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Quarta, 28 de Setembro de 2016 04h30
JAQUES BUSHATSKY: Advogado, diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI), sócio correspondente para São Paulo da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)



A pressa dos condomínios e o Novo Código de Processo Civil

A relevância do novo código de processo para os condomínios há de ser avaliada com base na métrica que se mostra hoje essencial: o tempo que corre entre o problema e a sua solução.

Sim, em condomínios o principal drama não está nos famosos cinco Cs (cano, cachorro, carro, criança, chato), tampouco no torturante inadimplemento, mas na incrível demora em dar qualquer solução a tais questões.

Em matéria de gestão do condomínio, diante da convulsão gerada pelo descumprimento de deveres (ilustra-se: anos se passam com o inadimplente usando a piscina, anos podem passar antes que se restabeleça judicialmente o uso adequado da unidade, e assim por diante), dado o espraiamento do problema e das suas consequências entre tanta gente (são comuns os prédios com mais de 1000 usuários, todos abalados por qualquer questão comezinha no condomínio; torna-se viciosa a repetição das questões em todos os condomínios brasileiros), a velocidade da solução é tema primordial. Ignorar essa pressa é ofender enorme parcela da sociedade.

Neste quadro (é da velocidade na distribuição das soluções justas que se cogita) o novo Código é recebido com forte dose de esperança, mesmo que sendo relegados diversos e importantes temas. E podem ser destacadas algumas novidades trazidas pela Lei 13.105/15, de 16/03/2015, que passará a vigorar neste mês de março.

Em vista da celeridade a primeira alteração importante é a inserção, dentre os títulos executivos, do “crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Com esta previsão serão economizados anos (senão décadas) de tramitação de processos judiciais que sempre foram danosos à gestão do condomínio e que forçam cada adimplente a suportar a parcela do orçamento que cabia ao inadimplente. É isso, mesmo: quem paga, finda pagando por si e pelo devedor, pois de outra maneira, as contas do condomínio não fechariam.

Lembre-se que essa alteração retrata um retorno à previsão que existia na Lei nº. 4.591, de 1.964, tendo sido a “via executiva” afastada em 1.973, quando o hoje moribundo Código impôs que as cobranças fossem feitas através do “procedimento sumário”, notoriamente moroso, nada sumário.

Portanto, ponto para os condomínios: as cobranças deverão ser mais ligeiras. Lamentável remanescer (a legislação é outra) a ínfima multa por inadimplemento, inequívoco estímulo aos maus pagadores.

Outra novidade parece bem vinda: é o prestígio aos métodos alternativos de solução de conflitos (especialmente a conciliação e a mediação), tão apropriados, é o que se acredita, às questões de condomínio: um debate sobre tema de gestão, a programação ou a alteração de determinada obra no prédio não necessariamente exige a presença do Estado - Juiz; o parcelamento a um devedor ocasional (quem poderá se declarar imune a revés financeiro?) pode ser bem resolvido entre pares; a imposição de comportamentos razoáveis pode ser definida, podendo ser estipuladas as penas consensuais, sem a invocação do Judiciário. São soluções mais ágeis, melhores porque resultantes do consenso, evidentemente mais econômicas.

Terceiro destaque: quando os problemas não forem resolvidos adequadamente é fortíssimo o prestígio que a nova legislação dá à rapidez dos processos judiciais: o artigo 4º proclama o “direito de obter em prazo razoável a solução integral”; n´outro momento a lei prevê a alteração do procedimento judicial pelas partes (partes de boa fé certamente aproveitarão essa previsão), melhorando-o; esta prevista a validade de atos processuais que atinjam a sua finalidade, mesmo que não realizados com a exatidão prevista na lei.

Ultimo destaque, sempre mirando a presteza na solução dos litígios: foram realçadas, na boa trilha já traçada há anos pela lei atual, as “tutelas provisórias”, fundadas em urgência ou evidência, aquela concedida quando se mostrar que a demora porá em risco o resultado útil do processo judicial e esta, a de evidência, quando a comprovação da alegação for completa e documental já no início do processo, quando a questão tiver sido objeto de súmula vinculante ou de julgamento de casos repetitivos.

A interpretação dessas previsões legais ainda vai evoluir, mas, basicamente: não havendo muito a duvidar, diante da tese posta ou do documento exibido ao juiz, a decisão será imediata. A prática dirá se o novo regramento das tutelas provisórias foi positivo, mas a preocupação da lei com a velocidade processual, esta é patente.

São várias as previsões bem intencionadas da nova legislação, são muitos os aspectos que desafiarão enormes discussões. Mas, o privilégio à celeridade processual é inequívoco e é possível esperar que disso os condomínios se beneficiem, entregando-se  justiça a milhões de condôminos. Será razoável a nossa esperança? Veremos na prática.


PRODUÇÃO LITERÁRIA DO AUTOR A VENDA NA INTERNET

Conforme a NBR 6023:2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto científico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma: BUSHATSKY, Jaques. A pressa dos condomínios e o Novo Código de Processo Civil. Conteúdo Jurídico, Brasília-DF: 28 set. 2016. Disponível em: <http://www.conteudojuridico.com.br/?colunas&colunista=52_Jaques_Bushatsky&ver=2538>. Acesso em: 21 set. 2018.

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