RESUMO: O presente artigo tem por escopo estudar a classificação do crédito condominial como concursal ou extraconcursal durante a fase de recuperação judicial. Sendo assim, especificou-se como objetivo analisar a jurisprudência e doutrina recente sobre o tema. Para alcançar tal enfoque, a pesquisa foi dividida em três momentos. No primeiro se analisa o instituto da Recuperação Judicial. No segundo momento se avalia a classificação de créditos na Recuperação Judicial. Num terceiro momento se avalia a classificação específica do crédito condominial. Destarte, diante de todo o estudo realizado se traça considerações finais que constatam que o crédito condominial na Recuperação Judicial possui natureza extraconcursal. Quanto à Metodologia, foi utilizada a base lógica Indutiva, além das Técnicas do Referente, da Categoria, do Conceito Operacional e da Pesquisa Bibliográfica

PALAVRAS-CHAVE: Taxa Condominial. Recuperação Judicial. Extraconcursal. Lei 11.101/05.

ABSTRACT: The purpose of this article is to study the classification of condominium credit as bankruptcy or extra-bankruptcy during the judicial recovery phase. Thus, it was specified as an objective to analyze the recent jurisprudence and doctrine on the subject. To achieve such an approach, the research was divided into three moments. In the first one the Judicial Recovery Institute is analyzed. In the second moment the classification of credits in Judicial Recovery is evaluated. In a third moment the specific classification of condominium credit is evaluated. Thus, in the face of the whole study, we draw up final considerations that establish that the condominium credit in the Judicial Recovery has an extra-bankruptcy nature. As for the Methodology, the Inductive Logic base was used, as well as Referent Techniques, Category, Operational Concept and Bibliographic Research

KEYWORDS: Condominial Rate. Judicial recovery. Extra-bankruptcy. Law 11.101/05.

SUMÁRIO: Introdução; 1. Recuperação Judicial; 2. Classificação de Créditos na Recuperação Judicial. 3. A Classificação do Crédito Condominial na Recuperação Judicial. Considerações Finais; Referência das Fontes Citadas.

INTRODUÇÃO

O objeto deste artigo cientifico é fomentar um debate teleológico acerca da classificação das referidas taxas condominiais, exemplificando e argumentando quanto ao assunto, em razão da dúvida na forma de classificação do crédito condominial na Recuperação Judicial Seus objetivos são: a) Institucional: produção de Artigo Científico acadêmico; b) geral: analisar a legislação a doutrina e a jurisprudência acerca da classificação do crédito condominial na Recuperação Judicial. Os Objetivos Específicos são: a) compreender, em breve resumo, o instituto da Recuperação Judicial b) entender os aspectos gerais da classificação dos créditos; c) analisar as correntes doutrinárias favoráveis e desfavoráveis acerca do caráter extraconcursal de créditos; d) identificar qual é o entendimento acerca da classificação dos créditos condominiais junto à Recuperação Judicial.

O artigo está dividido em três momentos: no primeiro se fez uma análise do instituto da Recuperação Judicial; no segundo momento se avalia a classificação de créditos na Recuperação Judicial. Posteriormente se faz um breve estudo acerca da classificação específica do crédito condominial.

O método utilizado tanto na fase de investigação quanto no tratamento dos dados e no relato dos resultados que se consiste neste ensaio, foi a base lógica indutiva[1].

As técnicas empregadas foram a do referente[2], da categoria[3], do conceito operacional[4] e da pesquisa bibliográfica[5] e documental, esta última, pela via eletrônica.

1.  DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL

A recuperação judicial é, em apertada síntese, o instituto pelo qual o ente empresarial busca reequilíbrio entre o ativo e o passivo, a fim de não decair em insolvência.

Conforme ensina Waldo Fazzio Júnior[6] “recuperar significa readquirir, reconquistar, reaver, recobrar [...] que, a exemplo da concordata, consiste em procedimento preventivo, porque tem a intenção de evitar a situação de falência. Contudo, persegue um objetivo muito mais amplo que o do instituto da concordata.”

A recuperação de empresas também é conceituada por Everaldo Medeiros Dias[7]:

A Recuperação de Empresas se constitui, genericamente, em um meio pelo qual o empresário devedor propõe a seus credores, de forma judicial ou extrajudicial, uma forma de reorganização de sua empresa e composição de suas obrigações, objetivando, assim, a manutenção de sua fonte produtiva e a continuidade de suas atividades empresariais e o cumprimento de suas funções sociais. [...] A recuperação judicial é um processo peculiar, em que o objetivo buscado (a reorganização da empresa explorada pela sociedade empresária devedora, em benefício desta, de seus credores e empregados e da economia) pressupõe a prática de atos judiciais.

Ainda, nas palavras de Maria Carla Pereira Ribeiro[8], "os principais objetivos da recuperação judicial são:a manutenção da fonte produtora, dos postos de trabalho, a defesa do interesse dos credores, a preservação da empresa e de sua função social e o estímulo à atividade econômica."

Francisco Satiro Junior Souza[9] considera que: “o legislador brasileiro atendeu à demanda social de se preservar as empresas, o que se faz por reorganização da atividade empresarial, mas, no entanto, a norma preferiu denominar o instituto de recuperação”.

O autor afirma que “recuperar” tem o sentido de reaver, restaurar, repor em condições de operar. Quer dizer, que se possa ter condições de continuar uma atividade empresarial acometida por crise.

Para Fábio Ulhoa Coelho[10], a crise de uma empresa pode ser econômica, financeira ou patrimonial, conforme discorre:

Crise econômica ocorre quando as vendas dos produtos ou a prestação de serviços não são realizadas em quantidade suficiente à manutenção do negócio. A crise financeira acontece quando o empresário tem falta de fluxo de caixa, dinheiro ou recursos disponíveis para pagar suas prestações obrigacionais. Já a crise patrimonial se faz sentir quando o ativo do empresário é menor do que o seu passivo, logo, seus débitos superam os seus bens e direitos.

Portanto, conceituada a recuperação judicial pela doutrina majoritária brasileira, necessário também discorrer acerca da natureza dos créditos no referido instituto da recuperação judicial, conforme veremos adiante.

Para tanto, se faz necessário esmiuçar o conceito jurídico de crédito, em sua acepção jurídica, a fim de elaborar a ligação entre o “crédito” e o procedimento recuperatório.

Quanto a esse conceito, versa Carvalho de Mendonça[11]:

Crédito é a obrigação no aspecto ativo, ou seja, o direito do sujeito ativo numa relação obrigacional que lhe assegura a possibilidade de exigir a prestação do devedor. O crédito é um direito de fruição. O credor é aquele em proveito de quem a prestação deve ser executada. Partindo da distinção civilista entre os direitos absolutos, cujo sujeito passivo é indeterminado, recaindo o dever jurídico sobre todos os membros da coletividade (erga omnes) e direitos relativos, com sujeito passivo determinado, a obrigação pode ser definida como relação jurídica, em virtude da qual o sujeito passivo (devedor) tem o dever jurídico de caráter patrimonial em favor do sujeito ativo (credor).

Portanto, créditos são direitos advindos, entre outros, de obrigações entre as partes envolvidas, que podem ser realizadas nas mais variadas modalidades.

Entendido esse conceito preliminar, passamos à análise da natureza jurídica dos créditos.

Como dito, não é de hoje que se tem a ideia de que o Direito é batizado por princípios fundamentais, isto é, princípios que buscam efetivar aos nacionais ou estrangeiros, condições básicas para que exista o mínimo de segurança jurídica, proporcionando, assim, a igualdade jurisdicional e a eficácia das normas.

Com a promulgação da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (CRFB), tornou-se claro que sua pretensão era resguardar os cidadãos, para que não fossem novamente usurpados de seus direitos legítimos.

A força da CRFB, bem como do povo, se deu exemplificada no decorrer da constituição. José Afonso da Silva[12] define os princípios fundamentais como "prerrogativas e instituições que o Direito Positivo concretiza em garantia de uma convivência digna, livre e igual de todas as pessoas".

Com base nisso, no ano de 2005 foi promulgada a Lei 11.101/05, chamada de “Lei de Falência e Recuperação Judicial” (LFRE), visando o cumprimento dos princípios basilares do direito, bem como regular o rito procedimental inerente à tais situações, que anteriormente eram aplicados à bel prazer pelos juízos singulares fulcrados no Decreto-Lei 7.661/1945, já ultrapassado.

Assim, passou-se, ao menos em tese, à levar em consideração o interesse social em relação à recuperação, no intuito de criar um binômio entre os interesses da empresa e dos grupos (credores, trabalhadores), trazendo um equilíbrio entre os aspectos materiais e procedimentais.

Se as normas inseridas na Lei 11.101/05 (LFRE) são apropriadas é uma questão passível de análise, vez que as concepções divergem, dando ênfase, ainda, a alguns pontos específicos, passiveis de controvérsias.

Portanto, diante da impossibilidade de exaurimento dos temas, o foco se dará em relação à classificação dos créditos conforme lei e as suas implicações em relação à dividas condominiais, especificamente na questão da classificação destes no procedimento recuperatório previsto na Lei 11.101/05, conforme se passa a discorrer.

2. CLASSIFICAÇÃO DE CRÉDITOS NA RECUPERAÇÃO JUDICIAL

Inicialmente, se faz necessário conceituar a classificação de créditos, quanto ao tema, aduz Franciso Sátiro Souza[13]:

Os créditos são classificados de acordo com sua natureza e com a ordem de privilégios estabelecida pela Lei, atribuindo-se direitos similares àqueles da mesma classe. Somente entre os credores de uma mesma classe a igualdade de tratamento é absoluta: mesmos direitos a serem exercidos no procedimento falimentar, e rateio em caso de insuficiência de recursos para pagamento integral de todos. Mas há uma ordem de prioridade de pagamento entre as diversas classes de credores. Uma vez habilitados os créditos e definida sua classificação, uma classe só terá acesso ao resultado da liquidação do ativo do devedor se e quando não existirem créditos não pagos nas classes precedentes.

Os créditos podem ser concursais ou extraconcursais, estando os primeiros definidos no art. 83[14] da Lei n 11.101/05, in verbis:

Art. 83. A classificação dos créditos na falência obedece à seguinte ordem:

I – os créditos derivados da legislação do trabalho, limitados a 150 (cento e cinqüenta) salários-mínimos por credor, e os decorrentes de acidentes de trabalho;

II - créditos com garantia real até o limite do valor do bem gravado;

III – créditos tributários, independentemente da sua natureza e tempo de constituição, excetuadas as multas tributárias;

IV – créditos com privilégio especial, [...]

V – créditos com privilégio geral [...]

VI – créditos quirografários [...]

VII – as multas contratuais e as penas pecuniárias por infração das leis penais ou administrativas [...]

VIII – créditos subordinados [...]

De pronto, importante esclarecer que ainda que o caput do referido artigo faça menção somente à falência, a doutrina entende que o mesmo rol também se aplica no procedimento de recuperação.

Portanto, vemos que quase a totalidade dos créditos se submete ao chamado concurso de créditos, pertencendo a grupo de credores distintos, diante da imensa maioria de hipóteses previstas no referido artigo.

Cumpre elucidar que o crédito oriundo de negócio firmado anteriormente ao ajuizamento da ação de recuperação judicial fica submetido ao procedimento recuperatório e às condições ali impostas, mesmo que ainda não vencidas, conforme discorre o art. 49[15] da LFRE, sendo tais créditos caracterizados como concursais. Versa o referido artigo:

Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. [...]

Everaldo Medeiros Dias disserta sobre os créditos concursais[16]:

Os Créditos Concursais, sujeitos ao concurso de credores portanto, são aqueles constituídos pelo empresário individual, pela sociedade empresária e pela EIRELI antes da decretação da Falência. A ordem de pagamentos dos Créditos Concursais obedece a seguinte ordem de classificação estabelecida pelo art. 83 da LRFE.

Portanto, via de regra os créditos se enquadram na modalidade concursal, por ser mais abrangente e favorável ao empresário recuperando.

Desta feita, as exceções são os créditos que não se subrrogam à recuperação, chamado de extraconcursais, conforme se discorre a seguir.

Os créditos extraconcursais não estão sujeitos ao processo de habilitação, pois decorrem de fatos geradores de caráter sui generis ou posteriores à instauração de recuperação judicial.

Esses créditos também não se submetem à recuperação, sendo que o rol taxativo dos créditos extraconcursais esta previsto no art. 84[17] da Lei 11.101/05, transcrito abaixo:

Art. 84. Serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a:

I – remunerações devidas ao administrador judicial e seus auxiliares, e créditos derivados da legislação do trabalho ou decorrentes de acidentes de trabalho relativos a serviços prestados após a decretação da falência;

II – quantias fornecidas à massa pelos credores;

III – despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência;

IV – custas judiciais relativas às ações e execuções em que a massa falida tenha sido vencida;

V – obrigações resultantes de atos jurídicos válidos praticados durante a recuperação judicial, nos termos do art. 67 desta Lei, ou após a decretação da falência [...]

Enquanto os credores listados no art. 83 adquiriram seus créditos a partir de atos ou fatos ligados ao empresário e à empresa sob sua administração antes da recuperação judicial, as obrigações listadas no art. 84 são, na sua maioria, resultado da atuação do administrador judicial na gestão dos interesses dos envolvidos na recuperação judicial[18].

Ainda que a Lei 11.101/05 tenha exemplificado que os créditos constituídos durante a recuperação seriam extraconcursais, existe uma lacuna no que tange termo inicial, pois não é expressa nesse sentido, havendo o questionamento se este se daria do deferimento do processamento da recuperação ou da aprovação do plano.

A divergência quanto ao termo inicial para a classificação dos referidos créditos tem pretexto para que as empresas recuperandas busquem minimiza-los, além de tentar impor as condições do plano de recuperação.

Nesse ponto é importante citar a doutrina majoritária e notar que o entendimento é o de que ao definir a prioridade do pagamento dos créditos extraconcursais, o pagamento destes deveria ocorrer antes do início da fase de satisfação dos créditos concursais, sendo vedado entretanto o pagamento indiscriminado destes a medida que surgirem.

O imbróglio torna-se ainda maior à medida que enfrentamos também a questão de preferência de créditos, pois não se tratando de falência não há norma norteadora para firmar um rol taxativo de preferências, o que acarreta muitas vezes em divergência jurisprudencial e doutrinária.

Somente no ano de 2014 houve julgamento quanto ao tema pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), onde a Ministra Nancy Andrighi firmou jurisprudência sobre o tema após análise dos dispositivos da LFRE, aduzindo que se classificam como extraconcursais os créditos de obrigações que se originaram após o deferimento do processamento da recuperação, conforme in verbis:

DIREITO EMPRESARIAL. CRÉDITOS EXTRACONCURSAIS E DEFERIMENTO DO PROCESSAMENTO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. São extraconcursais os créditos originários de negócios jurídicos realizados após a data em que foi deferido o pedido de processamento de recuperação judicial. Inicialmente, impõe-se assentar como premissa que o ato deflagrador da propagação dos principais efeitos da recuperação judicial é a decisão que defere o pedido de seu processamento. Importa ressaltar, ainda, que o ato que defere o pedido de processamento da recuperação é responsável por conferir publicidade à situação de crise econômico-financeira da sociedade, a qual, sob a perspectiva de fornecedores e de clientes, potencializa o risco de se manter relações jurídicas com a pessoa em recuperação. Esse incremento de risco associa-se aos negócios a serem realizados com o devedor em crise, fragilizando a atividade produtiva em razão da elevação dos custos e do afastamento de fornecedores, ocasionando, assim, perda de competitividade. [...] Desse modo, afigura-se razoável concluir que conferir precedência na ordem de pagamentos na hipótese de quebra do devedor foi a maneira encontrada pelo legislador para compensar aqueles que participem ativamente do processo de soerguimento da empresa. Não se pode perder de vista que viabilizar a superação da situação de crise econômico-financeira da sociedade devedora – objetivo do instituto da recuperação judicial – é pré-condição necessária para promoção do princípio maior da Lei 11.101/2005 consagrado em seu art. 47: o de preservação da empresa e de sua função social. Nessa medida, a interpretação sistemática das normas insertas na Lei 11.101/2005 (arts. 52, 47, 67 e 84) autorizam a conclusão de que a sociedade empresária deve ser considerada “em recuperação judicial” a partir do momento em que obtém o deferimento do pedido de seu processamento. (REsp 1.398.092-SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 6/5/2014)[19].

Com essa afirmação, passamos à análise da classificação do crédito condominial na recuperação judicial.

3. A CLASSIFICAÇÃO DO CRÉDITO CONDOMINIAL NA RECUPERAÇÃO JUDICIAL

A contribuição condominial é  de caráter propter rem e possui caraterísticas singulares que garantem primazia no confronto de preferências de créditos.

Conforme a doutrina pátria, a obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real, que no caso das taxas condominiais seria  a propriedade do imóvel, e subsiste em razão da situação jurídica de titular do domínio de determinada coisa, o tornando responsável pelo cumprimento das obrigações provenientes da mesma, os chamados ius ad rem, ou seja, obrigações advindas da coisa.

Sobre o tema, Flavio Tartuce[20] conceitua:

A obrigação propter rem é aquela que deve ser realizada por uma pessoa, por consequência de seu domínio ou sua posse sobre alguma coisa móvel ou imóvel. Entre vários exemplos pode-se citar a obrigação que o proprietário do imóvel tem de pagar as despesas do condomínio, previsto no artigo 1.345 do código civil brasileiro de 2002, uma vez que o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde por tais débitos, que acompanham a coisa.

Tendo caráter de obrigação inerente a existência do bem, a jurisprudência corriqueiramente lhe tem atribuído preferência na ordem de crédito, estando praticamente uniformizado o entendimento de que a dívida por contribuição condominial tem preferência, equiparando inclusive à créditos com caráter alimentar.

Vêja-se que a jurisprudência é firme inclusive em sobrepor o crédito condominial à outros direitos reais de garantia, inclusive sobre a alienação fiduciária[21].

Por tal razão é que , em que pese a Lei de Falência e Recuperações Judicias prever a suspensão das ações e execuções da empresa em processo de recuperação judicial, além de submete-los a condição do plano de recuperação, a jurisprudência e doutrina majoritária é firme no sentido de que esta não atinge as ações relativas à percepção taxas de condomínio inadimplidas.

A inaplicabilidade da submissão ao plano e da suspensão as ações relativas à créditos oriundo de das taxas condominiais se deve ao fato de tais créditos possuírem caráter extraconcursal, não se sujeitando a habilitação no Juízo da Recuperação Judicial, tampouco a inclusão no quadro geral de credores, pois são considerados encargo da massa.

A longa data existe debate sobre o assunto, com primeiro julgado do Superior Tribunal de Justiça datado do ano de 2010, onde decidiu-se que:

As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. […] (RESP 794.029/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, 15.12.2009, DJe 02.02.2010) [22].

Com o passar dos anos o entendimento foi se consolidando no Superior Tribunal de Justiça, que acabou por julgar inúmeros outros casos sobre o mesmo tema e com o mesmo entendimento.

Sobre o assunto, cita-se recente decisão proferida em 27/03/2017, pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no acórdão do Recurso Especial n° 1.534.433/SP:

RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. 1.     Controvérsia acerca da necessidade de suspensão de ação de cobrança de despesas condominiais ante a superveniência da decretação da falência do devedor. 2.          Caráter extraconcursal do crédito decorrente de despesas condominiais, não se sujeitando, portanto, à habilitação e inclusão no quadro geral de credores. 3. Desnecessidade de suspensão da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar de crédito extraconcursal. 4. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (Recurso Especial n° 1.534.433/SP, julgado em 27/03/2017)[23].

Do corpo do acórdão, colhe-se a decisão esmiuçada do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino:

A controvérsia diz respeito à necessidade de se suspender uma demanda em que se pleiteia a cobrança de despesas de condomínio no curso do processo de falência da devedora. A suspensão das ações e execuções contra o falido está prevista no enunciado normativo do art. 99, inciso V, da Lei 11.101/2005 (v. art. 24 do Decreto-Lei 7.661/1945), abaixo transcrito: Art. 99. A sentença que decretar a falência do devedor, dentre outras determinações: [...] V - ordenará a suspensão de todas as ações ou execuções contra o falido, ressalvadas as hipóteses previstas nos §§ 1° e 2° do art. 6° desta Lei; Porém, a Lei de Falências, tanto a atual quanto a revogada, consideram extraconcursal (encargo da massa) a despesa necessária à administração do ativo. Confira-se, a propósito, o enunciado normativo do art. 84, inciso III, da Lei 11.101/2005 (v. art. 124, § 1°, inciso III, do Decreto-Lei 7.661/1945), abaixo transcrito:  Art. 84. Serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a: I      - remunerações devidas ao administrador judicial e seus auxiliares, e créditos derivados da legislação do trabalho ou decorrentes de acidentes de trabalho relativos a serviços prestados após a decretação da falência;  II - quantias fornecidas à massa pelos credores; III- despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência; IV- custas judiciais relativas às ações e execuções em que a massa falida tenha sido vencida; V- obrigações resultantes de atos jurídicos válidos praticados durante a recuperação judicial, nos termos do art. 67 desta Lei, ou após a decretação da falência, e tributos relativos a fatos geradores corridos após a decretação da falência, respeitada a ordem estabelecida no art. 83 desta Lei. Especificamente quanto às obrigações condominiais, a jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que tal despesa se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando- se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências[24].

Veja-se, ainda, decisão sobre o tema oriunda do Recurso Especial n° 1.162.964/RJ, com relatoria da Ministra Nancy Andrighi:

COMERCIAL.FALÊNCIA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS APÓS A DECRETAÇÃODA QUEBRA. NATUREZA. ORDEM DE PREFERÊNCIA. 1. A Lei nº 11.101/05 impôs alterações na classificação dos créditosfalimentares, reposicionando na ordem de preferência inclusiveaqueles de natureza extraconcursal. Atualmente, os encargos da massa (art. 84, III) precedem os créditos tributários, sejam elesanteriores (art. 83, III) ou posteriores (art. 84, V) à decretaçãoda quebra. 2. Sob a égide do DL nº 7.661/45, porém, a realidade era outra [...] as cotas condominiais vencidas após a decretaçãoda falência têm inegável natureza de encargos da massa [...] O STJ, inclusive, já se manifestou especificamente sobre o tema, no julgamento de processo sob a minha relatoria, no qual ficou assentado que "as cotas condominiais classificarem-se como encargos da massa e, por isso, devam ser pagas de imediato” (STJ - REsp: 1162964 RJ 2009/0202429-1, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/03/2012, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2012)[25].

 Assim, temos que não há que se falar em habilitação dos créditos líquidos, mesmo os vencidos anteriormente à propositura da recuperação judicial.

Veja-se, por fim, que a jurisprudência já se firmava nesse aspecto anteriormente inclusive à  inovação legal da Lei nº 11.101/05.

Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça, relativos à decisões exaradas durante a vigência do Decreto-Lei 7.661/45, antiga lei de falências:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA. CRÉDITO NÃO SUJEITO A HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES. OBSERVÂNCIA DA ORDEM DE PRIVILÉGIO DOS CRÉDITOS ANTECEDENTES AOS ENCARGOS DA MASSA. AGRAVO DESPROVIDO. 1.       Nos termos do art. 124, § 1°, III, do Decreto-Lei 7.661/45 (antiga Lei de Falências), os débitos condominiais, por se tratarem de obrigação de natureza propter rem, não podem ser considerados da pessoa do falido, porquanto constituem ônus relativo ao próprio imóvel, constituindo-se, portanto, em encargos da massa. 2.Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 590.632/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 22/10/2013)[26].

E ainda:

PROCESSUAL CIVIL. VALIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA. CRÉDITO NÃO SUJEITO A RATEIO. AÇÃO DE COBRANÇA. NÃO- SUSPENSÃO. EXCEÇÃO DISPOSTA NO ARTIGO 24,  § 2°, INCISO I, DO DECRETO-LEI N. 7.661/45.  1.      Em sede de recurso especial, não compete ao Superior Tribunal de Justiça revisar as premissas fáticas que nortearam o convencimento das instâncias ordinárias (Súmula n. 7/STJ). 2.           As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. 3. A ação de cobrança referente a taxas condominiais em atraso, a despeito de ter sido intentada antes da decretação da falência, deverá prosseguir com o síndico da massa falida, por se enquadrar na exceção disposta no artigo 24, § 2°, inciso I, do Decreto-Lei n. 7.661/45. 4. Recurso especial não-conhecido. (REsp 794.029/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe 02/02/2010) [27].

Note-se, então, que caso fosse realizada a análise da espécie do crédito condominial, que se configura como encargo da massa, ou seja, extraconcursal, a inclusão das verbas já vencidas seria medida de direito.

Pelo narrado acima, conclui-se que todos os julgados são no sentido de reconhecer o caráter sui generis do crédito decorrente de taxas condominiais inadimplidas como extraconcursal, com prioridade sobre o rateio.

Ainda, os julgados são uníssonos em afirmar a desnecessidade de habilitação dos referidos créditos e de que não se aplicam as hipóteses de suspensão oriundas do instituto da recuperação judicial, mesmo que os referidos créditos condominiais tenham vencido anteriormente ao ajuizamento da recuperação.

Ocorre que, justamente por sua distinção com a legislação pátria habitual, bem como ser relativamente baixa as situações concretas que se adéquam a espécie, acaba a referida lei por fomentar inúmeras dúvidas doutrinarias e jurisprudenciais.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Durante o desenvolvimento do artigo se compreendeu acerca da classificação do crédito condominial como extraconcursal, tendo preferência sobre a divisão do ativo e não se submetendo às hipóteses de habilitação e suspensão no decorrer do procedimento recuperatório. O primeito item dissertou sobre o instituto da recuperação judicial e a natureza juridica dos créditos discutidos nesta, onde o segundo e o terceiro momento demonstraram as espécies de classificação de créditos e seus enquadramentos, fomentando posteriormente a discussão quanto da classificação do crédito condominial no interregno da instrução recuperatória.

Cumpriu-se  fomentar um debate teleológico acerca da classificação das referidas cotas, exemplificando e argumentando quanto ao assunto.

Persebe-se que diante da questão aqui abordada, que toda a doutrina e jurisprudência sobre o tema se dá no sentido de reconhecer o caráter sui generis do crédito decorrente de taxas condominiais inadimplidas, classificando-o como extraconcursal e o priorizando sobre os demais créditos, inclusive os também classificados como extraconcursais.

Ainda, os julgados são uníssonos em afirmar a desnecessidade de habilitação dos referidos créditos durante o interregno da recuperação, além de explicitarem que não se aplicam as hipóteses de suspensão oriundas do instituto da recuperação judicial, mesmo que os referidos créditos condominiais tenham vencido anteriormente ao ajuizamento da recuperação.

Observou-se que a Lei 11.101/05, em especial quanto à classificação dos créditos, possui inúmeras características e peculiaridades que a tornam, de certo modo, diferente de qualquer outra lei federal já recepcionada por nossa legislação em tempos atuais.

As discussões provenientes das disposições contidas na Lei 11.101/05 em relação à classificação extraconcursal dos créditos condominiais vem por traçar um panorama não antes visto, visando o interesse social e garantia a curto prazo do interesse dos condôminos, inclusive se sobrepondo ao direito real de alienação fiduciária e ao interesse estatal na arrecadação de impostos, possibilitando a flexibilização da legislação pátria já consolidada, trazendo uma sutil mudança, mas que abarca, na teoria, uma nova maneira de pensar do legislador e dos julgadores.

Verificou-se no entanto que a discussão não é aprofundada nas instâncias inferiores que não de julgamentos pelo Superior Tribunal de Justiça, o que acaba atrasando a efetividade da tutela pretendida e o carater mediato de recebimento de tais valores, pois muitos magistrados não aplicam o entendimento da corte superior e acabam por tratar o crédito condominial, em especial o já vencido, como crédito concursal, submetendo-o à já conhecida morosidade do judiciário.

Por fim, chega-se a ponderação de que é necessário se aprofundar na discussão acerca da classificação do crédito condominial tanto na recuperação judicial quanto na falência, eis que institutos cada vez mais utilizados.

Destaca-se que o presente artigo não tem caráter exauriente, dado que, indubitavelmente, irão se deparar com diplomas legais concernentes a temas que envolvam natureza jurídica semelhante, mas pretende tecer reflexões sobre o tema que provoque outros e mais aprofundados estudos que possam colaborar com a efetivação da tutela jurisdicional relativa às situações fáticas enquadradas no tema, tendo em vista o caráter peculiar da questão, que deve ser mais discutida e compreendida no meio profissional e acadêmico.

REFERÊNCIAS DAS FONTES CITADAS

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