LUCIANO PINELI CHAVEIRO[1]

(orientador)

RESUMO: O objetivo do presente estudo é compreender a importância da regularização fundiária urbana, como instrumento capaz de concretizar o direito constitucional à moradia, e a promoção de uma vida digna aos seus ocupantes, sob a égide da Lei de Regularização Fundiária Urbana (Reurb), Lei nº 13.465/2017. A pesquisa utilizou-se do método dedutivo, na compreensão e conceituação da temática, por meio de pesquisa bibliográfica e legislações, de abordagem qualitativa, bem como análise de informações documentais públicas. Justifica-se a presente pesquisa diante dos inúmeros núcleos urbanos informais que crescem desordenadamente pelo país, que carecem de regularização fundiária. Dentro deste contexto, a pesquisa fez uma breve análise do procedimento administrativo da Reurb realizado no Setor Lago Norte em Palmas/TO, especificamente sobre seu Projeto de Regularização Fundiária, que abordou aspectos positivos e negativos na concretização do direito à moradia e na promoção de vida digna aos moradores do Setor. Concluiu-se que embora o direito à moradia seja amparado na norma constitucional e infraconstitucional, ainda são insuficientes para efetivar o direito à moradia, sendo necessário a implementação de mais políticas públicas voltadas à regularização de núcleos informais, e assim garantir o direito fundamental à moradia digna.

Palavras-chaves: Regularização fundiária; Direito à moradia; Núcleo Urbano Informal; Dignidade da pessoa humana.

ABSTRACT: The objective of this study is to understand the importance of urban land regularization, as an instrument capable of realizing the constitutional right to housing, and the promotion of a dignified life for its occupants, under the aegis of the new Urban Land Regularization Law (Reurb), Law No. 13,465/2017. The research used the deductive method, in understanding and conceptualizing the theme, through bibliographical research and legislation, with a qualitative approach, as well as analysis of public documentary information. This research is justified in view of the numerous informal urban centers that are growing haphazardly throughout the country, which lack land regularization. Within this context, the research made a brief analysis of Reurb's administrative procedure carried out in the Lago Norte Sector in Palmas/TO, specifically on its Land Regularization Project, which addressed positive and negative aspects in realizing the right to housing and promoting life. worthy of the residents of the Sector. It was concluded that although the right to housing is supported by constitutional and infra-constitutional norms, they are still insufficient to implement the right to housing, making it necessary to implement more public policies aimed at regularizing informal settlements, and thus guarantee the fundamental right to housing worthy.

Keywords: Land regularization; Right to housing; Informal Urban Center; Dignity of human person.

1.INTRODUÇÃO

O presente trabalho visa contribuir com a problemática atual referente a importância da implantação de políticas públicas habitacionais urbanas, com ênfase na atuação da Regularização Fundiária Urbana (Reurb), na medida em que é notória a demanda de núcleos urbanos informais e sem perspectiva social de forma a garantir aos seus ocupantes segurança jurídica e justiça social.

Em um primeiro momento, é imprescindível conceituar o direito fundamental à uma moradia digna, sob a ótica da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (CRFB/88). Atentando ao fato de que mesmo sendo um direito fundamental, com o tempo foi sendo negligenciado, acarretando seus principais reflexos na falta de políticas públicas habitacionais, assim como na ausência de um efetivo instrumento de regularização fundiária.

Deste modo, salienta-se que a irregularidade fundiária é uma questão estrutural que atinge a maioria das cidades brasileiras, elevando o quantitativo de habitações urbanas construídas de forma desordenada e afeta principalmente a população de baixa renda.

Com a pretensão de organizar e reger o Estado, a Carta Magna instituiu a obrigação constitucional do poder público, especificamente do ente público municipal (art. 30, VIII, e art. 182 CRFB), a garantia de obtenção de um solo urbano habitável seguro, mediante o planejamento e controle do uso regular. Contudo, a execução municipal tem sido arduamente desafiada em razão do aumento populacional concentrado nas cidades, intensificado pela falta de combate às construções e às habitações ocupadas informalmente.

Assim, para que haja um maior controle urbanístico pelos Municípios, na fiscalização de combate a novas instalações e ocupações clandestinas e irregulares, é crucial que os gestores municipais desenvolvam políticas públicas destinadas à regularização desses núcleos urbanos informais.

Para isso, é uma missão da população persistir com afinco pela garantia de seus direitos habitacionais junto ao poder público, a fim de obter um ambiente urbanístico igualitário para todos, sem a exclusão das pessoas mais vulneráveis, na medida em que o instituto de regularização fundiária e a criação de programas habitacionais regulares, sejam ampliados e concretizados, garantido a todos uma moradia digna.

A pesquisa busca também compreender o conceito de núcleo informal, frente ao advento da Lei 13.465/2017, bem como sobre a seguinte problemática: qual a importância dos instrumentos da regularização fundiária trazidos na referida legislação,  para fins de garantir o direito à moradia^[2]  e, consequentemente, a promoção da dignidade da pessoa humana?

A pesquisa voltou-se ainda a compreender as modalidades da Reurb de Interesse Social (Reurb-S) e Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), bem como suas principais diferenças. 

Por último, fez-se uma análise do procedimento administrativo da REURB realizado no Setor Lago Norte em Palmas/TO, notadamente, com enfoque no Projeto de Regularização Fundiária urbanístico desenvolvido pela equipe de profissionais da Secretaria Municipal de Assuntos Fundiários de Palmas, apontando seus aspectos positivos e negativos na concretização do direito à moradia e na promoção de vida digna aos moradores deste Setor.

Para esta pesquisa utilizou-se do método dedutivo, no desenvolvimento da compreensão e conceituação da temática, por meio de pesquisa bibliográfica, de abordagem qualitativa, bem como análise de informações documentais públicas.

Dentro deste contexto, se justifica a importância deste trabalho, pois visa contribuir na implementação de novas políticas públicas pelo poder público, voltadas para a minimização das habitações pendentes de regularização e que carecem de inserção ao meio social de forma a promover a efetivação do direito à moradia e, consequentemente, uma vida digna apta a garantir uma segurança jurídica e justiça social aos seus habitantes.

2.DIREITO FUNDAMENTAL CONSTITUCIONAL

Antes de adentrar na análise conceitual do direito de moradia e sua inserção como direito fundamental social reconhecido pelo ordenamento jurídico, faremos uma breve explanação, sobre o que vem a ser a expressão “direito fundamental".

Para Sarlet (2017, p. 3), “os direitos fundamentais se aplicam aos direitos do ser humano reconhecidos e positivados na esfera do direito constitucional positivo de determinado Estado”. Em ato contínuo, explica o doutrinador que esses direitos conhecidos atualmente, corresponde uma evolução, que culminou na construção e difusão do conceito outrora destacado, fazendo menção ao texto constitucional frisa que os direitos fundamentais são, “em primeira linha, direitos constitucionalmente reconhecidos e ao menos em tese como tais assegurados, compartilhando, portanto, da supremacia hierárquica comum às normas constitucionais em geral” (Sarlet, 2017, p. 4).

Essa mesma diferenciação é adotada por Zisman (2011), quando identifica que os direitos podem assumir diversas formas, tais como direitos humanos, liberdades públicas e direitos subjetivos, mesmo que não sejam oficialmente reconhecidos como direitos fundamentais, é importante ressaltar que a distinção crucial reside no fato de que os direitos fundamentais são expressamente consagrados na Constituição. Assim, de acordo com o autor, essa consagração constitucional confere a esses direitos a capacidade de gerar repercussões diretas na ordem jurídica interna.

De acordo com Bulos (2015, p. 526), conceitua-se os direitos fundamentais como “o conjunto de normas, princípios, prerrogativas, deveres e institutos, inerentes à soberania popular, que garantem a convivência pacífica, digna, livre e igualitária, independentemente de credo, raça, origem, cor, condição econômica ou status social”. Na visão do autor, “sem os direitos fundamentais, o homem não vive, não convive, e, em alguns casos, não sobrevive”

Já na visão de Moraes (2020), os direitos fundamentais podem ser definidos como sendo direitos subjetivos, apoiado ao mesmo tempo no direito objetivo, e positivados ou não na norma constitucional, e têm relevância tanto em interações entre cidadãos e o Estado quanto em interações na sociedade.

Sendo assim, observa-se que tais direitos encontram guarida na legislação constitucional e infraconstitucional, e que apesar das diferentes distinções dimensional e doutrinárias, precisam ser seguidos pelo poder estatal a fim de limitar os mecanismos de prevenção e punição, bem como fazer valer as garantias previstas, concedendo o atendimento humanitário social, e ajustando a relação entre o Estado e os cidadãos.

2.1 Direito fundamental à moradia

Ao longo dos tempos, a noção de moradia transcendeu sua mera função como local de habitação individual ou espaço ocupado por uma família. Com o despertar da consciência humana sobre si mesmo e suas interações sociais, a moradia adquiriu uma aura sagrada, sendo vital para a própria existência da família.

Vale salientar de início que a obtenção de um lar é uma das primeiras garantias que todo indivíduo deve usufruir, visto que é dentro do ambiente do lar que o ser humano experimenta sua privacidade, encontra segurança, descansa e nutre sua família (Calil, Martins e Martins, 2022). A moradia se configura como uma das expressões mais significativas da natureza humana, proporcionando um espaço onde a dignidade é vivenciada e manifestada.

Nesse contexto, destaca-se que o direito fundamental à moradia, foi reconhecido inicialmente na Declaração Universal de Direitos Humanos (DUDH), promulgado em 1948 pela Organização das Nações Unidas (ONU), e expressamente regulado no ordenamento jurídico brasileiro a partir da Emenda Constitucional (EC) nº 26 de 14 de fevereiro de 2000, quando foi inserido no artigo 6º da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (CRFB/88), como sendo um dos direitos basilares sociais (Braga, Pereira, 2018).

Braga e Pereira (2018), destaca a compreensão do direito à moradia para além do seu sentido materialista, isso devido externar que a moradia vai além de um lar habitacional, na medida que externa que a partir da consagração desse direito, é que abre as portas para o acesso aos demais direitos, conferindo assim, a população o direito à moradia digna.

Segundo Rolnik (2011, p. 37) a moradia não é apenas “um objeto físico de quatro paredes, um teto, mas a moradia como possibilidade de acesso aos meios de vida, à água, a toda infraestrutura, à educação, à saúde”. Mais adiante Rolnik (2011) afirma que o conceito universal de habitação adequada não é apenas um espaço físico, mas um ambiente que promove o bem-estar físico, mental e social das pessoas que vivem nela, garantido assim, a dignidade da pessoa humana.

Observa-se, portanto, que o direito à moradia, por ser um direito humano fundamental, é protegido em virtude do princípio da dignidade da pessoa humana, estabelecido no texto constitucional, constituído em decorrência direta da Declaração Universal dos Direitos Humanos de 1948 (Souza, 2004).

O direito fundamental à moradia está intrinsecamente ligado a outros direitos fundamentais de grande importância, como o direito à saúde e, consequentemente, ao direito à vida, uma vez que a preservação da saúde é fundamental para a preservação da própria vida. De acordo com Cohen (2007), a habitação é o ambiente onde se promove a saúde e se fortalece seu desenvolvimento, representando um dos primeiros e mais vulneráveis espaços para sua promoção.

A proteção da base familiar é outro fator que está intrinsecamente ligada à proteção do direito à moradia (art. 6º da CF/1988) e da dignidade da pessoa humana, seguindo os princípios básicos da valorização da pessoa humana, bem como a solidariedade fixada no art. 3º, inc. I, da CF/1988. Em suma, falar em dignidade humana nas relações particulares significa discutir o direito à moradia, ou, muito mais do que isso, o direito de se ter um lar próprio. (Tartuce, 2022)

Para os autores Spink, Martins, Silva & Silva (2020), quando se trata moradia adequada, tal conceituação segue caminho diverso daquele que institui a moradia como direito humano primordial. Os autores analisam essa distinção na esfera internacional, como também na esfera de âmbito nacional, e destacam que o direito à moradia foi firmado como premissa básica no ordenamento de declarações e leis e, obviamente, de programas que tinham como enfoque tornar esse direito um fato. Relatam que há outras nuances que são descobertas, que levam a introduzir que não basta ter somente a garantia de um teto sobre a cabeça, mas ter a garantia que essa moradia venha proporcionar condições dignas de habitabilidade, condições estas que ultrapassam a construção propriamente dita e ampliam a adequação para um contexto mais amplo, garantido, portanto, outros direitos até então desrespeitados.

Partindo desses contextos, frisa -se que a moradia representa o espaço destinado a habitação humana, sendo considerado adequado quando possui a infraestrutura mínima necessária para garantir a segurança dos seus ocupantes contra ameaças externas e fatores ambientais associados à construção, os quais devem ser sólidos, incluindo assim, os serviços de abastecimento de água, saneamento básico, salubridade, iluminação adequada e privacidade tanto em relação ao exterior quanto entre os próprios moradores da residência (ONU, 2015).

Cabe ressaltar que um dos objetivos previsto na Agenda 2030 do Programa da Organização das Nações Unidas para o Desenvolvimento, é a promoção de uma cidade sustentável, apta a tornar os ambientes habitacionais mais seguros em seus diversos aspectos, contando com a implementação de políticas públicas eficientes que se adeque às mudanças climáticas ou possíveis desastres (ONU, 2015). 

A citada Agenda objetiva ainda, até o ano de 2030, o acesso universal a moradias seguras, adequadas e acessíveis, bem como aos serviços básicos, além de promover a urbanização de favelas. Isso inclui o aumento da urbanização de forma inclusiva e sustentável, além do fortalecimento das capacidades para o planejamento e gestão de assentamentos humanos participativos, integrados e sustentáveis.

Sabe-se, portanto, que para esses objetivos de fato ser efetivado, é preciso incentivos e investimentos dos gestores públicos que vão desde o planejamento habitacional até o plano de regularização e legitimação da posse da moradia, uma vez que não basta ter só um teto sobre a cabeça, mas que o mesmo seja regularizado e que atenda as funções mínimas da moradia digna.

3. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA: ASPECTO DE SOLIDIFICAÇÃO DO DIREITO À MORADIA

Com o surgimento do elevado número de moradia irregular nos grandes centros urbanos, e com o intuito de minimizar a insegurança a que os moradores estavam sujeitos, é que surgem os instrumentos de Regularização Fundiária, como um marco na solidificação ao direito de moradia regular e digna.

A promulgação da Constituição Federal de 1988 representou uma mudança significativa no cenário político, social e jurídico do Brasil. O objetivo era transformar o país em um Estado Democrático-Social de Direito, no qual uma série de obrigações foi atribuída ao Estado por meio de prestações positivas que podem ser exigidas pela população, pois são consideradas verdadeiros direitos subjetivos dentro do atual contexto político (Soares, 2019).

Com o advento da Carta Magna de 1988, os instrumentos para a regularização fundiária passaram por uma significativa transformação. Os métodos tradicionalmente utilizados, que refletiam um viés individualista em relação à propriedade, foram substituídos por novos mecanismos que valorizam os interesses coletivos da sociedade. Isso significa que, ao invés de priorizar os interesses individuais, passou-se a dar mais ênfase aos interesses transindividuais, ou seja, aqueles que transcendem o âmbito individual e visam o bem-estar da sociedade como um todo. Essa mudança reflete uma abordagem mais inclusiva e socialmente responsável em relação à regularização fundiária (Soares, 2019).

Segundo Silva (2010), a partir da Constituição de 1988, a propriedade urbana passou a ser regulada dentro do contexto das normas e planos urbanísticos, incluindo sua função social à ordenação da cidade expressa no plano diretor. Com as disposições dos artigos 182 e 183 da Constituição de 1988, a doutrina argumenta que a propriedade urbana é moldada e condicionada pelo direito urbanístico para cumprir sua função social específica, que inclui fornecer habitação e condição de trabalho adequada, recreação e circulação humana. Em suma, a propriedade urbana é concebida para realizar as funções sociais da cidade.

Ademais, de acordo com Rocha e Silveira (2017, p. 13) compete ao ente municipal, mediante instituição de política urbana, “ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana” bem como garantir o “direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, saneamento ambiental, infra-estrutura urbana” entre os demais incisos previstos no art. 2° do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001).

Partindo deste contexto, na visão de Nalini e Levy (2014) a regularização fundiária chega como um instituto capaz de solidificar o direito à moradia:

A regularização fundiária de interesse social é um dos vetores aptos a concretizar o direito humano à moradia adequada. É uma forma de fazer valer o direito à dignidade humana por meio de instrumento que permite integrar as dimensões social, urbanística, jurídica, ambiental e registrária”.  No processo de regularização fundiária, a observância dos postulados da melhoria contínua das condições de vida e da proibição do retrocesso social é de importância fulcral na medida em que consolida patamares mínimos para que o direito humano à moradia adequada seja plenamente realizado em um futuro próximo (Nalini, Levy p. 68).

3.1. Lei Federal n. º 13.465/2017 (Lei da REURB)

3.2. Dos núcleos urbanos informais

A Lei nº 13.465/2017, em seu art. 11, inciso II, denomina núcleo urbano informal como sendo “aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização”.

Segundo Cunha (2021), a lei de regularização fundiária é aplicável independentemente do tipo de irregularidade do solo, observando requisitos como: a) inexistência de aprovação Municipal; b) existência de aprovação Municipal, mas inexistência de registro imobiliário; e c) existência de aprovação Municipal e/ou existência de registro imobiliário, mas execução do projeto diverso do que foi aprovado. 

Para a autora, o município poderá adotar medidas flexíveis que atendam os três tipos de irregularidades mencionados acima. Em ato contínuo, a autora, destaca que o legislador, ao nomear o núcleo de “informal”, elimina qualquer obscuridade quanto aos conceitos do que é ou não um terreno irregular ou clandestino, permitindo a flexibilização do que é necessário para regularizar a unidade, especialmente quando sua irregularidade é irreversível ou ainda quando a unidade cumpriu com todas as normas vigentes no momento de sua instalação, mas ainda falta concluir o processo de titulação do ocupante atual ou a averbação das construções.

Ainda segundo Cunha (2021), é plenamente possível que um determinado loteamento possa estar totalmente registrado, mas ainda assim, falta o aspecto jurídico de solidificação da titulação, sendo necessário fazer uso da REURB para alcançar esta segurança plena do imóvel.

Nesse sentido, frisa-se que em sua maioria, a mera existência de lei não impede o surgimento de núcleos urbanos informais, em razão das deficiências técnica e jurídicas e de pessoal aliada a ausência de políticas públicas municipais de fiscalização a fim de evitar a criação de novos núcleos (Cunha, 2021).

Na visão de Rocha e Silveira (2017) grande parte do território brasileiro é constituído por parcelamento irregular do solo. Esses parcelamentos são realizados contrariando a legislação urbanística, a Lei de Parcelamento do Solo, as normas registrais e outras regulamentações pertinentes.

Os autores ressaltam que na maioria das vezes, esses empreendimentos irregulares muitas vezes são comercializados sem qualquer documentação que ateste sua regularidade ou mesmo a venda, uma vez que não estão em conformidade com os planejamentos urbanísticos e não oferecem infraestrutura adequada à população.

De acordo com Alves (2023) esse panorama gera uma série de desafios sociais e urbanos. A falta de regularização fundiária e de intervenção pública adequada resulta em processos de exclusão social, segregação espacial, crise habitacional, violência urbana e degradação ambiental. Essa realidade conduz à escassez de alternativas para moradias dignas e legais, reguladas pela legislação urbanística e integradas à cidade formal. A falta de segurança na posse das habitações e terrenos em favelas e loteamentos irregulares está intimamente ligada a uma série de consequências que perpetuam e exacerbam as condições de vulnerabilidade e pobreza dessas populações. Isso inclui a falta de acesso a serviços básicos como água, saneamento, energia elétrica e transporte público de qualidade, além da carência de infraestrutura urbana, como escolas, hospitais e áreas de lazer.

Cunha (2021), destaca que há por trás um sistema legislativo que dificulta que os cidadãos tenham acesso a uma habitação regularizada, isso se perpetua desde o sistema sesmarial até os dias atuais. Adiciona-se a isso a prática recorrente de restrições nas transmissões dos imóveis que já se encontram regularizados pelos seus possuidores, o que faz com que os imóveis permaneçam irregulares, ou se já formalizados, retornem à informalidade devido às ocorrências fora dos trâmites legais.

3.3 Instrumentos da Regularização Fundiária

3.4 Modalidades da REURB

Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:

I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e

II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.

4. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA.

 Art. 28. A Reurb obedecerá às seguintes fases:

I - requerimento dos legitimados;

II - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;

III - elaboração do projeto de regularização fundiária;

IV - saneamento do processo administrativo;

V - decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;

VI - expedição da CRF pelo Município; e

VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

Parágrafo único. Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária urbana.

Quando o município realiza a regularização, é crucial que ele estabeleça um processo formal para a aprovação e licenciamento, por meio da criação de um procedimento administrativo. Esse procedimento deve ser capaz de registrar as decisões dos diferentes setores envolvidos e de reunir todas as informações relevantes sobre o parcelamento de forma oficial (Nalini; Levy, 2014)

Como analisado por Nalini e Levy (2014), na primeira fase do procedimento administrativo, a ênfase é na classificação da área, a qual deve ser reconhecida como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) ou de interesse específico. Após a realização da avaliação técnica e elaboração da planta do local, é necessário que o devido enquadramento como ZEIS ou interesse específico seja formalmente certificado nos registros do processo.

Após, os referidos autores citados, mencionam ser necessário esclarecer as obras já realizadas ou planejadas, bem como os requisitos de sustentabilidade urbana e ambiental, incluindo possíveis compensações. Neste contexto, o município deve demonstrar o fornecimento de áreas destinadas a equipamentos urbanos necessários.

Por princípio, o Município não carece de buscar compensações fora da área em processo de regularização. Em vez disso, deve concentrar todos os esforços na previsão de áreas públicas necessárias, incluindo a possibilidade de desapropriação de faixas de terra para a instalação de equipamentos públicos e comunitários, se necessário. O procedimento será considerado concluído após a emissão dos títulos de legitimação de posse (Nalini; Levy, 2014).

4.1. Regularização fundiária do Setor Lago Norte em Palmas -TO

De acordo com o art. 28, III, da Lei nº 13.465/2017^[4], a elaboração do projeto de regularização fundiária constitui uma das etapas do procedimento administrativo necessário para a regularização fundiária.

Segundo Santos (2016, p. 46):

A aprovação do Plano ocorre por meio da iniciativa pública, o órgão competente faz

suas considerações durante a concepção do Novo Projeto de Parcelamento do Solo. Para a aprovação, são consideradas todas as normativas legais com relação aos projetos de parcelamento, por meio das leis de uso e ocupação do solo, todas as especificações técnicas referentes aos levantamentos físico e social.

Depois da aprovação do Plano Urbanístico de Regularização Fundiária por parte da

gestão pública, é encaminhado ao cartório para que se realize o desmembramento da gleba, de acordo com o novo parcelamento, originando as matrículas individuais de cada lote, de acordo com a nova planta de parcelamento, para a confecção dos títulos de posse, definindo a forma de titulação a ser utilizada (SANTOS, 2016, p. 46).

Porquanto, pode-se definir que o plano é elaborado e submetido à iniciativa pública, onde o órgão competente analisa e considera todas as normativas legais, leis de uso e ocupação do solo, bem como as especificações técnicas relacionadas aos levantamentos físico e social. Uma vez aprovado pela gestão pública, o plano é encaminhado ao cartório para que seja realizado o desmembramento da gleba, conforme o novo parcelamento estabelecido. Isso resulta na criação de matrículas individuais para cada lote de terra de acordo com a nova planta de parcelamento. Esse processo inclui a definição da forma de titulação a ser utilizada, ou seja, como serão concedidos os títulos de posse aos ocupantes, o que pode variar de acordo com a legislação e as políticas locais.

Em conformidade com o art. 35 da Lei nº 13.465/2017, foi realizado o projeto de regularização do Núcleo Urbano Informal denominado Setor Lago Norte, Município de Palmas/TO, na modalidade Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S).

O procedimento administrativo que originou o projeto de regularização foi concebido pela Lei Complementar nº 378/2017, que “Institui o Programa de Regularização Fundiária Sustentável no Município de Palmas”, pois nesta lei, em seu artigo 34, o Setor Lago Norte foi reconhecido como área prioritária para regularização, a saber:

“Art. 34. Ficam reconhecidas como áreas prioritárias para regularização o Jardim Taquari, Irmã Dulce, União Sul, Taquaruçu 2ª etapa, Lago Norte, Setor Vista Alegre e Belo Horizonte, Loteamento Jardim Canaã e Loteamento Santa Fé, Chácara Taquaruçu 1ª etapa (Distrito de Taquaruçu), Gleba Tiúba, Machado Oeste e Saramandaia.”. (Palmas (TO), 2017)

Posteriormente, por meio da na Lei Complementar nº 400/2018 (Novo Plano Diretor de Palmas), o Setor Lago Norte foi classificado como Zona Especial de Interesse Social – ZEIS, nos termos do art. 191 da Lei da Reurb.

Por consequência, em 17 de outubro de 2017, a Prefeitura de Palmas emitiu o Decreto nº 1.478/2017, designando o núcleo urbano informal localizado no Loteamento Lago Norte, como objeto de regularização fundiária urbana, conhecida como REURB-S e com a meta de atender aproximadamente 450 (quatrocentos e cinquenta) domicílios das famílias ocupantes. O processo de regularização fundiária urbana do núcleo urbano informal teve início no mesmo ano, 2017, através do processo administrativo n° 2017059185 e teve a primeira etapa finalizada no mês de agosto de 2023.

O Projeto de Regularização Fundiária do Setor Lago Norte, foi elaborado pela Gerência de Projetos da Urbanização da Secretaria Municipal de Assuntos Fundiários do Município de Palmas/TO, seguindo a previsão contida no Capítulo III da Lei nº 13.465/2017, obedecendo especificamente, os requisitos previstos nos artigos 28 e seguintes da referida lei. 

Conforme informações descritas no projeto, às ocupações residenciais dos imóveis tiveram início em meados de 2006, quando as primeiras casas foram construídas, coincidindo com a abertura das primeiras vias de circulação que ocorreram por volta de 2004. A urbanização do local ganhou impulso a partir de 2011, e até junho de 2016, a área já estava totalmente ocupada e consolidada para fins urbanos.

No projeto foi realizado toda análise da área informal, passando inicialmente, pela caracterização da área, levantamento planialtimétrico e cadastral, planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas, estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental cadastral, das propostas de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes e do estudo técnico ambiental, do estudo técnico para situação de risco, do cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico, diagnóstico social, urbanístico, ambiental e jurídico..

Na etapa de caracterização da área, constatou-se que o Loteamento Lago Norte foi classificado como Zona Especial de Interesse Social – ZEIS, conforme redação trazida pelo art. 191, inc. III, da Lei Complementar No 400, de 2 de abril de 2018 - Plano Diretor Participativo do Município de Palmas/TO. A área é caracterizada por propriedades predominantemente residenciais e comerciais, com vias públicas já estabelecidas na região sujeita à Regularização Fundiária, além de imóveis construídos e em construção, entre outras situações.

Em relação ao perímetro da área, após análise técnica, constatou-se que o perímetro e áreas (em metro quadrado) das matrículas que fazem parte do Núcleo Urbano Informal estavam divergentes do perímetro e área dos imóveis (implantação in loco), portanto, necessitou fazer as devidas Retificações dos perímetros dos imóveis,

Ao realizarem estudo preliminar técnico ambiental, a equipes integrantes da Secretaria de Assuntos Fundiários, apontou a existência de algumas desconformidades ambientais, dentre as quais em uma área de Preservação Permanente, ou seja, a existência de moradias instaladas nas APPs, solo exposto aos processos de escoamentos superficial, erosões em áreas adjacentes ao córrego, deposição de resíduos em áreas inadequadas, e demais irregularidades nos entornos das APPs.

Quanto à existência de riscos no núcleo urbano a ser regularizado, não foram identificadas áreas de risco. Para implantação dos serviços de obras e infraestrutura, contou-se com a equipe Secretaria Municipal de Infraestrutura e Serviços Públicos - SEISP, que apresentou um cronograma próprio, contendo, em especial, implantação de drenagem pluvial, asfalto, calçadas e meio fio.

Na análise do diagnóstico social, evidenciou-se que a população beneficiada era predominante de baixa renda, o que caracterizou a implantação da Reurb-S. Em relação ao diagnóstico urbano, constata-se que foram realizados estudos sobre os aspectos envolvendo os equipamentos públicos urbanos (sistema viário, abastecimento de água, esgotamento sanitário, drenagem, energia elétrica e iluminação pública), bem como comunitário (esporte, lazer, educação, saúde e segurança).

Ademais, no que tange a análise do diagnóstico ambiental, o setor Lago Norte, situa-se na Bacia Hidrográfica do Rio Tocantins, sub-bacia do Ribeirão Água Fria, e nas imediações do Córrego Brejão e do Córrego Cachimbo. No setor, a vegetação predominante é a de cerrado sentido restrito, possuindo também espécies arbustivas, gramíneas, além de áreas de pastagens parcialmente degradadas. Em relação à topografia, a área apresenta em sua maior parte plana em toda a extensão da gleba.

Por fim, averiguou-se a situação jurídica, quanto à titulação dominial, pertencente em parte ao Estado do Tocantins e a particulares, sendo notificado todos os confrontantes do processo de regularização fundiária que viria a ser iniciado no Núcleo Informal do Setor Lago Norte.

Em resumo, apesar do processo administrativo ter sido autuado no ano de 2018, o procedimento efetivamente se iniciou apenas em março de 2022, sendo no mês de agosto daquele mesmo ano apresentado à comunidade o projeto urbanístico do bairro. O mutirão de cadastramento social no setor ocorreu em outubro. A Certidão de Regularização Fundiária – CRF foi prenotada no Cartório de Registro de Imóveis de Palmas em Junho de 2023, e a entrega das Certidões de Matrículas aos ocupantes ocorreu em agosto de 2023^[5].

Ademais, conforme análise realizada pela equipe técnica da Secretaria de Assuntos Fundiários, há áreas que ainda necessitam de estudo técnico de risco, portanto, foram propostas para serem avaliadas em uma “Segunda Etapa”.

Dessa forma, conclui-se esta seção, com base em informações colhidas do Projeto de Regularização Fundiária do Setor Lago Norte, bem como com a equipe de profissional responsável pelo trabalho de regularizações fundiárias da Secretaria Municipal de Assuntos Fundiários de Palmas - TO.

4.2. Benefícios alcançados pelos moradores após a concretização da Regularização da Moradia

É indubitável que a regularização é de fato crucial para o desenvolvimento e a justiça social em qualquer área. Ao legalizar núcleos e propriedades, não apenas os moradores se beneficiam com acesso a serviços básicos e segurança jurídica, mas também promove um senso de equidade e justiça para toda a população. Isso mostra que a cidade está cumprindo sua função social ao garantir que todos tenham acesso aos direitos básicos e oportunidades igualitárias.

A regularização fundiária de interesse social de parte dos núcleos urbanos do setor Lago Norte em Palmas foi concluída no mês de agosto de 2023 com o evento de entrega de titulação e mostrou benefícios necessários para a população e para o meio ambiente urbano, tais como o selo de bairro regularizado, com todo o projeto urbanístico aprovado, contemplando o sistema de mobilidade e as áreas de instalação dos equipamentos públicos^[6].

A concessão do título que comprova a propriedade, garante primordialmente segurança jurídica e, consequentemente, uma vida digna, com direito a uma infraestrutura adequada, conforme relato desta moradora do setor Lago Norte, “o dia de hoje é de muita festa, pois foi muito esperado. São 11 anos que resido no setor Lago Norte com a minha família, e o título em mãos é a concretização da nossa segurança jurídica. Com a certidão de matrícula do imóvel nós esperamos a chegada de infraestrutura também, para melhorar nossa qualidade de vida”.

Para os autores LIMA, SOUSA JÚNIOR, QUEIROZ, e LIMA JÚNIOR (2020, p. 17), “a regularização fundiária garante a segurança sobre a propriedade, permite a realização de trâmites de venda e transferências formalmente, possibilita o acesso ao financiamento e favorece a valorização imobiliária”.

A regularização fundiária traz de fato o senso de pertencimento, pois garante o direito concreto da habitabilidade, bem como colabora para a inserção da área do ordenamento urbano. “A regularização fundiária é um complemento natural da urbanização. Não se trata de um mero apego à norma legal. Apenas com a regularização jurídica podemos reconhecer como cidadãos os moradores dessas áreas” (MARICATO, 2003).

Dessa forma, a partir de parcerias comprometidas com o processo de regularização, famílias puderam ter suas realidades transformadas e dignificadas. 

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Ter a garantia de um lar habitável seguro, é notadamente o sonho de toda pessoa, isto porque é na habitação que a pessoa passa maior parte do tempo de seu descanso, acompanhado dos entes queridos, amigos ou familiares. Além disso, é no lar que o indivíduo guarda seus pertences, ou seja, é a partir de um lar, que a pessoa passa a ser inserida de fato nos papéis da comunidade.

Contudo, a partir da análise deste trabalho, percorrendo por várias bibliografias sobre o assunto, o que se nota é uma verdadeira violação escancarada do direito fundamental à moradia previsto na Constituição Federal de 1988.

O direito à moradia também encontra guarida na legislação infraconstitucional que traz aparato para efetivar esse direito, bem como políticas públicas voltadas ao incentivo de concretizar o referido direito, no entanto, a realidade é que na prática esses instrumentos são insuficientes, seja no viés qualitativo como quantitativo, em razão de sua complexidade.   

É necessário ressaltar que a moradia adequada é indispensável à dignidade do indivíduo, pois se falta um teto sobre a cabeça, não há como falar que se está sendo cumprido o princípio da dignidade da pessoa, tendo em vista se tratar de uma necessidade básica que toda pessoa tem o direito de usufruir.

A regularização de áreas e propriedades contribui diretamente para a efetivação desse direito, assegurando que as pessoas tenham acesso a moradias seguras, infraestrutura básica e condições dignas de vida.

Contudo, apesar dos instrumentos previsto na norma constitucional e infraconstitucional que garante o direito à moradia, a realidade observada é outra, uma vez que a maioria dos brasileiros ainda não usufrui do direito à moradia digna.

Não obstante, verifica-se que a Lei da Reurb tem contribuído para que núcleos ocupados informalmente ocupados, possam usufruir de direitos básicos como a legitimação fundiária e a legitimação da posse, e consequente, garantir a segurança jurídica e a promoção de vida digna, visto que a regularização fundiária vai além de entregar título, ela visa promover a verdade dignidade humana.

Por outro lado, ressalta a necessidade de implementação de mais políticas públicas pelo poder público, que garanta efetividade e celeridade no processo de regularização fundiária, pois há ainda um déficit de moradores espalhados pelo país que ainda não conseguiram a tão sonhada regularização de seu habitat.

Quanto ao Projeto Urbanístico desenvolvido no Setor Lago Norte, percebe-se que surtiu efeito, uma vez que houve um quantitativo de mais de 300 (trezentos) pessoas beneficiadas com seus títulos de imóvel.

Destaca-se que essas pessoas agora passaram a usufruir de benefícios básicos ofertados pelo ente municipal, tais como saúde, saneamento, lazer, educação e meio ambiente sustentável. Além disso, com a posse dos documentos legais, permite-se a essas pessoas desfrutarem plenamente de seus direitos e participarem ativamente da vida comunitária, garantido assim a verdadeira dignidade.

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