Resumo: Este breve artigo busca fazer uma síntese dos aspectos até pouco tempo polêmicos no Sistema Financeiro da Habitação, não obstante a maioria dos temas tratados já tenham sido pacificados na jurisprudência. Ainda assim, entendemos pertinente que se faça uma digressão acerca de tais problemas, a fim de que se possa entender a evolução do raciocínio jurídico que cerca a matéria.

Palavras-chave: SFH. Temas polêmicos. Tabelas de reajuste.  

Sumário: 1. INTRODUÇÃO. 2. ALGUNS ASPECTOS POLÊMICOS RELATIVOS AO SFH. 2.1. PLANOS DE REAJUSTE. 2.2. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO DO CAPITAL. 2.3. DOS JUROS. 2.4. CONTRATOS DE GAVETA. 3. CONCLUSÃO.

1.  INTRODUÇÃO.

Dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), um dos temas que mais controvérsias causam nos operadores do Direito é quanto aos meios executórios postos à disposição das partes em eventual caso de inadimplemento de um dos contratantes.

É será esse o foco do presente estudo, oportunidade em que realçaremos alguns dos aspectos mais discutidos neste tocante. 

2.   DOS MEIOS POSTOS À DIPOSIÇÃO DOS POLOS ATIVOS E PASSIVOS NOS CONTRATOS FIRMADOS NO ÂMBITO DO SFH. 

Para ilustrar melhor a questão, evidentemente fica mais facilmente visualizarmos as controvérsias se separarmos os meios colocados à disposição dos mutuários e mutuantes.

Do ponto de vista do mutuário, a ação mais comum ajuizada em tais situações é a ação revisional, em que se veicula, normalmente, dois tipos de tutela: a) desconstitutiva (anulação de cláusulas contratuais abusivas) e b) ressarcitória (repetição de valores pagos), que pode se dar na forma específica (compensação com valores ainda devidos) ou equivalente pecuniário. O simples ajuizamento de ação revisional não é suficiente para desconstituir a mora contratual. E a purgação da mora apenas é possível se, ao ajuizar a ação, o mutuário proceder ao depósito judicial dos valores incontroversos.

Em sede de antecipação de tutela, nos termos do art. 273 do CPC, tem-se considerado que o depósito dos valores incontroversos é um de seus requisitos na espécie. Um requisito extra.

Em sede de ação de consignação em pagamento, eventual insuficiência dos valores depositados não é causa, por si, para extinção da consignação proposta, devendo, antes, ser determinada sua complementação pelo autor.

Do ponto de vista do mutuante, se o contrato for garantido por hipoteca, o credor pode lançar mão de dois meios: 1) Execução hipotecária - Lei 5.741/71; 2) Execução extrajudicial - DL 70/66.

3.  DOS PROCEDIMENTOS POSTOS À DISPOSIÇÃO DOS MUTUANTES.

3.1. DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTO NO DL nº 70/66.

Por sua vez, o Decreto-Lei nº 70/66, como se nota em sua rubrica, prestou-se a autorizar o funcionamento das associações de poupança e empréstimo, além de ter instituído a cédula hipotecária, permitido a atualização monetária de empréstimos com garantia hipotecária e, por último, mas não menos importante, previu a execução extrajudicial dos contratos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Assim, oreferido instrumento legalfoi responsável pela adoção de um procedimento expropriatório único e até certo pontodissociadode todo o contexto executório trazido pelo Código de Processo Civil, haja vista que seus tênues limites são tã somente o contraditório e a ampla defesa, por meio da transferência da jurisdição à esfera privada.

Não obstante o STF, em outras ocasiões tenha pacificado entendimento de que o Decreto-Lei nº 70/66 tenha sido recepcionado pela CF/1988, ele permanece alvo de controvérsias ainda no âmbito próprio Pretório Excelso, vide o pedido de vista promovido pelo Min. Gilmar Mendes nos autos do RE nº 627106, que teve repercussão geral conhecida. Com efeito, o que se discute é a sua suposta ilegalidade frente aos CPC e ao CDC, além das naturais questões constitucionais envolvidas.

Nesse diapasão, a execução extrajudicial pode ser entendida como sendo uma forma de autotutela com função executiva satisfativa, posta à disposição de alguns agentes financeiros habitacionais, à margem da jurisdição estatal e, portanto, ainda que em uma fase incial, alijando o Poder Judiciário da prerrogativa de substituir-se aos particulares.

Aprofundando mais sobre o posicionamento do STF ainda atual, no que se refere a esta execução extrajudicial, ela demonstra-se compatível com a CF/88, desde que haja observância do cumprimento de todas as garantias conferidas ao mutuário, do que decorrerá a validade dos atos executivos praticados. Um dos objetivos do DL nº 70/66, no que se refere ao contraditório, é dar ciência ao executado que está em mora, e que ele poderá se defender para não correr o risco de perder o imóvel. Nesse diapasão, ele tem o direito de ser notificado pessoalmente para o exercício do direito de purgar a mora e de receber aviso de publicação dos editais do leilão.

Até a lei nº 8004/90, essa notificação poderia ser feita por Correio, via AR; após, passou-se a exigir que o mutuário fosse notificado pessoalmente pelo agente financeiro, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos, sendo essa a única oportunidade que ele tem de efetivamente purgar a mora, daí resultando sua importância, razão pela qual a notificação por Edital é ultima ratio.

A intervenção do judiciário normalmente se dá no momento da imissão na posse do imóvel executado.

O STF considera este meio constitucional por 2 razões:

1. Existência de uma fase judicial ainda que posterior (imissão na posse); 

2. Inafastabilidade do Poder Judiciário em qualquer fase do procedimento extrajudicial. 

Em breves linhas, funciona da seguinte forma:

1. O agente fiduciário tem 10 dias para promover a notificação do devedor (prazo impróprio - STJ); 

2. A notificação deve ser feita por meio do Cartório de Títulos e documentos; 

Na notificação deve conter o prazo de 20dias para purgar a mora.

Notificado o devedor, e transcorridos os 20 dias sem que tenha havido a purgação da mora, o agente promoverá ao leilão do imóvel. É fundamental que haja notificação do devedor do dia, hora e local da alienação do imóvel, de forma PESSOAL. 

A ação de imissão na posse será ajuizada contra o ocupante do imóvel, pouco importante se ele consta ou não da avença original. 

3.2.   DA EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA PREVISTA PELA LEI Nº 5741/71. 

É modalidade de execução de título executivo extrajudicial, utilizada apenas para cobrança de créditos hipotecários vinculados ao SFH. Aqui, o devedor é citado para pagar o valor executado ou depositá-lo no prazo de 24 horas. Se não o fizer, o imóvel será penhorado, e o devedor terá 10dias para opor embargos à execução.

Em que pese a lei trazer alguns rigores para a concessão de efeito suspensivo ao referido embargo, o STJ entende que a penhora garantida pela penhora do imóvel objeto da execução é suficiente para agregar o efeito suspensivo.

A proposição de ação revisional pelo mutuário não impede a instituição financeira de promover a execução hipotecária, suspendendo o curso dela a partir do momento da efetivação da penhora.

4.   CONCLUSÃO.

Como se nota, a maior discussão no assunto fica por conta da execução extrajudicial autorizada pelo DL nº 70/66, que permite ao agente financeiro da habitação promover a execução do contrato sem que seja necessário socorrer-se do Poder Judiciário.

No que se refere a essa modalidade especificamente, não a reputamos incompatível com o sistema jurídico brasileiro atual, mormente pelo fato de prever um instrumento de desafogo do Poder Judiciário, o que naturalmente acaba permitindo que os litígios sejam resolvidos com muito mais celeridade.

E de forma alguma pense-se que tal procedimento não poderá ser avaliado, em seus aspectos legais, pelo Poder Judiciário, que deverá garantir, a ambas as partes, caso uma delas se sinta prejudicada, a observância das regras atinentes, coibindo abusos ou desvios de finalidade. 

Bibliografia:

VENOSA, Silvio de Sálvio, Direito Civil – Parte Geral, vol. I, 5ª ed., 2005, Atlas.

COVELLO, Sérgio Carlos, Contratos bancários.