além de preencher os demais requisitos legais previstos na legislação brasileira.

1.2.3 Usucapião Especial

A usucapião especial é uma forma de aquisição de propriedade pela posse prolongada, que é regulada pelo Código Civil brasileiro de 2002, em seu artigo 1.238. Esse tipo de usucapião é conhecido também como usucapião urbano ou usucapião familiar, e tem como requisitos a posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, por um período mínimo de cinco anos, ininterruptos e sem oposição do proprietário do imóvel.

Segundo Maria Helena Diniz, em sua obra "Curso de Direito Civil Brasileiro",

"os requisitos para a usucapião especial urbana ou familiar são objetivos e subjetivos, e correspondem ao tempo mínimo de cinco anos de posse mansa e pacífica, com animus domini, e à finalidade social da posse e da propriedade, manifestada na utilização do imóvel como moradia própria ou da sua família" (DINIZ, 2017, p. 643).

Outro autor que aborda o tema é Caio Mário da Silva Pereira, em sua obra "Instituições de Direito Civil". Para ele,

“a usucapião especial urbano ou familiar é uma das espécies de usucapião extraordinária, caracterizada pela posse mansa e pacífica de imóvel, não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição" (PEREIRA, 2016, p. 535).

Já Paulo Nader, em sua obra "Curso de Direito Civil", destaca que "a função social da propriedade, assentada constitucionalmente, é respeitada com a concessão da propriedade ao possuidor que, ao longo de certo tempo, utiliza o bem para moradia própria ou da sua família" (NADER, 2018, p. 354).

2 PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

A usucapião extrajudicial é um procedimento previsto no Código de Processo Civil Brasileiro, que permite a aquisição da propriedade de um imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, desde que preenchidos determinados requisitos legais.

O procedimento é regulamentado pela Lei 13.105/15, conhecida como Novo Código de Processo Civil (NCPC), que em seu artigo 216-A dispõe sobre a possibilidade de aquisição da propriedade imobiliária por meio da usucapião extrajudicial.

De acordo com o professor de Direito Civil, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, em sua obra Curso de Direito Civil, a usucapião extrajudicial é um procedimento mais célere e menos oneroso do que a usucapião judicial. Segundo os autores, "não há que se falar em citação do possuidor, e, sim, em notificação dos titulares dos direitos reais sobre o imóvel, conforme disposto no art. 216-A, §2º".

Ainda sobre o tema, o professor Luiz Edson Fachin, em sua obra Processo Civil: Usucapião Extrajudicial, destaca que a usucapião extrajudicial "é um procedimento especial de aquisição originária da propriedade imobiliária por meio da posse qualificada e da observância dos requisitos legais previstos em lei". O autor ressalta que o procedimento é um importante meio de regularização fundiária, especialmente em áreas urbanas.

Em suma, a usucapião extrajudicial é um procedimento legal para a aquisição da propriedade imobiliária por meio da posse prolongada e ininterrupta, que requer o preenchimento de requisitos legais previstos em lei. É uma alternativa mais célere e menos onerosa do que a usucapião judicial, não requerendo a citação do possuidor, mas sim a notificação dos titulares dos direitos reais sobre o imóvel.

2.1 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

A usucapião extrajudicial foi incluída no Código de Processo Civil brasileiro através da Lei nº 13.105/2015, que entrou em vigor em 18 de março de 2016. Essa modalidade de usucapião permite que o interessado obtenha a propriedade de um imóvel através de um procedimento administrativo, realizado em cartório, sem a necessidade de ingressar com uma ação judicial.

Sobre essa nova modalidade de usucapião, o autor Luiz Guilherme Marinoni destaca que:

"O usucapiente poderá optar entre a ação judicial e a usucapião extrajudicial. Se escolher a usucapião extrajudicial, deverá apresentar requerimento ao cartório de registro de imóveis, instruído com ata notarial lavrada pelo tabelião, comprobatória da posse e dos requisitos legais da usucapião, o qual será autuado com as demais peças do procedimento extrajudicial." (MARINONI; ARENHART; MITIDIERO, 2018. v.3, p. 576.)

Já o autor Daniel Amorim Assumpção Neves ressalta que a usucapião extrajudicial tem como principal objetivo a desburocratização do processo de usucapião:

"A usucapião extrajudicial veio para desburocratizar a aquisição da propriedade pelo usucapiente, possibilitando que essa aquisição possa ser feita de forma mais célere e menos onerosa. De fato, trata-se de uma alternativa mais rápida e menos onerosa para quem deseja obter a propriedade do imóvel por usucapião." (NEVES, 2018. p. 479.)

A inclusão da usucapião extrajudicial no Código de Processo Civil brasileiro tem sido muito elogiada por juristas e especialistas em direito imobiliário, pois proporciona uma forma mais ágil e eficiente para a regularização de imóveis que estão em situação de posse prolongada e pacífica.

2.2 FUNÇÕES NO PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO

O tabelião e o registrador de imóveis desempenham um papel fundamental no procedimento da usucapião extrajudicial, que é regulamentado pela Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e pela Lei nº 13.465/2017.

Segundo Leonardo Brandelli (2019), o tabelião é responsável por receber o pedido de usucapião extrajudicial, examinar a documentação apresentada pelo requerente e verificar se estão preenchidos os requisitos legais para o procedimento. Ele também deve notificar os titulares de direitos reais sobre o imóvel e as Fazendas Públicas (União, Estados, Distrito Federal e Municípios) sobre a abertura do procedimento.

Já o registrador de imóveis, segundo Caio Mário da Silva Pereira em seu livro (2013), é responsável por examinar a documentação apresentada pelo requerente e verificar se o imóvel se encontra registrado em seu cartório. Ele também deve fazer as anotações necessárias no registro imobiliário e expedir a certidão de usucapião, caso todos os requisitos legais estejam preenchidos.

O procedimento da usucapião extrajudicial com citação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e as Fazendas Públicas foi introduzido pela Lei nº 13.465/2017 e está regulamentado pelos artigos 216-A a 216-H da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

2.3 REQUISITOS E PROCEDIMENTOS

A usucapião extrajudicial é um processo de regularização de propriedade que pode ser realizado de forma administrativa, sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário. Para que seja possível realizar a usucapião extrajudicial, é necessário cumprir alguns requisitos e seguir alguns procedimentos.

Os requisitos para a usucapião extrajudicial são os mesmos que para a usucapião judicial, previstos no artigo 1.238 do Código Civil. São eles:

1.      Posse mansa e pacífica, ou seja, sem oposição do proprietário;

2.      Posse contínua e ininterrupta por um determinado período de tempo, que varia de acordo com a natureza do imóvel;

3.      Posse com animus domini, ou seja, a posse deve ser exercida como se o possuidor fosse o verdadeiro proprietário do imóvel;

4.      Inexistência de vício na posse, como a posse precária ou violenta.

Além desses requisitos, é necessário que o imóvel esteja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e que haja concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros interessados no imóvel.

Os procedimentos para a usucapião extrajudicial estão previstos na Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e na Resolução nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

O primeiro passo é contratar um advogado para elaborar a ata notarial, documento que será utilizado para comprovar a posse do imóvel. A ata notarial é um documento lavrado por um tabelião de notas, que atesta a existência de determinados fatos.

Após a elaboração da ata notarial, é necessário apresentar o pedido de usucapião extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. O pedido deve ser acompanhado dos documentos que comprovem o preenchimento dos requisitos da usucapião e da ata notarial.

O Cartório de Registro de Imóveis analisará o pedido e, se estiver em conformidade com as normas legais, abrirá um processo administrativo de usucapião extrajudicial. O processo será publicado em edital para conhecimento dos interessados e será aberto prazo de 15 dias para que possíveis interessados apresentem oposição.

Se não houver oposição, o Cartório de Registro de Imóveis emitirá uma certidão de usucapião, que deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente para a realização da transferência da propriedade.

2.4 ALTERAÇÕES TRAZIDAS PELA LEI Nº 13.465/2017 E PROVIMENTO Nº 65 DO CNJ

A Lei 13.465/2017 e o Provimento nº 65 do CNJ trouxeram importantes alterações para a usucapião extrajudicial no Brasil, facilitando o procedimento de regularização fundiária e agilizando a obtenção do título de propriedade para quem ocupa um imóvel há muito tempo sem possuir a documentação necessária.

Uma das principais mudanças trazidas pela Lei 13.465/2017 foi a possibilidade de realizar a usucapião extrajudicial de imóveis que possuem construções irregulares, desde que atendidos determinados requisitos, como a apresentação de projeto simplificado de regularização. Segundo Coutinho (2018), essa alteração "contribuiu para desburocratizar e dar maior segurança jurídica ao processo de regularização fundiária".

Outra inovação introduzida pela Lei 13.465/2017 foi a criação da figura do "representante legal" para os casos em que o ocupante do imóvel não puder comparecer pessoalmente à audiência de conciliação. Nesse sentido, Ferraz (2019) destaca que "o representante legal pode ser um advogado, um familiar ou um amigo, desde que tenha poderes específicos para representar o interessado no procedimento".

O Provimento nº 65 do CNJ, por sua vez, estabeleceu normas e procedimentos para a realização da usucapião extrajudicial em todo o país. Dentre as principais alterações, destaca-se a necessidade de apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto.

Outra inovação trazida pelo Provimento nº 65 foi a possibilidade de realizar a usucapião extrajudicial em imóveis coletivos, como condomínios e loteamentos fechados. Nesses casos, é necessário que todos os ocupantes do imóvel concordem com a usucapião e apresentem a documentação exigida pelo CNJ.

Em suma, as alterações trazidas pela Lei 13.465/2017 e pelo Provimento nº 65 do CNJ trouxeram importantes avanços para a usucapião extrajudicial no Brasil, tornando o procedimento mais acessível, ágil e seguro juridicamente.

2.4 QUESTÕES CONTROVERTIDOS DA UTILIZAÇÃO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Embora a usucapião extrajudicial seja um procedimento mais ágil e menos burocrático que a via judicial, há questões controvertidas acerca da sua utilização. Dentre elas, podemos destacar:

1.            Usucapião de bens públicos: a possibilidade de usucapião de bens públicos tem gerado controvérsias, já que a Constituição Federal proíbe expressamente a aquisição de propriedade de bens públicos por meio de usucapião. Nesse sentido, segundo o Conde (2017), "a usucapião de bem público só pode ocorrer em casos excepcionais e mediante comprovação de requisitos específicos".

2.            Necessidade de registro do imóvel: outro ponto de controvérsia é a necessidade de registro do imóvel para a realização da usucapião extrajudicial. Segundo o autor Flávio (2022), "é controverso se a ausência de registro impede a realização da usucapião extrajudicial, já que a legislação não é clara sobre o tema".

3.            Publicação de edital: a obrigatoriedade de publicação de edital em jornal de grande circulação para dar publicidade ao processo de usucapião extrajudicial também é alvo de discussões. Segundo Rasslan (2019), em seu artigo "A Usucapião Extrajudicial e a Publicidade do Registro Imobiliário", "a publicação do edital pode não ser suficiente para garantir a publicidade do processo, sobretudo em casos em que o imóvel esteja abandonado ou em regiões afastadas".

4.            Participação do Ministério Público: há controvérsia sobre a necessidade de participação do Ministério Público nos casos de usucapião extrajudicial. Segundo o autor Rasslan (2019), em seu artigo "Usucapião Extrajudicial e o Ministério Público", "a participação do Ministério Público é importante para garantir que o processo de usucapião respeite o interesse público e social".

5.            Interesse de terceiros: a Lei nº 13.465/2017 estabelece um prazo de 15 dias para que terceiros interessados possam impugnar o pedido de usucapião extrajudicial. No entanto, há discussões sobre a adequação desse prazo e sobre a possibilidade de outros interessados surgirem após o término do processo. Segundo o autor André Luiz Santa Cruz Ramos (2018), "o prazo de 15 dias pode não ser suficiente para garantir a ampla defesa dos terceiros interessados".

6.            Prazo para impugnação: a Lei nº 13.465/2017 estabelece um prazo de 15 dias para que terceiros interessados possam impugnar o pedido de usucapião extrajudicial. No entanto, há discussões acerca da adequação desse prazo. Segundo Gustavo Henrique Baptista Andrade, em seu artigo "Usucapião Extrajudicial: Reflexões sobre a Duração do Processo e a Proteção do Proprietário", "o prazo de 15 dias pode não ser suficiente para garantir a ampla defesa dos terceiros interessados".

Percebe-se, portanto, que a utilização da usucapião extrajudicial ainda gera questões controvertidas, que exigem reflexões por parte dos operadores do direito e dos estudiosos da matéria.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Em conclusão, a usucapião extrajudicial representa uma importante inovação na aplicabilidade do instituto da usucapião, oferecendo um procedimento mais célere e simplificado para a aquisição da propriedade imobiliária.

Apesar de ainda ser uma modalidade pouco conhecida e utilizada, suas hipóteses e procedimentos estão claramente definidos em lei, permitindo que interessados possam se beneficiar desta ferramenta para regularizar suas propriedades. Entretanto, é importante destacar a necessidade de cautela na sua utilização, já que erros ou omissões no processo podem acarretar em sua invalidação posterior.

Em suma, a usucapião extrajudicial é uma opção válida para aqueles que desejam regularizar a titularidade de suas propriedades, desde que cumpridos os requisitos legais e tomados os cuidados necessários durante o procedimento.

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