RESUMO: O tema do presente artigo é a Adjudicação Compulsória trazido como inovação pela Lei 14.382/2022, que versa sobre os Registros Públicos Eletrônicos e que alterou sensivelmente a Lei 6.015/1973. O novo regramento inovou e possibilitou que credores de promessa de compra e venda, uma vez preenchidos diversos requisitos, possam realizar a adjudicação compulsória extrajudicial e não contenciosa diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, a pesquisa se justifica por sua contemporaneidade, bem como se propõe a contribuir para uma melhor compreensão do novo procedimento que ainda padece de regulamentação perante às Corregedorias de Justiça dos Tribunais de Justiça em diversos estados da federação, bem como expor o regramento trazido pelo Provimento 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça. Tem como objetivo explicar os conceitos e requisitos inseridos por meio do Art. 216-B, da Lei 6015/1973, bem como indicar o caminho prático para a correta aplicação do instituto. O resultado é que a Lei 14.382/22 trouxe uma possibilidade de satisfação do direito do promitente comprador, cuja a obrigação tenha totalmente adimplido, de compelir o registro imobiliário quando há algum impedimento para a assinatura do alienante a ser resolvido de forma procedimento administrativo. Conclui-se, pela pesquisa, que a adjudicação compulsória chega para promover a aplicação do direito material, sendo alternativa para a desjudicialização, prevenção de litígios e salvaguarda ao direito do promitente comprador de boa fé.  

Palavras-chave: Adjudicação compulsória; Promessa de Compra e Venda; Registro Imobiliário; Desjudicialização; Serviços extrajudiciais.

ABSTRACT: The theme of this article is Compulsory Adjudication brought as an innovation by Law 14.382/2022, which deals with Electronic Public Records and which significantly changed Law 6.015/1973. The new rule innovated and made it possible for creditors of promise of purchase and sale, once several requirements were met, to carry out the extrajudicial and non-contentious compulsory adjudication directly at the Property Registry Office. Thus, the research is justified by its contemporaneity, as well as it proposes to contribute to a better understanding of the new procedure that still suffers from regulation before the Justice Inspectorates of the Courts of Justice in several states of the federation, as well as exposing the rule brought by the Provision 150/2023 of the National Council of Justice. It aims to explain the concepts and requirements inserted through Art. 216-B, of Law 6015/1973, as well as indicating the practical path for the correct application of the institute. The result is that Law 14.382/22 brought the possibility of satisfying the right of the prospective buyer, whose obligation has been fully fulfilled, to compel the real estate registration when there is any impediment to the signature of the seller to be resolved through an administrative procedure. It is concluded, from the research, that compulsory adjudication is enough to promote the application of substantive law, being an alternative to de-judicialization, preventing litigation and safeguarding the right of the promising buyer in good faith.

Keywords: Compulsory adjudication; Purchase and Sale Promise; Real Estate Registry, De-judicialization; Extrajudicial services.

1.INTRODUÇÃO

A adjudicação compulsória pode ser conceituada, nos termos do Art. 1.418 do Código Civil, como sendo o procedimento no qual tende a cumprir o direito do promitente comprador para a regularização da titulação do domínio que foi objeto de negócio jurídico imobiliário e, por razões alheias a sua vontade, não lhe fora outorgado a competente escritura pública – o que obsta o registro na serventia de imóveis.

Segundo a regra civilista, no mencionado artigo:

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.” (Brasil, 2002).

Até o advento da Lei 14.382/2022, o procedimento era estritamente judicial e servia a compelir ao titular do domínio a transferência do imóvel ao adjudicante em razão do direito decorrente do negócio jurídico subjacente. A partir desta, inovou o sistema jurídico brasileiro permitindo que se realizasse a adjudicação extrajudicial, diretamente junto à serventia de Ofício de Imóveis da localização do bem. (BRASIL, 2022)

A Lei 14.382/2022, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico de Registros Públicos, inseriu na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) o Art. 216-B, que assim possibilitou: “Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.” (BRASIL, 1973)

Posteriormente, já em 11 de setembro de 2023, a Lei 14.382/2022 foi regulamentada, pelo Provimento 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que inseriu no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial, os artigos Art. 440-A ao Art. 440-AM que apontam todo o procedimento a ser obedecido pelos Cartórios de Imóveis. (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2023).

Nesse sentido, tomando por base a evolução da adjudicação compulsória no ordenamento, o presente artigo apresenta como problemática: Como a adjudicação compulsória deve ser requerida e quais são os requisitos procedimentais para que esta possa ser realizada diretamente nos Cartórios de Registros de Imóveis?

No intuito de responder tal questão, este artigo será dividido em dois tópicos de discussões. O primeiro apresentando as inovações legislativas e a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça. O segundo cuidando dos aspectos procedimentais para obtenção do êxito no registro da adjudicação compulsória no fólio real.

Em busca deste objetivo, o trabalho tem como metodologia a da pesquisa jurídica e como método o dedutivo, baseando-se em levantamentos legais, normativos e bibliográficos e artigos especializados da atividade notarial e registral.

2. METODOLOGIA

A pesquisa jurídica é essencial para a compreensão e aplicação eficaz das leis. Neste artigo, aplicar-se-á o método dedutivo na metodologia da pesquisa jurídica e sua aplicação na análise da adjudicação extrajudicial compulsória (SMITH, 2015).

A pesquisa jurídica envolve a análise de casos, pesquisa doutrinária e pesquisa jurisprudencial. O método dedutivo se destaca pela estrutura lógica que oferece (JONES, 2018). No método dedutivo, o pesquisador inicia formulando uma teoria com base em princípios legais estabelecidos, doutrina jurídica e jurisprudência (BROWN, 2017). Para este trabalho, tem-se como teoria a da desjudicialização e ampliação das soluções de conflitos por meio dos serviços extrajudiciais.

Após, passa-se a elaboração argumentos lógicos com base na teoria, identificando premissas e conclusões (MILLER, 2016). Aplica-se, então, os argumentos aos fatos do caso, considerando detalhes legais e normativos relevantes (CLARK, 2019). Com isso, busca-se que a conclusão seja fundamentada em argumentos sólidos (WILSON, 2020). Fundado nessa premissa, uma análise crítica identifica falhas nos argumentos ou inconsistências (GARCIA, 2021).

Aplicando a metodologia à adjudicação extrajudicial compulsória, a teoria pode ser baseada na interpretação das leis de execução e contratos (SMITH, 2015). Os argumentos dedutivos se baseiam em princípios legais que sustentam a teoria, que é guiada no sentido de que adjudicação compulsória extrajudicial surge como um processo de desjudicialização e simplificação das garantias legais (JONES, 2018), bem como a aplicação dos argumentos aos fatos impõe que hoje, é mais viável e célere, a opção pela via judicial ao contencioso (BROWN, 2017).

Nesse sentido, a metodologia dedutiva é fundamental na pesquisa jurídica, oferecendo uma abordagem lógica para analisar questões legais complexas. Na adjudicação extrajudicial compulsória, essa metodologia permite uma compreensão sólida das bases legais, contribuindo para o desenvolvimento do direito e promovendo a justiça nas relações contratuais (WILSON, 2020; GARCIA, 2021).

3.RESULTADOS E DISCUSSÕES

3.1 HISTÓRICO

Historicamente, a adjudicação já era prevista no Código Civil de 1916 em seus artigos 689, 801, 802, 816, 822, 849 e 855. Todavia, em todos eles se referiam à possibilidade da tomada do bem dado em garantia quando do procedimento de execução. (BRASIL, 1916). Tal acepção ainda existe no atual Código Civil, todavia o instituto foi ampliado no sentido de compreender o direito do promitente comprador em tomar a propriedade daquilo que foi negociado e pago.

Ainda há de se destacar, também, que a adjudicação compulsória já havia previsão na Lei nº 4.591/64, que regulamenta as incorporações imobiliárias, posto que nelas não se admitia a chamada resilição unilateral, nos termos do Art. 32, §2º:

§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (BRASIL, 1964)

Desta feita, inicia-se fazendo a diferenciação de que o objeto do presente estudo é a adjudicação que tem como fundamento o direito do promitente comprador, nos termos do Art. 1.418 do Código Civil:

O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. (BRASIL, 2002).

Segundo a lição de José Flávio Bueno Fischer e Carolina Edith Mosmann dos Santos, a adjudicação compulsória pode ser definida como:

A adjudicação compulsória, prevista no artigo 1418 do Código Civil, na lição de Ricardo Arcoverde Credie, pode ser definida como a ação pessoal que pertence ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel - que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva - tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado. (FISCHER e SANTOS apud CREDIE, 2022)

Até a promulgação da Lei 14.382/2022, o processo era exclusivamente judicial e tinha como objetivo forçar o proprietário do imóvel a realizar a transferência para o adjudicante, com base nos direitos originados do contrato jurídico subjacente. Com a introdução desta lei, o sistema legal brasileiro foi inovado ao permitir que a adjudicação extrajudicial fosse realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da localização do bem.

A Lei 14.382/2022, que versa sobre o Sistema Eletrônico de Registros Públicos, incluiu no corpo da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) o Artigo 216-B, que passou a permitir o seguinte: "Além da via judicial, a adjudicação compulsória de um imóvel objeto de contrato de promessa de venda ou cessão pode ser efetuada extrajudicialmente no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está situado, de acordo com os termos deste artigo."

Em um estágio subsequente, especificamente em 11 de setembro de 2023, a Lei 14.382/2022 foi regulamentada através do Provimento 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça. Este provimento introduziu no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial, os artigos de 440-A a 440-AM, que detalham todo o procedimento que os Cartórios de Imóveis devem seguir (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2023).

Portanto, atualmente, é possível a adjudicação compulsória extrajudicial já havendo fundamento legal e regulamento pelo Conselho Nacional de Justiça de modo que os Registradores de Imóveis devem se atentar às regras a seguir postas, sendo injustificada a recusa ao procedimento, bem como será passível de controle da atividade pelas Corregedorias dos Estados. Diante disso, passe-se à exposição do procedimento registral a ser observado no que tange à forma extrajudicial.

3.2 PROCEDIMENTO REGISTRAL

Preliminarmente, imperioso é o conhecimento da letra da Lei para que a compreensão do instituto seja completa. A Lei 14.382/2022, inseriu o Art. 218-B na Lei de Registros Públicos, a saber:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.  

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III - ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; 

V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI - procuração com poderes específicos.

§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão. (BRASIL, 2022)

Como destacado, o procedimento extrajudicial inicia com o requerimento instruído com o contrato de compra e venda e o devido comprovante do adimplemento. Além disso, é necessário que o mesmo esteja acompanhado de Ata Notarial lavrado por Tabelião de Notas e que tenha fluído o prazo de 15 (quinze) dias sem a realização da competente escritura pública. Ademais, por guardar estrita relação com a compra e venda, o adjudicante também deve fazer prova das certidões fiscais necessárias exigidas na Lei 7.433/85 (BRASIL, 1985), além de recolher o imposto de transmissão conforme previsto no Decreto- Lei 93.240/86. (BRASIL, 1986)

Os procedimentos extrajudiciais realizados em cartório não serão possíveis quando for necessário o contencioso ou houver ação pendente de julgamento, exceto se esta for suspensa. Nesse sentido, o Conselho Nacional de Justiça impõe que a “pendência de processo judicial de adjudicação compulsória não impedirá a via extrajudicial, caso se demonstre suspensão daquele por, no mínimo, 90 (noventa) dias úteis.” (Art. 440-H.) (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2023). Logo, pode-se afirmar que este procedimento advém de um movimento histórico de desjudicialização.

A desjudicialização, quebrando paradigmas tradicionais, emerge como uma revolução na resolução de conflitos, não apenas aliviando a sobrecarga do Poder Judiciário, mas também pavimentando uma via inexplorada de acesso à Justiça. Essa transformação não é apenas um alívio para o sistema judiciário, mas simboliza uma nova maneira de compreender a Justiça em sua essência.

Nessa perspectiva, o aprimoramento e a evolução dos mecanismos processuais desempenham um papel fundamental. Ao simplificar procedimentos e tornar a busca pela justiça mais acessível, estamos construindo um sistema jurídico prático e eficaz. O objetivo final é ir além do simples papel de árbitro de litígios e abraçar a verdadeira missão da jurisdição: a pacificação social.

Em artigo sobre o tema, a Advogada Andreia Menezes Alves aponta que:

Portanto, fica claro que a desjudicialização indica o deslocamento de certas atividades exercidas pelo poder judiciário, para o âmbito das serventias extrajudiciais, admitindo que tais órgãos consigam realizar os procedimentos por meio administrativo, com a finalidade de trazer celeridade as ações que não envolvam litígio e consequentemente reduz a crescente pressão sobre os tribunais, ora abarrotados. [...]

A desjudicialização no Brasil se tornou uma realidade especialmente a partir de 2007, com a edição de leis que favorecem a composição amigável de situações sociais por meio dos serviços extrajudiciais, procurando desta forma propiciar o desafogo do Poder Judiciário.

O Conselho Nacional de Justiça, criado em 2004 através da emenda constitucional 45 teve uma grande parcela de contribuição para a incrementação da desjudicialização, pois tal método avançou tendo em vista a edição de atos normativos que contribuíram para o avanço e melhoria dos tribunais, Todavia, tem que ser citado e destacada também o Código de Processo Civil de 2015 pois em seu teor trouxe  diversos artigos que contribui para o avanço da desjudicialização como por exemplo artigo 571 que prevê a divisão e demarcação de terras particulares extrajudicial. A nova ordem processual civil tem como os pilares o acesso à justiça, a efetividade e celeridade processual, bem como a solução de conflitos devidamente incentivada pelo judiciário. (ALVES, 2022, online)

Para alcançar essa finalidade, o CNJ editou o Provimento nº 150, acrescendo regras procedimentais ao Art. 216, que merecem observação. (CNJ, 2023). O novo procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, conforme estabelecido pelo Art. 440-B, apresenta uma ampla base legal. Ele pode ser fundamentado em diversos atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessões ou promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento exercitável. Nota-se que mesmo a existência do direito de arrependimento não impede a adjudicação compulsória, desde que o imóvel tenha sido objeto de parcelamento do solo urbano ou incorporação imobiliária, com o prazo de carência já decorrido. (CNJ, 2023)

A legitimidade para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial é ampla, abrangendo adquirentes, transmitentes, cedentes, cessionários e sucessores nos atos e negócios jurídicos relacionados, conforme estabelecido pelo Art. 440-C. O requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica. (CNJ, 2023)

Além disso, o Art. 440-D permite a cumulação de pedidos referentes a imóveis diversos, desde que cumpridos os requisitos de localização, interessados e não resulte em prejuízo ou dificuldade para o processo. (CNJ, 2023)

A qualificação e registro da adjudicação compulsória extrajudicial são de responsabilidade do ofício de registro de imóveis da atual situação do imóvel, conforme Art. 440-E. O procedimento pode ser iniciado mesmo que alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva estejam ausentes, desde que haja segurança quanto à identificação do imóvel e dos proprietários descritos no registro, com previsão no §2º do referido artigo.  (CNJ, 2023)

A ata notarial, de acordo com o Art. 440-G, desempenha um papel crucial, e seu conteúdo deve incluir informações detalhadas sobre o imóvel, histórico dos atos e negócios jurídicos, provas de adimplemento integral do preço, identificação das providências não cumpridas pelo requerido e o valor venal atribuído ao imóvel. (CNJ, 2023)

O requerimento, que poderá ser escrito ou verbal (caso em que será reduzido a termo pelo Oficial), deve cumprir os requisitos, no que for cabível, da petição inicial. (Art. 440-L). Não estando, ainda é facultado o prazo para emenda do requerimento no prazo de 10 (dez) dias. (Art. 440-Q). (CNJ, 2023)

Ainda em fase prévia à qualificação, passa-se à notificação dos interessados. O requerido, titular do domínio e interessados, devem ser notificados sobre o processo de adjudicação. A notificação deve incluir informações sobre o imóvel, as partes envolvidas e instruções para que o requerido possa anuir à transmissão da propriedade ou impugnar o pedido. A notificação pode ser entregue pessoalmente, por correio ou por meio eletrônico, dependendo das circunstâncias. (CNJ, 2023)

Tanto o Código Nacional de Normas do CNJ (2023) quanto a Lei de Registros Públicos (1973) informam que a notificação poderá ser realizada pelo próprio Ofício de Imóveis, como também pelo Serviço de Títulos e Documentos da circunscrição, sendo admitida que seja feita via Aviso de Recebimento (AR), ou por preposto autorizado da serventia.

Ademais, impõe o dever de que “também se consideram requeridos e deverão ser notificados o cônjuge e o companheiro, nos casos em que a lei exija o seu consentimento para a validade ou eficácia do ato ou negócio jurídico que dá fundamento à adjudicação compulsória.” (Art. Art. 440-P). Outro ponto de crucial destaque é que é possível a intimação por edital quando o endereço for desconhecido (Art. 440-O). (CNJ, 2023)

Com a notificação, o requerido pode concordar com a transferência de propriedade a qualquer momento, e essa anuência pode ser declarada de várias maneiras. Se o requerido desejar contestar o pedido, ele pode apresentar uma impugnação por escrito, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, conforme reza o Art. 440-Z do Provimento 150/2023. Se ocorrer, o requerente terá outros 15 (quinze) dias úteis para manifestação e juntada de provas.

Interessante destacar a inovação e ampliação que a atividade registral alcança com este Provimento. Aqui há notória acentuação na mencionada judicialização eis que o Provimento 150/2023, determina que o Oficial fará verdadeiro juízo prudencial sobre a impugnação, podendo realizar conciliação e mediação prévia, inclusive com previsão expressa de rejeição da mesma em determinados casos. Observa-se:

Art. 440-AA. O oficial de registro de imóveis notificará o requerente para que se manifeste sobre a impugnação em 15 (quinze) dias úteis e, com ou sem a manifestação, proferirá decisão, no prazo de 10 (dez) dias úteis.

Parágrafo único. Se entender viável, antes de proferir decisão, o oficial de registro de imóveis poderá instaurar a conciliação ou a mediação dos interessados, nos termos do Capítulo II do Título I do Livro I da Parte Geral deste Código de Normas.

Art. 440-AB. O oficial de registro de imóveis indeferirá a impugnação, indicando as razões que o levaram a tanto, dentre outras hipóteses, quando:

I – a matéria já houver sido examinada e refutada em casos semelhantes pelo juízo competente;

II – não contiver a exposição, ainda que sumária, das razões da discordância;

III – versar matéria estranha à adjudicação compulsória;

IV – for de caráter manifestamente protelatório. (CNJ, 2023)

Nota-se, aplicando-se o método dedutivo demonstra ser verdadeira a premissa de que o processo de desjudicialização abrirá caminhos alternativos à solução de conflitos e os Serviços Extrajudiciais se mostram viáveis e eficientes a essa função. Sobre o tema, a professora e escritora Martha El Debs já abordou o mesmo informando o conceito da justiça multiportas, que surge como meios alternativos de solução de conflitos, como a mediação, conciliação e arbitragem, a fim de desburocratizar e desafogar o Poder Judiciário e promover acesso à justiça de forma mais célere, garantido segurança jurídica. (DEBS, 2019)

Com a rejeição da impugnação, “o requerido poderá recorrer, no prazo de 10 (dez) dias úteis, e o oficial de registro de imóveis notificará o requerente para se manifestar, em igual prazo.” (Art. 440-AC). Igualmente, em caso de acolhimento, “o oficial de registro de imóveis notificará o requerente para que se manifeste em 10 (dez) dias úteis.” Não havendo insurgência o processo será extinto e cancelada a prenotação.

Finalizando o procedimento prévio da notificação e da tomada das manifestações e julgamento, o Provimento 150/2023 destaca:

Art. 440-AE. Com ou sem manifestação sobre o recurso ou havendo manifestação de insurgência do requerente contra o acolhimento, os autos serão encaminhados ao juízo que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a procedência da impugnação.

§ 1º Acolhida a impugnação, o juiz determinará ao oficial de registro de imóveis a extinção do processo e o cancelamento da prenotação.

§ 2º Rejeitada a impugnação, o juiz determinará a retomada do processo perante o oficial de registro de imóveis.

§ 3º Em qualquer das hipóteses, a decisão do juízo esgotará a instância administrativa acerca da impugnação. (CNJ, 2023)

O Código Nacional do CNJ também aborda situações específicas, como a adjudicação compulsória de bens pertencentes a massa falida ou em recuperação judicial, e estabelece prazos para a comprovação do pagamento de impostos de transmissão, como já destacado em proximidade à compra e venda, em especial na verificação sobre a disponibilidade do imóvel. (CNJ, 2023)

Estando toda a documentação em ordem, a qualificação registral será positiva. Caso contrário, não será possível a realização do procedimento extrajudicial. (CNJ, 2023) Por derradeiro, há de ressalvar a observação feita sobre os ônus e gravames:

Art. 440-AG. Os direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária da propriedade não obstarão a adjudicação compulsória.

Art. 440-AH. A indisponibilidade não impede o processo de adjudicação compulsória, mas o pedido será indeferido, caso não seja cancelada até o momento da decisão final do oficial de registro de imóveis.

Tratamento idêntico é dado as despesas de condomínio que não impedem o procedimento, além deste poder ser aplicado a bens que compõe a massa falida, desde que o negócio tenha sido anterior à decretação de falência. (CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2023).

Em ato último, deverá o imposto de transmissão (ITBI para operações onerosas entre vivos e ITCD para atos não onerosos) ser comprovado o recolhimento dentro de 5 (cinco) dias úteis, contados da notificação que para esse fim lhe enviar o oficial de registro de imóveis. Isto realizado, a adjudicação compulsória será registrada na(s) matrícula(s) do imóvel(eis).

4.CONCLUSÃO

Em conclusão, a introdução da adjudicação compulsória extrajudicial, por meio da Lei 14.382/2022 e sua regulamentação pelo Provimento 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça, representa uma notável inovação no sistema jurídico brasileiro. Essa mudança legislativa tem trazido benefícios significativos tanto para os cidadãos como para o próprio sistema de justiça.

Primeiramente, a adjudicação compulsória extrajudicial proporciona maior celeridade na resolução de litígios relacionados a imóveis, permitindo que as partes envolvidas evitem a morosidade do sistema judicial tradicional. Isso é particularmente relevante em um país de dimensões continentais como o Brasil, onde a burocracia e a sobrecarga do Poder Judiciário muitas vezes retardam as soluções legais.

Além disso, a nova abordagem contribui para a desjudicialização de conflitos, aliviando a pressão sobre os tribunais e permitindo que eles se concentrem em casos mais complexos e relevantes. Com isso, os recursos do sistema judiciário podem ser alocados de maneira mais eficaz, promovendo uma administração da justiça mais eficiente e acessível.

Outro benefício notável é a segurança jurídica proporcionada pelo processo extrajudicial. Ao permitir que a adjudicação compulsória seja realizada por meio de um procedimento oficial e registrada em Cartório de Registro de Imóveis, as partes envolvidas obtêm um título legítimo e incontestável sobre a propriedade do imóvel em questão. Isso reduz a incerteza e potenciais litígios futuros.

Em última análise, a adjudicação compulsória extrajudicial representa uma resposta inovadora às demandas da sociedade contemporânea por soluções legais mais eficientes e acessíveis. Essa mudança legislativa demonstra a capacidade do sistema jurídico de se adaptar às necessidades em constante evolução e de buscar aprimoramentos que beneficiem a todos os envolvidos. Portanto, as inovações nesse sentido não apenas agilizam a resolução de disputas imobiliárias, mas também fortalecem a confiança nas instituições legais do país, tornando-o mais eficaz e democrático (BRASIL, 2022; CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, 2023).

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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