Resumo – As habituais formas de organização dos conglomerados habitacionais pedem respostas inovadoras por parte do Direito, a fim de se adequar à nova realidade urbana. Nesse sentido, destacam-se as questões relacionadas à controvérsia acerca da cobrança de “taxas” pelas associações de moradores, a fim de garantir serviços e segurança aos proprietários de imóveis. A Lei nº 12.465/2017 introduz novos instrumentos jurídicos que contribuem para a regularização, mas situações já consolidadas pedem a interferência dos Tribunais Superiores a fim de se resguardar segurança jurídica. Busca-se, então, analisar os impactos das recentes decisões da Corte Suprema nos ditos “loteamentos fechados” e “condomínios de fato”.

Palavras-chave – Direito Civil. Lei nº 13.465/2017. Loteamentos Fechados. Loteamentos de Acesso Controlado. Condomínios de Lotes.

Sumário – 1. Introdução. 2. A controvérsia acerca das cobranças realizadas pela associação de moradores nos “loteamentos fechados”. 2.1 Os efeitos da decisão do Supremo Tribunal Federal no RE nº 695.911 sobre as cobranças realizadas pela associação de moradores 3. Dos “loteamentos fechados” ao loteamento de acesso controlado e ao condomínio de lotes. 4. Adequação das estruturas fáticas aos novos ditames legais e jurisprudenciais. 5. Conclusão. Referências.

1. INTRODUÇÃO

É cada vez mais habitual se observar, sobretudo em grandes cidades, a criação de conglomerados habitacionais fechados, que gozam de uma infraestrutura em comum, garantindo serviços básicos a seus moradores. Trata-se de um reflexo da realidade de violência que os centros urbanos costumam enfrentar – fazendo com que busquem um reforço na segurança de seus lares –, somado a uma insuficiência de que o poder público preste de maneira eficiente os serviços que necessitam.

A via regular para que se proceda com o parcelamento do solo urbano, nesses casos, é o loteamento, de modo que seriam aplicáveis, para tanto, os ditames da Lei nº 6.766/79. Essa mesma lei, em seu art. 22, aduz que, uma vez registrado o loteamento, as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos passam ao domínio do Município. Sendo assim, criam-se lotes privados, mas com infraestrutura ao seu redor pública.

O que comumente se chama de “loteamento fechado” nada mais é do que o aproveitamento desse espaço já regularmente loteado para a criação de uma estrutura semelhante a de condomínios totalmente privados, em que o acesso às áreas comuns é restrita aos seus moradores[1]. É o que se verifica quando os moradores por sua conta montam um sistema de vigilância e infraestrutura a fim controlar o acesso de terceiros. Nessa seara, falar em “loteamento fechado”, portanto, seria paradoxal (e por isso o uso das aspas), uma vez que a ideia de loteamento pressupõe a abertura das vias e demais espaços.

Todavia, decorrem diversas discussões acerca desses fechamentos. De um lado, a controvérsia constitucional de se controlar o acesso a vias públicas. De outro, a discussão acerca da responsabilidade pela manutenção da infraestrutura (se do particular ou do poder público). Visa-se, por essa exposição, detalhar sobretudo as questões ligadas a essa última, no que tange à legalidade e constitucionalidade das cobranças realizadas aos proprietários de imóveis do local.

A Lei nº 13.465/2017 foi um grande avanço para tanto, por reconhecer a possibilidade de que existam loteamentos de acesso controlado, dando respaldo legal ao que já se visualizava há muito tempo na prática. Ademais, trouxe ainda outra contribuição significativa que foi a criação de condomínios de lotes, os quais surgem como importante instituto para cessar grande parte das discussões.

Todavia, não se pode olvidar que a despeito das inovações, há situações já consolidadas que não se veem solucionadas pela simples subsunção à nova lei, tendo em vista que anteriores às soluções apresentadas hodiernamente.

Serão enfrentadas, assim, as diferentes posições a respeito da responsabilidade pela cobrança das taxas de manutenção dos serviços prestados a esses habitantes. Para tanto, abordar-se-ão os papéis desempenhados pelas associações de moradores, bem como a possibilidade de se obrigar o pagamento desses valores, sobretudo à luz das recentes decisões do Supremo Tribunal Federal.

2. A CONTROVÉRSIA ACERCA DAS COBRANÇAS REALIZADAS PELA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NOS “LOTEAMENTOS FECHADOS”

A partir do momento em que se limita a utilização de um espaço, em favor de uma coletividade, mostra-se necessário pensar de que maneira será possível manter seu uso adequado. Em um loteamento regular, a manutenção das praças e ruas fica sob a responsabilidade do próprio Município, uma vez que se trata de área pública, de interesse comum do povo. 

Por sua vez, quando adotada a forma de “loteamento fechado”, qual seja, com a criação de logradouros e praças públicas de uso exclusivo de um grupo de pessoas, é praxe que os moradores se organizem juridicamente a fim de melhor administrar a localidade, o que costuma ser feito por uma associação de moradores, mediante permissão em caráter precário concedida pelo Município.

Uma das principais discussões no que tange ao fechamento dos espaços urbanos envolve a iniciativa dessas associações quanto à manutenção e conservação da infraestrutura colocada à disposição dos proprietários. Afinal, é comum que, para tanto, seja cobrado um valor mensal desses moradores, a fim de que possam ser garantidos serviços de segurança, lazer, coleta de lixo, entre outros.

O problema por trás dessa organização tem sede constitucional, uma vez que tais valores são cobrados, usualmente, de forma obrigatória a todos aqueles que usufruem dos serviços colocados à disposição. Isso, por sua vez, acaba confrontando com a liberdade de se associar prevista na Carta Magna.

De acordo com o art. 5º, inciso XX, da CRFB/88, ninguém pode ser compelido a se associar ou permanecer associado. Todavia, o que as associações de moradores fazem é justamente realizar a cobrança de todos, independentemente de haver uma anuência expressa do proprietário. Dessa forma, foi crescente o número de moradores que passaram a se opor ao pagamento dessas contribuições para a manutenção da infraestrutura presente no loteamento, tomando como fundamento a própria Constituição Federal.

A dificuldade residia em não se saber precisar a natureza jurídica dessa cobrança. Em verdade, caso se estivesse diante de uma taxa associativa, seria difícil reconhecer que aqueles não associados tivessem que contribuir. Todavia, se se estivesse diante de uma simples contraprestação por um serviço prestado, a questão associativa perde relevância como argumento.

Os tribunais locais, por sua vez, na ausência de uma orientação predominante acerca da matéria, adotavam decisões ora favoráveis à dispensabilidade da cobrança, ora favoráveis à sua obrigatoriedade. Em 2015, porém, a Segunda Seção do STJ[2], em recurso repetitivo, firmou a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

Sendo assim, passou a predominar o entendimento de que não seria possível obrigar o morador não associado ao pagamento da taxa associativa, em que pese ainda fosse possível encontrar Tribunais que continuassem reconhecendo a possibilidade de cobrança.

2.1 OS EFEITOS DA DECISÃO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO Nº 695.911 SOBRE AS COBRANÇAS REALIZADAS PELA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES

 Diante da manutenção de incerteza na doutrina e jurisprudência, a questão também chegou ao STF[3]. No recém julgado RE nº 695.911, em sede de repercussão geral, pôs-se fim à controvérsia, fixando marcos para a regularização das cobranças.

Antes de se ter uma decisão definitiva, por sua vez, havia indícios de que a questão pudesse ser favorável à constitucionalidade da cobrança. Afinal, constava nos autos parecer do MPF favorável à cobrança mesmo dos não associados, levando em conta que se trata de aplicação do princípio da solidariedade, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. De acordo com o parecer:

Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheia (sic). [...] O princípio da vedação do enriquecimento ilícito encontra amparo nos objetivos da República, como relevante fator na construção de uma sociedade livre, justa e, principalmente solidária (art. 3°, I, da CF). A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, que impõe a todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um todo[4].

Segundo Ricardo Nicotra[5], haveria dois fatos processuais que poderiam encaminhar para uma decisão nesse sentido. O primeiro deles seria o já mencionado parecer do MPF[6], que reafirma a tese de vedação ao enriquecimento ilícito. O segundo deles, ainda de acordo com Nicotra[7], seria a grande quantidade de amicus curiae admitidos no processo a favor da cobrança, em oposição à ausência de assistentes a favor dos interesses dos moradores não associados.

Entretanto, no julgamento realizado no dia 14/12/2020, o Plenário finalmente se posicionou e, oposto às previsões supracitadas, confirmou a inconstitucionalidade da cobrança por parte das associações para manutenção e conservação dos loteamentos aos não associados, ao menos antes do advento da Lei nº 13.465/2017.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, até pouco tempo, se vinculava ao verbete sumular nº 79[8], que asseverava, em suma, a possibilidade de que as associações de moradores pudessem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorressem com o custeio dos serviços. Baseavam-se, para tanto, no argumento da vedação ao enriquecimento sem causa, uma vez que todos os proprietários usufruíam dos serviços prestados.

Entretanto, em 2017 houve o cancelamento de tal verbete, a fim de que se aguardasse a posição definitiva do STF acerca da matéria[9]. Após o julgamento definitivo, não restam dúvidas de que o tribunal local deverá se manter alinhado à orientação ora predominante.

Com o reconhecimento da inconstitucionalidade das cobranças prévias aos não associados pelo Supremo Tribunal Federal, pode-se afirmar, então, que prevaleceu o entendimento de que se tratavam de verdadeiras taxas associativas, de forma que argumentos infraconstitucionais a princípio não poderão mais imperar.

É evidente, porém, que com isso serão legitimadas situações em que houve amplo aproveitamento dos serviços – que muitas vezes vão além de simples cancelas postas, mas sim verdadeiros clubes privados, até mesmo com transporte executivo incluso – sem que se tenha pago qualquer quantia.

Certo é que ainda haverá espaço para discussão. A título de exemplo, pode-se pensar se seria possível, a fim de evitar o locupletamento ilícito, que se reconheça o direito de as associações vedarem por completo uso das facilidades e utilidades aos não pagantes, nos casos em que não estivesse autorizada a cobrar.

Márcio André Lopes Cavalcanti[10] didaticamente sintetiza a orientação do STF da seguinte forma:

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:

i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou

ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492).

Como mencionado, o STF, no julgamento, fez uma distinção de cenários para a cobrança, valendo-se como marco da Lei nº 13.465/2017. A diferenciação se justifica pelo fato de que o referido diploma normativo trouxe alterações na Lei nº 6.766/1979, passando a reconhecer o instrumento de loteamento de acesso controlado no art. 2º, §8º, e a mencionar expressamente a atuação da associação de moradores, no art. 36-A. A saber:

Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 8o  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 36-A.  As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Parágrafo único.  A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Ricardo Nicotra[11], antes mesmo da decisão, já visualizava na redação do artigo 36-A um indício de que se caminhava para o reconhecimento da obrigatoriedade da cobrança. Nas palavras do autor:

A redação do dispositivo não é muito clara numa primeira leitura, mas é possível, sem muito esforço exegético, deduzir que a intenção do legislador foi no sentido de estabelecer a obrigatoriedade do pagamento das taxas associativas pelos proprietários a despeito da inexistência de manifestação de vontade associativa por parte do proprietário.

Todavia, a redação não trazia parâmetros precisos que pudessem encerrar as diversas controvérsias sobre o tema, de modo que se continuava carecendo de uma decisão dos Tribunais Superiores. Vitor Frederico Kümpel[12] alertava para os problemas que derivavam dessa imprecisão normativa:

Estabelece-se uma vinculação entre os particulares e a associação, sem que se discriminem os objetivos para cuja consecução devem-se cotizar os titulares dos lotes. Ao que parece, a falta de indicação expressa da concorrência para as despesas abrirá as portas para uma multiplicidade de interpretações.

A Suprema Corte, então, por fim, se valeu de normas de direito intertemporal, resguardando a segurança jurídica em favor daqueles que legitimamente criaram a expectativa de que tais valores não fossem cobrados, sobretudo quando essa era a orientação que prevalecia na jurisprudência dominante.

Portanto, antes de o legislador reconhecer a obrigatoriedade de cotização aos moradores beneficiários – desde que previsto em seus atos constitutivos –, entendeu o Supremo Tribunal Federal que não teria como se reconhecer a equiparação da associação a uma administradora de imóveis, tal qual quis a lei.

Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, entretanto, concederam-se instrumentos bastantes para que se criasse uma verdadeira vinculação àqueles que aderiram ao ato constitutivo e àqueles que posteriormente adquirissem lotes com o ato constitutivo registrado no RGI. Com isso, aproxima-se bastante os loteamentos de acesso controlado (art. 2º, §8º da Lei nº 6.766/79) aos condomínios de lotes, previstos no art. 1.3458-A do Código Civil. Afinal, em ambos os casos seria possível a cobrança impositiva dos moradores.

Todavia, não se pode dizer que com a decisão da Suprema Corte resolveram-se todas as questões turbulentas por trás desses institutos. Em verdade, será necessário analisar cada situação casuística para se verificar como e quais instrumentos legais melhor se amoldam no caminho à regularização, bem como em que medida a decisão do Supremo Tribunal Federal pode contribuir para isso.

Para tanto, proceder-se-á, primeiramente, com uma análise panorâmica do regime jurídico do loteamento de acesso controlado e do condomínio de lotes, a fim de que se possa compreender de maneira mais consistente as contribuições do julgamento em questão para o tema.

3. DOS “LOTEAMENTOS FECHADOS” AO LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO E AO CONDOMÍNIO DE LOTES

O loteamento regular, em sua essência, traz de um lado o surgimento de propriedades particulares – representadas pelos lotes que cabem a cada morador – bem como espaços públicos – representados por todas as vias e praças que se abrem com a criação dos lotes. Por isso que o termo “loteamento fechado” é uma contradição em si mesmo, visto que o parcelamento do solo nessa modalidade implica o aparecimento de bens de uso comum do povo, de responsabilidade do Município.

Esse suposto fechamento, por sua vez, pode se dar de duas formas distintas. De um lado, é possível que se obtenha um parcelamento regular, com a criação de lotes aprovados pela municipalidade, mas havendo um controle de acesso, a despeito de haver áreas reconhecidamente públicas.  De outro, pode ser que nem mesmo tenha havido a chancela do município, sendo feita a fragmentação do solo urbano apenas no plano fático e não jurídico; é o que comumente se chama de condomínio de fato ou clandestino.

Em que pese se utilize o termo clandestinidade apenas para a segunda modalidade, ambas as formas de “fechamento” trazem problemas práticos. É sabido que os condomínios clandestinos são prática que deve ser evitada, uma vez que desrespeita o procedimento legal de parcelamento do solo. Entretanto, mesmo quando o parcelamento é feito de forma regular, mantêm-se as discussões até então exploradas, acerca da constitucionalidade de se limitar o acesso a áreas públicas, bem como cobrar taxas associativas dos proprietários não associados.

Curiosa e paradoxalmente, essas discussões constitucionais acabam não imperando quando adotada a forma de condomínio clandestino– uma vez que não há o surgimento de nenhum espaço público – mas que não deixa de tornar esse modelo contrário à ordem jurídica. Essas inconsistências são a prova de que se mostrava necessário pensar em uma nova forma de organização do solo urbano.

A Lei nº 13.465/2017 trouxe, então, duas colaborações a fim de tentar solucionar os recorrentes impasses envolvendo a tão reiterada prática de fechamento de lotes: o loteamento de acesso controlado e o condomínio de lotes. Com isso, realizaram-se alterações tanto no Código Civil quanto na Lei de Parcelamento (Lei nº 6.766/1979), criando um regime jurídico diferenciado.

O loteamento de acesso controlado – como já explorado – incluído no §8º ao art. 2º da Lei nº 6.766/1979 trouxe a colaboração de reconhecer alguma forma de fiscalização do acesso a esses lotes, mesmo que se tratasse de áreas públicas, desde que não se impedisse por completo a passagem. Todavia, trata-se de mecanismo que só pode ser explorado quando se estiver diante de um loteamento regular, uma vez que pressupõe uma prévia autorização do município para a criação do loteamento.

Ademais, o tratamento legislativo que se deu para os loteamentos de acesso controlado ainda é muito restrito, limitando-se a solucionar o problema da liberdade de locomoção nesses locais. Não há um aprofundamento acerca de outros impasses, como a questão da atuação da associação de moradores, bem como o problema de, na prática, o controle muitas vezes se transformar em completo impedimento, visto que não há previsão de fiscalização dessa atividade.

Vitor Frederico Kümpel[13], ao explorar as particularidades do loteamento de acesso controlado faz justamente essas considerações acerca do novo instrumento:

O legislador andou bem ao fixar um acesso controlado, afastando o bloqueio total a terceiros não moradores. Perdeu-se a oportunidade, contudo, de: (i) estabelecer claramente os critérios justificadores da escolha do loteamento em vez do condomínio de casas, ou mesmo do condomínio de lotes; (ii) fixar adequadamente os limites do controle de acesso ao loteamento, de modo a não se permitir, na prática, um “bloqueio disfarçado”; (iii) indicar com precisão o regramento da relação jurídica estabelecida entre os particulares e a associação de moradores, especificamente no que concerne ao rateio das despesas comuns.

Talvez o instrumento que tenha sido mais eficiente nas inovações seja o condomínio de lotes. Este traz um regime jurídico bastante distinto e eficaz a fim de resolver a questão do que já se chamava popularmente de condomínio, mas sem que estivesse assim enquadrado de forma efetiva.

Antes da mudança legislativa, loteamento e condomínio não se confundiam. O primeiro seria uma forma de parcelamento do solo, marcada pela transferência ao município da titularidade das áreas ao redor dos lotes, e o segundo seria um regime de copropriedade de uma área privada, mais especificamente das áreas comuns, em se tratando da modalidade edilícia.

Nas palavras de Ivan Carneiro Castanheiro e Andreia Mara de Oliveira[14], “legalmente, o condomínio deveria ter edificações de apartamentos ou casas e o loteamento não deveria ser fechado com guarita e controle de acesso, pois a restrição de locomoção da população, nas vias e praças públicas criadas pelo loteamento, seria indevida”.

Todavia, com a Lei nº 13.465/2017, foi introduzido o artigo 1.358-A ao Código Civil/02, que previu expressamente o condomínio de lotes como modalidade de condomínio. Trata-se da instituição de um regime semelhante ao condomínio edilício, caracterizado este pela presença de unidades autônomas e partes comuns. Na modalidade do art. 1.358-A do Código Civil/02, por sua vez, cada lote faz o papel de unidade autônoma, ao passo que as vias e praças abertas passam a integrar área comum, de propriedade conjunta de todos os condôminos.

Os moradores, portanto, deixam de ser meros proprietários ou mesmo associados, sendo considerados condôminos e se subordinando aos ditames da convenção de condomínio. Dessa forma, surgem apenas áreas privativas, em regime de propriedade exclusiva e copropriedade. Assim, resolve-se qualquer embate acerca da presença de espaços públicos, uma vez que deixa de haver transferência de titularidade ao município.

Soluciona-se, também, a controvérsia acerca da cobrança pelo uso e manutenção das áreas comuns, uma vez que não se trata mais de imposição de uma associação de moradores, mas cobrança legítima de uma cota condominial, prevista na própria convenção de condomínio, a qual obrigatoriamente deve ser paga por todos os condôminos. Não há dúvida quanto à necessidade do pagamento, pois o comando se extrai diretamente do art. 1.334, inciso I do Código Civil, aplicado por força do §2º do art. 1.358-A do Código Civil.

Diante dessa resposta legislativa mais completa dada pelo condomínio de lotes, aparentemente pode-se imaginar que não haja a necessidade de mais nenhum outro instrumento. Afinal, torna-se até mesmo dispensável falar em loteamento de acesso controlado quando já adotada a forma de condomínio de lotes.

Entretanto, é importante também observar como que esses novos instrumentos passarão a ser aplicados. O condomínio de lotes, por exemplo, é uma interessante alternativa para tentar regularizar os condomínios clandestinos, dos quais não se realizou o parcelamento que era necessário. Carlos Eduardo Elias de Oliveira[15], porém, faz uma ressalva para a necessidade de se verificar a situação de propriedade tabular do terreno:

Se o terreno não estiver no nome dos titulares dos lotes na proporção da fração ideal que eles haverão de ter no condomínio edilício, será necessário que essa propriedade seja transmitida aos titulares dos lotes, o que poderá ocorrer por diferentes maneiras, como a legitimação fundiária (art. 23 da Lei nº 13.465/2017), a usucapião ou negócios jurídicos de transferência de imóvel.

Em se tratando, todavia, de hipótese em que foi feito o regular loteamento, com o efetivo registro deste, o condomínio de lotes encontra dificuldades em sua aplicação. Para Sylvio Capanema[16], por mais que na teoria seja possível fazer a conversão, acredita o doutrinador que na prática isso se torna quase impossível, visto que seria necessário desafetar áreas públicas – o que costuma ser visto como medida pouco simpática –, além de depender de aprovação unânime, por mudar a natureza do empreendimento.

4. ADEQUAÇÃO DAS ESTRUTURAS FÁTICAS AOS NOVOS DITAMES LEGAIS E JURISPRUDENCIAIS

Feitas as devidas considerações sobre os instrumentos que servem de apoio à consolidação das situações fáticas ao ordenamento jurídico, cabe analisar, por fim, as contribuições da recente decisão do STF no RE nº 695.911, bem como em que medida ainda será necessário se apoiar em outras soluções para se alcançar a regularização.

Andou bem o Supremo Tribunal Federal ao reconhecer como obrigatórias as cobranças das associações após a vigência da Lei nº 13.465/2017, pois como visto, com isso acabou tornando esse regime muito próximo ao condomínio de lotes. Nestes, verdadeiramente há a formação de uma convenção de condomínio, com imposição de cotas condominiais, inclusive de natureza propter rem. Não obstante, com o reconhecimento da validade das cobranças pela associação, passou-se a atingir efeitos semelhantes, mas sem entraves de formação de um condomínio edilício.

Trata-se de um ponto positivo em favor da regularização desses espaços pois como nesse caso dos loteamentos controlados já houve a formação de logradouros públicos, a opção pelo condomínio de lotes seria de difícil aplicação prática. Afinal, para que se pudesse usar esse instrumento seria necessário desafetar esses espaços, a fim de se instituir o modelo de condomínio edilício.

Situação diferente, porém – e não abordada propriamente pela decisão do STF – diz respeito aos condomínios clandestinos, em que somente se dividiu grandes lotes sem o devido parcelamento. Nesse caso, o problema é outro. Como não houve a criação de logradouros públicos, tratando-se de espaço totalmente privado, não há controvérsia quanto à limitação de acesso, mas ainda assim mostra-se eivado de irregularidade, por ser feito tão somente com a alienação de frações ideais e não lotes propriamente ditos. É uma forma de evitar as burocracias de um processo de loteamento, bem como os problemas derivados do uso privativo de espaços públicos.

Essa prática de criar condomínios clandestinos não coaduna com a Lei de Parcelamento, de forma que não há aqui propriamente como se falar um simples formato de loteamento de acesso controlado, visto que não há nem mesmo loteamento. Sendo assim, diante da omissão da decisão acerca desses condomínios de fato, o melhor mecanismo que se pode utilizar nesses casos é a formação de condomínios de lotes. Afinal, somente nesse caso é que seriam alienados propriamente lotes, formando um condomínio edilício – com áreas comuns, totalmente privadas – no qual todos os proprietários necessariamente se vinculariam à convenção, devendo pagar as taxas condominiais pertinentes.

Portanto, o que se constata é que a decisão do Supremo Tribunal Federal, decidida em repercussão geral, serviu para corroborar as estruturas postas pela Lei nº 13.465/2017, bem como resguardar as situações consolidadas antes da sua vigência, à luz da jurisprudência dominante até então vigente. Em que pese não tenha inovado propriamente no tema, serviu ao propósito de não deixar mais dúvidas à respeito da impossibilidade de cobrança dos não associados antes das alterações legislativas e da possibilidade de cobrança após.

Ao corroborar a atual obrigatoriedade das cobranças, atendidos os requisitos, serviu ao alento daqueles que tem desafios em se utilizar do modelo de condomínio de lotes, até então tido como o mais seguro a fim de garantir regularidade. Todavia, restou ainda incerto pela decisão qual será o caminho a ser adotado para regularizar os conglomerados habitacionais em que nem mesmo se tenha procedido com o parcelamento necessário, ao que se entende como melhor caminho, ainda, o uso do instrumento do condomínio de lotes.

5. CONCLUSÃO

Esta pesquisa constatou que a Lei nº 13.465/2017 trouxe avanços inquestionáveis em matéria de melhor regularização e organização urbana, inclusive no que tange ao ponto central que se buscou analisar, qual seja, o controle de acesso aos loteamentos. O regime jurídico anteriormente vigente era insuficiente para responder às principais controvérsias acerca do tema, não havendo consenso doutrinário nem mesmo jurisprudencial sobre qual seria a melhor solução, haja vista o envolvimento de questões de cunho constitucional, o que sempre divide opiniões.

É evidente que os grandes centros urbanos enfrentam problemas de segurança e muitas vezes de falta de recursos suficientes para atender aos anseios da população, de modo que a realidade prática acaba buscando soluções alternativas para satisfazer as constantes demandas.

O direito, assim, passa a ter um compromisso de não ir de encontro aos arranjos fáticos, mas sim buscar albergá-los a uma roupagem que tanto atenda às demandas desse grupo de habitantes, como também satisfaça ao interesse público em um sentido lato. O loteamento de acesso controlado e o condomínio de lotes são exemplos de instrumentos jurídicos que tentam atender a esses objetivos, demonstrando que o direito precisou se adequar à realidade das grandes cidades, sob pena de ser completamente ignorado por seus habitantes, o que estimularia o surgimento de irregularidades.

O condomínio de lotes foi eficiente para a resolução do problema da obrigatoriedade das cobranças de contribuição pela manutenção, por se tratar de relações privadas entre condôminos. Entretanto, igualmente necessária foi a previsão de loteamentos de acesso controlado, pois o condomínio de lotes encontra também alguns desafios em sua implementação, sobretudo em loteamentos já instituídos. Nesse sentido, a recente decisão do Supremo Tribunal Federal no RE 695911, julgado em 14 de dezembro de 2020, veio ao encontro da instituição desse instrumento, pondo um fim à discussão de serem as associações legitimadas a cobrarem taxas pelas facilidades ofertadas.

Entretanto, vê-se que ainda há tópicos que precisam de maior lapidação. Ainda é necessário definir os limites da atuação da associação de moradores, bem como se estaria autorizada a vedar a prestação desses serviços aos não moradores antes da vigência da Lei nº 13.465/2017 ou mesmo posteriormente em casos em que não atendidos todos os requisitos para a cobrança. Soma-se a isso a necessidade de se incluir no debate a questão ligada aos condomínios clandestinos e como também atingir regularizações nessa seara.

Torna-se, evidente, portanto, que ainda existe um trabalho a ser desenvolvido tanto pela doutrina, quanto pela jurisprudência e principalmente pela própria lei trazendo os contornos exatos da aplicação desses instrumentos.

REFERÊNCIAS

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