RESUMO: O direito urbanístico é provisionado pela Carta Constitucional e com o intento regulamentar os artigos da constituição que versam sobre este tema, foi promulgado o Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 que apresenta o instituto jurídico urbanístico das operações urbanas consorciadas quanto instrumento tributário em seus artigos 32, 33 e 34. Tal instrumento ressalva os princípios constitucionais, o artigo 5º, CF, incisos XXII, XXIII, XXIV e XXVI (que respaldam acerca do direito de propriedade, sendo este um direito social) e ao artigo 170, CF (que dispõe a respeito dos princípios da ordem econômica e financeira).
Palavras-chave: Direito urbanístico. Lei Federal 10.247. OUC Faria Lima.
ABSTRACT: The urbanistic right is provisioned by Constitution and with the intent of regulament the articles of constitution that verse about the theme, was promulgated the City Estatute at july 10th of 2001,that presents the juridic institute of urban operations in articles 32, 33, and 34. This instrument observes the principles of constitution and the article 5º, subsection XXII, XXIII, XXIV e XXVI (that dispose around the property right, which is one social entitlement) and the article 170 (that dispose about the principle and economic and financy ordy).
Keywords : Urban Law. Federal Law 10.247/01. Faria Lima OUC.
SUMÁRIO: INTRODUÇÃO. 1. ASPECTOS GERAIS DO DIREITO URBANÍSTICO. 1.1 Conceito. 2. CIVILIZAÇÃO. 2.1 Direito comparado. 2.2 Fontes do direito urbanístico. 2.3 A preservação da identidade dos lugares. 2.4 Normas gerais de direito urbanístico (exegese). 2.4.1 Regimes Público e Privado na Administração Pública. 2.4.2 Princípios Constitucionais. 2.4.3 Princípio Relativos ao Direito Urbanístico. 3 ESTATUTO DA CIDADE. 3.1 Critérios estabelecidos. 3.1.2 Parâmetros adotados. 3.1.3 Instrumentos. 4 AS CIDADES E A POLÍTICA URBANA. 4.1 Conceito. 4.2 Abrangência. 4.3 Histórico. 5 OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA. 5.1 Conceito. 5.1.1 Características do instituto. 6 Operação Urbana Consorciada Faria Lima. 6.1 Principais aspectos. 6.1.1 Histórico da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. 6.1.2 A nova Lei 13.769, de 26/01/2004 - Operação Urbana Consorciada Faria Lima. 6.1.3 Principais Aspectos da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. 6.2 Descrição das intervenções. 6.2.1 Avenidas Faria Lima e Cidade Jardim. 6.2.2 Avenidas Faria Lima / Rebouças e Eusébio Matoso. 6.2.3 Interligação do prolongamento da Av. Faria Lima com a ligação Funchal – Haroldo Veloso. 6.2.4 Reconversão Urbana do Largo da Batata. 6.2.5 Boulevard JK. 6.2.6 Dos meios, recursos e contrapartidas da operação urbana consorciada Faria Lima. 6.3 Viabilidade. ILUSTRAÇÕES. FÓRMULAS. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.
Primeiramente, preceitua-se que o direito divide-se em direito privado e direito público, o direito administrativo, por sua vez, está atrelado ao direito público, o direito urbanístico, então, surge a partir de princípios, normas, fundamentos e diretrizes de direito administrativo, sendo o Estatuto da Cidade principal fonte jurídica deste.
Desta maneira, nota-se que o Estatuto da Cidade é editado com o intento de regulamentar os arts. 182 e 183 da Constituição da República inserida no tópico referente ao ordenamento urbano. O aludido estatuto estabelece normas gerais que deverão ser suplementadas pelos Estados e, especialmente, pelos Municípios buscando regular o uso da propriedade urbana de forma fiel ao que dispõem os mencionados dispositivos constitucionais e que possa contribuir para o bem-estar das pessoas, tanto para o equilíbrio ambiental.
Fundamenta-se também através de princípios gerais, administrativos e constitucionais. Os princípios gerais versam de longa data, com início nos estudos clássicos respaldam-se sobre a propriedade, advinda do contrato social e no direito à mobilidade.
O contrato social surgiu com o fim do nomadismo e o início dos conhecimentos agrícolas que foram primordiais para o estabelecimento das primeiras propriedades, produziu-se mais energia e enfim grandes civilizações tomaram seu lugar. Ulteriormente, o pensamento de Rousseau transformou a concepção de civilização trazendo todos os seus aspectos racionalistas à tona.
O trabalho vai respaldar, então, sobre o direito urbanístico, iniciando com os principais pontos do processo de civilização até culminar nos princípios que hoje são importantes vertentes deste direito que é ambivalente, isto é, ocorre no direito privado e também no direito público.
Desta maneira a ênfase será no instituto tributário (conforme artigo 4º do Estatuto da Cidade) das Operações Urbanas Consorciadas, em especial a Operação Urbana Faria Lima.
1. ASPECTOS GERAIS DO DIREITO URBANÍSTICO
Neste panorama atual de ampla transformação surge o direito urbanístico como uma disciplina jurídica recente e que encontra-se em constante modificação. Em sua origem, a palavra urbanismo, do latim “urbis”, significa cidade e, por extensão, os habitantes da cidade. Tecnicamente, “é o conjunto de medidas estatais destinadas a organizar os espaços habitáveis, de modo a propiciar melhores condições de vida ao homem na comunidade”. Em outras palavras, consiste o urbanismo na ciência e na técnica de ordenar os espaços habitáveis, visando ao bem-estar geral.
Incidindo sobre o Urbanismo, o Direito Urbanístico, é objetivamente, definido como o “conjunto de normas jurídicas reguladoras da atividade do Poder Público destinado a ordenar os espaços habitáveis”. Enquanto o Urbanismo pauta-se por estabelecer as cidades com o objetivo de criar condições satisfatórias de vida nos centros urbanos. É a atividade de planejamento que projeta a cidade em seu sentido mais vasto.
Quanto a conceituação da cidade cabe lembrar que nem todo núcleo habitacional pode receber o título de “urbano”. A fim de que um centro habitacional seja conceituado como urbano torna-se necessário preencher os seguintes requisitos: densidade demográfica especifica; existência de profissões urbanas no local; economia urbana permanente, com relações especiais com o meio rural; existência de camada urbana com produção, consumo e direitos próprios. Logo, não basta somente a existência de um aglomerado de casas para configurar-se um núcleo urbano, o que acaba por dificultar a sua conceituação. E do ponto de vista da Sociologia Urbana três concepções podem ser destacadas relativamente ao conceito de “cidade”: concepção demográfica; concepção econômica; a concepção de subsistemas.
O conceito demográfico e quantitativo de “cidade” é muito difundido, pelo qual se considera cidade o aglomerado urbano com determinado número de habitantes. É a concepção que orienta a definição oferecida por Sjoberg, que perfaz a consequente consideração - “a cidade é uma comunidade de dimensões e densidade populacional consideráveis, abrangendo uma variedade de especialistas não agrícolas, nela incluída a elite culta”.
A concepção econômica de “cidade” apóia-se na doutrina de Max Weber. Fala-se em “cidade” nesse sentido “quando a população local satisfaz a uma parte economicamente essencial de sua demanda diária no mercado local e, em parte essencial também, mediante produtos que os habitantes da localidade e a população dos arredores produzem ou adquirem para coloca-los no mercado”.
A terceira concepção considera a “cidade” como um conjunto de subsistemas administrativos, comerciais, industriais e sócio culturais no sistema nacional geral. Como subsistema administrativo, a cidade é a sede de organizações públicas que governam não só a cidade, mas também regiões maiores que a rodeiam. Como subsistema comercial, a cidade, centro de população, assume a posição nodal do comércio no sistema nacional; e como subsistema industrial ela é o nexo da atividade industrial do país. Como subsistema sócio cultural ela atua como um lugar propício ao florescimento de instituições educacionais, religiosas e escolares; é o lugar que se desenvolvem as relações sociais, os centros sociais e comunitários, culturais e recreativos.
Assim, o urbanismo evolui conforme a cidade. Então, para compreendê-lo, em todas as suas manifestações, inclusive na jurídica, torna-se necessário fazer um esboço histórico do fenômeno urbano, para chegarmos à urbanização, que causou o desenvolvimento do urbanismo e a atividade urbanística do Poder Público e seu regime.
A obra de Yuval Harari relata em um compêndio os principais acontecimentos da civilização Sapiens. O capítulo em tela busca basear-se neste panorama a fim de realizar indagações a respeito.
Quando foi possível o surgimento das primeiras civilizações? Qual foi o marco inicial para que sapiens tenha conseguido conquistar o mundo? Por qual razão acreditamos nos deuses, no dinheiro e nas organizações políticas? O que nos torna capazes de manejar a tecnologia com tanta facilidade que possibilitou a criação de uma civilização tão rica e vasta? Como e quando surgiram as primeiras cidades?
Estas são indagações relevantes para compreender como ocorreu o princípio das primeiras organizações existentes dentro de nossa “espécie”.
A construção da sociedade como existe hoje foi marcada por acontecimentos marcantes que foram verdadeiros divisores de água, dentre diversos marcos históricos, quatro destacam-se com este propósito: Revolução Cognitiva, Revolução Agrícola, Revolução Científica e Revolução Industrial.
Ademais, os estágios da evolução cultural do homem, que precedem o estágio pré-urbano são: o paleolítico, o mesolítico e o neolítico. Registra a Arqueologia que o sapiens moderno surge no paleolítico superior. Neste estágio ainda predomina a caça, a pesca e a atividade coletora como meio de sobrevivência, embora os equipamentos tenham sofrido uma transformação qualitativa. No paleolítico superior interessa frisar a magia que envolvia as relações dos [1] indivíduos (entre si e com a natureza) em especial, as diretamente ligadas à morte.
Mais do que se pré- ocuparem com a morada dos vivos se pré— ocupavam com a dos mortos, que tinham suas sepulturas abastecidas de alimento, ferramentas e adornos.
Dessa maneira, uma abrupta mudança cognitiva culminou em uma revolução criativa no Paleolítico que tornou complexo tanto essas manifestações, quanto as relações sociais.
A necrópole é vista como referência, princípio de uma relação com um espaço, com um lugar, com o vir a ser da cidade. No período intermediário, o mesolítico, segundo denunciam os vestígios arqueológicos, o sapiens desfrutou de uma vantagem em relação ao estágio anterior, a companhia do cão. Era o início da domesticação. No neolítico sapiens dará passos decisivos frente ao ambiente. Arroteará a terra semeada e a protegerá das ervas daninhas, cultivara, ativamente, alimentos capazes de manter a população crescente. E efetivamente perceberá o ambiente não apenas “como um abrigo na natureza, mas um fragmento de natureza transformado segundo um projeto”.
Assim, a Revolução Cognitiva foi o marco inicial para o nosso desenvolvimento e foi através da Revolução Cognitiva que foi possível transmitir uma grande quantidade de informação sobre o mundo, foi possibilitada a transmissão de grandes quantidades de informação a respeito das interações sociais, além de possibilitar que grandes quantidades de informação sobre coisas abstratas, como por exemplo espíritos, nações, direitos humanos.
E, então, através da Revolução Cognitiva surgiram as primeiras lendas, mitos, deuses e religiões. Essa capacidade de falar sobre ficções e mitos é a característica mais singular da linguagem que propiciou sermos o que somos hoje. Em decorrência dessa característica tão singular os sapiens conseguem cooperar de maneiras extremamente flexíveis com um número incontável de estranhos.
Por volta de 10 mil anos aconteceu a segunda grande revolução: a Revolução Agrícola. Historiadores contemporâneos definem o período como o estágio em que o homem passou a dedicar a maior parte do seu tempo e esforço a manipular a vida de algumas espécies de plantas e animais; uma transição da tradição de caçadores-coletores nômades para agricultores sedentários.
O advento das grandes civilizações está indissoluvelmente ligado com a chamada “revolução agrícola” que contribuiu para a fixação dos grupos humanos em certas regiões e sua decorrente sedentarizarão. Para esse evento foi de primordial importância a descoberta, por exemplo, das sementes, que levaram ao desenvolvimento das técnicas produtivas, da especialização do trabalho e da incorporação de uma noção de presente-futuro, indispensável para o entendimento do homem como “histórico”.
As grandes civilizações se desenvolveram sempre próximas dos grandes rios. Isso aconteceu no caso da Mesopotâmia, que hoje constitui o atual Iraque e Kuwait; igualmente foi nas margens do rio Nilo que floresceu a civilização Egípcia, e foi nas margens do vale do rio Indo que a Índia começou a desenvolveu uma civilização que se tornaria milenar, e foi próximo aos campos férteis que a China tornou-se uma das maiores civilizações que a humanidade já conheceu.
Foi justamente o excedente agrícola produzido nas proximidades dessas regiões férteis que permitiu a formação de núcleos urbanos, onde determinadas pessoas passaram a exercer outras atividades que não aquelas ligadas à agricultura. Trata-se de uma suposta divisão entre o trabalho intelectual (aquele em que não se produz de imediato nada de visível) e o trabalho manual, ou corporal, (que resulta em algo perceptível, uma mudança de estado).
Com o tempo, essas pessoas, que se desligavam das atividades braçais e muitas vezes ocupavam-se de atividades que passaram a ser consideradas mais honrosas, ou seja, as chamadas “atividades intelectuais” poder político e econômico, levando grupos que detém esse poder a explorarem outras pessoas.
Essas comunidades, praticando a agricultura, estavam se estabelecendo nas proximidades dos rios, em territórios fixos. Além disso, ocorria também a divisão entre trabalho manual e intelectual, o que dava início a formação de uma classe de governantes, responsáveis por estabelecer leis e organizar o trabalho. Haviam, enfim, as condições para que se formassem os primeiros estados.
E por qual motivo, então, os humanos modernos desenvolveram uma crença cada vez maior em sua aptidão para adquirir novas capacidades por meio de pesquisas? O que construiu a relação entre ciência, política e economia?
Assim, a terceira grande revolução que moldou a sociedade de forma profunda e permanente foi a revolução científica. A grande descoberta que deu início à Revolução Científica foi a descoberta de que os humanos não têm as respostas para suas perguntas mais importantes. Foi quando sapiens assumiu sua ignorância que passou a encontrar soluções para o que antes não havia encontrado.
Com a Revolução Científica veio a ideia de progresso. Esta ideia de progresso baseia-se na noção de que, se admitirmos nossa ignorância e investirmos recursos em pesquisa, as coisas podem melhorar.
Os sapiens procuram entender o universo pelo menos desde a Revolução Cognitiva. Nossos ancestrais dedicaram muito tempo e esforço a tentar descobrir as regras que governam o mundo natural. Mas a ciência moderna difere de todas as tradições de conhecimento anteriores em três aspectos cruciais: A Revolução Científica não foi uma revolução do conhecimento. Consistiu, acima de tudo, uma revolução da ignorância. A grande descoberta que deu início à Revolução Científica foi a descoberta de que os humanos não têm as respostas para suas perguntas mais importantes, ou seja, a ciência de nossos dias é uma tradição de conhecimento peculiar.
Até a Revolução Científica, a maioria das culturas humanas não acreditava em progresso. Elas pensavam que a Era de Ouro estava no passado e que o mundo estava estagnado, se não ruindo. A adesão estrita à sabedoria das eras poderia, talvez, trazer de volta os bons velhos tempos, e a engenhosidade humana poderia melhorar esse ou aquele aspecto da vida cotidiana. No entanto, considerava-se impossível que o conhecimento humano fosse capaz de superar os problemas fundamentais do mundo.
A ciência é incapaz de estabelecer suas próprias prioridades. Também é incapaz de determinar o que fazer com suas descobertas. Por exemplo, de uma perspectiva puramente científica, não está claro o que devemos fazer com nossa compreensão cada vez maior da genética. Devemos usar esse conhecimento para curar o câncer, para criar uma raça de super-homens geneticamente modificados ou para criar vacas leiteiras com úberes extragrandes? É óbvio que um governo liberal, um governo comunista, um governo nazista e uma corporação capitalista usariam a mesma descoberta científica com objetivos completamente diferentes, e não há nenhuma razão científica para preferir um uso em detrimento de outro.
Em suma, a pesquisa científica só pode florescer se aliada a alguma religião ou ideologia. A ideologia justifica os custos da pesquisa. Em troca, a ideologia influencia a agenda científica e determina o que fazer com as descobertas. Daí decorre que para compreender como a humanidade chegou à Lua – e não a uma série de destinos alternativos – não é suficiente fazer um levantamento das conquistas de físicos, biólogos e sociólogos. Precisamos levar em consideração as forças ideológicas, políticas e econômicas que definem a física, a biologia e a sociologia, empurrando-as em certas direções e negligenciando outras.
Duas forças em particular merecem nossa atenção: o imperialismo e o capitalismo. O ciclo de retroalimentação entre ciência, império e capital provavelmente foi o principal motor da história nos últimos 500 anos.
A ciência, a indústria e a tecnologia militar só se entrelaçaram com o advento do sistema capitalista e da Revolução Industrial. Mas, assim que se consolidou, essa relação transformou o mundo rapidamente.
Em seu cerne, a Revolução Industrial foi uma revolução na conversão de energia. Foi demonstrado inúmeras vezes que não há limite para a quantidade de energia à nossa disposição. Ou, mais precisamente, que o único limite é determinado por nossa ignorância. A cada poucas décadas descobrimos uma nova fonte de energia, de modo que a soma total de energia à nossa disposição só continua crescendo.
A Revolução Industrial produziu uma combinação sem precedentes de energia abundante e barata com matérias-primas abundantes e baratas. O resultado foi uma explosão na produtividade humana. A magnitude se fez sentir, em primeiro lugar, na agricultura. Geralmente, quando pensamos na Revolução Industrial, pensamos em uma paisagem urbana de chaminés fumacentas, ou no sofrimento dos mineradores de carvão explorados transpirando debaixo da terra. Mas a Revolução Industrial foi, acima de tudo, a Segunda Revolução Agrícola.
Durante os últimos 200 anos, os métodos de produção industrial se tornaram o sustentáculo da agricultura. Máquinas como tratores começaram a assumir tarefas que antes eram executadas por energia muscular, ou simplesmente não executadas. Os campos e os animais se tornaram muitíssimo mais produtivos graças a fertilizantes artificiais, inseticidas industriais e todo um arsenal de hormônios e medicamentos. Refrigeradores, navios e aviões tornaram possível armazenar a produção durante meses e transportá-la de maneira rápida e barata ao outro lado do mundo.
A Revolução Industrial abriu novos caminhos para converter energia e produzir bens; com isso, em grande medida, libertou a humanidade de sua dependência do ecossistema à sua volta. Os sapiens derrubaram florestas, drenaram pântanos, represaram rios, inundaram planícies, construíram dezenas de milhares de quilômetros de ferrovias e edificaram metrópoles repletas de arranha-céus.
Visto isto, é pertinente analisar o direito urbanístico à luz do direito comparado, tendo em vista os diferentes aspectos entre culturas, constituições e normas jurídicas.
O direito comparado é considerado uma disciplina jurídica que estuda as diferenças e semelhanças entre os direitos de diferentes jurisdições, bem como a um método de trabalho ou pesquisa que permite comparar elementos do direito de diferentes jurisdições, com finalidades variadas.
A importância do Direito Comparado tem sido destacada não só pelos juscomparativistas como, também, pelos estudiosos do Direito em geral. Constitui o seu estudo um dos planos mais significativos da Ciência Jurídica na atualidade. A pesquisa jurídica comparativista contribui de forma marcante para a evolução e o alargamento das fronteiras do conhecimento jurídico.
Especialmente na época atual, que oferece grande facilidade de comunicações, verifica-se um incessante relacionamento entre os diferentes países, quer no plano político, econômico, comercial e pessoal. Mesmo separados, muitas vezes, por diferenças de natureza ideológica, os países tendem a estreitar os laços no terreno político, em decorrência do pragmatismo imperante nas relações internacionais. A economia mundial contemporânea é marcada pela vinculação entre os sistemas econômicos das nações; as multinacionais mantêm empresas nos mais variados locais, independentemente de distâncias e posicionamentos ideológicos. A mobilidade das pessoas de um país para outro cresce a cada dia mais. Enfim, é um mundo onde o relacionamento entre os diversos países é um acontecimento marcante.
A definição do Direito Comparado está diretamente ligada à determinação da sua natureza, ou seja, se é um a ciência ou simplesmente um método. Neste ponto há grande divergência entre os estudiosos
Conforme [2]René David em Traité elementaire du Droit o Direito Comparado não é um ramo da ciência jurídica, pois não existem regras de direito comparado no mesmo viés em que há regras de direito civil ou penal, estas regras não são feitas para governar a conduta dos cidadãos, das pessoas de direito público ou do Estado. Assim, conclui que o direito comparado nada mais é, realmente, que a comparação de direitos, é o método comparativo no domínio das ciências jurídicas.
Enquanto, [3]Marc Ancel, em sua obra Utilidade e métodos do Direito Comparado; elementos de introdução geral ao estuto comparativos dos direitos, alega a tese contrária e sustenta que o Direito Comparado é ciência, para tal aponta duas razões principais. Em primeiro lugar porque a dimensão geográfica da pesquisa comparativa revela-se, incontestavelmente, de caráter científico. Em segundo lugar, ao distinguir a utilização ocasional da comparação, e a utilização sistemática do método comparativo, percebe-se, facilmente, que está nada mais é que o método de uma ciência que, mesmo se se admitir não ter ela objeto próprio no início, chega-se ao termo da pesquisa, a um resultado, a um produto que se torna um objeto de ciência específica.
Outro fator que influencia o direito comparado é o processo atual de globalização que gera integração econômica, social, cultural e política. O mercado passou a influenciar e muito as questões do Estado, sendo assim, influenciou também diversas legislações.
Ocorre, por muitas vezes, a correspondência entre alguns sistemas normativos em decorrência deste processo da globalização, assim, podemos notar que vem ocorrendo uma troca ainda maior de informações no tocante ao tema.
Entretanto, não é de hoje que um sistema normativo vem influenciando o outro. Isto ocorre, desde tempos longínquos e, inclusive, ocorreu no direito romano, quando legisladores da época tomaram nota de outros sistemas normativos.
Concluindo, para constituir um próprio sistema normativo eficaz é contundente tomar nota dos demais sistemas normativos, isso não significa que deva incorrer a mera reprodução de informações e sim que este costume pode aprimorar as leis e torna-las melhores.
Outro fator que influencia o direito comparado é o processo atual de globalização que gera integração econômica, social, cultural e política. O mercado passou a influenciar e muito as questões do Estado, sendo assim, influenciou também diversas legislações.
Ocorre, por muitas vezes, a correspondência entre alguns sistemas normativos em decorrência deste processo da globalização, assim, podemos notar que vem ocorrendo uma troca ainda maior de informações no tocante ao tema.
Entretanto, não é de hoje que um sistema normativo vem influenciando o outro. Isto ocorre, desde tempos longínquos e, inclusive, ocorreu no direito romano, quando legisladores da época tomaram nota de outros sistemas normativos.
Concluindo, para constituir um próprio sistema normativo eficaz é contundente tomar nota dos demais sistemas normativos, isso não significa que deva incorrer a mera reprodução de informações e sim que este costume pode aprimorar as leis e torna-las melhores.
As fontes são ferramentas de concretização do direito e dos projetos urbanos. Há quatro principais fontes de direito urbanístico com origem em lei – Constituição Federal de 88, normas gerais, normas específicas, fontes convencionais.
A Constituição Federal constitui uma fonte primordial para esta disciplina jurídica, pois até a Constituição Federal de 1988, o direito urbanístico brasileiro tinha como foco a ordenação das cidades brasileiras. O Estado editava normas jurídicas para ordenar a ocupação do espaço urbano em sua localização e uso (lei de zoneamento) e as especificações das construções (altura, número de andares, recuos – código de posturas).
A Constituição Federal de 1988 trouxe a previsão explícita do direito urbanístico, no art. 24, I, atribuindo competência legislativa concorrente à União e aos Estados membros dispor sobre a matéria.
Ao Município, então, está estabelecida competência privativa para executar a política urbana e a ordenação do território (Constituição Federal, art. 30, VIII, e 182).
Além disso, em 2001 foi publicada a Lei Federal [4]10.257/01, chamada de Estatuto da Cidade, que editou as normas gerais voltadas para a política urbana estabelecendo normas sobre planejamento urbano, diretrizes, princípios, instrumentos, competências e sanções para descumprimento das normas cogentes.
O inciso ‘I’ traz uma intrincada previsibilidade, para tal, disserta a respeito de cidades sustentáveis, sobre a moradia, saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, transporte, serviços públicos, trabalho e lazer, para presentes e futuras gerações.
A gestão democrática acontece em algumas metrópoles por meio de associações de bairros, a Câmara abre para que sejam feitas reuniões a fim de debater assuntos problemáticos das cidades.
Esta é a função de um cidadão que busca sanar alguns dos principais percalços em uma determinada região, ocorre na construção de sistemas de captação de água da chuva em piscina para armazenagem em reservatório que visam evitar grandes enchentes.
A armazenagem da água captada é feita em reservatórios, podendo ser eles enterrados, apoiados ou elevados. Sua fabricação pode ser feita de diversos materiais, e sua escolha depende do projeto, capacidade, viabilidade técnica e custo.
O método de massas consiste na utilização de dados de precipitação mensal ou diário. A utilização de dados mensais implicará em reservatórios maiores. Assim, recomenda-se que, quando possível, sejam utilizados dados diários.
Vide Fórmula de massas, em que S (t) = D (t) - Q (t). Q (t) = C x precipitação da chuva (t), x área de captação. V = ∑ S (t), somente para valores S (t) > 0. Sendo que: ∑ D (t) < Q (t).
Onde, S (t) é o volume de água no reservatório no tempo t; Q (t) é o volume de chuva aproveitável no tempo t; D(t) é a demanda ou consumo no tempo t; V é o volume do reservatório; C é o coeficiente de escoamento superficial.
Vislumbra-se aqui a praticidade em uma situação extremamente corriqueira em determinadas cidades, onde por participação de cidadãos junto ao Poder Público mostra que este tipo de iniciativa tem muito a favorecer centros urbanos.
Embora inicialmente mostra-se complicada qualquer tipo de efetivação de participação da população no meio urbano esta mostra-se viável quando cidadãos conscientes formulam estas que são pequenas mudanças, porém são grandes passos a fim de garantir qualidade de vida à população.
Desta maneira, é mister nesta iniciativa peculiar a cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social.
Por conseguinte, desde a Constituição Federal de 1988, o Direito Urbanístico Brasileiro ganhou intenso substrato normativo em todas as esferas federativas, bem como nos três Poderes, garantindo realidade, efetividade e complexidade.
É necessário, ainda, uma forma mais específica de regulação na produção do espaço urbano. A partir disso, a norma de relevância é o Plano Diretor de cada localidade, previsto no “Capítulo III, do Estatuto da Cidade.
Antes de se tornar regra jurídica o planejamento ganhou adesão de teóricos da Ciência da Administração e da Economia. Com ênfase no campo urbanístico a ação de planejar foi considerada primordial. Entretanto, pode-se dizer que a lei do plano diretor não é implantada com a devida razoabilidade em âmbito nacional.
É concernente que o crescimento urbano sucedeu de forma desordenada em grandes centros urbanos e o plano diretor é de difícil aplicação a fim de corrigir os graves erros cometidos ao longo da história.
Um dos principais percalços ao planejamento urbanístico é a questão do processo de gentrificação nas principais cidades brasileiras, questão essa delicada e pouco debatida.
O processo de gentrificação consiste em um conjunto de processos de transformação do espaço urbano que ocorre, com ou sem intervenção governamental, nas mais variadas cidades do mundo e diz respeito à retirada de moradias, que pertencem a classes sociais menos favorecidas, de espaços urbanos que subitamente sofrem uma intervenção urbana.
Desta feita, entende-se também a reestruturação de espaços urbanos residenciais e de comércio independentes com novos empreendimentos prediais e de grande comércio, ou seja, causando a substituição de pequenas lojas e antigas residências.
Sob crescente pressão turística, os preços das casas não cessam de aumentar, sobretudo nos centros das grandes cidades, empurrando as populações residentes para as periferias e impondo o fecho de lojas históricas e associações culturais/cívicas. A gentrificação tem efeito os profundos ao nível social, político, urbanístico, cultural, etc.
“Por isso digo que a gentrificação é o processo que melhor materializa a luta de classes no espaço urbano contemporâneo, porque a substituição social faz-se ao nível de classe, numa determinada comunidade. Falando de uma forma simplificada e genérica: entram os ricos e saem os mais pobres e vulneráveis desses bairros populares”, sublinha.
É fundamental o aprendizado com os outros exemplos, lermos as medidas que estão a ser tomadas e sermos capazes de antecipar cenários mais apocalípticos.
PESTANA, Mariana em entrevista concedida ao Jornal Econômico de Portugal, 2 fev. 2018. [A entrevista encontra-se transcrita no Anexo ‘A’ desta monografia de conclusão de curso]
Que lições é que podem ser retiradas do processo de gentrificação em Londres, mais antigo e desenvolvido, no sentido de não se cometerem os mesmos erros em Lisboa e no Porto? Ou não são realidades comparáveis? “A gentrificação é um processo inevitável de crescimento das cidades”, ressalva Mariana Pestana. “Mas o problema inerente a muitos processos de gentrificação é a deslocação forçada de comunidades residentes. Os mais afetados são aqueles que vivem em zonas mais afastadas do centro e que, face a uma crescente valorização da zona e consequente aumento de rendas e preços de habitação, se vêem obrigados a afastar-se ainda mais. A gentrificação produz um efeito de expansão contínuo que afasta progressivamente as pessoas com menos posses dos centros urbanos. É urgente, por isso, acompanhar o processo natural de gentrificação com políticas conscientes que amenizem estes efeitos”, sublinha.
Ao nível arquitectónico, considera que a gentrificação em Londres descaracterizou a identidade da cidade? Receia que esteja a acontecer o mesmo no Porto? A identidade ou o património arquitectónico do Porto estão seguros, ou acha que os dirigentes políticos deveriam tomar mais medidas de proteção e preservação? “Eu penso que a preservação da identidade dos lugares é muito importante. E a identidade não é feita apenas de edifícios mas também de pessoas, relações sociais e hábitos. Para preservar a identidade de um lugar é por isso necessário preservar a cultura daquele lugar, assegurando que as pessoas e respetivas dinâmicas sociais que vivem ou trabalham num determinado lugar possam ali permanecer, a par de novas pessoas e dinâmicas sociais que ali chegam de novo. Há estratégias inteligentes de gentrificação que aproveitam o investimento imobiliário para valorizar o património e melhorar as condições de sociabilidade (espaço público, habitação, reabilitação de lojas), de forma consciente e sustentável. Ou seja, os investidores imobiliários são taxados pela câmara municipal e essa taxa é usada para projetos de carácter cultural e de integração social. Este modelo parece-me justo”, defende Pestana.
“É fundamental assegurar a diversidade das identidades de diferentes bairros e centros urbanos, de baixo para cima. […] As pessoas mudam-se para o centro de Lisboa ou do Porto por aquilo que eles são, não porque procuram o mesmo que em Londres ou Nova Iorque, senão mudavam-se para lá”, argumenta Mariana Pestana.
“No entanto, há situações em que estes projetos culturais contribuem para uma homogeneização da identidade da cidade, o que a longo prazo tem consequências sociais e económicas muito negativas”, alerta. “A homogeneização pode ser, por exemplo, reabilitar lojas com um gosto ‘trendy’ ou importar modelos de desenvolvimento de lugares que nada têm a ver com aqueles em que se está a trabalhar. Por isso acho que é fundamental assegurar a diversidade das identidades de diferentes bairros e centros urbanos, de baixo para cima. E preservar tanto os edifícios históricos ou antigos (e as dinâmicas) como os contemporâneos. Dito de uma forma simples, as pessoas mudam-se para o centro de Lisboa ou do Porto por aquilo que eles são, não porque procuram o mesmo que em Londres ou Nova Iorque, senão mudavam-se para lá”.
Pestana exemplifica com o próprio trabalho que desenvolve em Londres. “O coletivo que eu co-fundei em Londres, ‘The Decorators’, trabalha com comunidades locais no sentido de desenvolver com elas, a partir delas, modelos de desenvolvimento consciente. Normalmente nós dizemos que é preciso tratar o que permanece com o mesmo cuidado com que se trata aquilo que chega ou se transforma. Ou seja, o desenho de um projeto de gentrificação consciente deve desenhar o que vai ser transformado, mas também aquilo que não precisa de nenhuma transformação e até deve mesmo continuar a ser como é”, argumenta.
“Há um enorme risco de as estratégias virem de cima e privilegiarem os grupos de residentes que chegam a novos lugares, normalmente os mais afluentes, esquecendo que a identidade desses mesmos lugares foi construída precisamente por aqueles que já lá estão. E são esses que devem ser ouvidos e privilegiados, de modo a construirmos um futuro em que cada cidade, e bairro, tem a sua identidade própria. A homogeneização, o seguimento de modelos instituídos ou importados, é a morte da identidade individual de cada bairro e cidade”, diferencia a arquitecta. “O projeto das lojas com história é um exemplo de valorização de identidades locais e, a longo prazo, eu penso que vai ter retorno cultural e económico. Mas acho que também é preciso desenvolver estratégias para preservar as lojas independentes e locais contemporâneas, para além das históricas”.
Que iniciativas é que têm sido desenvolvidas em Londres para minorar os efeitos negativos da gentrificação? E quais dessas iniciativas é que gostaria de ver replicadas em Lisboa e no Porto? “Acompanhamento dos projetos por estúdios que fazem investigação junto das comunidades e que trabalham em colaboração com grupos culturais e sociais locais, a par das câmaras e junto de investidores imobiliários, de modo a assegurar que os interesses da câmara, dos investidores e dos residentes estão alinhados de modo a beneficiar todos. Eu penso que este trabalho é fundamental, no sentido de assegurar o crescimento económico e transformação cultural das cidades, a par de estratégias sustentáveis e inclusivas de preservação de identidades locais. Nem todos os projectos criativos têm estas qualidades. Muitas vezes, e até inadvertidamente, os artistas, designers e arquitectos servem os interesses instituídos e acabam por fazer mais mal do que bem”, lamenta Pestana. E conclui: “Por isso é importante integrar os projectos criativos em estratégias maiores, desenvolvidas em colaboração com estúdios ou práticas com experiência nesta área, que trabalham de baixo para cima”.
Existem, ainda, as fontes convencionais que são o caso dos contratos. Nesse contexto, é pertinente destacar o caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial nº 302.906/SP (2ª Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 26/08/2010), que tem como escopo servir de modelo para futuras decisões que possam surgir.
PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO, AMBIENTAL E URBANÍSTICO.LOTEAMENTO CITY LAPA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRANOVA. RESTRIÇÕES URBANÍSTICO-AMBIENTAIS CONVENCIONAIS ESTABELECIDASPELO LOTEADOR. ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL EM FAVOR DE TERCEIRO, DE NATUREZA PROPTER REM. DESCUMPRIMENTO. PRÉDIO DE NOVE ANDARES, EMÁREA ONDE SÓ SE ADMITEM RESIDÊNCIAS UNIFAMILIARES. PEDIDO DE DEMOLIÇÃO. VÍCIO DE LEGALIDADE E DE LEGITIMIDADE DO ALVARÁ. IUSVARIANDI ATRIBUÍDO AO MUNICÍPIO. INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA NÃO-REGRESSÃO (OU DA PROIBIÇÃO DE RETROCESSO) URBANÍSTICO-AMBIENTAL.VIOLAÇÃO AO ART. 26, VII, DA LEI 6.766/79 (LEI LEHMANN), AO ART. 572 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 (ART. 1.299 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002) E ÀLEGISLAÇÃO MUNICIPAL. ART. 334, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.VOTO-MÉRITO. 1. As restrições urbanístico-ambientais convencionais,historicamente de pouco uso ou respeito no caos das cidades brasileiras, estão em ascensão, entre nós e no Direito Comparado,como veículo de estímulo a um novo consensualismo solidarista,coletivo e intergeracional, tendo por objetivo primário garantir às gerações presentes e futuras espaços de convivência urbana marcados pela qualidade de vida, valor estético, áreas verdes e proteção contra desastres naturais. 2. Nessa renovada dimensão ética, social e jurídica, as restriçõesurbanístico-ambientais convencionais conformam genuína índolepública, o que lhes confere caráter privado apenas no nome,porquanto não se deve vê-las, de maneira reducionista, tão-só pelaótica do loteador, dos compradores originais, dos contratantesposteriores e dos que venham a ser lindeiros ou vizinhos. 3. O interesse público nas restrições urbanístico-ambientais emloteamentos decorre do conteúdo dos ônus enumerados, mas igualmentedo licenciamento do empreendimento pela própria Administração e daextensão de seus efeitos, que iluminam simultaneamente os vizinhosinternos (= coletividade menor) e os externos (= coletividademaior), de hoje como do amanhã. 4. As restrições urbanístico-ambientais, ao denotarem, a um sótempo, interesse público e interesse privado, atreladossimbioticamente, incorporam uma natureza propter rem no que serefere à sua relação com o imóvel e aos seus efeitos sobre osnão-contratantes, uma verdadeira estipulação em favor de terceiros (individual e coletivamente falando), sem que osproprietários-sucessores e o próprio empreendedor imobiliáriooriginal percam o poder e a legitimidade de fazer respeitá-las.Nelas, a sábia e prudente voz contratual do passado é preservada, emgenuíno consenso intergeracional que antecipa os valoresurbanístico-ambientais do presente e veicula as expectativasimaginadas das gerações vindouras. 5. A Lei Lehmann (Lei 6.766/1979) contempla, de maneira expressa, as"restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas dalegislação pertinente" (art. 26, VII). Do dispositivo legal resulta,assim, que as restrições urbanístico-ambientais legais apresentam-secomo normas-piso, sobre as quais e a partir das quais operam e selegitimam as condicionantes contratuais, valendo, em cada área, porisso mesmo, a que for mais restritiva (= regra da maior restrição). 6. Em decorrência do princípio da prevalência da lei sobre o negóciojurídico privado, as restrições urbanístico-ambientais convencionaisdevem estar em harmonia e ser compatíveis com os valores eexigências da Constituição Federal, da Constituição Estadual e dasnormas infraconstitucionais que regem o uso e a ocupação do solourbano. 7. Negar a legalidade ou legitimidade de restriçõesurbanístico-ambientais convencionais, mais rígidas que as legais,implicaria recusar cumprimento ao art. 26, VII, da Lei Lehmann, oque abriria à especulação imobiliária ilhas verdes solitárias de SãoPaulo (e de outras cidades brasileiras), como o Jardim Europa, oJardim América, o Pacaembu, o Alto de Pinheiros e, no caso dosautos, o Alto da Lapa e a Bela Aliança (City Lapa). 8. As cláusulas urbanístico-ambientais convencionais, mais rígidasque as restrições legais, correspondem a inequívoco direito dosmoradores de um bairro ou região de optarem por espaços verdes,controle do adensamento e da verticalização, melhoria da estéticaurbana e sossego. 9. A Administração não fica refém dos acordos "egoísticos" firmadospelos loteadores, pois reserva para si um ius variandi, sob cujaégide as restrições urbanístico-ambientais podem ser ampliadas ou,excepcionalmente, afrouxadas. 10. O relaxamento, pela via legislativa, das restriçõesurbanístico-ambientais convencionais, permitido na esteira do iusvariandi de que é titular o Poder Público, demanda, por serabsolutamente fora do comum, ampla e forte motivação lastreada emclamoroso interesse público, postura incompatível com a submissão doAdministrador a necessidades casuísticas de momento, interessesespeculativos ou vantagens comerciais dos agentes econômicos. 11. O exercício do ius variandi, para flexibilizar restriçõesurbanístico-ambientais contratuais, haverá de respeitar o atojurídico perfeito e o licenciamento do empreendimento, pressupostogeral que, no Direito Urbanístico, como no Direito Ambiental, édecorrência da crescente escassez de espaços verdes e dilapidação daqualidade de vida nas cidades. Por isso mesmo, submete-se aoprincípio da não-regressão (ou, por outra terminologia, princípio daproibição de retrocesso), garantia de que os avançosurbanístico-ambientais conquistados no passado não serão diluídos,destruídos ou negados pela geração atual ou pelas seguintes. 12. Além do abuso de direito, de ofensa ao interesse público ouinconciliabilidade com a função social da propriedade, outrosmotivos determinantes, sindicáveis judicialmente, para oafastamento, pela via legislativa, das restriçõesurbanístico-ambientais podem ser enumerados: a) a transformação dopróprio caráter do direito de propriedade em questão (quando olegislador, p. ex., por razões de ordem pública, proíbe certos tiposde restrições), b) a modificação irrefutável, profunda eirreversível do aspecto ou destinação do bairro ou região; c) oobsoletismo valorativo ou técnico (surgimento de novos valoressociais ou de capacidade tecnológica que desconstitui a necessidadee a legitimidade do ônus), e d) a perda do benefício prático ousubstantivo da restrição. 13. O ato do servidor responsável pela concessão de licenças deconstrução não pode, a toda evidência, suplantar a legislaçãourbanística que prestigia a regra da maior restrição. À luz dosprincípios e rédeas prevalentes no Estado Democrático de Direito,impossível admitir que funcionário, ao arrepio da legislação federal (Lei Lehmann), possa revogar, pela porta dos fundos ecasuisticamente, conforme a cara do freguês, as convençõesparticulares firmadas nos registros imobiliários. 14. A regra da maior restrição (ou, para usar a expressão da LeiLehmann, restrições "supletivas da legislação pertinente") é deamplo conhecimento do mercado imobiliário, já que, sobretudo noEstado de São Paulo, foi reiteradamente prestigiada em inúmerosprecedentes da Corregedoria-Geral de Justiça, em processosadministrativos relativos a Cartórios de Imóveis, além de julgadosproferidos na jurisdição contenciosa. 15. Irrelevante que as restrições convencionais não constem docontrato de compra e venda firmado entre a incorporadora construtorae o proprietário atual do terreno. No campo imobiliário, para quemquer saber o que precisa saber, ou confirmar o que é de conhecimentopúblico, basta examinar a matrícula do imóvel para aferir asrestrições que sobre ele incidem, cautela básica até para que oadquirente verifique a cadeia dominial, assegure-se da validade daalienação e possa, futuramente, alegar sua boa-fé. Ao contrato decompra e venda não se confere a força de eliminar do mundo jurídicoas regras convencionais fixadas no momento do loteamento econstantes da matrícula do imóvel ou dos termos do licenciamentourbanístico-ambiental. Aqui, como de resto em todo o Direito, aninguém é dado transferir o que não tem ou algo de que não dispõe –nemo dat quod non habet. 16. Aberrações fáticas ou jurídicas, em qualquer campo da vida emsociedade, de tão notórias e auto-evidentes falam por si mesmas eindependem de prova, especializada ou não (Código de Processo Civil,art. 334, I), tanto mais quando o especialista empresário, com oapoio do Administrador desidioso e, infelizmente, por vezescorrupto, alega ignorância daquilo que é do conhecimento de todos,mesmo dos cidadãos comuns. 17. Condenará a ordem jurídica à desmoralização e ao descrédito ojuiz que legitimar o rompimento odioso e desarrazoado do princípioda isonomia, ao admitir que restrições urbanístico-ambientais,legais ou convencionais, valham para todos, à exceção de uns poucosprivilegiados ou mais espertos. O descompasso entre o comportamentode milhares de pessoas cumpridoras de seus deveres eresponsabilidades sociais e a astúcia especulativa de alguns bastapara afastar qualquer pretensão de boa-fé objetiva ou de açãoinocente. 18. O Judiciário não desenha, constrói ou administra cidades, o quenão quer dizer que nada possa fazer em seu favor. Nenhum juiz, pormaior que seja seu interesse, conhecimento ou habilidade nas artesdo planejamento urbano, da arquitetura e do paisagismo, reservarápara si algo além do que o simples papel de engenheiro do discursojurídico. E, sabemos, cidades não se erguem, nem evoluem, à custa depalavras. Mas palavras ditas por juízes podem, sim, estimular adestruição ou legitimar a conservação, referendar a especulação ougarantir a qualidade urbanístico-ambiental, consolidar erros dopassado, repeti-los no presente, ou viabilizar um futurosustentável. 19. Recurso Especial não provido. (STJ - REsp: 302906 SP 2001/0014094-7, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 26/08/2010, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2010)
Aqui questionaremos a vinculação entre a Lei 6.766/79 e como sucedeu a falta de planejamento financeiro que culminou no Crash da Dow Jones em 2008 com a decorrente queda abrupta dos preços das ações que ocorreu após a bolha especulativa no mercado imobiliário, quando grandes volumes de ações foram negociados a valores relativamente abaixo do estipulado.
Existem neste setor agências de risco que fazem cálculos a ponto de regular a situação macroeconômica. Então, o que levou a Dow Jones a vender ações abaixo dos preços estipulados?
A Lei 6.766/79 em seu artigo 1º arenga sobre o parcelamento de solo, fazendo um breve relato deste acontecimento que ocorreu primeiramente em território brasileiro com o Tratado de Tordesilhas. Procurando evitar o desgaste de um conflito militar, os espanhóis aceitaram a revisão dos acordos com uma nova intermediação. Com isso, o Tratado de Tordesilhas foi assinado em junho de 1494. Estabeleceu-se a demarcação de um novo meridiano localizado a 370 léguas a oeste da ilha de Cabo Verde. Os territórios a oeste seriam explorados pelos espanhóis; e as terras a leste deveriam ser controladas pelos lusitanos. Dessa forma, o novo acordo assegurou a exploração lusitana em parte dos territórios que hoje compõem o Brasil.
Ademais, determina a lei que Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto na lei para às peculiaridades regionais e locais. Entretanto, dificilmente há a cautela na proteção à identidade dos lugares.
Desta maneira, esta é muito possivelmente uma motivação para o crash das hipotecas. Vislumbra-se cada vez mais que o valor da propriedade é cedido pelas benfeitorias arquitetônicas.
Muito embora a literatura econômica diga que há pelo menos três modelos de crises financeiras mais associadas a crises cambiais: modelos de primeira geração, de segunda geração e de terceira geração.
O primeiro modelo destaca as crises provenientes dos problemas de prestação de contas. A raiz dos problemas estaria no défict orcamentario do governo considerado exôgeno e financiado por crédito doméstico.
O segundo modelo relaciona a crise a grande quantidade de informações disparadas por meios de informações, as fake news e a dificuldade de averiguar a procedência das fontes.
A queda da bolsa de valores dos países do sudeste asiático cabe mais no modelo da terceira geração de crise cambial. Em 23 de outubro de 1997, a bolsa de valores de Hong Kong despencou. Em meio a um choque de juros determinado pelo governo para evitar a fuga de capitais, a bolsa de Hong Kong caiu 10,4%, enquanto em São Paulo o tombo foi de 8%.
É questionável, entretanto, que a crise cambial tenha sido o único motivo para ocasionar a grande depressão de 2008, tendo em vista que a crise da Dow Jones que culminou em Nova York foi justificada pela falta de dólares em caixa e a moeda oficial de câmbio em NY é justamente o dólar, logo, sucedeu pela falta de planejamento estrutural.
Planejamento este que é feito não apenas em um único setor, ocorre de forma alinhada a diversos setores para atingir a magnitude de seus efeitos na prática. Entretanto economistas insistem que o motivo pelo qual trabalha-se é o pagamento da hipoteca, sendo esta onerosa, para a classe econômica é o que sustenta a garantia de boa mão de obra.
Todavia, existem inúmeros gastos seja em um condomínio, conjunto de casas, bairro ou vila que precisam ser custeados através dos impostos. Neste presente trabalho usa-se de exemplo o sistema de captação de águas pela chuva. O sistema de captação de água pela chuva não está relacionado à hipoteca, tampouco a um gasto predial que perfaz-se, por exemplo, a mudança de piso de uma calçada arcada por condôminos com o fundo de reserva predial.
Analisando de maneira contratual, tendo em vista que essas são as fontes convencionais de direito da ‘urbs’, é muito provável que um contrato/licitação bem elaborado possa ser a solução neste projeto.
O sistema de capitação já é muito utilizado em diversas associações de bairros da região paulistana, pelo fato de que os tão corriqueiros dilúvios desvalorizam as propriedades da região levando os valores das casas e prédios a uma queda abrupta e a presença deste sistemas tem se mostrado uma solução eficaz para mudar este panorama.
Aqui queremos visualizar qual é a forma de contrato/licitação que faz essa associação complexa entre direito privado e público com a participação popular, aqui também faz-se à deixar claro que este tipo de modalidade é restrito.
A eficiência da captação da água da chuva depende do regime de precipitação local, necessitando o conhecimento da quantidade de chuva e seu intervalo durante o ano, a área que será utilizada para captação e o sistema que será utilizado, sendo que o mais comum se dá pela captação no telhado.
O uso final da água captada pela chuva geralmente serve para fins não potáveis, pois não possuem processos rigorosos de filtragens e limpezas, mas quando executados tais procedimentos, pode a água da chuva ser utilizada até para o consumo.
A contratação, então, ocorre e regulariza-se através de grandes ditames, alguns deles conhecidos como processos licitatórios, na medida em que os processos de filtragem são rigorosos. Surge, então, pertinência de uma intermediação adequada. Conforme a Lei 8.666, a licitação é um meio de contratação do setor privado pelo setor público, através de inúmeros fatores que são analisados de acordo com a modalidade da intervenção.
A partir disto é interessante analisar, ainda, os princípios que interferem nessas modalidades de contratação de direito público.
2.4 Normas gerais de direito urbanístico (exegese)
Os princípios que interferem no direito urbanístico aquinhoar-se ão em princípios gerais que são pertinentes ao direito administrativo e princípios específicos que são atinentes ao direito urbanístico.
Isto posto, para que não ocorra uma sobreposição normativa, assim, normas e princípios de direito administrativo fundamentam o direito urbanístico para nortear de maneira genérica, é tão importante também indicar quais princípios aplicam-se a situação concreta. Enquanto os princípios específicos cumprem a função de suprir lacunas.
A situação principiológica confunde a interpretação da legislação pelo motivo da quantidade de princípios aplicáveis, neste sentido é proeminente utilizar-se da exegese. O institudo da exegesse busca a minúncia na leitura das leis, a averiguação com a verdadeira protelação da exegesse faz com que as leis alcancem aplicabilidade.
Ler-se à em decorrência da exegese com a devida parcimônia a fim de que a estrutura normativa atinja a pujança o que significa produzir efeitos, os princípios sofrem mitigação por não serem utilizados devidamente.
Ocorre que no sistema normativo pauta-se por um sistema constitucional complexo de intricada aplicabilidade, questiona-se então a fundada sobreposição dos princípios versus o poder constituinte.
Assim, não tão somente a política urbana prevista constitucionalmente norteia o direito urbanístico, destarte inúmeros princípios dão base a esse sistema normativo. Dessa forma, em linhas práticas a política urbana perfaz-se através de um sistema e não tão somente da simples política. Então, a complexidade da constituição é um percalço no que se refere ao direito urbanístico/urbanismo.
É atinente questionar a relação entre princípios e constituição. A constituição estabelece o Estado, princípio é aquele que busca a melhor interpretação para o sistema normativo, tendo em vista que a CF em sua complexidade inúmeras vezes torna-se inaplicável.
2.4.1 Regimes Público e Privado na Administração Pública
A Administração Pública pode, então, submeter-se a regime jurídico de direito privado ou a regime jurídico de direito público.
A opção por um regime ou outro é feita, em regra, pela Constituição ou pela lei. Exemplificando: o artigo 173, 1º, da Constituição determina que a empresa pública, a sociedade de economia mista e as suas subsidiárias que explorem atividade econômica se sujeitem a regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive quanto aos direitos e obrigações civis, comerciais, trabalhistas e tributárias. Não deixou qualquer opção à Administração Pública e nem mesmo ao legislador; quando este instituir, por lei, uma entidade para desempenhar atividade econômica, terá que submetê-la ao direito privado.
Já o artigo 175 outorga ao Poder Público a incumbência de prestar serviços públicos, podendo fazê-lo diretamente ou sob regime de concessão ou permissão; e o parágrafo único deixa à lei ordinária a tarefa de fixar o regime especial de seu contrato, de sua prorrogação, bem como as condições de execução, fiscalização e rescisão da concessão ou permissão. Vale dizer que a Constituição deixou de adotar um regime ou outro.
Isto não quer dizer que a Administração Pública não participe da decisão; ela o faz à medida que, detendo o Poder Executivo grande parcela das decisões políticas, dá início ao processo legislativo que resultará na promulgação da lei contendo a decisão governamental. Normalmente, é na esfera dos órgãos administrativos que são feitos os estudos técnicos e financeiros que precedem o encaminhamento de projeto de lei e respectiva justificativa ao Poder Legislativo.
O que não pode é a Administração Pública, por ato próprio, de natureza administrativa, optar por um regime jurídico não autorizado em lei; isto em decorrência da sua vinculação ao princípio da legalidade.
Não há possibilidade de estabelecer-se, aprioristicamente, todas as hipóteses em que a Administração pode atuar sob regime de direito privado, em geral, a opção é feita pelo próprio legislador, como ocorre com as pessoas jurídicas, contratos e bens de domínio privado do Estado. Como regra, aplica-se o direito privado, no silêncio da norma de direito privado, no silêncio da norma de direito público.
O que é importante salientar é que, quando a Administração emprega modelos privatísticos, nunca é integral a sua submissão ao direito privado; as vezes, ela se nivela ao particular, no sentido de que não exerce sobre ele qualquer prerrogativa de Poder Público; mas nunca se despe de determinados privilégios, como o juízo privativo, a prescrição quinquenal, o procedimento, publicidade. Outras vezes, mas de sua mesmo utilizando o direito privado, a Administração conversa algumas de suas prerrogativas, que derrogam parcialmente o direito comum, na medida necessária para adequar o meio utilizado ao fim público a cuja consecução se vincula por lei.
Por outras palavras, a norma de direito público sempre impõe desvios ao direito comum, para permitir à Administração Pública, quando dele se utiliza, alcançar os fins que o ordenamento jurídico lhe atribui e, ao mesmo tempo, preservar os direitos dos administrados, criando limitações à atuação do Poder Público.
A expressão regime jurídico da Administração Pública é utilizada para designar, em sentido amplo, os regimes de direito público e de direito privado a que pode submeter-se a Administração Pública. Já a expressão regime jurídico administrativo é reservada tão-somente para abranger o conjunto de traços, de conotações, que tipificam o Direito Administrativo, colocando a Administração Pública numa posição privilegiada, vertical, na relação jurídico-administrativa.
Basicamente, pode-se dizer que o regime administrativo da Administração Pública resume-se a duas palavras apenas: prerrogativas e sujeições.
“As normas do Direito Administrativo caracterizam-se, em face das do direito privado, seja porque conferem à Administração prerrogativas sem equivalente nas relações privadas, seja porque impõem à sua liberdade de ação sujeições mais estritas do que aquelas a que estão submetidos os particulares”.
O direito Administrativo nasceu sob a égide do Estado liberal, em cujo seio se desenvolveram os princípios do individualismo em todos os aspectos, inclusive o jurídico: paradoxalmente, o regime administrativo traz em si traços de autoridade, de supremacia sobre o indivíduo, com vistas à consecução de fins de interesse geral.
É curioso observar que fosse o próprio fenômeno histórico-político da Revolução Francesa o que tenha dado lugar simultaneamente a dois ordenamentos distintos entre si: a ordem jurídica individualista e o regime administrativo. O regime individualista foi se alojando no campo do direito civil, enquanto o regime administrativo formou a base do direito público administrativo.
Assim, o Direito Administrativo nasceu e desenvolveu-se baseado em duas ideias opostas: de um lado, a proteção aos direitos individuais frente ao Estado, que serve de fundamento ao princípio da legalidade, um dos esteios do Estado de Direito; de outro lado, a de necessidade de satisfação dos interesses coletivos, que conduz à outorga de prerrogativas e privilégios para a Administração Pública, quer para limitar o exercício dos direitos individuais em benefício do bem-estar coletivo (poder de polícia), quer para a prestação de serviços públicos.
Daí a bipolaridade do Direito Administrativo: liberdade do indivíduo e autoridade da Administração; restrições e prerrogativas. Para assegurar-se a liberdade, sujeita-se a Administração Pública à observância da lei; é a aplicação, ao direito público, do princípio da legalidade. Para assegurar-se a autoridade da Administração Pública, necessária à consecução de seus fins, são lhe outorgados prerrogativas e privilégios que lhe permitem assegurar a supremacia do interesse público sobre o particular.
Isto significa que a Administração Pública possui prerrogativas ou privilégios, desconhecidos na esfera do direito priva, tais como a auto-executoriedade, a autotutela, o poder de expropriar, o de requisitar bens e serviços, o de ocupar temporariamente o imóvel alheio, o de instituir servidão, o de aplicar sanções administrativas, o de alterar e rescindir unilateralmente os contratos, o de impor medidas de polícia. Goza, ainda, de determinados privilégios como a imunidade tributário, prazos dilatados em juízo, juízo privativo, processo especial de execução, presunção de veracidade de seus atos.
Segundo Cretella Júnior (Revista de Informação Legislativa, v 97:13), as prerrogativas públicas são “as regalias usufruídas pela Administração, na relação jurídico-administrativa, derrogando o direito comum diante do administrador, ou, em outras palavras, são as faculdades especiais conferidas à Administração, quando se decide a agir contra o particular”.
Todavia, ao lado das prerrogativas, existem determinadas restrições a que está sujeito a Administração, sob pena de nulidade do ato administrativo e, em alguns casos, até mesmo de responsabilização da autoridade que o editou. Dentre tais restrições, citem-se a observância da finalidade pública, bem como os princípios da moralidade administrativa e da legalidade, a obrigatoriedade de dar publicidade aos atos administrativos e, como decorrência dos mesmos, a sujeição à realização de concursos para seleção de pessoal e de concorrência pública para a elaboração de acordos com particulares.
Ao mesmo tempo em que as prerrogativas colocam a Administração em posição de supremacia perante o particular, sempre com o objetivo de atingir o benefício da coletividade, as restrições a que está sujeita limitam a sua atividade a determinados fins e princípios que, se não observados, implicam desvio de poder e consequente nulidade dos atos da Administração.
São princípios constitucionais: a legalidade, impessoalidade, presunção de legitimidade ou de veracidade, especialidade, controle ou tutela, continuidade do serviço público, publicidade, razoabilidade e proporcionalidade, motivação, eficiência, segurança jurídica conforme aceda Di Pietro, Direito Administrativo, Atlas.
Este princípio, juntamente com o de controle da Administração pelo Poder Judiciário, nasceu com o Estado de Direito e constitui uma das principais garantias de respeito aos direito individuais. É aqui que melhor se enquadra a ideia de que, na relação administrativa, a vontade da Administração Pública é a que decorre da lei.
Este princípio, que aparece, pela primeira vez, com essa denominação, no art. 37 da Constituição de 1988, está dando margem a diferentes interpretações, pois, ao contrário dos demais, não tem sido objeto de cogitação pelos doutrinadores brasileiros.
Exigir impessoalidade da Administração tanto pode significar que esse atributo deve ser observado em relação aos administrados como à própria Administração. No primeiro sentido, o princípio estaria relacionado com a finalidade pública que deve nortear toda a atividade administrativa. Significa que a Administração não pode atuar com vistas a prejudicar ou beneficiar pessoas determinadas.
Esse princípio, que alguns chamam de princípio da presunção de legalidade, abrange dois aspectos: de um lado, a presunção de verdade, que diz respeito à certeza dos fatos, de outro lado, a presunção da legalidade, pois, se a Administração Pública se submete à lei, presume-se, até prova em contrário, que todos os seus atos sejam verdadeiros e praticados com observância das normas legais pertinentes.
O princípio da especialidade, concernente à ideia de descentralização administrativa quando o Estado cria pessoas jurídicas públicas administrativas – as autarquias – como forma de descentralizar a prestação de serviços públicos, com vistas à especialização de função, a lei que cria a entidade estabelece com precisão as finalidades que lhe incube atender, de tal modo que não cabe aos seus administradores afastar-se dos objetivos definidos na lei; isto precisamente pelo fato de não terem a livre disponibilidade dos interesses públicos.
Embora esse princípio seja normalmente referido às autarquias, não há razão para negar a sua aplicação quanto às demais pessoas jurídicas, instituídas por lei, para integrarem a Administração Pública Indireta. Sendo necessariamente criadas ou autorizadas por lei (conforme norma expressa no artigo 37, incisos XIX e XX, da Constituição), tais entidades não podem desvirtuar-se dos objetivos legalmente definidos.
Com relação às sociedades de economia mista, existe norma nesse sentido, contida no artigo 237 da Lei nº 6.404, de 15-12-76, em cujos termos “a companhia de economia mista somente poderá constituição”. Significa que nem mesmo a Assembleia Geral de acionistas pode alterar esses objetivos, que são institucionais, ligados a interesse público indisponível pela vontade das partes interessadas.
Para assegurar que as entidades da Administração Indireta observem o princípio da especialidade, elaborou-se outro princípio: o do controle ou tutela, em consonância com o qual a Administração Pública direta fiscaliza as atividades dos referidos entes, com o objetivo de garantir a observância de suas finalidades institucionais.
Colocam-se em confronto, de um lado, a independência da entidade que goza de parcela de autonomia administrativa e financeira, já que dispõe de fins próprios, definidos em lei, e patrimônio também próprio destinado a atingir aqueles fins; e, de outro lado, a necessidade de controle para que a pessoa jurídica política (União, Estado ou Município) que instituiu a entidade da Administração Indireta se assegure de que ela está agindo de conformidade com os fins que justificaram a sua criação.
A regra é a autonomia, a exceção é o controle; este não se presume; só pode ser exercido nos limites definidos em lei.
O princípio da publicidade, que vem agora inserido no artigo 37 da Constituição, exige a ampla divulgação dos atos praticados pela Administração Pública, ressalvadas as hipóteses de sigilo previstas em lei.
Existem na própria Constituição (art. 5º) outros preceitos que ou confirmam ou restringem o princípio da publicidade:
O inciso LX determina que a lei só poderá restringir a publicidade dos atos processuais quando a defesa da intimidade ou o interesse social.
O inciso XIV assegura a todos o acesso a informação e resguardado o sigilo da fonte, quando necessário ao exercício profissional;
O inciso XXXIII estabelece que todos tem direito a receber dos órgãos públicos informações informações de seu interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral, que serão prestadas no prazo da lei, sob pena de responsabilidade, ressalvadas aquelas cujo sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado; essa norma deve ser combinada com a do inciso LX, que garante o sigilo dos atos processuais quando necessário à defesa da intimidade e proteção do interesse social.
O que é importante assinalar é que o dispositivo assegura o direito à informação não só para assuntos de interesse particular, mas também de interesse coletivo ou geral, com o que se amplia a possibilidade de controle popular da Administração Pública.
O direito à informação relativa à pessoa é garantido pelo habeas data, nos termos do inciso LXXII do artigo 5º da Constituição: “conceder-se-á habeas data:
a) Para assegurar o conhecimento de informações relativas à pessoa do impetrante, constante de registros ou bancos de dados de entidades governamentais ou de caráter público;
b) Para a retificação de dados, quando não se prefira fazê-lo por processo sigiloso, judicial ou administrativo”.
Nem todos os autores aceitam a existência desse princípio; alguns entendem que o conceito de moral administrativa é vago e impreciso ou que acaba por ser absorvido pelo próprio conceito de legalidade.
No entanto, antiga é a distinção entre Moral e Direito, ambos representados por círculos concêntricos, sendo o maior correspondente à moral e, o menor, ao direito. Licitude e honestidade seriam os traços distintivos entre o direito e a moral, numa aceitação ampla do brocardo segundo o qual non omne quod licet honestum est.
Antonio José Brandão (RDA 25:454) faz um estudo da evolução da moralidade administrativa, mostrando que foi no direito civil que a regra moral primeiro se imiscuiu na esfera jurídica, por meio da doutrina do exercício abusivo.
Antonio José Brandão (RDA 25:454) faz um estudo dos direitos e, depois, pelas doutrinas do não-locupletamento à custa alheia e da obrigação natural. Essa mesma intromissão verificou-se no âmbito do direito público, em especial no Direito Administrativo, no qual penetrou quando se começou a discutir o problema do exame jurisdicional do desvio de poder.
O mesmo autor demonstra ter sido Maurice Hauriou o primeiro a cuidar do assunto, tendo feito a sua colocação definitiva na 10 edição do Précis de Droit Administratif, onde define a moralidade administrativa como o “conjunto de regras de conduta tirada da disciplina interior na Administração; implicar saber distinguir não só o bem e o mal, o legal e o ilegal, o justo e o injusto, o conveniente e o inconveniente, mas também entre o honesto e o desonesto; há uma moral institucional, contida na lei, imposta pelo Poder Legislativo, e há a moral administrativa, que “é imposta de dentro e vigora no próprio ambiente institucional e condiciona a utilização de qualquer poder jurídico, mesmo o discricionário”.
Conforme assinalado, a imoralidade administrativa surgiu e se desenvolveu ligada à ideia de desvio de poder, pois se entendi que em ambas as hipóteses a Administração Pública se utiliza de meios lícitos para atingir finalidades metajurídicas irregulares. A moralidade estaria na intenção do agente.
A constituição do Estado de São Paulo, no artigo 111, inclui entre os princípios a que se sujeita a Administração Pública o da razoabilidade.
Trata-se de princípio aplicado ao Direito Administrativo como mais uma das tentativas de impor-se limitações à discricionariedade administrativa, ampliando-se o âmbito de apreciação do ato administrativo pelo Poder Judiciário (Di Pietro, 1991:126-151)
Segundo Gordillo, “a decisão discricionária do funcinário será ilegítima, apesar de não transgredir nenhuma norma concreta a expressa, se é ‘irrezoável’, o que pode ocorrer, principalmente, quando:
a. Não dê os fundamentos de fato ou de direito que a sustentam ou;
b. Não leve em conta os fatos constantes do expediente ou públicos e notórios; ou
c. Não guarde uma proporção adequada entre os meios que emprega e o fim que a lei deseja alcançar, ou seja, que se trate de uma medida desproporcionada, excessiva em relação ao que se deseja alcançar’.
Diogo de Figueiredo Moreira Neto dá maior realce a esse último aspecto ao afirmar que, pelo princípio da razoabilidade, “o que se pretende é considerar se determinada decisão, atribuída ao Poder Público, de integrar discricionariamente uma norma, contribuirá efetivamente para um satisfatório atendimento dos interesses públicos”. Ele realça o aspecto entre oportunidade e conveniência, de um lado, e a finalidade, de outro. Para esse autor, “a razoabilidade, agindo como um limite à discrição na avaliação dos motivos, exige que sejam eles adequáveis, compatíveis e proporcionais, de modo a que o ato atende a finalidade pública específica; agindo também como um limite à discrição na escolha do objeto, exige que ele se conforme fielmente à finalidade e contribua eficientemente para que ela seja atingida”.
Também se refere a esse princípio Lúcia Valle Figueiredo. “Discricionariedade é a competência-dever de o administrador, no caso concreto, após a interpretação, valorar, dentro de um critério de razoabilidade, e afastado de seus próprios Standards ou ideologias, por tanto, dentro do critério de razoabilidade gera, qual a melhor maneira de concretizar a utilidade pública postulada pela norma”.
Embora a Lei nº 9.784/99 faça referência aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, separadamente, na realidade, o segundo constitui um dos aspectos contidos no primeiro. Isto porque o princípio da razoabilidade, entre outras coisas, exige proporcionalidade entre os meios de que se utiliza a Administração e os fins que ela tem que alcançar. E essa porporcionalidade deve ser medida não pelos critérios pessoais do administrador, mas segundo padrões comuns na sociedade em que vive; e não pode ser medida diante dos termos frios da lei, mas diante do caso concreto. Com efeito, embora a norma legal deixe um espaço livre para decisão administrativa, segundo critérios de oportunidade e conveniência, essa liberdade às vezes se reduz no caso concreto, onde os fatos podem apontar para o administrador a melhor solução (cf Celso Antônio Bandeira de Mello, in RDP 65/27). Se a decisão é manifestamente inadequada para alcançar a finalidade legal, a Administração terá exorbitado dos limites da discricionariedade e o Poder Judiciário Poderá corrigir a ilegalidade. (cap. 7, item 7.8.5).
O princípio da razoabilidade, sob a feição de proporcionalidade entre meios e fins, está contido implicitamente no artigo 2º, parágrafo único, da Lei nº 9.784/99, que impõe à Administração Pública: adequação entre os meios e fins, vedada a imposição de obrigações, restrições e sanções em medida superior àquelas estritamente necessárias ao atendimento do interesse público (inciso VI); observância da formalidades essenciais à garantia dos direitos dos administrados (inciso VIII); adoção de formas simples, suficientes para proporcionar adequado grau de certeza; segurança e respeito aos direitos dos administrados (inciso IX); e também está previsto no artigo 29, Inciso 2º, segundo o qual “os atos de instrução que exijam a atuação dos interessados devem realizar-se do modo menos oneroso para estes”.
O princípio da motivação exige que a Administração Pública indique os fundamentos de fato e de direito de suas decisões. A sua obrigatoriedade se justifica em qualquer tipo de ato, porque se trata de formalidade necessária para permitir o controle de legalidade dos atos administrativos.
Na Constituição Federal, a exigência de motivação consta expressamente apenas para as decisões administrativas dos Tribunais (art. 93, X), não havendo menção a ela no artigo 37, que trata da Administração Pública, provavelmente pelo fato dela já ser amplamente reconhecida pelo doutrina e jurisprudência. Na Constituição Paulista, o artigo 111, inclui expressamente a motivação entre os princípios da Administração Pública.
Na Lei nº 9.784/99, o princípio da motivação é previsto no artigo 2 º, caput, havendo, no parágrafo único, inciso VII, exigência de “indicação dos pressupostos de fato e de direito que determinarem a decisão”. Além disso, o artigo 50 estabelece a obrigatoriedade de motivação, com indicação dos fatos e fundamentos jurídicos, quando:
I – neguem, limitem ou afetem direitos ou interesses; II – imponham ou agravem deveres, encargos ou sanções; III – decidam processos administrativos de concurso ou seleção pública; IV – dispensem ou declarem a inexigibilidade de processo licitatório; V – decida recursos administrativos; VI – decorram de exame de ofício; VII – deixem de aplicar jurisprudência firmada sobre questão ou discrepem de pareceres, laudos, propostas e relatórios oficiais; VIII – importem anulação, revogação, suspensão ou convalidação de ato administrativo.
Como se verifica pelo dispositivo, as hispóteses em que a motivação é obrigatória, em regra, dizem respeito a atos que, de alguma forma, afetam direitos ou interesses individuais, o que está a demonstrar que a preocupação foi muito mais como os destinatários dos atos administrativos do que com o interesse da própria Administração. No entanto, tem-se que considerar a enumeração contida no dispositivo como o mínimo a ser necessariamente observado, o fundamental para fins de controle da legalidade dos atos administrativos. Além disso, há que se lembrar que a exigência de motivação consta de outras leis esparsas, como ocorre, exemplificativamente, na lei nº 8.666, sobre licitações e contratos.
A motivação, em regra, não exige formas específicas, podendo ser ou não concomitante com o ato, além de ser feita, muitas vezes, por órgão diverso daquele que proferiu a decisão. Frequentemente, a motivação consta de ncpareceres, informações, laudos, relatórios, feitos por outros órgãos, sendo apenas indicados como fundamento da decisão. Nesse caso, eles constituiem a motivação do ato, dele sendo parte integrante.
O princípio da eficiência apresenta, na realidade, dois aspectos: pode ser considerado em relação ao modo de atuação do agente público, do qual se espera o melhor desempenho possível de suas atribuições, para lograr os melhores resultados; e em relação ao modo de organizar, estruturar, disciplinar a Administração Pública, também com o mesmo objetivo de alcançar os melhores resultados na prestação do serviço público.
Inserido pelo art. 2º, caput, da Lei nº 9.784, o princípio se justifica pelo fato de ser comum, na esfera administrativa, haver mudança de interpretação de determinadas normas legais, com a consequente mudança de orientação, em caráter normativo, afetando situações já reconhecidas e consolidadas na vigência de orientação anterior. Essa possibilidade de mudança de orientação é inevitável, porém gera insegurança jurídica, pois os interessados não sabem quando a sua situação será passível de contestação pela própria Administração Pública. Daí a regra que veda a aplicação retroativa.
Rousseau preconizou alguns dos principais princípios relativos ao direito urbanístico, mobilidade, art. 5, inc. XV e a função social da propriedade, art. 186. Tendo nascido em uma família de origem francesa e dedicou-se aos estudos clássicos, as suas principais obras são Emílio Concreto (1762); Origem das Línguas; Discursos célebres - ciências e as Artes; O discurso sobre as desigualdades entre os homens.
O pensamento de Rousseau indaga sobre o valor da propriedade, é a propriedade fundadora do valor social, sendo este o principal princípio do direito urbanístico. Neste contexto, deixa o Sapiens de ser nômade e torna-se estático a fim de produzir o seu próprio mantimento, cria-se a partir deste pensamento a cidade como conhecemos atualmente. Está implícito que a cidade deve existir a fim de servir os seus habitantes.
Conceitua - Art. 5°, XXII, XXIII, XXIV, XXVI; 170, III; 182, caput e § 2°; 184, caput; 185, parágrafo único e 186, sobre a função social da propriedade. Segundo o qual a propriedade deve ser utilizada de forma condizendo com os fins sociais a que ela se preordena.
Arenga, ainda, à respeito da importância da mobilidade, princípio previsto na constituição atualmente. Conceitua - Art. 5, inc. XV da Constituição Federal de 88.
Além destes principais princípios que formam a base da “urbs” que conhecemos, alguns outros princípios tem seu lugar, cinco princípios que versam unicamente sobre o direito urbanístico de maneira estrita, ou seja, sem se estenderem a outros ramos do direito, são eles: princípio da subsidiariedade, princípio de que o urbanismo é função pública, princípio da repartição de ônus e distribuição de benefícios, princípio do planejamento, princípio da afetação das mais valias ao custo da urbanificação como veremos a prospere.
Princípio da justa distribuição dos benefícios, neste princípio está implícito que o Poder Público deve conter a especulação imobiliária, incentivando o uso adequado do imóvel, inibindo a não utilização ou a sua subutilização.
Princípio do Planejamento: Com previsão constitucional, o planejamento consolidou-se como o instrumento mais adequado à política urbana.
Princípio da afetação das mais-valias ao custo da urbanificação (arts. 5.°, XXIV, e 145, inc. III da Constituição da República e art. 4. ° do Decreto-lei 3.365/41), pelo qual os proprietários devem satisfazer os gastos dela decorrentes dentro dos limites do benefício por eles auferido, e cuja aplicação prática é demonstrada pelos instrumentos da desapropriação por zona, quando é expropriada área contígua à necessária para a obra em face da previsão de um aumento extraordinário em seu valor e, da contribuição de melhoria.
A partir do art. 24 tornou-se disciplina jurídica, pois conferiu expressamente à União competência legislativa para editar suas normas gerais (inciso I, c/c o §1°), deixando aos Estados a competência suplementar (§ 2º), existente também em favor dos Municípios (art. 30, II).
Entretanto, o mero status constitucional, embora relevante, não muito acrescenta quando a questão é resolver determinadas controvérsias do ramo jurídico. Há divergência se um tema, instrumento ou norma deve ser enquadrado no direito urbanístico, no direito civil ou no direito local, tendo como reflexo a indefinição quanto ao titular da competência legislativa.
Ao que tange o direito urbanístico, a União faz normas gerais; quanto ao civil a competência é normativa; e quando a matéria for estritamente local, competente será exclusivamente o Município.
Desta forma, permanece sendo benéfico aventar a respeito da identidade e, portanto, da autonomia do direito urbanístico, pois disso depende a solução, quando menos, de muitas dúvidas relativas à competência. Nesse contexto, tem grande relevância as normas, também constitucionais, tratando dos objetivos e instrumentos da política urbana.
A ligação constitucional entre as noções de “direito urbanístico” e de “política urbana” (política pública) já é capaz de nos dizer algo sobre o conteúdo desse direito, que surge como o direito de uma “função pública” chamada urbanismo, pressupondo finalidades coletivas e atuação positiva do Poder Público, a quem cabe fixar e executar a citada política. Pode-se, então, afirmar o caráter publicístico do direito urbanístico, pois esse ramo do Direito nasce justamente para construir, no tocante à gestão dos bens privados, um sistema decisório complexo, em que o Estado exerce papel preponderante (exemplo: a utilização ou não de um terreno deixa de ser uma opção puramente individual, do proprietário, para tornar-se uma decisão que também envolve o Estado). Daí a natural tendência, entre os especialistas, de identificar um novo tipo de propriedade, a propriedade urbanística, afetada por essa transformação, e já muito distante da noção civilista clássica, em que a propriedade era tida como simples direito individual.
O direito urbanístico, justamente por decorrer de uma visão totalizante de mundo – e de muito coerentemente, tratar o urbanismo como função pública -, sujeita-se ao risco, nada desprezível, de descambar para o totalitarismo estatal. Isso em duas possíveis vertentes: a do Estado que se fecha à influência da sociedade, tanto na tomada de suas decisões como no desenvolvimento de suas ações materiais (isolamento estatal), e a do Estado que impede sistematicamente a ação individual (autossuficiência estatal).
Contra esse risco, duas foram as reações das diretrizes gerais: a afirmação do princípio instrumental da gestão democrática (art. 2º, II) e o reconhecimento da ação privada (inciso III).
Enumera o art. 4º Estatuto da Cidade um rol de instrumentos que são colocados à disposição do Poder Público a fim de estimular a criação de mais espaços habitáveis e ao cumprimento das funções sociais da propriedade e da cidade.
Poderão, ainda, serem utilizados instrumentos prévios à promulgação da lei, além de instrumentos que virem a existir, inclusive por Estados e Municípios. O mais importante, contudo, é destacar a instrumentalização da atuação publica em matéria urbanística.
É notório que os princípios da função social da propriedade e da função social da cidade já figuravam no texto da Constituição Federal de 1988, mas, não obstante o pacífico entendimento doutrinário no sentido de que tais princípios são dotados de positividade e eficácia, na prática, especialmente perante o Poder Judiciário, predomina um fetichismo legalista segundo o qual qualquer princípio, para ser aplicado, precisa estar traduzido em normas legais, em específicas regras de comportamento.
Princípios são também normas, no sentido em que já determinam ou autorizam determinados comportamentos e também podem vedar a adoça de comportamentos com eles conflitantes. No que se refere a positividade e eficácia do princípio da função social da propriedade são bastante expressivas as argutas observações de Celso Antônio Bandeira de Mello, feitas anteriormente à promulgação da Constituição Federal atualmente em vigor (que é até mais incisiva quanto a isso do que o texto constitucional então vigente), primeiramente quanto aos sentidos que essa expressão comporta e, depois, destacando exatamente a imediata produção de efeitos, independentemente da edição de qualquer lei federal, conforme os seguintes excertos:
· “Perante a imposição constitucional de que a ordem econômica e social realize o princípio da ‘função social da propriedade’, cabem, em tese,e as seguintes distintas intelecções sobre o significado desta ‘função social’ que lhe é exigida.
· “Numa primeira acepção, considerar-se-a que a ‘função social da propriedade’
consiste em que esta deve cumprir um destino economicamente útil, produtivo, de maneira a satisfazer as necessidades sociais preenchíveis pela espécies tipológica do bem (ou pelo menos não poderá ser utilizada de modo a contraditar estes interesses), cumprindo, destarte, as completas, suas vocação natural, de molde a canalizar as potencialidades residentes no bem em proveito da coletividade (ou, pelo menos, não poderá ser utilizada de modo a adversa-las).
· ‘’Função social da propriedade é tomada como necessidade de que o uso da propriedade responda a uma plena utilização, otimizando-se ou tendendo-se a otimizar os recursos disponíveis em mãos dos proprietários ou, então, impondo-se que as propriedades em geral não possam ser usadas, gozadas e suscétiveis de disposição em contradita com estes mesmos propósitos de proveito coletivo.
· “A expressão função social da propriedade’ pode-se também atribuir outro conteúdo, vinculado a objetivos de justiça social; vale dizer, comprometido com o projeto de uma sociedade mais igualitária ou menos desequilibrada – como é o caso do Brasil – no qual o acesso a propriedade e o uso dela sejam orientados no sentido de proporcionar ampliação de oportunidades a todos os cidadãos independentemente da utilização produtiva que porventura já esteja tendo.
· “É certo, contudo, que mesmo a perspectiva restrita sobre o alcance da expressão ‘função social da propriedade’ – vinculando-a-tão-só ao destino produtivo do bem – já permitiria adotar, caso se desejasse faze-lo deveras, uma série de providencias aptas a conforma-la ao proveito coletivo. Assim, exempli gratia, a instituição de uma pesada e progressiva tributação sobre imóveis rurais e urbanos ociosos ou insatisfatoriamente utilizados, a proteção legal a posses produtivas sobre prédios rústicos aproveitados por seus titulares ou sobre terrenos urbanos estocados para valorização e não edificados, seriam providencias conformadas pela noção de função social da propriedade, mesmo que disto se tenha uma visão atrelada tão-somente a sua aplicação útil”.
Dentro deste contexto, é notória a relevância da edição da Lei federal 10.257, de 10.7.2001. Procurando regulamentar os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, esta lei veio estabelecer normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental – diz o parágrafo único de seu art. 1º.
Recebem a designação de planejamento os instrumentos de política urbana, previstos nos incisos I, II, e III do art. 4º da Lei 10.257. Observando uma distinção que efetivamente consta do texto constitucional, a lei faz uma primeira especificação tomando como critério o âmbito espacial de validade. Mencionam-se aí os seguintes incisos: I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social; II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; III – planejamento municipal”.
Este último comporta diversos instrumentos mais específicos, que são eles – “plano diretor; disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo; zoneamento ambiental; plano plurianual; diretrizes orçamentárias e orçamento anual; gestão orçamentária participativa; planos, programas e projetos setoriais; planos de desenvolvimento econômico e social”.
Existem algumas diferenças a destacar entre os instrumentos de planejamento relacionados. Os primeiros (plano diretor, disciplina do parcelamento, uso e ocupação do solo e zoneamento ambiental) são fundamentalmente planos físicos, destinados a disciplinar os espaços urbanos. Enquanto o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual são instrumentos basicamente econômicos, destinados a disciplinar o uso dos recursos financeiros municipais. A gestão orçamentária participativa refere-se ao processo de elaboração e execução dos orçamentos acima referidos e corresponde a princípios e preceitos constitucionais (princípio participativo, art. 1º, parágrafo único, e planejamento participativo, art. 29, XII, ambos da CF). Os planos, programas e projetos setoriais referem-se a áreas específicas de atuação, podendo ter maior ou menos amplitude (por exemplo: saneamento básico ou coleta e disposição do lixo, educação ou ensino básico, saúde ou atendimento de emergência etc).
Por último são mencionados os planos de desenvolvimento econômico e social, que vão além da simples disciplina dos recursos financeiros públicos municipais, para abranger, também, as ações de particulares e de outros níveis de governo.
Recebe especial destaque, entre todos estes instrumentos, o plano diretor em razão da radical alteração de sua concepção, motivada pela posição estratégica que lhe foi conferida pela Constituição Federal de 1988. Assim, deixando de ser um simples instrumento técnico de trabalho, mas sim, também, um instrumento jurídico de atuação do governo local.
Previamente o plano diretor era exaltado como um instrumento técnico destinado a maior racionalidade, economicidade e eficiência à Administração local, como um verdadeiro reestabelecimento, abrangendo todos os aspectos da Administração Municipal e quanto ao conteúdo muito além da ordenação física do espaço urbano, entretanto com parca repercussão jurídica no tocante ao direito de propriedade.
Mudou-se, entretanto, a concepção do Plano Diretor após a Constituição de 88, diminuindo em abrangência e ganhando enorme significado jurídico, trazendo substancial alteração ao conceito de propriedade imobiliária urbana. Deixou de ser apenas um simples instrumento técnico de trabalho, para tornar-se um instrumento jurídico de atuação do governo local.
Não obstante, o Estatuto da Cidade enumera como instrumentos tributários e financeiros de política urbana os seguintes: imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuição de melhoria, incentivos e benefícios fiscais e financeiros.
Em relação ao IPTU, será fixada a sua alíquota que repercutirá expressivamente no montante da arrecadação tributário e também sendo um instrumento de política tributária ligada ao incremento urbano, pois sempre servirá como instrumento de promoção do adequado nível de ocupação do solo e adensamento populacional.
4 AS CIDADES E A POLÍTICA URBANA
Trata-se de um instrumento de política urbana que possibilita promover em determinada área, conjuntamente a um planejamento com o particular, entre eles o investidor privado, intervenção urbanística para uma renovação urbana com o objetivo de trazer melhorias sociais e ambientais.
Detém interdisciplinaridade, pois arquitetos, administradores e juristas se dedicam a essa tarefa de trazer desenvolvimento socioambiental e certa ordem ao balburdia urbano.
Operação Urbana Consorciada, originalmente denominada Operação Urbana, é um instrumento urbanístico que excepciona a Lei de Uso e Ocupação do Solo e é utilizada para requalificar uma área da cidade ou para implantar e/ou ampliar infraestruturas urbanas, por meio de Intervenções, em áreas da cidade onde haja interesse imobiliário com demanda acima dos limites estabelecidos pela legislação urbanística. Permite à municipalidade outorgar, de forma onerosa, Direitos Urbanísticos Adicionais a uma área urbana delimitada. A Operação Urbana autoriza o Poder Público Municipal a conceder, dentro de um perímetro definido em lei própria, índices e parâmetros urbanísticos adicionais àqueles previstos na legislação ordinária de uso e ocupação do solo, em troca de Contrapartida a ser paga pelo interessado.
Cada Operação Urbana é criada por meio de lei específica, sujeita à aprovação por quórum qualificado pela Câmara Municipal (aprovação por um mínimo de três quintos dos vereadores). A lei autorizativa descreve o perímetro da Operação Urbana, confere direitos e responsabilidades às partes envolvidas, define os critérios de financiamento da Operação Urbana e estabelece um Programa de Investimentos que serão custeadas com as Contrapartidas. Os recursos advindos das Contrapartidas são considerados recursos extra orçamentários, depositados em uma conta bancária vinculada a cada Operação Urbana, não se confundindo, portanto, com o caixa geral da prefeitura e devem, obrigatoriamente, ser aplicados nas Intervenções dentro dos limites estabelecidos na própria lei.
As Operações Urbanas têm origem no conceito de "solo-criado", desenvolvido por urbanistas a partir de meados da década de 70. O solo criado pressupõe a existência de um Coeficiente de Aproveitamento, de maneira a eliminar as diferenças econômicas entre regiões que o Zoneamento instituiu. A partir desse coeficiente – originalmente equivalente a uma vez a área do terreno – aquilo que fosse construído a mais seria considerado solo criado.
As diretrizes gerais da política urbana constantes do Estatuto da Cidade e relacionadas às Operações Urbanas Consorciadas são as seguintes: Cooperação entre os diferentes níveis de governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade; Ordenação e controle do uso do solo; Justa distribuição de benefícios e ônus; Adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos; Recuperação dos investimentos do Poder Público; e Igualdade de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos.
Nesse sentido, qualquer Operação Urbana Consorciada envolve os seguintes aspectos principais, a saber: necessidade de sua criação por meio de Lei Municipal específica, com definição da área atingida, a especificação do plano de Operação Urbana Consorciada contendo o programa básico de ocupação, o programa de atendimento econômico e social da população diretamente afetada, sua finalidade, o estudo técnico do impacto de vizinhança, a contrapartida a ser exigida do proprietário que se beneficiar da Operação Urbana Consorciada, as regras para as alterações dos índices de loteamento, parcelamento, uso e ocupação do solo, regularizações de imóveis, com a emissão de CEPAC, e a forma de controle da operação compartilhado com representantes da sociedade civil.
No Brasil, o instrumento “Operações Urbanas” surge como proposta nos anos 80, e pela primeira vez é incluído no projeto de lei do Plano Diretor de São Paulo em 1985, já com o duplo objetivo de promover mudanças estruturais em certas áreas da cidade e mobilizar recursos privados para tal (“Estatuto da Cidade – Guia para implementação pelos Municípios e Cidadãos”, Mesa da Câmara dos Deputados, 51ª Legislatura, 3ª Sessão Legislativa, 2001, Realização Instituto Polis, pg. 82).
Em São Paulo, desde 1991 foram aprovadas cinco Operações Urbanas, quais sejam: Operação Urbana Anhangabaú; Operação Urbana Faria Lima; Operação Urbana Água Branca; Operação Urbana Centro; e Operação Urbana Consorciada Água Espraiada.
Até a entrada em vigor do Estatuto da Cidade, a engenharia financeira das Operações Urbanas previa o pagamento dos Direitos Urbanísticos Adicionais na forma autorizada em cada lei autorizativa de Operação Urbana, no momento da aprovação do empreendimento. Exigia-se que o interessado fosse detentor de um lote e que contemplasse um projeto do empreendimento. O interessado dava entrada a esse projeto nos órgãos de aprovação da Prefeitura, era feito o cálculo da Contrapartida para aquisição dos Direitos Urbanísticos Adicionais e, no momento da aprovação, pagava, em dinheiro ou obra, dependendo da situação, o valor correspondente aos benefícios outorgados pela municipalidade. Para a Prefeitura, significa dizer que os valores das Contrapartidas, quando pagas em dinheiro, entravam na conta vinculada a cada Operação Urbana somente na medida em que os projetos eram aprovados tornando a execução de cada Intervenção prevista na lei específica um processo dependente da aprovação de muitos projetos e pagamento das respectivas Contrapartidas (quando envolvendo Outorga Onerosa de Direitos Urbanísticos Adicionais), tornando o processo longo e complexo. Para a cidade, significa dizer que o perímetro da Operação Urbana sofria todo o impacto de empreendimentos que se instalavam muito antes que as obras de infraestrutura necessárias para absorver o aporte de área adicional de construção que a lei outorga.
A utilização da definição de operações urbanas como instrumento de política urbana é importada de experiências internacionais ocorridas principalmente na França e nos Estados Unidos, surgidas com o objetivo de revitalização de áreas esvaziadas, para controle de densidade populacional, preservação de imóveis históricos e controle de valorização imobiliária com a utilização de capital privado em razão de restrição fiscal de investimento púbico.
Na França, a legislação criou em 1967 um modelo conhecido como Zones d’Aménagement Concerté em que o Estado por direito de preempção ou desapropriação adquiria imóveis em áreas degradas, realizava as melhorias de infraestrutura, o projeto arquitetônico dos edifícios a serem construídos e decidia a destinação do uso que se daria a cada lote, tanto para órgãos públicos quanto para a iniciativa privada, cobrando desta a mais-valia resultante da valorização ocorrida pela intervenção, com esse recurso a intervenção se autofinanciava ao menos em parte.
Nos Estados Unidos intervenção realizadas nas cidades de Baltimore e de Nova York na região do porto para revitalizá-lo trouxeram além de uma reocupação, uma nova destinação econômica voltada para o turismo e lazer e por consequência mais arrecadação tributária.
Esses exemplos bem-sucedidos da política urbana internacional nas décadas de 1970 e 1980 influenciaram o estudo da problemática das cidades no Brasil, pois o resultado positivo somado à concepção de que nessas intervenções urbanas os recursos surgem ou da iniciativa privada, ou são amortizados por ela ao pagarem as contrapartidas exigidas pelo Poder Público em razão de alterações para o uso ou para o potencial construtivo das edificações.
Dessa forma, este estudo final de curso atenta-se a averiguar as principais medidas presentes no Estatuto da Cidade previsto pela Lei Federal 10.257/2001 e tem por escopo apresentar o instrumento de política urbana denominado de [5]Operações Urbanas Consorciadas.
No âmbito do direito a reflexão sobre as cidades pelo direito urbanístico se desenvolveu em direção a compreender ao que significa a função social da cidade e da propriedade, principalmente a urbana, a fim de delimitar qual seria a ingerência do direito urbanístico e a do direito civil.
A análise do Estatuto da Cidade inicia-se com o estudo de duas diretrizes, que têm a natureza de princípios a serem observados no entendimento de todas as demais normas do Estatuto. Para a reflexão sobre as operações urbanas consorciadas houve também a necessidade de analisar brevemente outros dois instrumentos de política urbana: o planejamento e o plano diretor.
As operações urbanas consorciadas têm por intuito alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. Em razão disto, não é toda intervenção urbana que é tida juridicamente como operação urbana consorciada, mas apenas aquelas que cumpram estes requisitos conforme contempla o art. 32 do Estatuto da Cidade. Não obstante, há entendimento que a operação urbana consorciada não estará completa se faltar à realização de um destes requisitos.
Assim, as OUC’s são consideradas medidas que interferem na infraestrutura de vias públicas com a participação de proprietários/investidores privados com o escopo propiciar transformações urbanísticas que dêem melhor suporte aos cidadãos de grandes centros urbanos.
Através do Estatuto da Cidade podem os municípios outorgar onerosamente um direito de construir área (em m) acima dos limites básicos estabelecidos na legislação municipal. Então, com o pagamento, o interessado adquire o direito de aumentar a área de construção, pode ainda modificar o uso do imóvel, sempre de acordo com regras pré- estabelecidas em legislação específica.
Alguns conceitos importantes relacionam-se às OUC’s a fim de criar uma conexão entre o projeto e os efeitos que este mesmo projeto produz em torna da região. Propiciar a definição da área a ser atingida pelo programa básico de ocupação da área; programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação; finalidades da operação; estudo prévio de impacto de vizinhança.
Justifica o art. 33 do Estatuto da Cidade, a elaboração de um plano específico para a operação urbana consorciada com, pelo menos, a definição da área a ser atingida.
O perímetro a ser atingido pela operação urbana consorciada é o primeiro fator a ser aferido antes de tomar qualquer medida circunstancial, tendo em vista que diz respeito a região que terá a intervenção. É preciso verificar com cautela as principais vias, avenidas, ruas que passarão sob o crivo de uma alteração estrutural.
A operação não é puramente e simplesmente estética grandes avenidas são as artérias de uma metrópole e devidas alterações são feitas na medida em que há demanda para tal.
Então, como averigua-se a área a ser atingida pelo programa de ocupação de área? Grandes vias viabilizam o trabalho, o comércio e a mobilidade, muito embora seja necessário a presença de vias menores que as interligue entre si. Assim, faz-se o desenho da via onde há maior contingencia de mobilidade e por sua vez constata-se as vias menores que farão a ligação entre todas as vias.
Muito embora aqui esteja presente a tradição do direito econômico naquilo que diz respeito a uma operação urbana consorciada, há de se constatar uma série de costumes, hábitos, demandas daqueles cidadãos que lá vivem, ademais preconizasse o direito de ir e vir (art. 5, inc. XV) proporcionando mobilidade, tendo em vista que amplia as principais vias de acesso da cidade.
Atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação também previsto expressamente no art. 33 do Estatuto da Cidade assegura indenizações a famílias que são retiradas de áreas de risco, há previsão expressa por órgãos institucionais onde ocorre demarcação de territórios.
Finalidade da operação é produzir a valorização ambiental que ocorre tanto de natureza econômica (ampliação de possibilidades comerciais ou de prestação de serviços); social (para eliminar focos de pobreza e criminalidade); cultural (preservando o patrimônio arquitetônico e paisagístico); (com obras de infraestrutura para facilitar a circulação viária). Portanto, elas não são obrigatoriamente dirigidas a um programa de habitação.
Enquanto o estudo prévio de impacto de vizinhança compreende a análise de grandes aglomerados populacionais, a existência de equipamentos urbanos e comunitários, em como ocorre o uso e a ocupação do solo, qual a valorização imobiliária atual, em estudo da geração de tráfego atual e futuro, bem como qual é a projeção para a demanda de transporte público, em como ocorre a ventilação e a iluminação da região, quais são as características da paisagem urbana e o levantamento do patrimônio natural e cultural.
5.1.3 Fundamentos constitucionais
A operação urbana consorciada pauta-se pela Constituição e tem como fundamento a efetivação da política urbana. Preceitua o art. 182 que a valorização urbanística está diretamente ligada ao capital estatal.
Entretanto, a capitalização da cidade é desigual porque o Estado indispõe de recursos para universalizar a infraestrutura pública. O conceito de mais-valia urbana envolve a compreensão da capitalização da propriedade pelo Estado quando este investe em infraestrutura urbana e de como o particular se apropria do excedente gerado.
Enquanto, o art. 183 da CF trata da aquisição da propriedade pelo ocupante do imóvel urbano que o utiliza para sua moradia. O dispositivo garante o direito de propriedade àquele que, de fato, a dá uma destinação compatível com preceitos legais.
6 Operação Urbana Consorciada Faria Lima
Majoritariamente o território de São Paulo funciona sob regras especiais: é o território das operações urbanas. OUC’s surgiram para propiciar o crescimento em regiões especiais e são responsáveis por captar e investir recursos, vindos de outorga onerosa.
A dizer que a outorga Faria Lima adéqua-se ao tradicionalismo econômico por meio da construção de ‘Office Buildings’. Aqui encontram-se alguns dos maiores escritórios, empresas, ‘malls’. Viabilizou-se para tal nesta OUC uma avenida arterial em dois sentidos.
Avenida que possui 4km 600m (quatro quilómetros e 600 metros) de extensão com faixa de transporte público, três faixas de circulação de automóveis, ciclovia ao meio para a circulação de moradores locais.
Nisto a novidade desta outorga onerosa é o Metro Faria Lima, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, entre as ruas Teodoro Sampaio e Cardeal Arcoverde.
Desta forma, a operação Faria Lima tem como uma de suas finalidades a reconstituição urbanística do Largo da Batata, um quadrilátero extremamente desvalorizado em razão de inúmeras pichações, rebocos e prédios cedidos através da continuidade da Avenida Faria Lima, o mêtro, por sua vez, procura estabilizar a demanda referente à grande circulação de veículos.
Originalmente instituída pela Lei 11.732, de 14 de março de 1995, posteriormente alterada pela Lei nº 13.871, de 08 de julho de 2004 que define o atual conceito da Operação Urbana Consorciada Faria Lima e atualmente regulamentada pelo Decreto 45.213, de 27 de agosto de 2004.
A Lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima estabelece diretrizes urbanísticas para a área de influência definida em função da interligação da Av. Brigadeiro Faria Lima com a Av. Pedroso de Moraes e com as Avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Hélio Pellegrino, dos Bandeirantes, Engenheiro Luís Carlos Berrini e Cidade Jardim, em consonância com a Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001.
As obras previstas visam complementar a estrutura física, formal e de funcionamento da região da Faria Lima, por meio de intervenções que contemplem a melhoria da acessibilidade viária e de pedestres, a priorização do transporte público, a ampliação e organização da infraestrutura instalada e principalmente a reestruturação dos espaços públicos (ruas e praças).
A Operação Urbana Consorciada Faria Lima tem por objetivos específicos:
· Criar condições efetivas para que os investidores e proprietários de imóveis beneficiados com a implantação das Intervenções previstas forneçam os recursos necessários à sua viabilização, sem qualquer ônus para a municipalidade;
· Criar alternativas para que os proprietários de lote parcial ou totalmente atingidos por melhoramentos aprovados possam receber o valor justo de indenização, à vista e previamente e, ainda, para que possam, efetivamente, participar da valorização decorrente da concretização da Operação Urbana;
· Melhorar, na área objeto da Operação Urbana, a qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores, inclusive de habitação subnormal, e de usuários, promovendo a valorização da paisagem urbana e a melhoria da infraestrutura e da qualidade ambiental;
· Incentivar o melhor aproveitamento dos imóveis, em particular dos não construídos ou subutilizados; ampliar e articular os espaços de uso público, em particular os arborizados e destinados à circulação e bem-estar dos pedestres.
A Operação Urbana Faria Lima foi a primeira a produzir resultados financeiros efetivos, ou seja, a gerar um ambiente de autofinanciamento para a realização das Intervenções previstas mediante Outorgas Onerosas e sem comprometer, portanto, o orçamento e as finanças do município.
A Operação Urbana Faria Lima encerra um perímetro de aproximadamente 4.500.000 m2. Situada no quadrante sudoeste do Município de São Paulo, onde há forte dinâmica imobiliária, essa Operação insere-se numa região de maior valor imobiliário da cidade, seja para usos residenciais, seja para usos não residenciais. Nesse aspecto, pode-se dizer que a Operação Urbana Faria Lima, desde sua implementação, diferencia-se das demais, na medida em que esse instrumento urbanístico, nesse caso, foi aplicado em uma área já consolidada e com forte dinâmica econômica e imobiliária.
A principal infraestrutura urbana a ser implementada com os recursos advindos da Outorga Onerosa de direitos adicionais de construção, a que se pretendia a Operação Urbana Faria Lima, constituía em dotar aquele setor da cidade de uma via de ligação paralela e, portanto, alternativa ao eixo composto pela Avenida Nações Unidas (Marginal do Rio Pinheiros), a partir do trecho existente da Avenida Brigadeiro Faria Lima. Na prática, estivéreis ligando a Avenida Engenheiro Luis Carlos Berrini no Brooklin à Avenida Brigadeiro Faria Lima, e esta, às avenidas Pedroso de Morais e Alceu de Campos Rodrigues.
As Intervenções urbanas tendem a produzir demanda e, valorização imobiliária. Acredita-se que o prolongamento da Avenida Faria Lima em seus dois extremos implicaria em valorização dos imóveis limítrofes à nova via, tendendo a fazê-los valorizar.
A Lei que criou a Operação Urbana Faria Lima previa a Outorga Onerosa com limitação do Coeficiente de Aproveitamento em cada lote ao máximo de 4 vezes a área do terreno. Estabelecia também um programa de investimentos orçados, à época, em US$150 milhões, os quais incluíam a realização de desapropriações, obras viárias, a construção de um novo terminal de ônibus, o atendimento à população de favelas existentes dentro do perímetro da operação (favela Coliseu) e no seu limite (favelas Panorama e Real Parque) e a construção de habitações multifamiliares para venda financiada à população residente em área desapropriada que pretendesse permanecer na região.
Ainda de acordo com a Lei que criou a Operação Urbana Faria Lima, a área correspondente ao seu perímetro dividia-se em (i) diretamente beneficiada, aquela mais próxima ao eixo das avenidas Brigadeiro Faria Lima e Hélio Pellegrino, e (ii) indiretamente beneficiada, equivalente ao restante da área interna do perímetro. Na área diretamente beneficiada, a lei estabelecia um estoque máximo de 1,25 milhões de m2, ao passo que na área indiretamente beneficiada eram admitidos 1,0 milhão de m2 de Estoque, compreendendo, portanto, um Estoque total máximo de 2,25 milhões de m2.
Aos empreendimentos em lotes contidos na área diretamente beneficiada, as regras da Operação permitiam a adoção de mecanismo automático de cálculo de valor de contrapartida baseado em tabela de conversão fixada na própria lei. Na área Indiretamente Beneficiada, não era previsto o mecanismo automático, e as propostas eram analisadas caso a caso e o valor da contrapartida estabelecido mediante avaliação e negociação. Em ambos os casos, entretanto, a lei autorizava o pagamento da contrapartida em até dez prestações, sendo 10% do valor total no momento do alvará de execução.
Esse mecanismo da avaliação e da negociação gerou questionamentos políticos e judiciais quanto aos valores adotados para Contrapartidas em empreendimentos localizados na área indiretamente beneficiada, dada a subjetividade que esse procedimento ensejava, ainda que previsto em lei.
A Operação Urbana Faria Lima apresenta especificidades próprias. A primeira especificidade diz respeito aos tempos de execução da obra e de aprovação da lei que a criou. Como o anúncio da Operação enfrentou forte resistência dos moradores residentes no interior do seu perímetro, a sua aprovação na Câmara Municipal de São Paulo atrasou praticamente dois anos. Com isso, e para superar politicamente um impasse que se prolongava no legislativo, o executivo utilizou a lei de melhoramento que previa a execução das obras e que estava aprovada desde 1968. Dessa forma, o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima foi executado com recursos orçamentários antes que a Lei 11.732/95 tivesse sido aprovada. Como a Lei dispunha sobre o ressarcimento de valores gastos pela municipalidade com a execução de obras previstas no seu programa de investimentos, os recursos orçamentários utilizados com desapropriações e com a realização daquela obra, foram recompostos quando a Operação foi aprovada pelo legislativo municipal, e as Contrapartidas advindas da Outorga Onerosa dos direitos adicionais de construção começaram a ser pagas.
A outra especificidade previa dois mecanismos distintos para pagamento da Contrapartida. Um, aquele que foi efetivamente implementado, a Outorga Onerosa de direitos adicionais de construção, aplicado lote a lote, empreendimento a empreendimento, onde o interessado apresentava o projeto com os direitos adicionais a serem adquiridos, e pagava a Contrapartida correspondente de acordo com o que dispunha a lei.
O outro mecanismo representou o lançamento do conceito de certidão de Potencial Adicional de Construção denominado CEPAC, da mesma forma como agora. Entretanto, naquele momento, esse título não chegou a se estabelecer como um papel negociável no mercado de capitais. A inexistência de autorização do poder legislativo federal para sua emissão, impediu sua implantação no âmbito da Operação Urbana Faria Lima. Dessa forma, diferentemente do CEPAC regulamentado pela Instrução CVM nº 401, e pelo Decreto Municipal nº 44.844/04, ele sequer chegou a se constituir enquanto um título público, não tendo sido, portanto, ofertado em distribuição pública ou privada, e transformou-se apenas em um valor de referência do custo da contrapartida dos direitos adicionais de construção para efeitos de aplicação da Lei que assim o previa.
Obtendo a aprovação pelo Congresso Nacional do Estatuto da Cidade, o CEPAC sobreveio a ser autorizado como instrumento financeiro das Operações Urbanas Consorciadas.
Contudo, a estabilidade jurídica exigida de um título mobiliário pelos investidores do mercado de capitais, e mesmo pelos investidores imobiliários, não era compatível com o grau de subjetividade que o cálculo da Contrapartida prevista na lei original permitia, e nem com os questionamentos jurídicos que essa mesma subjetividade ensejou.
Esses questionamentos ocorreram basicamente por se julgar que esta Operação estabelecia valores de Contrapartida inferiores aos de mercado, beneficiando o empreendedor e não atendendo aos interesses públicos.
A PMSP optou por submeter ao legislativo municipal um projeto de lei com as devidas adequações ao que estabeleciam tanto o Estatuto da Cidade quanto o Plano Diretor Estratégico.
Dessa forma, foi aprovada pela Câmara Municipal a Lei nº 13.769, em 26 de janeiro de 2004, a qual “Altera a Lei nº 11.732, de 14 de março de 1995, que estabelece programa de melhorias para a área de influência definida em função da interligação da Avenida Brigadeiro Faria Lima com a Avenida Pedroso de Moraes e com as Avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Hélio Pellegrino, dos Bandeirantes, Engº Luis Carlos Berrini e Cidade Jardim, adequando-a à Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade).”
De maneira geral, essa nova Lei mantém o disposto na Lei 11.732/95. O que nela se altera é justamente os aspectos relacionados à adoção da lógica do CEPAC para efeitos de Outorga de Direitos Urbanísticos Adicionais. Para isso, procurou-se eliminar qualquer vestígio de subjetividade presente tanto na análise urbanística quanto na negociação até então prevista para efeitos de cálculo de valor de Contrapartida.
As áreas direta e indiretamente beneficiadas foram substituídas por 4 setores (Setor 1: Pinheiros; Setor 2: Faria Lima; Setor 3: Hélio Pellegrino; e Setor 4: Olimpíadas), os quais foram subdivididos em 18 subsetores. Foi adotada uma tabela de conversão de CEPAC em metros quadrados adicionais de construção e para Alteração de Usos e Parâmetros Urbanísticos, com valores distintos para as atividades residenciais e de comércio e serviços. Dessa forma, a nova lei eliminou a subjetividade presente na Lei original e implantou um modelo de cálculo direto através dos valores estabelecidos na tabela, o que permite ao interessado saber de antemão qual será o valor a ser pago pelos benefícios outorgados pela municipalidade.
Também foi mantido o Estoque total de metros quadrados adicionais – 2.250.000 m² que foram redistribuídos pelos 4 (quatro) setores e por uso, residencial ou comércio e serviços, e eliminadas as áreas direta e indiretamente beneficiadas. Desse Estoque previsto na Lei original, foram debitadas as áreas adicionais já utilizadas nos empreendimentos aprovados, os quais representavam 940.000 m2 à época da elaboração do projeto de lei. Na promulgação da Lei, restavam, e eram passíveis de pagamento de contrapartida em CEPAC, 1.281.908,54 m² adicionais, pois nesse intervalo haviam sido consumidos 28.091,46 m2 por meio de Outorga Onerosa.
Para absorver esse Estoque construtivo adicional máximo, a Lei prevê a emissão de 650.000 CEPAC a um preço mínimo definido na Lei de R$ 1.100,00 por CEPAC.
Entretanto, a tabela de conversão de CEPAC em metros quadrados expressa na Lei, ao atender a uma demanda de valorização da Contrapartida, acabou por sobrevalorizá-la, inviabilizando o desenvolvimento da própria Operação Urbana Consorciada Faria Lima, na medida em que, somadas ao custo do terreno, o valor da Contrapartida e o custo da obra, tornavam o valor de venda superior ao que o mercado comprador poderia absorver.
A inviabilidade econômica exigiu uma revisão da tabela de conversão dos CEPAC e, com base em valores obtidos na planta genérica de valores, nos valores presumíveis da Outorga Onerosa nessas áreas, nos estudos de mercado ordenados pelo SECOVI, e ainda, com base na série histórica que a Operação Urbana Faria Lima propiciava, elaborou-se a Lei nº 13.871/04.
A Lei nº 13.871/04 alterou aspectos da Lei 13.769/04, complementando-a. É nela que está a tabela definitiva de conversão de CEPAC em metros quadrados de área adicional, Mudança de Usos e Parâmetros Urbanísticos, tabela esta que foi utilizada para fins de desenvolvimento do estudo de viabilidade que acompanha este prospecto.
Assim, a base legal definitiva que dá sustentação jurídica à Operação Urbana Consorciada Faria Lima é composta pelas leis municipais nº 13.769/04 e nº 13.871/04. Para efeitos de Coeficiente de Aproveitamento Básico sobre a qual se calcula a diferença de Potencial Construtivo a ser outorgado de forma onerosa, nos termos do que estabelecem as regras da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, adota o disposto na Lei nº 13.340/02, o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, e os Decretos Municipais n° 44.844/04, e nº 45.213 /04.
O escopo da Operação Urbana Consorciada Faria Lima compreende um conjunto integrado de Intervenções coordenadas pela Prefeitura, por intermédio da EMURB (Empresa Municipal de Urbanização), com participação dos proprietários, moradores, usuários e investidores em geral, visando à melhoria e a valorização ambiental da área definida em função da implantação do sistema viário de interligação da Avenida Brigadeiro Faria Lima e a Avenida Pedroso de Moraes e com as Avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Helio Pellegrino, dos Bandeirantes, Engenheiro Luís Carlos Berrini e Cidade Jardim.
Intervenções ou “Programa de Investimentos” - O Programa de Investimentos tem como preocupação primordial criar as condições de acessibilidade e mobilidade para que os objetivos da Operação Urbana Consorciada Faria Lima sejam atingidos, em especial, a qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores e usuários, inclusive promovendo a melhoria da infraestrutura e da qualidade ambiental, sem a utilização dos recursos do orçamento municipal.
Especificamente, para concretizar a consecução dos objetivos da Operação, as Intervenções têm a finalidade de garantir a implementação das suas diretrizes, em especial complementação e integração do sistema viário existente na região com o sistema macro de circulação da Zona Sul, de forma a possibilitar a adequada distribuição de fluxos de tráfego, tanto os relativos ao transporte coletivo como ao individual.
As intervenções promovem a requalificação urbana e reordenamento do tráfego nas imediações do cruzamento contemplando: diminuição dos tempos de percurso e conflitos para os usuários das duas avenidas com prioridade para o transporte coletivo através de adequações geométricas e da implantação do programa Via Livre/CET; melhoria, sobretudo, das condições de segurança e conforto para os pedestres. Também prevê a readequação paisagística do cruzamento, dando continuidade ao projeto implantado ao longo de toda a avenida, iniciado em 2001.
A Avenida Brig. Faria Lima desenvolve-se paralelamente à Marginal Pinheiros, formando um eixo de apoio a esta via, complementado pelas avenidas Gastão Vidigal, Prof. Fonseca Rodrigues, Funchal e Luís Carlos Berrini. Assim, além dos veículos que se destinam aos empreendimentos nela localizados, recebe ainda um significativo volume de tráfego de passagem, que dela se utiliza como rota alternativa à Marginal. A Av. Cidade Jardim, em conjunto com as avenidas Nove de Julho e Europa, constitui-se em importante elo de ligação entre a região do centro expandido da cidade, localizado na margem direita do Rio Pinheiros, e os bairros periféricos, que se situam na margem esquerda. Promove ainda o acesso do Centro à Marginal Pinheiros. O cruzamento entre estes importantes eixos viários situa-se em uma região com forte crescimento imobiliário, que cada vez mais assume características de área voltada ao comércio e à prestação de serviços, apresentando volumes de tráfego significativos em suas aproximações, constituindo-se em um dos pontos críticos do sistema viário estrutural da cidade.
No sentido Bairro - Centro, é prevista a construção de um ramo, subterrâneo, que fará a conexão desta passagem inferior com a Av. Nove de Julho. Assim sendo, os veículos provenientes da Av. Marginal do Pinheiros e bairros do Sudoeste da cidade, através da Av. Cidade Jardim, poderão transpor a Av. Brig. Faria Lima e acessar diretamente as avenidas Europa e Nove de Julho. O desemboque da Av. Europa situa-se no trecho desta via imediatamente anterior ao seu cruzamento com a Av. Nove de Julho, local onde se prevê a instalação de um semáforo para controlar os fluxos veiculares que aí se interceptam. No sentido Centro - Bairro, os veículos provenientes das avenidas Nove de Julho e Europa, com destino à Marginal Pinheiros e bairros do Sudoeste da cidade, via Av. Cidade Jardim, acessarão a passagem inferior através do emboque único da Av. Europa, localizado entre as avenidas Nove de Julho e Brig. Faria Lima. Seguirão em trecho subterrâneo até transporem a Rua Mário Ferraz, a partir de onde se inicia o desemboque desta pista, na Av. Cidade Jardim.
A implantação desta passagem inferior permitirá a eliminação do cruzamento em nível das avenidas Cidade Jardim e Brig. Faria Lima, melhorando significativamente as condições de tráfego desta via, principalmente nos aspectos ligados à maior fluidez do futuro corredor de ônibus Faria Lima. Será implantada estação de transferência ao longo do corredor de tráfego exclusivo para ônibus no canteiro central da Av. Brig. Faria Lima. Aproximadamente 2 milhões de pessoas serão beneficiadas e 900 empregos devem surgir na execução da obra.
Intervenções ou “Programa de Investimentos” - O Programa de Investimentos tem como preocupação primordial criar as condições de acessibilidade e mobilidade para que os objetivos da Operação Urbana Consorciada Faria, para concretizar a consecução dos objetivos da Operação, as Intervenções têm a finalidade de garantir a implementação das suas diretrizes, em especial complementação e integração do sistema viário existente na região com o macro-sistema de circulação da Zona Sul, de forma a possibilitar a adequada distribuição de fluxos de tráfego, tanto os relativos ao transporte coletivo como ao individual.
Ademais, promove, ainda, a requalificação urbana e reordenamento do tráfego nas imediações do cruzamento contemplando: diminuição dos tempos de percurso e conflitos para os usuários das duas avenidas com prioridade para o transporte coletivo através de adequações geométricas e da implantação do programa Via Livre/CET; melhoria, sobretudo, das condições de segurança e conforto para os pedestres. Também prevê a readequação paisagística do cruzamento, dando continuidade ao projeto implantado ao longo de toda a avenida, iniciado em 2001.
A Avenida Brigadeiro Faria Lima desenvolve-se paralelamente à Marginal Pinheiros, formando um eixo de apoio a esta via, complementado pelas avenidas Gastão Vidigal, Prof. Fonseca Rodrigues, Funchal e Luis Carlos Berrini. Assim, além dos veículos que se destinam aos empreendimentos nela localizados, recebe ainda um significativo volume de tráfego de passagem, que dela se utiliza como rota alternativa à Marginal. A Av. Cidade Jardim, em conjunto com as avenidas Nove de Julho e Europa, constitui-se em importante elo de ligação entre a região do centro expandido da cidade, localizado na margem direita do Rio Pinheiros, e os bairros periféricos, que se situam na margem esquerda. Promove ainda o acesso do Centro à Marginal Pinheiros.
O cruzamento entre estes importantes eixos viários situa-se em uma região com forte crescimento imobiliário, que cada vez mais assume características de área voltada ao comércio e à prestação de serviços, apresentando volumes de tráfego significativos em suas aproximações, constituindo-se em um dos pontos críticos do sistema viário estrutural da cidade.
As intervenções preveem a recuperação paisagística da avenida através do enterramento das redes de utilidade pública, racionalização e implantação de nova iluminação, arborização e novo projeto para a passarela existente. Estão previstas também ações para a adequação da avenida ao alto volume de veículos e ajustes das condições de fluidez do tráfego e de conforto e segurança para os pedestres implicando na melhoria da infraestrutura – reforço de pavimento, obras de drenagem - ajustes de geometria junto às avenidas Eusébio Matoso/ Faria Lima e rua Rebouças. O projeto básico da nova passarela foi desenvolvido em parceria com o Shopping Eldorado a partir de estudo preliminar desenvolvido pela EMURB (Empresa Municipal de Urbanização).
A Avenida Brig. Faria Lima desenvolve-se paralelamente à Marginal Pinheiros, formando um eixo de apoio a esta última via, complementado pelas avenidas Gastão Vidigal, Prof. Fonseca Rodrigues, Funchal e Luís Carlos Berrini. Assim, além dos veículos que se destinam aos empreendimentos nela localizados, recebe ainda um significativo volume de tráfego de passagem, que dela se utiliza como rota alternativa à Marginal. O corredor viário formado pelas avenidas Rebouças e Eusébio Matoso, importante eixo radial de São Paulo, promove a conexão entre a região central da cidade e os bairros periféricos, constituindo-se ainda em via de acesso à Marginal Pinheiros. O cruzamento entre estes importantes eixos viários situa-se em uma região com forte crescimento imobiliário, que cada vez mais assume características de área voltada ao comércio e à prestação de serviços, apresentando volumes de tráfego significativos em seus eixos principais, constituindo-se em um dos pontos críticos do sistema viário estrutural da cidade. Outro aspecto fundamental a ser considerado nos estudos envolvendo estas vias que convergem para o cruzamento em análise é a política adotada pela PMSP, de priorização total para o transporte coletivo, com a implantação de corredores de ônibus integrados por meio de estações de transferência. No projeto, o eixo Rebouças/Eusébio Matoso é rebaixado, permitindo a transposição em desnível da Av. Faria Lima, criando uma ligação direta entre a Marginal Pinheiros e bairros periféricos e a região central da cidade.
A redução do tempo de verde do semáforo voltado para as avenidas Rebouças e Eusébio Matoso permitirá priorizar a Av. Faria Lima, onde circulam três ônibus por minuto, em cada sentido, hoje.
No sentido Bairro - Centro, é prevista a construção de um ramo, subterrâneo, que fará a conexão desta passagem inferior com a Av. Nove de Julho. Assim sendo, os veículos provenientes da Av. Marginal do Pinheiros e bairros do Sudoeste da cidade, através da Av. Cidade Jardim, poderão transpor a Av. Brig. Faria Lima e acessar diretamente as avenidas Europa e Nove de Julho. O desemboque da Av. Europa situa-se no trecho desta via imediatamente anterior ao seu cruzamento com a Av. Nove de Julho, local onde se prevê a instalação de um semáforo para controlar os fluxos veiculares que aí se interceptam. No sentido Centro - Bairro, os veículos provenientes das avenidas Nove de Julho e Europa, com destino à Marginal Pinheiros e bairros do Sudoeste da cidade, via Av. Cidade Jardim, acessarão a passagem inferior através do emboque único da Av. Europa, localizado entre as avenidas Nove de Julho e Brig. Faria Lima. Seguirão em trecho subterrâneo até transporem a Rua Mário Ferraz, a partir de onde se inicia o desemboque desta pista, na Av. Cidade Jardim.
A implantação desta passagem inferior permitirá a eliminação do cruzamento em nível das avenidas Cidade Jardim e Brig. Faria Lima, melhorando significativamente as condições de tráfego desta via, principalmente nos aspectos ligados à maior fluidez do futuro corredor de ônibus Faria Lima. Será implantada estação de transferência ao longo do corredor de tráfego exclusivo para ônibus no canteiro central da Av. Brig. Faria Lima. Aproximadamente 2 milhões de pessoas serão beneficiadas e 900 empregos devem surgir na execução da obra.
Localizada entre vias de extrema importância, como a Av. dos Bandeirantes, a Av. Pres. Juscelino Kubitschek, a Av. Brig. Faria Lima e a Av. das Nações Unidas, a região objeto de estudo encontra-se em acelerado processo de expansão, observando-se a construção de inúmeros empreendimentos, em sua grande maioria comerciais e de serviços. A implantação destes novos edifícios, pólos geradores de tráfego, empregos e demandas sobre a infraestrutura de redes de utilidades públicas, associada às limitações físicas do sistema viário existente, indicam a necessidade de reestruturação dos sistemas de circulação de pedestre, de tráfego e de transporte da região. Mesmo quando se considera a situação atual, em que grande parte dos futuros empreendimentos mencionados não está concluída, as vias existentes já apresentam condições precárias de circulação, principalmente nos horários de pico, quando se observam enormes congestionamentos. Nesse contexto as intervenções físicas e operacionais projetadas visam implementar melhorias em todo o bairro, principalmente no sistema viário, adequando-o às suas futuras condições de uso. As intervenções projetadas, que totalizam cerca de 2 km de extensão, incluem, além da adequação/modificação da infra-estrutura viária e de rede de utilidades, a implementação de melhorias urbanísticas que proporcionem conforto e segurança aos usuários, motoristas e pedestres. São elas:
A Prefeitura do Município de São Paulo, através da Secretaria Municipal de Planejamento e da EMURB promoveu, então, no primeiro semestre de 2002, em conjunto com o Instituto de Arquitetos do Brasil – IAB, - o Concurso Público Nacional para a Reconversão Urbana do Largo da Batata - com o objetivo de selecionar projetos que se caracterizassem como um conjunto coerente de intervenções e atuações no espaço urbano propiciador de melhoria da condição ambiental e da valorização das práticas sociais na região. O projeto do Largo da Batata, que foi concebido prevendo-se a implantação da futura Linha 4 do Metrô, terá como início das intervenções, a transferência dos pontos finais das linhas de ônibus do Largo da Batata e imediações.
De tal modo que, a pedido da Secretaria Municipal de Transporte foram iniciados os estudos para a retomada das obras do Boulevard I e Boulevard II, na Av. Juscelino Kubitschek, que se interliga com o túnel tribunal de Justiça. O projeto foi rebatizado como Boulevard JK. A condição atual de trafego indica que uma considerável fração das viagens na região tem origem e destino fora da área da Operação Faria Lima, ou seja, pode ser traduzida pelo trânsito de passagem, com decorrente sobrecarga da estrutura viária regional, perda da qualidade ambiental e acentuado processo de degradação do meio urbano. De fato, o quadro de viagens na área da Operação Urbana demonstra que atualmente cerca de 70% das viagens realizadas utilizam-se da estrutura viária apenas para atingir destinos situados fora do seu perímetro. A concepção do Boulevard JK considera, essencialmente, a segregação do trânsito de passagem que irá operar em regime de expresso (em vias rebaixadas com controle de acessos, dando continuidade ao eixo Norte / Centro/ Sul / Sudoeste). Permitindo a reqüalificação e a ampliação dos espaços reservados à circulação de pedestres e identificando-se com um partido que privilegia o paisagismo e oferece uma nova animação para as áreas de uso público, ao limitar a função viária exclusivamente para a coleta e distribuição do tráfego regional, sem prejuízo da acessibilidade aos lotes lindeiros.
As Intervenções previstas na Operação Urbana Consorciada Faria Lima têm custo e prazo originalmente estimados de aproximadamente R$715.000.000,00 e 15 anos, respectivamente.
Com a finalidade de custear tais Intervenções, o poder executivo municipal pode outorgar de forma onerosa, mediante entrega de CEPAC, para lotes contidos no perímetro da Operação: (i) o potencial adicional de construção; (ii) a modificação dos usos e parâmetros urbanísticos; (iii) usos mistos; (iv) cessão de espaço público aéreo e/ou subterrâneo, anexação de remanescente desapropriação ou taxa de ocupação.
E com a finalidade de demonstrar as vantagens de se investir na área da Operação Urbana Faria Lima com a aquisição de CEPAC serão efetuados estudos de viabilidade Econômica de empreendimentos, no âmbito dos subsetores que compõem o seu perímetro, sob a ótica do investidor imobiliário, através de modelos hipotéticos montados com base em situações paradigmas e em premissas estabelecidas que podem ser verificadas no Capítulo 5 do Laudo 15.669/07.
Esse estudo também possibilitará indicar qual uso (residencial ou não residencial) é mais vantajoso em cada subsetor, através da comparação das TIR (Taxa Interna de Retorno), entre eles e em comparação à taxa praticada pelo mercado, nas seguintes hipóteses de investimento:
· Hipótese I - empreendimento situado no interior do perímetro sem aderir à Operação Urbana Faria Lima, ou seja, projetado sobre terreno com área igual a paradigma e com área construída computável obtida através da aplicação do coeficiente de aproveitamento básico referente a cada zoneamento;
· Hipótese II - empreendimento situado no interior do perímetro aderido à Operação Urbana Faria Lima, ou seja, projetado sobre terreno com área igual a paradigma e com área construída computável obtida através da aplicação do coeficiente de aproveitamento máximo possibilitado pela operação;
· Hipótese III - empreendimento situado no interior do perímetro, sem aderir à Operação Urbana Faria Lima, com área construída computável igual a que seria obtida com a aplicação do coeficiente de aproveitamento máximo possibilitado pela operação, porém, através da utilização de terreno suplementares e do coeficiente de aproveitamento básico.
A Taxa Interna de Retorno – TIR (para medir o ganho proporcional periódico futuro) será obtida através do fluxo financeiro dos empreendimentos projetados para cada subsetor.
Outros indicadores de qualidade, relacionados com o investimento, que também serão obtidos através do fluxo financeiro dos empreendimentos são: exposição máxima (define o valor máximo do investimento) e payback (mensura o tempo de retorno do capital investido).
A composição do fluxo de cada empreendimento considera: o zoneamento de situação, a área de terreno, o valor unitário do terreno, o valor da contrapartida financeira, as despesas com aprovação e projetos, o custo da construção e seu cronograma físico financeiro, as despesas com marketing, a comissão do vendedor, o lucro do incorporador, os tributos (como premissa: Imposto de Renda e Contribuição Social) e a receita com a comercialização das unidades que considera, além do valor da unidade, a forma de pagamento, a velocidade de vendas e a valorização.
Cumpre esclarecer que os resultados obtidos são válidos para as premissas adotadas que foram fundamentadas em parâmetros médios e genéricos, alguns assumidos de forma constante com a finalidade de possibilitar a comparação entre as hipóteses. Caso os empreendedores alterem essas premissas os resultados sofrerão alteração para mais ou para menos.
De acordo com as premissas, para os cálculos e os fluxos financeiros que estão detalhados junto ao Capítulo 5 do laudo 15.669/07, as TIR´s obtidas para os empreendimentos residenciais baseados em modelos hipotéticos são apresentadas no mapa abaixo, com a utilização de técnicas de georeferenciamento, para hipótese de adesão à Operação Urbana Consorciada Faria Lima.
Considerando todas as premissas adotadas na composição dos fluxos de
empreendimentos residenciais, a hipótese II de investimento (com adesão à Operação Urbana Faria Lima) é a que apresenta maior TIR em todos os subsetores e em todos os zoneamentos. Portanto, a melhor forma de investimento, de acordo com essas análises ocorre com a aquisição de CEPAC.
As TIR´s de empreendimentos comerciais para a hipótese de adesão a Operação Urbana Consorciada Faria Lima (a seguir transcritas) também obtidas de acordo com o Capítulo 5 do laudo 15.669/07 e pautadas em modelos hipotéticos fundamentados na situação paradigma eleita podem ser observados no mapa abaixo, a seguir apresentado:
Comparando-se as TIR´s obtidas, os empreendimentos de uso residencial demonstraram melhores resultados no Setor Faria Lima e Pinheiros. Já para empreendimentos de uso não-residencial, destacam-se as TIR´s obtidas no Setor Pinheiros. De acordo com as premissas, para os cálculos e os fluxos financeiros que estão detalhados junto ao Capítulo 5 do laudo 15.669/07, quanto á Exposição de Capital, de acordo com as premissas assumidas nos modelos hipotéticos de estudo de viabilidade, as menores ocorrem, para empreendimentos residenciais e comerciais, na hipótese I de investimento que é a que apresenta um produto resultante com menor área construída e menos unidades em comparação às demais alternativas de investimento.
Comparando-se as hipóteses II e III, cujos produtos apresentam a mesma área construída computável, a exposição menor ocorre na hipótese II, tanto para empreendimentos residenciais quanto comerciais. Ou seja, para se obter um mesmo produto o investimento final será menor quando o empreendedor aderir à Operação Urbana Faria Lima e adquirir CEPAC. Dentre as alternativas de investimento de empreendimentos residenciais, os que requerem maior investimento são os situados no Setor Faria Lima. Os empreendimentos comerciais, que apresentam maior Taxa Interna de Retorno (TIR), são também os que requerem maior valor de investimento. Nesse contexto destacamse os Setores Faria Lima e Olimpíadas, cujos produtos são de padrão superior ao dos demais setores. Os fluxos montados com base nas premissas, parâmetros e modelos assumidos e apresentados no Laudo 15.669/07 indicaram que o menor tempo de retorno do investimento nos empreendimentos residenciais pautados na hipótese II ocorre no Setor Faria Lima e o maior ocorre nos Setores Olimpíadas e Pinheiros. Da mesma forma, considerando os empreendimentos não-residenciais, o menor tempo de retorno do investimento ocorre no Setor Faria Lima e o maior ocorre no Setor Hélio Pellegrino.
Comparando-se as TIR´s obtidas, os empreendimentos de uso residencial demonstraram melhores resultados no Setor Faria Lima e Pinheiros. Já para empreendimentos de uso não-residencial, destacam-se as TIR´s obtidas no Setor Pinheiros.
De acordo com as premissas, para os cálculos e os fluxos financeiros que estão detalhados junto ao Capítulo 5 do laudo 15.669/07, quanto á Exposição de Capital, de acordo com as premissas assumidas nos modelos hipotéticos de estudo de viabilidade, as menores ocorrem, para empreendimentos residenciais e comerciais, na hipótese I de investimento que é a que apresenta um produto resultante com menor área construída e menos unidades em comparação às demais alternativas de investimento.
Comparando-se as hipóteses II e III, cujos produtos apresentam a mesma área construída computável, a exposição menor ocorre na hipótese II, tanto para empreendimentos residenciais quanto comerciais. Ou seja, para se obter um mesmo produto o investimento final será menor quando o empreendedor aderir à Operação Urbana Faria Lima e adquirir CEPAC.
Dentre as alternativas de investimento de empreendimentos residenciais, os que requerem maior investimento são os situados no Setor Faria Lima.
Os empreendimentos comerciais, que apresentam maior Taxa Interna de Retorno (TIR), são também os que requerem maior valor de investimento. Nesse contexto destacam-se os Setores Faria Lima e Olimpíadas, cujos produtos são de padrão superior ao dos demais setores.
CONCLUSÃO
Este trabalho final tem por escopo dissertar a respeito do direito urbanístico previsto nos artigos 182 e 183 da Constituição Federal e apresentar o tema das operações urbanas consorciadas quanto instrumento tributário previsto no Estatuto da Cidade.
As operações urbanas consorciadas têm provocado muito interesse e dúvidas. Sobrevém que a transformação urbanística que a lei determina que deva produzir melhorias sociais e valorização ambiental podem ser de várias naturezas como econômica (ampliação de possibilidades comerciais ou de prestação de serviços); social (para eliminar focos de pobreza e criminalidade); cultural (preservando patrimônio histórico ou paisagístico) e urbanístico (com obras de infraestrutura para facilitar a circulação viária). Portanto, elas não são obrigatoriamente dirigidas a um programa de habitação.
Tão pouco a previsão legal especifica uma região ou aponta alguma característica que precisa ter para que seja objeto de uma operação urbana consorciada, dessa maneira todas as regiões da cidade podem potencialmente estar inseridas em uma operação urbana consorciada, pode ser uma área degrada ou uma que se queira valorizar. Então a escolha dessa área faz parte de um planejamento.
A outorga onerosa do direito de construir é tratada no art. 28, inciso 2º do Estatuto da Cidade e a sua determinação sobre a outorga onerosa de construir de que o plano diretor pode fixar coeficiente de aproveitamento basal para áreas urbanas da cidade.
Outro aspecto interessante da operação urbana consorciada é quanto ao seu financiamento. O instrumento se caracterizada por ser uma espécie de parceria público-privada que, em troca de alguns benefícios ao particular, o Poder Público recebe a proporcional contrapartida.
Essa contrapartida pode ser por conduta exigível (limpeza de fachadas, adoção de padrões de exploração), econômica (construção pelo particular de avenidas, escolas, habitação de interesse social etc.) ou financeira com a utilização do Certificado de Potencial Adicional de Construção, o Cepac.
Surge, então, o Cepac como uma solução criativa para os problemas encontrados no que se refere ao recebimento das contrapartidas econômicas. É um modo interessante para que o Poder Público possa obter recursos para a realização de obras na área de intervenções urbanas, valorizando ainda mais a cidade.
É verdadeira a crítica que nessa lógica apenas interessaria realizar operações urbanas em áreas de grande interesse imobiliário para que houvesse interesse para o compra do Cepac, mas este problema pode ser facilmente solucionável se a área da operação abranger regiões distintas, uma com grande potencial de valorização imobiliária e outra necessitando de investimentos públicos. Assim o que se receberia com o interesse na compra de certificados para se construir a mais em uma região, seria usado na outra, carente de equipamentos urbanos, permitindo que esta também se valorizasse, e assim criando um currículo virtuoso.
Outro aspecto próprio da operação urbana consorciada é a de se caracterizar por surgir da concertação entre o Poder Público, a iniciativa privada e os munícipes de determinada área para realização de intervenção urbanística. A concertação é elemento diferenciador da operação urbana consorciada da obra pública, uma vez que esta última não necessita de acordo ou participação da sociedade.
A descentralização do poder com a participação da sociedade é característica de uma sociedade politicamente desenvolvida, por isso deve ser valorizada e fomentada.
IPTU em São Paulo e a sua relação com a OUC Faria Lima
Propriedade, conforme registro do título translativo no Registro de Imóveis, entretanto, para questão de incidência do IPTU, não se deve atribuir ao sentido de propriedade uma interpretação literal, deve-se entender a propriedade como domínio útil, posse, o animus de ser proprietário, ou seja, aquele que detiver alguns dos poderes inerentes à propriedade.
Desta forma, tal consideração interessa e muito à região Faria Lima, tendo em vista que na localidade estão presentes inúmeros Office Buildings, empreendimentos em que mais de uma pessoa ostenta o animus de ser proprietário.
O que tanto interessa aqui, ademais, é a existência de serviços do segundo setor, empresas, restaurantes, cafés, bistrôs que inusitadamente estão em consonância com os serviços de primeiro setor à exemplo Fórum Regional de Pinheiros, Autarquias, agências nacionais, agências regulatórias incidentes na região. Nesta derradeira situação o proprietário é o Estado, diferentemente em se tratando de uma empresa o imóvel provavelmente consta presente em pessoa jurídica.
Existem, ainda, nesta zona limítrofe empresas de terceiro setor. Estão no terceiro setor as empresas que visam o lucro social, as Fundações e Associações Sem Fins Lucrativos, são atividades que a prefeitura tem a função de realizar, entretanto por algum motivo não supre a demanda.
Nesta ordem, é interessante notar que a região é eminentemente dinâmica, ganhando importância com este viés da presença de todos os setores, primeiro, segundo e terceiro setor. É plausível uma breve conceituação a respeito das atividades contidas em cada um destes setores:
O primeiro setor, também conhecido como setor público, pode ser identificado como o Estado e daqueles que representam os brasileiros e agem em prol dos interesses públicos.
Como não tem fins lucrativos, o dinheiro que circula nesse setor é público e, consequentemente, deve ter fins públicos também!
Já o terceiro setor, ao contrário do primeiro, corresponde à livre iniciativa, que gira em torno da lucratividade. Popularmente esse setor também é chamado como “mercado”. Ele é constituído por empresas privadas, que competem entre si e trabalham visando o próprio lucro, que é obtido por meio de prestezas econômicas, o que pode ser a comercialização tanto de produtos, quanto de serviços.
Geralmente os investimentos realizados no segundo setor são de origem privada, e se destinam à atividades também privadas.
No caso do terceiro setor, que é composto por instituições religiosas, entidades beneficentes, organizações compostas por voluntários, entre outros, há finalidade social/sem fins lucrativos e os objetivos respeitam o princípio da igualdade, sempre visando o bem-estar da população.
Vale ressaltar que, embora esse setor não seja nem privado e nem público, financeiramente ele conta com a participação de ambos os setores, ou seja, pode receber valor em pecúnia tanto das empresas privadas, quanto do governo. Porém, o seu objetivo deve ser eminentemente social.
A progressividade do IPTU
A progressividade fiscal do IPTU é uma questão polêmica, imposto que muitos caracterizam como sendo de natureza real e, por tal razão, não deve ser submetido ao princípio da capacidade contributiva.
O princípio da capacidade contributiva, por sua vez, consiste em encontrar um ponto de equilíbrio entre o quanto cada um deve contribuir para suprir as necessidades do Estado. A forma como esse ônus tributário é dividido é uma questão pragmática, que deve obedecer a parâmetros adequados.
A sistemática do IPTU
O do IPTU, o fato gerador, é a propriedade, a posse ou o domínio útil de imóvel urbana. Estes conceitos – posse, propriedade e domínio útil estão dispostos no Código Civil. Sua hipótese jurídica é o fato de ser proprietário de bem imóvel urbano.
Propriedade, em outros termos, depende do registro do título translativo no Registro de Imóveis, entretanto, para questão de incidência do IPTU, não se deve atribuir ao sentido de propriedade uma interpretação literal, deve-se entender a propriedade como domínio útil, posse, o animus de ser proprietário, ou seja, aquele que detiver alguns do poderes inerentes à propriedade, e a possibilidade de vir a se tornar proprietário, poderá figurar no pólo passivo da obrigação tributária em foco, por ser este o fato que enseja a presunção de sua capacidade contributiva.
A norma infraconstitucional que dispõe a respeito é o CTN, que no art. 32 estabelece que o IPTU incide não apenas sobre a propriedade predial e territorial urbana, mas também sobre o domínio útil ou a posse do bem imóvel por natureza ou por acessão física, que estejam localizados na zona urbana do município.
A questão da delimitação do aspecto material (zona urbana e zona rural) da norma instituidora do IPTU deu e ainda dá margens a controvérsias por parte da doutrina e da jurisprudência, tais como à competência legislativa para delimitar o que vem a ser zona urbana ou rural.
O aspecto temporal é o momento em que irromperá a obrigação tributária. É o legislador municipal quem deve estipular a data na qual considerar-se-à nascida a relação jurídico-tributária.
Se o espaço de tempo for o ano civil, então, a hipótese de incidência somente estará realizada ao término do último momento do dia 31 de dezembro. A regra jurídica tributária somente poderá incidir depois de realizada a hipótese de incidência, de modo que incidirá a regra jurídica tributária vigente no primeiro momento do dia 1º de janeiro do ano seguinte.
O sujeito passivo é o devedor, é o contribuinte da obrigação tributária, a pessoa que terá diminuído seu patrimônio com a arrecadação do tributo, ou seja, é aquele que tem capacidade tributária passiva. Será, portanto, o proprietário, o detentor do domínio útil ou da posse.
Segundo Paulo de Barros Carvalho, no critério quantitativo reside a chave para a determinação do objeto prestacional, pois através dele se define qual o valor que o sujeito ativo pode exigir e qual o valor que o sujeito ativo pode pagar.
O sujeito ativo da relação tributária é aquele que tem competência para exigir o cumprimento da obrigação in concreto, é o credor da relação tributária, aquele que tem o direito subjetivo de arrecadar o tributo.
A base de cálculo in abstracto é a perspectiva dimensional do aspecto material à hipótese de incidência tributária, ou seja, ela serve para dar real proporção do fato imponível. A base de cálculo é que fornece o critério para determinação do quanto é devido. Preceitua o art. 33 do CTN que a base de cálculo do IPTU será o valor venal do imóvel, ou seja, o valor que o bem alcançaria caso fosse posto à venda. Essa é a base de cálculo in concreto.
É concernente afirmar que os impostos proporcionais invariáveis não respeitam os princípios da isonomia e da capacidade contributiva. Assim, busca-se através da progressividade das alíquotas atender ao princípio da capacidade contributiva. Daí falar-se em progressividade fiscal. E a base de incidência que é a propriedade urbana.
E as alíquotas estão previstas no artigo 156, I da Constituição Federal (na redação da EC 29/00). O IPTU é considerado, então, progressivo em razão do valor do imóvel, tem alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel e a competência municipal para institui-lo.
Desta maneira, em conformidade com o estudo desta remodelação tanto urbanística, quanto tributária vê-se aqui que este é um instituto abstruso e que é esta abstrusidade e não exatamente a inovação, que suscita tantas ambiguidades.
Recurso Extraordinário nº 586.693/SP
A EC nº 29/2000 surge legítima, através de uma perspectiva constitucional, pois viabiliza a existência de alíquotas diversas, considerando imóveis residenciais e comerciais.
Conforme relatório do recurso extraordinário [6]586.693 de São Paulo, o Senhor Ministro Marco Aurélio do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu provimento a recurso de apelação.
Nesta oportunidade diz sobre a incompatibilidade da Lei nº 13.250/2001 em relação à Carta Federal, na redação posterior à Emenda nº 29 em que instituiu critério de progressividade das alíquotas do Imposto sobre a propriedade predial e Territorial Urbana.
Trata-se, então, de recurso com base em lei municipal 13.250/01 em que ocorre insurgência contra a progressividade do IPTU, prevista na EC nº 29/0000. De acordo com a lei, ocorre expressa violação aos princípios da igualdade, da capacidade contributiva e aos objetivos da Justiça/perseguidos pelo Estado.
Em razão disto, algumas cláusulas pétreas não podem ser extintas mediante Emenda à Constituição, por pertencerem ao núcleo intangível e fora do alcance normativo do Poder Constituinte Derivado conforme relatório
Possível concluir, que a incidência do IPTU se dá sobre a propriedade, posse e domínio útil, de bem imóvel localizado em zona urbana. O direito tributário não define nem conceitua cada um destes institutos. Contudo, o Sistema Tributário Nacional é categórico no sentido de que os conceitos e definições deverão ser importados de outros ramos do direito brasileiro.
A priori, caberia assentar a nulidade do pronunciamento do órgão fracionado no que veio a declarar a inconstitucionalidade da Emenda nº 29/2000, olvidando, com isso, o verbete vinculante nº 10 da Súmula do Supremo com a seguinte redação: “Viola a cláusula de reserva do plenário (CF, art. 97) a decisão de órgão fracionário de tribunal que, embora não declare expressamente a inconstitucionalidade de lei ou ato normativo do poder público, afasta sua incidência, no todo ou em parte”.
Não obstante, o tributo passou a ser regido de acordo com a destinação do imóvel – se residencial ou não, variando sob tal ângulo as alíquotas de 1% a 1,5%. Com relação ao valor venal do imóvel, o legislador lançou mão dos critérios de desconto ao acréscimo, conforme o patamar existente.
Sob esse ângulo, incorre substrato para concluir que a criação de regime de progressividade em determinado tributo, seja ele pessoal ou real, entre em choque com o núcleo essencial dos direito e garantias individuais dos contribuintes. Muito pelo contrário, a progressividade pelo valor venal do imóvel, em impostos reais é sim um critério razoável de auferir manifestação patrimonial.
Desta maneira, conforme vislumbrou-se previamente em relação ao IPTU será fixada a sua alíquota que repercutirá expressivamente no montante da arrecadação tributária, porquanto continuamente servirá como instrumento de promoção do adequado nível de ocupação do solo e adensamento populacional.
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[2] René David, Traité elementaire du Droit
[3] Marc Ancel, Utilidade e métodos do Direito Comparado
[4] DALLARI, Adilson Abreu. Estatuto da Cidade (Comentários à Lei Federal 10.257/2001)
[5] ALVIM, José Manuel de Arruda. Estatuto da Cidade. Revista dos Tribunais.
[6] Superior Tribunal Federal STF – Recurso Extraordinário: RE nº 586.693/SP.
Conforme a NBR 6023:2000 da Associacao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto cientifico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma: SOUSA, Aline. Instituto tributário intitulado Ouc Faria Lima Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 02 ago 2018, 04:30. Disponivel em: https://conteudojuridico.com.br/consulta/ArtigOs/52097/instituto-tributario-intitulado-ouc-faria-lima. Acesso em: 01 nov 2024.
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