KELLY NOGUEIRA DA SILVA GONÇALVES [1]
(orientadora)
RESUMO: A presente pesquisa tem por finalidade analisar a possibilidade de aplicação da Mediação e a Conciliação como instrumentos de solução de conflitos em Condomínios. Com a edição da Resolução nº 125 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ que dispõe sobre a Política Judiciária Nacional de Tratamento adequado dos Conflitos, da promulgação da Lei de Mediação (Lei nº 13.140/2015) e do novo Código de Processo Civil, a mediação e conciliação passaram a ter um enfoque jurídico gigantesco, haja vista, a promessa de sua aplicação tornar mais célere e consequentemente mais eficiente a persecução da justiça. Atualmente, com a intensificação do acesso às mídias sociais, vislumbramos rotineiramente, situações de conflitos entre condôminos e administradores que vão parar até mesmo nas delegacias de polícia. Diante deste cenário, muito se discute a implantação da mediação e conciliação na solução dos conflitos decorrentes da convivência em Condomínios. Este trabalho objetiva, portanto, discorrer sobre os métodos de utilização da mediação e conciliação condominiais à luz do Código de Processo Civil e de normativas correlatas, e os impactos gerados com sua aplicação. A metodologia aplicada é a qualitativa baseada em estudos doutrinários, artigos acadêmicos e legislação relacionada à matéria.
Palavras-chave: Condomínios; Mediação e Conciliação; Solução de Conflitos.
INTRODUÇÃO
A convivência em sociedade é alvo de estudo de vários ramos do conhecimento, haja vista os interesses pessoais, pensamentos e culturas que cada indivíduo carrega de modo particular e, que muitas vezes se opõe ao de seu semelhante. Exemplos destes embates pessoais são vivenciados diariamente por pessoas que residem em Condomínios residenciais ou que trabalham em condomínios profissionais.
Embora constituídos de estatutos próprios de regras de convivência, conflitos desta natureza, cada vez mais comuns, batem às portas do Judiciário brasileiro, como meio de solução entre os condôminos.
Com um sistema Judiciário sobrecarregado de ações de toda ordem, em 2010 o Conselho Nacional de Justiça – CNJ editou a Resolução nº 125/2010 (BRASIL, p. 01), dispondo sobre a Política Judiciária Nacional de tratamento adequado dos conflitos interesses no âmbito do Poder Judiciário. Cinco anos mais tarde, foi promulgado o novo Código de Processo Civil, por meio da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, em que a Mediação e Arbitragem passaram a ter um enfoque jurídico gigantesco, haja vista, a promessa de sua aplicação tornar mais célere e eficiente a persecução da justiça. Atualmente, com a intensificação do acesso às mídias sociais, vislumbramos rotineiramente, situações de conflitos entre condôminos e administradores que vão parar até mesmo nas delegacias de polícia. Diante deste cenário, muito se discute a implantação da mediação e conciliação na solução dos conflitos decorrentes da convivência em Condomínios. Neste contexto, questiona-se como implantar e quais os benefícios de se aplicar a mediação e conciliação como forma de solucionar os conflitos em Condomínios?
Para tanto, como objetivo geral o presente trabalho irá discorrer sobre os métodos de utilização da mediação e conciliação condominiais à luz do Código de Processo Civil e de normativas correlatas, e os impactos gerados com sua aplicação, utilizando-se para tanto da persecução dos seguintes objetivos específicos: a) Conceituar Condomínio; b) traçar as características da mediação e conciliação prevista no Código de Processo Civil; c) contextualizar sobre a forma de se utilizar a mediação em condomínios e d) observar se os resultados da mediação são benéficos ou não aos condôminos.
O estudo desta temática se mostra muito relevante, uma vez que a mediação e a arbitragem já vêm sendo adotadas por grande parte dos condomínios, com a promessa de dirimir questões que eventualmente contrariem o Regimento Interno e a Convenção do Condomínio e proporcionar maior celeridade e segurança aos condôminos.
Por ser uma matéria que envolve uma comunidade e as suas relações, o debate acerca do tema se mostra atual e necessário, haja vista que para além de facilitar a solução dos conflitos entre os moradores, poderá ainda diminuir as ações judiciais dele decorrente.
Geralmente os conflitos se apresentam como ações pequenas como importunação do sossego, criação de animais, inadimplências, que poderão ser resolvidas com medidas pacificadoras como a mediação e a arbitragem, a depender da situação, conforme será abordado oportunamente.
Ainda serão analisadas as decisões comumente prolatadas pelas Cortes Superiores sobre a adoção da mediação e a arbitragem e suas consequências no mundo jurídico.
O artigo foi estruturado em 04 (quatro capítulos): Introdução; Conceitos e Características do Condomínio no Sistema Jurídico Brasileiro; a Mediação e Conciliação Segundo o Código de Processo Civil, a Aplicação da Mediação e Conciliação nas Relações Condominiais, acrescidos de Considerações Finais e Referências Bibliográficas.
A metodologia aplicada ao presente trabalho é a dedutiva-qualitativa, em que serão utilizados como referencial teórica: doutrinas jurídicas, jurisprudências, revistas, e artigos científicos de estudiosos sobre o assunto, como Scavone Júnior (2018) e Savy (2016).
1. CONCEITOS E CARACTERÍSTICAS DO CONDOMÍNIO NO SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO
Para se compreender os aspectos conceituais e característicos do Condomínio faz-se necessário proceder a uma análise perfunctória das origens deste instituto.
Segundo esclarece Moran (1996, p. 31):
Ao pesquisar o direito babilônico, CUQ dá a conhecer um documento originário da antiga Caldéia, ao tempo de IMERUM, rei de Sipar, antes do segundo milênio da era cristã, referente à venda do rés-do-chão de uma casa, onde o andar superior, utilizado como taverna, permanecia propriedade do vendedor.
Neste documento antigo, de acordo com a autora, há a divisão da propriedade em dois imóveis, sendo um utilizado pelo comprador e o outro o vendedor.
O uso coletivo de solo também esteve presente na Idade Média, com características muito semelhantes ao condomínio atual, e teve origem no relato de que um grande incêndio devastou diversas casas no período medieval, e para economizar tempo e dinheiro, as famílias se agruparam em pequenas comunidades, onde foram construídos edifícios divididos em pisos (RACHKORSKY, 2015, p. 40).
No Brasil, as edificações deram início com o seu descobrimento em 1500, mas conforme ensina Machado (2013, p. 29), foram nas Ordenações Filipinas que apareceram os indícios de regramento sobre condomínio, conforme se denota do excerto a seguir:
Verificamos nas Ordenações Filipinas indícios de regramento daquilo que hoje se conhece por condomínio edilício, ao constatarmos passagens que regulam a hipótese de a um indivíduo pertencer o sobrado e a outro o sótão, regramento este que, mais tarde, veio a ser inserido por Teixeira de Freitas na Consolidação das Leis Civis, onde o artigo 946 assim se expressava: “Se uma casa for de dois donos, pertencendo a um as lojas e ao outro, o sobrado, não poderá o dono do sobrado, fazer janela, ou outra obra, sobre o portal das lojas.”
Percebe-se que no início da colonização no Brasil, a ideia de divisão e de convivência em comunhão esteve presente, entretanto, o Código Civil de 1916 ignorou tal instituto, pois se preocupou somente com a regulamentação da propriedade vertical.
Já o Código Civil vigente (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002), reservou o Capítulo VII para tratar sobre o Condomínio, até então regulamentado pela Lei nº 4.591/64.
Neste aspecto, insta ressaltar que embora seja uma norma específica, com a promulgação do Código Civil em 2002, a aludida lei fora reformulada praticamente por inteiro, considerando as inovações consignadas nos arts. 1.331 a 1.357 do Código Civil.
Isto se deve ao fato de o Código Civil conter normas especiais que podem revogar normas anteriores com ele incompatíveis.
Acerca do Condomínio, o artigo 1.331 do Código Civil (CC/2002) traz as seguintes considerações:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
§ 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
A ideia de condomínio decorre da comunhão das relações interpessoais, para atingir como maior efetividade determinado resultado. Exemplo clássico de comunhão empregada no Direito Civil é o casamento, onde os esforços de duas pessoas se encontram para construir um lar, adquirir patrimônios e constituir família.
Quando a comunhão recai sobre a propriedade, ocorre o condomínio ou compropriedade. Deste modo, é correto afirmar que a comunhão neste caso é o gênero, do qual o condomínio é a espécie. Para a configuração do condomínio há que se estar presente dois elementos: sujeito plural e coisa indivisa, ou seja, uma pluralidade subjetiva e unidade objetiva (BESSONE, 1996, p. 79).
Conceituando condomínio Gonçalves (2017, p. 617) esclarece que:
Em regra, a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Pode-se dizer que a noção tradicional de propriedade está ligada à ideia de assenhoreamento de um bem, com exclusão de qualquer outro sujeito. Mas há casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente. Esta situação é designada por indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio.
Quando os direitos elementares do proprietário (CC, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem. Configura-se este, portanto, quando determinado bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes.
Percebe-se que a ideia de Condomínio está atrelada à divisão de coisa comum, sendo assim, embora cada pessoa tenha a sua cota pessoal de assenhoreamento de um bem, comunga com os demais, de alguns espaços de modo comunitário.
Justamente por partilharem de espaços comuns, os condomínios devem estabelecer regras de convivência e de vizinhança entre os condôminos para que possam coabitar em harmonia e tranquilidade.
Barbosa (2015, p. 01) estabelece que existe a figura do Condomínio Comum e Condomínio Edilício, vejamos:
É comum serem confundidos os institutos do condomínio geral e do condomínio edilício. Pode-se dizer, de maneira simples, que um (condomínio edilício) é espécie do outro (condomínio geral). Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. Como forma de ilustração, basta dar o seguinte exemplo: 2 irmãos, não tendo dinheiro para comprar 2 veículos (um para cada), se cotizam e adquirem um só para ambos. Ou seja, ambos são condôminos do carro; e não, como muitos pensam, sócios de um carro. Condomínio não é sociedade, condôminos não são sócios. O primeiro instituto (condomínio) é próprio dos direitos reais (previsto nos artigos 1314 a 1330 do Código Civil; já o segundo (sociedade) é típico do direito empresarial (ver arts. 981 e segs. do Código Civil). O Condomínio edilício, por sua vez, refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc, são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.
Denota-se que o objeto desse estudo, corresponde ao Condomínio Edilício, por incidir sobre tema de Direitos Reais. Insta esclarecer que nos termos do art. 1.347 a administração do condomínio será definida por Assembleia: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
O Código Civil é claro em estabelecer que os condôminos nomeiem um síndico para administrar os espaços comuns. Neste aspecto cumpre traze a lume as atribuições conferidas ao Síndico, dispostas no art. 1.348 do Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Vislumbra-se do excerto supra que o síndico poderá representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.
Neste contexto, com o incentivo legal para se realizar a mediação e a conciliação em todas as áreas civis, pretende-se analisar a possibilidade de aplicação destes institutos aos Condomínios, ou seja, que os Síndicos fomentem estas ações no âmbito condominial.
A mediação e conciliação serão abordadas no capítulo seguinte.
2. A MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO SEGUNDO O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
A conciliação surgiu no ordenamento jurídico brasileiro com a promulgação da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT em 1934, onde foram implantadas as Juntas de Conciliação e Julgamento (BRASIL, CLT, 1934).
Posteriormente, instituíram-se no Brasil os Juizados Especiais com o objetivo de conciliar conflitos de menor complexidade, conforme se observa da análise histórica feita por Dalla (2017, p. 08):
Com os Juizados Especiais a conciliação ganhou força, prevendo o antigo Juizado Especial de Pequenas Causas, em seu art. 2º, que se buscaria, sempre que possível, a conciliação. Posteriormente a Constituição previu a criação dos Juizados Especiais, os quais seriam competentes para conciliar em causas de menor complexidade. Em 1994, com a edição da Lei nº 8.952/94, alterou-se o CPC/73 para incluir a conciliação entre os deveres do Juiz e inseri-la como uma das finalidades da audiência preliminar. Passados mais de 70 anos de seu primeiro registro legislativo, hoje já é realidade a Semana da Conciliação, estimulada pelo Conselho Nacional de Justiça, realizada anualmente, em todos os tribunais brasileiros. Os resultados são publicados no site do CNJ, o qual mantém estatísticas de acordos realizados.
Denota-se que com a edição da CLT, a conciliação se firmou como alternativa mais célere para a solução dos conflitos, sedimentada pelas Juntas de Conciliação, que posteriormente foram extintas pela Emenda Constitucional nº 24/1999. Não obstante a extinção destas entidades conciliatórias, o revogado Código de Processo Civil de 1973 (por meio de alteração da Lei nº 8.952/94) incumbiu ao juiz do dever da conciliação na realização de audiência preliminar.
No tocante à mediação, em 1998, por meio do Projeto de Lei nº 4.827/98, tentou-se regulamentar a mediação no Brasil, entretanto, tal propositura legislativa fora arquivada em 2006. O Conselho Nacional de Justiça, por meio da Resolução nº 125/2010, instituiu a Política Judiciária Nacional de tratamento de conflitos de interesses, que dentre outras determinações, incumbiu ao Judiciário além da solução adjudicada mediante sentença, oferecer outros mecanismos de soluções de controvérsias, em especial os chamados meios consensuais, como a mediação e a conciliação. (DALLA, 2017 p. 09)
Já em 2015, com a edição da Lei nº 13.140, de 26 de junho de 2015 a mediação adentrou efetivamente no conjunto normativo brasileiro, dispondo sobre a mediação entre particulares como meio de solução de controvérsias e sobre a autocomposição de conflitos no âmbito da administração pública.
Neste mesmo ano, foi promulgada a Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, que implantou o novo Código de Processo Civil - CPC, revogando na íntegra o CPC de 1973. A mediação e conciliação passaram a ter destaque ao exibir capítulo inteiro destinado à matéria (arts. 165-175), além de ser considerada em interpretação principiológica.
A mediação e conciliação são espécies de autocomposição, uma vez que o mediador e conciliador se restringem, respectivamente, a orientar as partes e sugerir uma solução de conflito, diferentemente do juiz ou árbitro que a impõem (SCAVONE JÚNIOR, 2018, p. 24-25).
Não se pode olvidar que a Arbitragem também se apresenta como mecanismo de solução de conflito, mas com característica de heterocomposição (jurisdição privada), pois, conforme esclarece Scavone Júnior (2018, p. 24): “é um meio privado e alternativo à solução judicial de conflitos, desde que esses conflitos sejam decorrentes de direitos patrimoniais e disponíveis, solução esta atribuída por intermédio da sentença arbitral (...)”. Visando delimitar o escopo do presente trabalho, a arbitragem será tratada de forma precária, e com aplicação analógica e esparsa.
Embora insertos na mesma Seção, a Mediação e Conciliação não se confundem, conforme preleciona Sales; Damasceno (2014, p. 147), a mediação consiste em:
A mediação é um mecanismo de solução de conflitos voluntário, consensual e pacífico de tentativa de solução de conflitos, baseado no diálogo e facilitado pelas técnicas utilizadas por uma terceira pessoa imparcial - o mediador - que auxilia os envolvidos na controvérsia a construírem um acordo que melhor os satisfaçam, sem formular propostas e sugestões. É uma forma amigável e pacífica de tentativa de solução de controvérsias (podendo estar associado ou não ao sistema judicial tradicional) na qual as próprias pessoas envolvidas no conflito podem construir a solução do problema através do diálogo. É um método confidencial e voluntário, no qual a responsabilidade das decisões cabe apenas às partes envolvidas.
Observa-se que na mediação as partes por si só chegam à resolução do conflito, o mediador não propõe soluções e atua somente no fomento do diálogo. Há uma sensação de capacidade dos conflitantes em resolver os seus problemas, o que torna este instrumento muito eficiente.
Por outro lado, a conciliação, conforme conceitua Naves (2018, p. 03) compreende:
Já na conciliação as partes confiam a uma terceira pessoa, o conciliador, a função de ajudar na construção de um acordo. O conciliador é uma pessoa que atua, após um treinamento, como um facilitador de acordo entre os envolvidos, criando um ambiente em que o haverá o entendimento e a aproximação das partes para buscar a solução do conflito.
Na conciliação, o conciliador tem um papel mais ativo que na transação, haja vista que este propõe soluções às partes a quem compete definir sobre o seu aceite ou não.
Clarificando esta distinção, Calmon (2019, p. 144), esclarece:
A principal distinção entre os dois mecanismos não reside em seus dirigentes, mas sim no método adotado: enquanto o conciliador manifesta sua opinião sobre a solução justa para o conflito e propõe os termos do acordo, o mediador atua com um método estruturado em etapas sequenciais, conduzindo a negociação entre as partes, dirigindo o ‘procedimento’, mas abstendo-se de assessorar, aconselhar, emitir opinião e de propor fórmulas de acordo.
Enquanto na mediação o dirigente viabiliza o diálogo e modera os ânimos, sem firmar qualquer proposta resolutiva, na conciliação atua como proponente de uma solução que é submetida à análise das partes. Tanto na mediação quanto na conciliação deve imperar, nos termos do art. 166, do Código de Processo Civil, os princípios da: “independência, da imparcialidade, da autonomia da vontade, da confidencialidade, da oralidade, da informalidade e da decisão informada.” (BRASIL, CPC/2015).
Embora distintas, o Código de Processo Civil de 2015, ao tratar do procedimento e estruturação, tratou a mediação e conciliação do mesmo modo. O art. 165 do CPC determinou a criação de Centros Judiciários de Solução Consensual de Demandas, onde será adotada a medição de forma preferencial, quando houver vínculo social anterior prolongado entre as partes, e, em contraposição, a conciliação quando não houver este vínculo. (SCAVONE JÚNIOR, 2018, p. 299).
Na prática a norma processual civil estabelece, em regra, a realização de audiência de conciliação ou mediação entre as partes, no intuito de que o encontro entre eles consiga resolver os problemas pré-estabelecidos, entretanto, esta não é obrigatória, quando uma das partes não tenha interesse na composição consensual da lide ou quando ela não permitir autocomposição, haja vista que estas só incidem sobre direitos disponíveis. Para que esta audiência não ocorra, o interessado deverá manifestar-se nos autos, seja na inicial ou em peça avulsa, com antecedência de 10 (dez dias). (NAVES, 2018, p. 05).
Em ocorrendo a audiência conciliatória ou mediatória, as partes deverão estar acompanhadas de seus advogados, com poderes específicos para negociar e transigir, sendo que o resultado da autocomposição obtida será reduzido a termo, e homologado por sentença.
Há de se ressaltar que tal processamento se dá no âmbito das Câmaras Privadas de Conciliação e Mediação, sendo que a lei assegura a escolha de outro meio de solução do conflito, como se observa do ensinamento de Neves (2017, p. 76-77):
O art. 175 do Novo CPC se preocupa em esclarecer que a seção do Código de Processo Civil destinada à conciliação e à mediação judiciais não exclui outras formas de conciliação e mediação extrajudiciais vinculadas a órgãos institucionais ou realizadas por intermédio de profissionais independentes. Essas formas extrajudiciais de solução dos conflitos são reguladas pela Lei 13.140/2015, sendo as regras consagradas no Novo Código de Processo Civil a respeito do tema aplicadas apenas no que couber às câmaras privadas de conciliação e medição.
Depreende-se do excerto que as demais formas de solução de conflito que transcendem a esfera judicial são reguladas pela Lei nº 13.140/2015 (Lei da Mediação), em que também há processamento, fixação de princípios e diretrizes para sua aplicação, a qual será explorada oportunamente.
Seja no âmbito judicial ou extrajudicial a mediação e conciliação se apresentam como institutos que objetivam fomentar o diálogo e a pacificação social, onde a razoabilidade se manifesta e impera o acordo de vontades. Destarte, torna célere e econômica a busca pela justiça quando se tratar de conflitos atinentes a direitos disponíveis.
Por revestirem-se os conflitos condominiais, de direitos comumente disponíveis, será tratado no próximo capítulo a aplicabilidade da mediação e conciliação nestes litígios.
3. A APLICAÇÃO DA MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO NAS RELAÇÕES CONDOMINIAS
Como estudado anteriormente, com o crescimento e desenvolvimento das cidades brasileiras, novas formas de moradia surgiram, dentre elas o compartilhamento de espaços comuns, sendo assim, houve a necessidade de se regulamentar este tipo de habitação para que os conviventes usufruam destes locais de forma pacífica. Eis que foi promulgada a Lei nº 4.561/64 estabelecendo regramento sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Guardando relação com o objeto da presente pesquisa, a referida lei estabelece em seu art. 9º (BRASIL, 1964), que:
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio (...).
Nota-se que para a instituição de um condomínio a lei obriga a elaboração da Convenção de Condomínio devidamente registrado em Cartório, que deverá conter no mínimo, os itens elencados no § 3º do mesmo dispositivo, incluindo a aprovação de um Regimento Interno.
Corroborando esta obrigatoriedade, cumpre trazer a lume, o disposto nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil (BRASIL, 2002):
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
Por força das normas transcritas, tem-se que a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno dela decorrente, estabelecem o regramento da convivência condominial, previamente e livremente definido pelos titulares de direito sobre as unidades, respeitando-se as normas vigentes.
A aplicabilidade da Mediação e Conciliação sobre a relação condominial é amplamente discutida na doutrina devido à natureza da Convenção do Condomínio, uma vez que a Lei nº 13.140/2015 estabelece que a mediação deve estar inserida em cláusula contratual para ser aventada, e, para a maioria dos estudiosos, a aludida Convenção não é um contrato, mas sim, possui caráter predominantemente estatutário ou institucional, entendido, pois, como um ato-norma ou ato-regra. (GROSSI, 2018, p. 68).
Outro ponto de discussão reside no fato de que a Mediação não seria aplicada ao condômino que adquire unidade condominial depois da instituição do condomínio, posto que não a pactuou expressamente.
Tecendo considerações sobre as divergências suscitadas, Grossi (2018, p. 68-69):
Sua natureza estatutária torna-se evidente no fato de que a mesma não se limita aos que participaram de sua elaboração ou de sua votação, estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, alcançando, também, pessoas estranhas, o que a diferencia dos contratos. (...)
Em que pese a natureza jurídica da Convenção, o fato é que a mesma deve ser considerada como um contrato atípico, vez que suas regras são autolimitadas, regendo a relação entre os condôminos, ou proprietários das unidades habitacionais autônomas.
Abstrai-se que a natureza jurídica da Convenção do Condomínio guarda similaridade com a Lei, e possui pujança normativa, deste modo, seus dispositivos alcançariam não só os condôminos que participaram da sua elaboração, como também aos novos adquirentes e terceiros estranhos a esta relação.
Além do mais, por constituir-se de regras autolimitadas que rege a relação entre condôminos ou proprietários das unidades habitacionais autônomas, deve ser considerado como contrato atípico, passível, portanto, da incidência da Mediação e Conciliação, se esta estiver prevista em seu texto compositivo.
Reconhecendo a validade da solução alternativa de conflitos nas relações condominiais, o Superior Tribunal de Justiça - STJ no Recurso Especial nº 1.733.370-GO, proferiu o seguinte entendimento:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino. 3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem. 4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal. 5. Recurso especial não provido.
Na decisão do STJ é possível aferir que uma vez prevista na Convenção do Condomínio cláusula de mediação e de arbitragem para resolução de disputas envolvendo os condôminos, torna-se desnecessário que tais assuntos sejam levados ao o Poder Judiciário, ante a sua força coercitiva.
No Informativo intitulado “Julgamentos em Tese”[2] o Superior Tribunal de Justiça sacramentou esta matéria:
Pende ressaltar que a Arbitragem compõe a estrutura de soluções pacíficas de conflito, e conforme esclarecimento da Corte Superior, se a Convenção do Condomínio determinar a realização de Arbitragem, Mediação ou Conciliação (instrumentos de autocomposição), esta faz lei entre as partes.
Sobre a temática, Grossi (2018, p. 79) preleciona:
Ainda que não haja obrigatoriedade, tampouco seja comum a previsão de Cláusula Compromissória de Mediação na Convenção de Condomínio, a opção pela sua inserção possibilita aos condôminos e ao condomínio o controle do processo decisório quando surgirem desavenças, o que não ocorre em um eventual processo judicial onde um terceiro decidirá a lide com base em sua interpretação dos fatos e fundamentos constantes dos autos, oque poderá inviabilizar as relações futuras, vez que não proporciona a recuperação do diálogo que foi abalado pelo conflito, tampouco a solução consensuada.
Em linhas iniciais a autora traz os benefícios de se incorporar à Convenção de Condomínio os instrumentos de solução de conflitos alternativos. Discorrendo sobre os estas vantagens, Prado (2020, p. 01), relaciona:
Ao longo dos anos, a mediação tem se firmado como método capaz de trazer inúmeras vantagens aos que dela se utilizam. Um dos benefícios é a eficácia dos acordos que são realizados, visto que quase todos são cumpridos, porque as próprias pessoas que estão inseridas no conflito participaram da construção da solução, o que gera compromisso para implementação de uma maneira natural. Outras vantagens são a economia de tempo, pois os problemas podem ser resolvidos em apenas uma ou algumas sessões de mediação, que duram poucas horas, e a redução de custos, já que se costuma conhecer previamente os valores que serão despendidos, sem surpresas. Importante ressaltar que, caso a mediação não atinja o objetivo desejado, as pessoas ainda podem utilizar outro método de resolução extrajudicial de conflitos que é a arbitragem, no qual um árbitro, especialista na questão que está sendo tratada, vai decidir a solução para o caso concreto, porque as partes não conseguiram elas mesmas chegar a uma decisão.
A aplicação da mediação e conciliação, como medida solução de conflitos, objetiva a eficácia dos acordos firmados, eis que manifestado pela vontade discricionária das partes, diminuição do tempo para consecução do fim do conflito e redução significativa de custos.
Savy (2016, p. 02), ainda enfatiza o seguinte: “outro benefício é o de obter a mesma eficácia judicial, sem o desgaste físico, psicológico e financeiro”.
Como as questões conflituosas envolvendo condomínios muitas vezes estão atreladas às discussões de menor complexidade, como horário de permanência em locais comuns, permissões de animais domésticos dentre outros, desponta na doutrina, a adoção da Mediação e Conciliação como medida célere e de baixo valor. No entanto, estas soluções devem estar previstas na Convenção do Condomínio ou em suas atualizações para surtirem os seus efeitos no âmbito jurídico.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A vida em comunidade é comumente movida por conflitos de convivência, ante a diversidade de interesses pessoais, pensamentos e culturas que cada indivíduo carrega de modo particular e, que muitas vezes se opõe ao de seu semelhante.
Esta divergência se mostra exemplificada nas relações condominiais, onde espaços comuns são compartilhados e os conceitos de boa vizinhança e de harmonia com o próximo são postos diariamente à prova.
Historicamente a arbitragem, mediação e conciliação evoluíram no Brasil como mecanismos alternativos ao Judiciário, como meio de solução de conflitos de direitos disponíveis. Para tanto, a legislação atual, seja por meio de normas específicas como a Lei da Arbitragem (Lei nº 9.307/96), a Lei da Mediação (Lei nº 13.140/2015) e as Leis Gerais que instituíram o Código Civil e o Processual Civil, preveem tais institutos no ordenamento jurídico vigente.
De acordo com a doutrina majoritária corroborada pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, se a Convenção de Condomínio ou suas atualizações, tiveram cláusulas de mediação ou arbitragem, para resolução de disputas envolvendo os condôminos, torna-se desnecessário que tais assuntos sejam levados ao o Poder Judiciário, ante a sua força coercitiva.
Neste contexto, tem-se que a solução da problemática apresentada remete ao fomento de que entidades condominiais ao optarem pela solução heterogênea de conflito estabeleçam de forma clara em suas Convenções e Regimentos Internos, detalhando sobre medida as especificidades de seu processamento.
Isto porque, a Convenção do Condomínio guarda similaridade com a Lei, e possui pujança normativa, deste modo, seus dispositivos alcançariam não só os condôminos que participou da sua elaboração, como também aos novos adquirentes e terceiros estranhos a esta relação.
Além do mais, por constituir-se de regras autolimitadas que rege a relação entre condôminos ou proprietários das unidades habitacionais autônomas, deve ser considerado como contrato atípico, passível, portanto, da incidência da Mediação e Conciliação, se esta estiver prevista em seu texto compositivo.
A aplicação da mediação e conciliação na resolução de conflitos condominiais tende a ser mais eficiente, ante as discussões de menor complexidade que geralmente se revestem este convívio, como horário de permanência em locais comuns, permissões de animais domésticos, dentre outros, e por este motivo, objetivam tornar mais célere e menos dispendiosa a divergência apresentada.
A presente pesquisa busca ampliar o debate acerca da matéria, de modo que estes institutos sejam considerados nestas relações que padecem muito mais de diálogo e ajuste de vontades, do que a decisão racional e fria da Justiça.
REFERÊNCIAS
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[1] GONÇALVES, Kelly Nogueira da Silva. Especialista em Direito Civil e professora da Faculdade Serra do Carmo - FASEC. E-mail: [email protected].
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Acadêmica de Direito da Faculdade Serra do Carmo.
Conforme a NBR 6023:2000 da Associacao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto cientifico publicado em periódico eletrônico deve ser citado da seguinte forma: ALMEIDA, Elaine Aparecida Santos Nascimento. A mediação e conciliação como medidas de solução de conflitos em condomínios Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 30 nov 2020, 04:19. Disponivel em: https://conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/55715/a-mediao-e-conciliao-como-medidas-de-soluo-de-conflitos-em-condomnios. Acesso em: 22 nov 2024.
Por: Fernanda Amaral Occhiucci Gonçalves
Por: MARCOS ANTÔNIO DA SILVA OLIVEIRA
Por: mariana oliveira do espirito santo tavares
Por: PRISCILA GOULART GARRASTAZU XAVIER
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