ANDREA LUÍZA ESCARABELO SOTERO

(orientadora)[1]

RESUMO: O objetivo deste artigo foi informar sobre a retificação de registro de imóveis, suas modalidades e motivos. A pesquisa deste artigo foi epistemológica, investigando conceitos e opiniões de autores sobre o assunto em websites, livros, jurisprudências. Para se chegar ao entendimento da retificação, o estudo apresentou conceitos sobre o direito de propriedade, seguido da história e evolução da lei registral, bem como suas funções e princípios. Finalmente, a pesquisa abordou a definição e possibilidades de se requerer a retificação de registros de imóveis, apresentando as situações em que são realizadas. O trabalho procurou ficar na legislação que orienta e rege as alterações de registros, bem como as possíveis maneiras de fazê-las. Ficou compreendido, neste artigo, que o registro de um imóvel garante sua posse, mas em alguns casos, faz-se necessário retificar alguma imperfeição ou omissão.  Dessa forma, ressaltou-se aqui a importância da lei registral e a possibilidade de retificação, garantindo ao proprietário do imóvel ter o seu direito resguardado de irregularidades.

Palavras chave: Direito de propriedade. Registro de imóveis. Retificação de registros de imóveis. Lei registral.

ABSTRACT: The purpose of this article was to inform about the rectification of real estate registration, its modalities and reasons. The research of this article was epistemological, investigating concepts and opinions of authors on the subject on websites, books, jurisprudence. To arrive at an understanding of rectification, the study presented concepts on the right to property, followed by the history and evolution of registration law, as well as its functions and principles. Finally, the research addressed the definition and possibilities of requiring the rectification of property records, presenting the situations in which they are carried out. The work sought to stay in the legislation that guides and governs registry changes, as well as the possible ways of making them. It was understood, in this article, that the registration of a property guarantees its possession, but in some cases, it is necessary to rectify any imperfection or omission. Thus, the importance of the registration law and the possibility of rectification were emphasized here, guaranteeing the property owner to have their right protected from irregularities.

Keywords: Property right. Property registration. Rectification of real estate records. Registration law.

1 INTRODUÇÃO

O direito de propriedade é garantido pelo Sistema Registral Imobiliário e, conforme o Código Civil, a propriedade registrada compreende o solo e suas acessões. Sendo assim, a propriedade imobiliária só existe de fato quando um indivíduo qualificado possui a titularidade do imóvel e o registra no órgão competente.  

Registrar um imóvel significa informar ao cartório de registros todas as informações pertinentes à propriedade como a titularidade, dados descritivos internos, possíveis ônus, confrontações e, assim, oferecer segurança às negociações futuras que envolvam direitos sobre imóveis.

Ocorre que, em algumas ocasiões e diferentes motivos, faz-se necessária a retificação desse registro, com o objetivo de corrigir qualquer omissão ou imprecisão ou mesmo por tal documento não expressar a verdade por informação incorreta de seu proprietário.

A retificação pode ser requerida pelo oficial do cartório de registro ou mesmo pelos interessados em regularizar essa situação.

Esta pesquisa visa destacar o processo e retificação de imóveis, discorrendo sobre suas leis e tipos e, para tanto, a estrutura deste artigo está baseada em informar sobre o histórico e conceito do Direito de Propriedade, bem como esclarecer sobre o processo de Registro de Imóveis, abrangendo o histórico, conceito, natureza jurídica, funções e princípios basilares dessa atividade.

2 DIREITO DE PROPRIEDADE

Para apontar a importância do sistema registral imobiliário e suas diretrizes no momento atual, é fundamental construir sua análise histórica englobando suas origens romanas e babilônicas. Por exemplo, a forma da demarcação do solo, as questões da terra e o estabelecimento dos direitos pertencentes a estes tiveram origem na Babilônia e no Império Romano, este, por sua vez, teve grande contribuição para nosso ordenamento jurídico (BOUZON, 2010).

O autor revela que já havia arquivos públicos na Babilônia e a pesquisa dessa civilização possui amostras dos registros antigos coletivos de venda e compra de terra. Desde o princípio, o Homem relaciona os aspectos da vida à religião e assim também ocorreu em relação aos próprios terrenos: o Código de Hammurabi era usado como proteção divina para a propriedade.

A palavra posse foi criada com a lei romana fundamentada na proteção pretoriana (originada de pretor - o magistrado da Roma Antiga) no início do século II a.C e pensa-se que existe na posse um elemento material e um intelectual, nos quais, respectivamente, se referem ao poder físico sobre algo e o animus rem sibi habendi - a finalidade de ter a coisa como sua (GOMES, 2002).

Segundo o autor, a definição de propriedade é segmentada em três princípios: sintético (ato de submissão de algo à alguém), analítico (forma que manifesta o poder sobre algo - usufruir ou dispor - e de recuperar caso outro tente manifestar tal poder contra vontade) e descritivo (direito permanente, absoluto, complexo e restrito pelo qual algo se submete à alguém dentro dos limites da lei). Em outras palavras, posse é a relação transitória e propriedade é a de direito infinito, sendo assim, propriedade é maior que posse.

Engels (2000) a propriedade privada foi criada na Roma antiga para intitular o ato da distribuição anual de terra aos germanos e aqueles que tinham o direito de propriedade eram chamados de gens - grupo de pessoas com mesmo sobrenome ou do mesmo clã.

Jorge (2010) aponta que o Direito Romano classificava a propriedade em três variedades: quiritária (imóveis na Itália que eram de propriedade de cidadãos romanos e eram protegidos pelo direito civil), pretoriana (quem se enquadrava como verdadeiro proprietário possuía proteção dos magistrados) e provincial (províncias submetidas ao Senado e apenas Imperadores e demais autoridades possuíam direito ao gozo e uso da mesma).

Com a chegada da Idade Média e, mais à frente, na Revolução Francesa, a palavra propriedade começou a ter sentido também de único e exclusivo e com isso, uma propriedade passou a ser dada à uma única pessoa como titular. Também passou-se a ter significado social, com o decorrer do tempo, através de funções, como uma escola tendo a função de ensinar a população quando jovens ou uma fazenda a produzir algo a ser consumido pela sociedade.

Jorge (2010) informa que o direito de propriedade tem registro no Brasil desde a primeira Carta Magna, ou seja, a Constituição de 1824. Esta foi influenciada pela França e com isso fortificava a propriedade individualista, discorrendo sobre este direito em mais de um artigo. Um exemplo pode ser visto em seu Art 179, §22 que o Direito de Propriedade é garantido absolutamente. Se caso venha a ser exigido pelo direito público, teria de ser averiguado legalmente e posteriormente registrado com esta exceção, além da criação de regras para que seja determinada a indenização.

Esta fortificação continuou através das outras constituições, sendo adicionadas exceções para caso de algo localizado naquela propriedade, mas com utilidade para a indústria, até a Constituição de 1934. Nela, o interesse social prevalecia acima do interesse particular, sendo o funcionamento regulado a partir de então por leis (JORGE, 2010).

Na Constituição de 1946, houve a visão de propriedade como bem-estar social, ainda reconhecendo o lado público, porém protegendo o proprietário, assim concedendo indenizações nos casos de mudança para a utilidade pública. Em 1964, criou-se o primeiro Estatuto da Terra na 10ª Emenda Constitucional, a qual foi a primeira a autorizar uma forma de retorno do estado público para privado. Ou seja, caso uma propriedade pública não tivesse realizando se propósito, o governo teria poder para tornar essa propriedade de uma família que não tivesse anteriormente, ao invés de mantê-lo público (ENGELS, 2000).

Dessa forma, conforme o autor, as mudanças realizadas no decorrer das constituições acompanharam as evoluções do Homem no decorrer da História, por fim, na Constituição de 1988, vigente atualmente, reforçou de forma simples em dois parágrafos relacionados à propriedade, nos quais foram estabelecidos que o direito de propriedade é garantido e a mesma deve cumprir seu propósito social.

3 REGISTRO DE IMÓVEIS – FUNÇÃO E PRINCÍPIOS

Para Bonatto (2012) a história do Registro de Imóveis remonta aos primórdios, uma vez que desde sempre o homem se preocupa com a conquista e preservação de bens. Entre eles, as terras e suas riquezas são consideradas as mais importantes, pelas quais ainda se travam guerras.

O direito de propriedade é o mais protegido no Brasil e é para essa proteção que existe o Sistema Registral Imobiliário, um serviço antigo. É responsável por dar publicidade, autenticidade e eficácia na posse de um imóvel, resguardando o seu direito e deveres do indivíduo que o adquire, de forma a garantir a segurança das relações jurídicas (BONATTO, 2012).

O autor aponta que sua finalidade é assentar títulos públicos e privados com o objetivo de garantir a eficácia, controle, segurança e veracidade das negociações imobiliárias, oferecendo presunção de propriedade e oponibilidade a terceiros (BONATTO, 2012).

O registro imobiliário seria o poder legal de agente do ofício público, para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com isso, o assentamento dá proteção especial à propriedade imobiliária, por fornecer meios comprobatórios fidedignos da situação do imóvel, sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando os dados registrados conhecidos de terceiros (DINIZ, 2009 p.13).

No Brasil esse serviço se iniciou com a doação de terras feita pelo Império por meio das cartas de sesmaria, mas de 1822 até 1850 houve uma tomada massiva de terras sem qualquer controle legislativo. Após esse período, a Paróquia Católica inscreveu todas as posses e, a partir daí, todas as transações imobiliárias eram registradas no chamado Livro do Vigário (BONATTO, 2012). 

Melo (2010) corrobora informando que o regime das sesmarias durou até 1822 e a posse foi legitimada com a Lei nº 601 e o Regulamento nº 1.318 em 1954, quando as terras ao serem levadas ao livro da Paróquia Católica, eram separadas do domínio público.

Após algum tempo, em decorrência das várias mudanças políticas e sociais, o Estado criou órgãos responsáveis pela segurança jurídica dos serviços de registros e lhe atribuiu competências específicas. 

O Registro de Imóveis, como órgão pacificador de conflitos – instituto destinado à garantia da segurança jurídica do tráfego imobiliário – bem como de exercer um filtro jurídico dos títulos que ingressam no fólio real, surge no direito de propriedade como importante ferramenta para estabilizar as negociações e atos jurídicos que envolvam imóveis (MELO, 2010, p. 63)

Diniz (2009) analisa que a finalidade do Registro de Imóveis é confirmar a aquisição de uma propriedade, reconhecendo os direitos e deveres legais do indivíduo que a adquiriu. Sem o registro, o vendedor ou doador permanece como responsável pelas obrigações e ainda detém a posse legal.

Melo (2010) informa que o surgimento do Código Civil e as alterações feitas pela Lei de Registros Públicos reforçaram a importante função do Registro de Imóveis para o direito brasileiro. Não é apenas um local para guardar títulos, mas sim o órgão que controla seus aspectos formais e garante a segurança jurídica sem interferir na vontade das partes.

O autor informa que, ao contrário da propriedade que se conhece hoje, quando o Brasil foi descoberto a divisão de terras era partido da Coroa, seguindo para os donatários e estes, por sua vez, cediam uma parte dos direitos aos residentes das capitanias por intermédio das sesmarias. Em outras palavras, a propriedade estava envolvida com as relações econômicas da época.

Este regime só foi alterado com a Independência do Brasil em 1822 e em 1850 com a Lei nº 601, em seu Regulamento nº 1.318 de 1854, que as posses eram registradas e separadas do controle público. Além disso, nessa época não era registrado as transições, sendo um controle possessório exclusivamente (MELO, 2010).

Com o passar dos anos a legislação referente ao setor imobiliário evoluiu e em 1843 foi criada a Lei Orçamentária nº 317 que originou o registro de hipotecas, mesmo que para Afrânio de Carvalho este registro não tenha gerado os frutos esperados pela falta de requisitos de publicidade e especialidade.

Em 1864, com o advento da Lei 1.237, que criou o Registro Geral, passou-se a ter a transcrição como modo de transferência, mantendo o contrato a ter efeitos obrigacionais, sem provar a propriedade. Em 1890 a referida Lei foi substituída pelo Decreto nº 169-A sem muitas alterações significativas.

Em 1916, com a criação do Código Civil. O Registro geral foi substituído pelo Registro de Imóveis e, nessa redação, se admitia prova em contrário. Em 1924, com a Lei nº 4.827, consubstanciado no Decreto nº 18.542 (1928) foi incluído o princípio da continuidade: para ser transcrito ou inscrito, o proprietário do imóvel deveria possuir um registro do título anterior (MELO, 2010).

O regulamento subsequente, nº 4.857 de 1939, corrigiu a terminologia do ordenamento anterior, separando os atos sujeitos à transcrição e inscrição. Os primeiros referentes aos atos de transmissão da propriedade; os segundos à constituição de ônus reais.

Em 1973 surge a Lei 6.015, que reuniu em diploma legal todos os princípios norteadores do Registro de Imóveis, aperfeiçoando uns e criando outros, de sorte que, de certa forma, revolucionou o cadastro predial brasileiro, principalmente no que tange aos livros, pois além de reduzir a quantidade, centralizou um livro principal no imóvel, criando a figura da matrícula que descrição, sofrendo alterações objetivas e subjetivas através da averbação, sempre com um mesmo número de ordem, facilitando incrivelmente as pesquisas e expedição de certidões (MELO, 2010, p. 8).

Além disso, com a Lei 6.015/73, houve a diferenciação das ações realizadas no Registro de Imóveis, sendo divididos em duas classificações: averbação (mudanças realizadas na matrícula) e registro (aquelas que envolvem direitos e obrigações reais).

Com o código civil de 2002, o Registro de Imóveis teve algumas correções e no artigo 1.227 foi objetivo ao apontar o Registro de Imóveis como única forma de conseguir informações sobre os imóveis estabelecidos e/ou transferidos. Além disso, caso não haja registro do título a quem será transferido o imóvel, único presente do Registro de Imóveis será considerado o portador dos direitos, segundo o primeiro parágrafo do artigo 1.245 (MELO, 2010).

Para Almeida (2008) Registro Público é um documento, no qual são declarados os fatos jurídicos, que envolvem uma coisa ou pessoa conectada por um assunto principal, de maneira que todos interessados tenham disponibilidade de conhecimento.

Registro público é o ato assento efetuado por um oficial público e constante de livros públicos, do livre conhecimento, direto ou indireto, por todos os interessados, no qual se atestam fatos jurídicos conformes com a lei e referentes a uma pessoa ou a uma coisa, fatos entre si conectados pela referência a um assento considerado principal, de modo a assegurar o conhecimento por terceiros da respectiva situação jurídica, e do qual a lei faz derivar, como efeitos mínimos, a presunção do seu conhecimento e a capacidade probatória (ALMEIDA, 2008, p. 228).

Segundo Melo (2004), o Registro de Imóveis é um órgão com intuito de auxiliar o Direito Civil, pensando nos títulos públicos e privados que se refiram aos imóveis, dando-lhes autenticidade, segurança, controle, cadastro e eficácia das relações jurídicas nos mesmos, de forma que quaisquer interessados tenham acesso às informações e garantindo prova de propriedade.

O intuito de um registro de imóveis é assegurar as relações jurídicas envolvidas nos imóveis, através da definição do direito real baseado em seu respectivo título.

A precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que nele existam, de forma irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área (FIORANELLI, 2001, p. 381).

A LRP (Lei dos Registros Públicos) é a grande reguladora do serviço registral e nela, divide-se os atos no Registro de Imóveis em dois grupos: registros e averbações. Os registros englobam instituição, criação, transferência e declaração dos direitos reais dos imóveis, enquanto que as averbações se referem às modificações jurídicas baseadas nos registros do titular e do imóvel do referente direito.

O registrador tem diversas funções, sendo uma das principais a análise de titularidade e após isso, o Oficial Registrador irá dar continuidade na aplicação dos princípios registrários. Um exemplo disso é a transferência de um imóvel entre dois interessados: é obrigatório o procedimento no Registro de Imóveis, não apenas um acorde entre as partes envolvidas (CENEVIVA, 2005).

Melo (2004) menciona os três modelos de registro existentes atualmente: Registro de Documentos, Contratação Privada e Registro de Direitos.

No modelo de Registro de Documentos, se conserva e altera os contratos privados a fim de acomodar provas documentais da titularidade e são utilizadas posteriormente através dos tribunais e consequentemente incentiva o depósito de titularidades. Esse sistema é bastante usado nos EUA e na França, focando-se somente na produção de informações, uma vez que ao tentar hipotecar ou comprar um imóvel serão realizadas análises para tal aprovação.

Já na Contratação Privada é possível pelos tribunais autenticar os direitos que ocultados, além da legislação fortificar os direitos obrigacionais em vista da escassa quantidade de informações acerca dos títulos.

No Brasil, bem como na Alemanha e Espanha, é adotado o Registro de Direitos, o qual detém informações da Constituição do Direito em si, ao invés das titularidades. Para isso, é necessária uma análise que determinará que o direito inscrito não interfira em outro real (MELO, 2004).

Após alterações realizadas pela Lei de Registros Públicos e a instituição do Código Civil, o Registro de Imóveis começou a exercer papel fundamental ao criar e aperfeiçoar o cadastro de imóveis, acrescentando o controle das relações conjugais envolvendo imóveis.

Com isso, o Registro de Imóveis passou a ser um órgão regulador da própria formalidade atuando com seus princípios, porém sem alterar a sua função para com o sistema e a legalidade.

Segundo Fioranelli (2001), é imprescindível a confiabilidade e segurança no Registro Imobiliário, uma vez que caso não houvesse, o Registro estaria sujeito a irregularidades, fraudes, prejuízos e outros danos que quebrariam a estabilidade nas relações dos interessados nos negócios.

Disserta Silveira (2007) que o serviço de registro é de direito público em sua totalidade, porém o cargo de registrário é regido por normas do direito privado, sendo assim em momentos de erro, é de responsabilidade da função registraria reaver a uniformidade. 

Segundo o artigo 3º da Lei nº 8.934/94, o profissional encarregado de exercer esses serviços deve ser um profissional do direito e atribuído de boa-fé pública e com isso estabelece-se que é de caráter público por excelência, enquanto realizado em caráter privado por intermédio da delegação.

Apesar de sua execução ser de caráter privado, o Governo intervém através da Constituição e das normas atreladas aos valores dele, os quais são moralidade, publicidade, legalidade, igualdade imparcialidade, isonomia, direito e eficiência em virtude do papel exigida ao registrador, uma vez que é o único meio no qual a sociedade possui segurança jurídica no meio imobiliário.

De acordo com Konno (2007) o Direito dos Registros Públicos possui normas e princípios reguladores que são norteadores dos procedimentos a que se propõe a atividade registral. Tais princípios são descritos a seguir.

Princípio da Legalidade: tem como base a análise dos títulos a serem trazidos para o registrador. O registrador deve questionar a autenticidade do título, dentro de sua competência e, ao se deparar com algum desvio no título, deverá ser realizada uma suscitação de dúvida, a qual decorre de um processo para que aquele que o trouxe corrija, podendo ser analisada e solucionada por juízo competente caso não possa satisfazer a dúvida do registrador (CENEVIVA, 2002).

Princípio da Publicidade: garante que o registrador tenha uma obrigação legal de transmitir quaisquer informações, de forma verbal ou escrita, a que lhe forem pedidas, sem chance de questionar os motivos ou razão. Então, este princípio defende e compactua com a disponibilização das informações acerca de um registro e as ações dele para o público (BANDEIRA DE MELLO, 2000).

Princípio da Prioridade: garante a ordem no caso de houver mais de um registro sobre o mesmo imóvel. Com isso, caso haja dois registros com direitos que se excluam, será utilizado o primeiro, se os direitos não forem excludentes, então a prioridade assegura que o primeiro tenha uma graduação prioritária (BALBINO FILHO, 2008).

Princípio da Especialidade: estabelece que, ao ser realizada a inscrição, deve-se ter exatidão absoluta, obtendo rigorosamente todas as informações acerca do imóvel – desde tamanho, até localidade, número etc. -, de forma que esteja garantida a identidade e assim se torne inconfundível. Naturalmente, deve-se acrescentar também as estruturas naturais tais como árvores, em territórios como são fazendas, por exemplo (tendo uma descrição ainda mais minuciosa), além de questões financeiras, como débitos e contratos de aluguel (CENEVIVA, 2002).

Princípios da Presunção e da Fé Pública: Melo (2010) aponta que este princípio é configurado pela presunção que o direito inscrito existe e pertence ao seu titular. Assim, esse registro equivale a uma sentença de mérito e pode ser retificado ou cancelado por meio de via recursal, pois os atos praticados pelo oficial registrador são dotados de autenticidade, corroborando para a segurança jurídica do ato.

Princípio da Instância: implica que, para que registrador faça averbações das alterações relacionadas ao imóvel ou ao nome do titular, é necessário que interessado solicite por escrito ou verbalmente (CENEVIVA, 2008).

Princípio da Inscrição: Konno (2007) aponta que os direitos do imóvel devem ser de conhecimento de todos na comunidade. Dito isso, a inscrição é obrigatória e pode ser declarativa (discorre direitos concebidos antes dela) ou constitutiva (que concebe direito real), mas nunca saneadora. No mais, a inscrição possui como base o título bilateral (acordo que cria a escritura) ou unilateral (apenas um dos lados se beneficia e o segundo se abstém)

Princípio da Unitariedade da Matrícula: conforme o nome, este princípio garante que cada imóvel possua apenas uma matrícula e vice-versa, portanto torna-se impossível haver a duplicidade de documentos e/ou de registros do mesmo imóvel em matrículas diferentes. Desta forma, este princípio pode ser visto como o núcleo do registro imobiliário, trazendo individualidade a cada imóvel e segurança e ordem nos registros (CENEVIVA, 2002).

Princípio da Continuidade: mantém a regularidade do registro de cada imóvel outorgado com o passar do tempo: é necessário possuir o registro constatando todas as transferências e mudanças na propriedade, de forma clara e em uma sequência lógica, sem espaços vazios entre eles e encadeada. Além disso, envolve também o registro dos titulares e por isso garante o direito de um proprietário, por exemplo, caso não haja registros com o nome de uma pessoa, essa pessoa não consegue realizar transações ou modificações no imóvel (BALBINO FILHO, 2008).

Princípio da Disponibilidade: o cerne deste princípio gira em torno do aforismo "ninguém pode transferir mais direitos do que possui" - num exemplo prático, não se pode disponibilizar uma residência com 360m² caso a mesma tenha apenas 350m². Além disso, este princípio está ligado aos de propriedade, de legalidade e de dispor: para que um terreno ou imóvel possa ser acordado por um valor monetário estabelecido, este deve estar disponível. Neste caso, este tema se refere aos registros do imóvel e terreno no nome a quem quer disponibilizar a propriedade no acordo e seu histórico de transferência. Caso seja desejável um contrato beneficiando o proprietário financeiramente, o imóvel não poderá ter sido transferido anteriormente por doação com cláusula de inalienabilidade. Está é uma exceção e implica na indisponibilidade de transferência independente de retorno financeiro (KOLLET, 2005).

4 A RETIFICAÇÃO DE REGISTROS DE IMÓVEIS

De acordo com Kollet (2005) há três tipos de retificação conforme consta no artigo 213 dos Registros Públicos: bilateral, unilateral e por erro evidente. Há uma quarta retificação chamada retificação judicial, porém a mesma não entrará no nesta pesquisa pela profunda demanda que precisaria.

A constatação de erro evidente é a única forma que um registrador pode retificar sem a participação do judiciário, tendo apenas o pedido do interessado. Isso ocorre quando o erro constatado for cometido pelo oficial de registro nas seguintes situações: inserção ou alteração de dados de qualificação pessoal dos lados; indicação ou atualização de confrontante; erro ou omissão realizado na transposição de quaisquer elementos do título; alteração de logradouro público; ou comprovado por documento oficial. Esse procedimento deve ser realizado com toda a cautela a fim de que as seguranças jurídica e administrativa sejam preservadas (KOLLET, 2005). 

Retificação Unilateral tem a finalidade de corrigir informações específicas de um imóvel ou da identificação da pessoa relacionada a ele no documento. Portanto, é feito de forma unilateral, uma vez que não envolve prejudicialmente terceiros. Citam-se, aqui, dois exemplos: alteração de logradouro público (as alterações nas matrículas podem ser feitas no cartório, já que é onde são guardados classificadores – onde os oficiais retêm as Leis Municipais que alteram o nome de ruas e logradouros públicos); e modificação ou inclusão de informações pessoais dos envolvidos (quando os dados pessoais não estiverem em uma matrícula ou estiver em uma, mas não em outra). Para este procedimento, em alguns casos, é necessária a apresentação de documento oficial ou ainda uma intervenção jurídica caso seja necessário mais provas (KOLLET, 2005).

A Retificação Bilateral está especificada na Lei 6.015/73, em seu artigo 213 e ocorre quando há concordância de ambos os lados - tanto dos proprietários, quanto dos ocupantes do imóvel naquele momento. Para tal procedimento é obrigatória apresentação do memorial descritivo com inventário planimétrico realizado por profissionais técnicos, juntamente com a guia de anotação de responsabilidade técnica (KOLLET, 2005).

Konno (2007) afirma que é caso a matrícula ou sua transcrição, bem como o registro e na averbação do imóvel, apresentem informações que reprimam ou distorçam a verdade, Assim, esses dados devem ser retificados fornecendo as informações corretas no documento, segundo o que constam os artigos 2012 e 2013, e essa retificação deve ser realizada por um registrador ou por meio jurídico.

A autora classifica a necessidade de retificação em três situações, de acordo com o art. 212 na Lei de Registros Públicos: averbação com omissão, imprecisa ou não esteja condizente com a verdade.

Em caso de omissão a retificação acrescenta o que foi omitido, ou o que foi deixado ausente no documento. Neste aspecto, a omissão no registro é uma imperfeição na descrição do imóvel ou na descrição dos titulares, causada pelo registrador ou pela parte interessada (KONNO, 2007). 

Nos casos em que o registro foi impreciso ele pode ser retificado através de correção ou informação dos dados incorretos. Pode ser objetiva – quando a correção se refere ao imóvel – ou subjetiva – quando a correção se refere aos sujeitos do imóvel.

O registro do imóvel deve exprimir a verdade, ou seja refere-se à exatidão das informações documentais com a realidade física do imóvel em questão. Portanto, caso haja incoerência, é indispensável a retificação.

Fernandes e Correia (2004) informam que a retificação do de registro imobiliário é um método de corrigir as matrículas que discordam da realidade do imóvel correspondente, independente da causa. A Lei dos Registros Públicos (LRP) impede que quaisquer informações nos registros e/ou matrículas sejam incoerentes com a realidade de um imóvel, conforme o seu artigo 212.

Segundo os autores existem três formas de se retificar um registro, são elas: por processo administrativo (caso não haja contradições de um terceiro); por ação judicial; e pelo CRI (Oficial do Cartório de Registro de Imóveis - realizado em caso de erro material evidente).

No caso do imóvel ter alterações em suas divisões é necessário, conforme o artigo 213, parágrafo 2º, e o artigo 216 da LRP, que seja realizado uma retificação com cunho administrativo ou judicial e apesar disso, é pensado na realização de uma averbação de um novo memorando descritivo por ambas as partes – confrontantes e interessados (FERNANDES e CORREIA, 2004).

Assim, os autores elencam os tipos de retificações e suas características:

Retificação pelo registrador - Neste caso, o registrador poderá realizar a retificação, conforme no artigo 213, parágrafo 1º d LRP, mediante pedido do interessado. Para este caso há dois casos em que se pode realizar esta retificação: quando for um erro material evidente, acompanhado de título ou registro anterior que possua a informação correta; e quando houver erro no título, atendendo averbação de um novo apresentado pelas partes. Portanto, esta retificação só é realizada quando a mesma não traz prejuízos a terceiros, caso ela faça, o oficial não pode realizá-la (FERNANDES e CORREIA, 2004).

 Retificação por procedimento administrativo - Esta retificação é realizada quando for relacionada a alterações da área do imóvel, sendo necessário o intermédio do Juiz Corregedor, conforme o artigo 213, parágrafo 2º da LRP. Caso haja uma contestação comprovada dos confrontantes ou do Ministério Público (o qual deve também se pronunciar após as manifestações das partes do registro), o Juiz Corregedor voltará o caso para as vias ordinárias, fazendo com que os interessados precisarão ingressar com uma ação judicial.

 Retificação por ação judicial: é aquela que não pôde ser feita administrativamente em vista da contestação comprovada ao pedido, conforme o artigo 213, parágrafo 4º, da LRP. Neste caso, a retificação correrá perante a Vara Cível da Comarca onde o imóvel está localizado, conforme o os artigos 282 em diante. Com isso, pode-se dizer que apenas o procedimento administrativo e o judicial são cabíveis no momento de alterar as divisas do imóvel (FERNANDES e CORREIA, 2004).

Segundo os parágrafos 5º e 6º do artigo 9º, o memorial descritivo será averbado com a condição do pedido do interessado, possuindo declaração assinada sob a pena de ato criminal e civil que as divisas do imóvel não foram alteradas e que foram respeitados os direitos dos confrontantes. Também que a declaração deverá estar acompanhada com outra, na qual as partes declaram que tais limites foram respeitados.

Conforme o os parágrafos 5º e 6º do artigo 9º do Decreto nº 4.449/02, caso haja um desmembramento do imóvel, deverá ser realizada a retificação através de um memorial descritivo assinado pelos confrontantes. Neste caso, contudo, deve ser realizada a retificação judicial ou administrativa, visto que houve modificações na divisa do imóvel.

Se for necessária apenas a correção no documento, a retificação pode ser feita pelo registrador sem necessidade de um processo administrativo ou judicial. Também deve-se considerar a averbação de um novo documento, caso o memorial descritivo anexado na matrícula anteriormente esteja equivocado respeitados (FERNANDES e CORREIA, 2004).

Pode-se dizer, então, que a LRP criou o sistema visando proteger os direitos de terceiros, assim exigindo a citação de todos confins no momento em que for alterar as divisas do imóvel.

Venosa (2005) entende que, o artigo 212 da Lei nº 6.015/73, posteriormente às modificações da Lei nº 10.931/04, as retificações feitas por um Registrador Oficial são por motivos de inverdades, omissão e ambiguidade.

Atualmente o Oficial do Registro de Imóveis tem permissão de ratificar administrativamente de um registro em situações específicas, tais como: pedido do interessado, voluntariamente pelas partes, serviço pelo Oficial do Registro, pedido dos confins, em processo judiciário duvidoso. Há, também, a possibilidade do registrador realizar a retificação sem aprovação do Juiz Corregedor em casos de erro material de pontos periféricos do documento (VENOSA, 2005).

Além disso, a Lei não permite que retificações sejam feitas caso haja possibilidade de terceiros serem prejudicados e naqueles em que a prova de quem ratifica esteja apresentada. Lembrando também que a retificação pode alterar características do imóvel, porém não os que se referem ao perímetro do mesmo.

Outra norma a ser cumprida é que para retificar de fato, é necessária a comprovação do erro/omissão encontrado no registro, através de documentos originais do imóvel e petições de profissionais adequados. Os responsáveis apontados serão intimados a responder criminal e civilmente pelos feitos prejudiciais, independente das penalidades cabíveis (OLIVEIRA, 2007).

Portanto, pode-se dizer que o legislador certificou-se que o sistema de Registro de Imóveis tivesse praticidade e veracidade nos documentos e procedimentos, com isso, é de responsabilidade do Oficial do Registro apontar quaisquer inconformidades perante tais processos bem como documentos que acreditar ser fraudulentos.

Melo (2004) informa que em virtude da Lei nº 10.931/04 foi possível tanto o requerimento de retificação no registro imobiliário, quanto desenvolver o procedimento para que as mesmas fossem feitas pelo registrador.

Com a alteração realizada no artigo 213 da Lei nº 6.015/1973, o sistema passou a abranger quatro ações diferentes para solicitar a retificação: processo jurídico duvidoso; escritura pública; ação de ofício; processo administrativo – tanto a pedido de serviço, quanto do interessado, sendo ou não decidido judicialmente (MELO, 2004).

O autor lembra que, ao realizar o pedido de uma retificação, são necessários os documentos que informem as características do imóvel (planta) e de requerimento do profissional competente. Após isso, o Oficial irá averiguar se a solicitação possui as exigências contidas no artigo 255 da Lei nº 6.015/1973 antes de averbá-la – caso a solicitação não possua as devidas exigências, o registrador negará a retificação.

Caso a planta do imóvel não esteja assinada, o registrador deverá contatar o responsável através do correio ou pessoalmente, conforme o artigo 213 da Lei nº 6.015/1973, para que o mesmo se apresente dentro de 15 dias. Na condição de houver resposta por parte do responsável, a notificação deverá ser publicada em jornal com grande movimentação, até duas vezes, tendo também prazo de 15 dias para se manifestar (SOUZA, 2005).

Caso não haja contradição dentre os confrontantes, o registrador poderá retificar o documento, uma vez que entende-se por esse ato que é uma concordância. Independente disso, caso a solicitação não possua a documentação exigida, ela pode ser postergada.

Se houver contradições, o registrador é obrigado e intimar uma resposta do interessado e do profissional responsável pela assinatura dentro de 15 dias. Caso não haja um entendimento entre as partes, o Juiz deverá tomar parte da situação e abordar de forma que haja um acordo entre as partes – salvo pelo caso de uma das partes possuir o direito de propriedade a seu favor, neste momento, o Juiz devolve a situação para vias comuns (SOUZA, 2005).

O artigo 213 da Lei nº 6.015/1973, onde contém o procedimento dito no trabalho, informa que ele pode ser realizado para averiguar as áreas restantes que estiverem relativamente alienadas – sendo considerados apenas confrontantes os confinantes dessas áreas restantes. Além disso, pode ser usado também para limitar e corrigir áreas públicas, as quais estejam registradas ou que seus logradouros estejam averbados (OLIVEIRA, 2007).

Paiva (2004) considera que o procedimento de retificação pode ser realizado, na maioria dos casos, pelo registrador, sendo apenas os casos mais específicos e extraordinários passados para Juiz.

A nova condição nos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973 ampliou as formas de solicitar a retificações, a saber: no Registro de Imóveis; no Registro de Imóveis e com supervisão do Juiz competente; e em uma jurisdição comum, pensando nas alçadas territoriais e materiais.

A retificação atendida pelo Registro de Imóveis é administrativa, podendo ser solicitada simplesmente por um formulário ou petição, lembrando que o interessado deve privilegiar o pedido judicial para que seja feita a retificação no Registro Imobiliário.

No segundo caso o foro extrajudicial é supervisionado por um Juiz Corregedor e isso ocorre apenas se não haja transição entre requerente e adversário, no caso de renuncia. Agregando às situações, o artigo 213 da Lei nº 6.015/1973 contém descrições sobre as hipóteses a serem usadas nesses casos.

Venosa (2005) menciona, por fim, o foro judicial, que consiste na necessidade da mediação do Poder Judiciário. Normalmente, além das situações em que a ação do Poder Judicial é escolhida, neste caso um dos interessados apresenta contradições referente ao direito de propriedade.

O autor elenca os casos em que se pode requerer a alteração do registro judicialmente, em ação contenciosa e ordinária: o titular dos diferentes direitos; o titular do direito real: quando o terceiro registrar a coisa no lugar do verdadeiro titular, ou for realizado registro de falsa restrição ao direito real, ou a prioridade for passada de forma indevida, ou ainda se o direito real for anulado sem base jurídica; o proprietário do imóvel com título sem registro contra titular de direito real ou que tenha registro contra beneficiário de direito real erroneamente registrado; o proprietário, no caso do registro infundado advindo de um direito pessoal, ou na continuidade de um direito real inexistente ou caso haja abstração do imóvel por quem o adquiriu erroneamente.

Com isso, reafirma-se que os casos a serem mediados por Juiz são específicos e extraordinários. Em casos mais simples, sem contendas,  o registrador pode exercer suas funções nas retificações.

Balbino Filho (2008) considera que a retificação imobiliária pode ser divida em quatro espécies: administrativa bilateral, administrativa unilateral, e de ofício.

As retificações por ofício e administrativa unilateral são realizadas quando há erro, omissão ou troca de informações, enquanto que a retificação administrativa unilateral é realizada quando a mudança envolver única e exclusivamente o requerente. Em ambos os casos o interessado se dirigirá até o registrador para ser feita a alteração e ambos possuem legitimidade para tal ação. Lembrando que caso a retificação tenha algum risco para terceiros, esta deverá ser realizada de forma extrajudicial, gerando a necessidade de análise dos documentos (BALBINO FILHO, 2008).

A retificação contenciosa ordinária pode ser aderida por escolha ou por obrigação no caso de ser referente ao direito de propriedade, visto a importância deste direito. O processo a ser realizado consta nos artigos 282 em diante do Código de Processo Civil e conforme descrito nos artigos, é necessário um julgamento em vista do desentendimento entre as partes, em vista do que se entende por processo ordinário contencioso (DINIZ, 2009).

Na retificação administrativa bilateral é necessária a avaliação referente ao peso da retificação para ambas as partes, podendo o confrontante apresentar ou não uma controvérsia, sendo o Oficial de Registro de Imóveis o responsável por notificá-lo conforme a necessidade, podendo envolver o Tribunal Regional Eleitoral a fim de encontrá-lo e contatá-lo.

Com a controvérsia fundamentada do confrontante, o Oficial deverá analisar e, após aceitá-la, notificar o requisitante e o profissional competente e intermediar o conflito almejando uma solução amigável, num primeiro momento sem necessidade do Juiz. 

Segundo o 6º parágrafo do artigo 213 da LRP, o Juiz deverá assumir caso os direitos de ambos os confrontantes se anulem e não possam elaborar uma solução amigável. Neste caso, há possibilidade também de se dividir o imóvel através de escritura pública, ainda respeitando a mínima fração prevista para imóveis.

5 METODOLOGIA

A estrutura metodológica utilizada está de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e a pesquisa foi realizada  por investigação bibliográfica, buscando opiniões sobre o assunto em obras e diversos autores, publicadas em livros, jurisprudências e artigos virtuais.

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A aquisição de um imóvel, na grande maioria dos casos, é feita com recursos econômicos que são fruto do trabalho, do esforço e da economia por vezes de anos. E o registro do imóvel no órgão competente é a forma de garantir a propriedade e a titularidade da propriedade adquirida.  Entretanto, devido a algumas circunstâncias, faz-se necessário retificar ou corrigir quaisquer imperfeições ou omissões. A partir da pesquisa realizada para formulação do presente trabalho, foi possível perceber a relevância da atuação dos Cartórios de Registros de Imóveis no sentido de proceder a essas retificações, garantindo aos proprietários dos imóveis o seu direito de propriedade devidamente resguardado das irregularidades que poderiam comprometer o investimento do seu patrimônio.

Foi possível constatar, por meio das opiniões dos autores pesquisados, que as retificações nos registros dos imóveis podem ser realizadas não somente por vias administrativas – que, em algumas situações, podem apresentar menores chances de resultados – mas também diretamente nos cartórios de registros, o que torna os processos mais céleres.

Finalmente, fica importante reiterar que os registros públicos imobiliários guardam em si a presunção de veracidade da titularidade. Dessa forma, a legislação procura resguardar ao máximo o direito dos envolvidos, inclusive o de terceiros, para que as partes estejam resguardadas de qualquer possibilidade de fraude ou prejuízo.

É importante frisar que este estudo não tem a intenção de ser conclusivo no assunto, mas de contribuir para o entendimento do assunto demonstrando o pensamento dos diversos autores aqui mencionados.

REFERÊNCIAS

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