Co-autor: LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON - Advogado. Pós graduado em Direito Civil a e Processual Civil junto a Faculdade Damásio de Jesus.

Com o advento da nova lei do inquilinato que entrou em vigor no ordenamento jurídico pátrio na data de 23 de janeiro de 2010 as novas regras para a locação de imóveis urbanos sofreram grandes e emblemáticas alterações em nosso ordenamento jurídico pátrio.

A partir da promulgação da nova lei nº 12.112/2009, todos os inquilinos de imóveis urbanos precisam ficar alertas no que tange a eventuais contratempos durante a vigência do contrato locatício, em si mesmo.

É válido salientar que, entre as principais alterações está a que trata da inadimplência do locatário, visto que com a nova lei, os locatários só poderão atrasar o pagamento do aluguel uma única vez durante um período compreendido em vinte e quatro meses já que antes eram permitidos dois atrasos a cada doze meses.

Diante do exposto, resta-nos clarividente que a partir da segunda vez em que o locatário não pagar a mensalidade, o locador já poderá pleitear a rescisão contratual de plano o que até então, só ocorria a partir no terceiro inadimplemento.

A lei 12.112/2009, que substitui a legislação de 1991, foi sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em dezembro do ano passado. E irá evidentemente, influenciar no caráter econômico das locações de imóveis urbanos, uma vez que deverá inflacionar incomensuravelmente o mercado locatício.

Isso porque mais do que nunca o locador possui as normas jurídicas legais ao seu favor, com isso prejudicará seu locatário e do mais poderá propor o aumento do importe efetuado a título de aluguel em troca de não ser sumariamente despejado.

A questão tem gerado amplas discussões na ceara do Direito Imobiliário, uma vez que a lei nº 12.112/2009 favorece os donos de imóveis com a maior agilidade nos processos de despejo.

A nova lei de cunho locatício, lei nº 12.112/2009, deve aumentar a oferta de imóveis e provocar um relaxamento nas exigências das garantias o que promoverá uma leve queda no preço dos aluguéis.

Como o processo judicial de despejo ficou mais célere, o proprietário poderá abrir mão de fiador, seguro-fiança ou de uma caução para fechar o contrato locatício.

É fato clarividente que os aluguéis devem ter seus valores reduzidos, uma vez que os proprietários terão menos receio de alugá-los, e consequentemente  entrarão mais unidades no mercado locatício, sendo assim o locatário ficará na mão do proprietário, que poderá elevar o valor pago a título de aluguel em troca de não ser despejado.

A lei nº 12.112/2009 prevê, que o proprietário, no caso do despejo provisório, possa depositar a título de caução em juízo de seis a doze aluguéis, conforme determinação do magistrado, porém caso venha a não lograr êxito no recurso interposto perderá integralmente o depósito a título de caução.

Outra questão polêmica diz respeito aos aluguéis comerciais. Segundo as novas regras, dois pontos colocam os locatários em situação desprivilegiada; uma no diz respeito à ação renovatória de contratos, que dá direito ao locatário de renovar o aluguel pelo período de cinco anos. Com o advento da nova lei locatícia, ao contrário da antiga, um juiz de primeira instância poderá revogar o contrato que verse acerca da locação caso o locador não queira renová-lo. É válido salientar que a luz da anterior lei de inquilinato o locatário tinha direito a recorrer em todas as instâncias jurídicas, antes e ser cumprida a sentença do magistrado de primeiro grau.

Por fim, as novas regras legais também obrigam o locatário a fazer uma oferta na ação renovatória, se o locador não aceita porque diz que recebeu uma proposta de mais vantajosa. Com a nova lei, ou o locatário cobre a proposta ou poderá sofrer ordem de despejo no lapso temporal de trinta dias, em decisão fundamentada por um juiz competente em primeira instância.

A nova Lei do Inquilinato desequilibra relação entre locador e locatário e coloca lojas comerciais em risco de despejo.

Alertamos ainda que o interesse dos estrangeiros em fazer negócios no país por conta da economia aquecida pode provocar um jogo de forças desigual entre quem chega com euros na mão e quem negocia aqui em reais, visto que as empresas do exterior cobrirão facilmente a oferta dos grupos nacionais, já que trazem moedas mais fortes do que a nacional. E também porque os novos locatários são obrigados a pagar nova luva pelo ponto, que em locais como shopping centers pode custar mais de um milhão de reais. Portanto, é vista situação novamente mais vantajosa para o dono do imóvel.

                                                           LUÍS FERNANDO RIBAS CECCON